Участникам долевого строительства
По Договору застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект (п. 1 ст. 4 Закона). Существенными условиями Договора являются: определение подлежащего передаче конкретного Объекта в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию, срок передачи застройщиком Объекта Дольщику (ст. 6 Закона), цена Договора, сроки и порядок ее уплаты (ст. 5 Закона), а также гарантийный срок на Объект (ст. 7 Закона). При отсутствии в Договоре этих условий он считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации территориальными органами Федеральной регистрационной службы и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона).
Не менее чем за месяц до наступления срока передачи Объекта, установленного Договором, застройщик обязан направить Дольщику сообщение о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона). После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать Объект Дольщикам (п. 3 ст. 8 Закона). Передача Объекта Дольщикам должна быть осуществлена в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного Договором. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, причем в срок, одинаковый для всех Дольщиков (п. 1 ст. 6 Закона). Если застройщик нарушил сроки передачи Объекта, Дольщик вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от цены Договора за каждый день просрочки (граждане взыскивают неустойку в двойном размере) (п. 2 ст. 6 Закона).
Застройщик обязан передать Объект надлежащего качества. Гарантийный срок для Объекта должен составлять не менее пяти лет со дня передачи Объекта (п. 5 ст. 7 Закона). С 20 июля 2006 года застройщик освобождается от ответственности за недостатки Объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа Объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации Объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта (п. 7 ст. 7 Закона).
Закон предусматривает случаи расторжения Договора в судебном порядке. Так, в суде Договор можно расторгнуть, если прекращено или приостановлено строительство, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок Объект не будет передан Дольщику, а также если существенно изменена проектная документация строящегося Объекта.
Ничтожность участия юр. лица в долевом строительстве.
Предистория в кратце: Юр. лицо заключило ДДУ на 52 квартиры и зарегило его в рег. палате, в соответствии с ФЗ-214. Не есть ли это инвестиционная деятельность?
В соответствии с ч.1., ст.1 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004г., данный закон регулирует отношения по привлечению денежных средств юр. лиц и предпринимателей., с другой стороны в соответствии с ч.3, ст. 1 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004г. действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Помогите разобраться, очень хочется признать такой договор ничтожной сделкой.
Не есть ли это инвестиционная деятельность?
Не может же юр. лицо участвовать в долевке как потребитель (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей») имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Помогите разобраться, очень хочется признать такой договор ничтожной сделкой.
Это юр.лицо изначально заключило с застройщиком инвестиционный договор, позже дополнительным соглашением придали ему форму и содержание ДУДС, для того чтобы использовать нормы ФЗ-214 и зарегить данный договор в рег. палате. В их договоре есть квартиры купленные дважды и они вторые покупатели, когда это юр.лицо узнало об этоб быстро провернули регистрацию своего договора.
А ничтожной сделкой я думал по 168 ГК возможно признать.
позже дополнительным соглашением придали ему форму и содержание ДУДС
В их договоре есть квартиры купленные дважды и они вторые покупатели
когда это юр.лицо узнало об этоб быстро провернули регистрацию своего договора
Вторая поправка к Конституции РФ (с)
Это юр.лицо изначально заключило с застройщиком инвестиционный договор, позже дополнительным соглашением придали ему форму и содержание ДУДС, для того чтобы использовать нормы ФЗ-214 и зарегить данный договор в рег. палате.
Первый договор, имеется в виду наш или первый договор того юр.лица
Инвестиционный договор того юр.лица прошит вместе с допом и зареген в палате
Вот сейчас и готовимся к суду, чтоб наши квартиры в горы не ушли.
Добавлено немного позже:
Это юр.лицо изначально заключило с застройщиком инвестиционный договор, позже дополнительным соглашением придали ему форму и содержание ДУДС, для того чтобы использовать нормы ФЗ-214 и зарегить данный договор в рег. палате.
Интересно, а чем же отличается форма инвестиционного договора от формы дудс?
ДУДС по ФЗ-214 должен обязательно содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В инвест можно упустить пункт 4 как минимум, а в ДУДС обязательно, иначе регистрацию не пройдет в рег палате
Вторая поправка к Конституции РФ (с)
Vilisov Roman,
я знаю, что должен содержать дудс.
я про форму спросила.
Инвестиционный договор того юр.лица прошит вместе с допом и зареген в палате
Вот сейчас и готовимся к суду, чтоб наши квартиры в горы не ушли.
я иск накатал, честно говря не знаю чего добьюсь в суде, т.к. практика неоднозначна, требования мои таковы:
1) признать договор того юр. лица недействительным в части наших квартир;
2) УФРС аннулировать запись о регистрации ДУДС того юр. лица, точнее запись только по нашим квартирам аннулировать за тем юр.лицом.
3) признать наше право собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте (вот в этом пункте сомневаюсь конечно, что выйдет)
Сомнения в том, что однозначного законодательного обоснования нет для признания права собственности за инвесторами по инвест договорам на незавершенное строительство. Я так понимаю, что сначала застройщик должен зарегить свое право собственности на незавершенный объект, а потом передавать права инвесторам на доли. Я же тут иду помимо застройщика, сразу право сосбтвенности на недострой на себя, т.к. застройщик ничего не делает. В отношении застройщика подан иск о признании банкротом, все арестовано, активов нет, дом может попасть в конкурсную массу. Единственный выход для меня это права на эти квартиры застолбить., т.к. денежег уже не вернуть. Физикам суды идут на уступку по инвест договорам а по ДУДС там тропинка уже давно протоптана по признанию права собственности на недострой, в ситуации если застройщик динамит и возникли основания для обращения взыскания на имущество застройщика.
3) признать наше право собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте
Добавлено немного позже:
нет дом не зарегистрирован в уст. порядке, в этом то и проблема и застройщику уже ничего не надо
Вторая поправка к Конституции РФ (с)
я иск накатал, честно говря не знаю чего добьюсь в суде, т.к. практика неоднозначна, требования мои таковы:
1) признать договор того юр. лица недействительным в части наших квартир;
2) УФРС аннулировать запись о регистрации ДУДС того юр. лица, точнее запись только по нашим квартирам аннулировать за тем юр.лицом.
3) признать наше право собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте (вот в этом пункте сомневаюсь конечно, что выйдет)
исполнять застройщику в принципе нечего, т.к. дом не зарегистрирован как недострой и передавать то ему нечего
мы первый инвестор который обладает по инвест договору имущественными правами на квартиры
есть второе юр. лицо которое обладает имущественными права на наши квартиры по ДУДС + у них есть регистрация
даже если мне признают договоры второго покупателя наших квартир недействительными, мне очень важно зарегистрировать на них право собственности как на недострой, иначе я опять останусь на руках с инвест договорами, никаких зарегистрированных прав и застройщик скоро исчезнет с лица земли
я иск накатал, честно говря не знаю чего добьюсь в суде, т.к. практика неоднозначна, требования мои таковы:
1) признать договор того юр. лица недействительным в части наших квартир;
2) УФРС аннулировать запись о регистрации ДУДС того юр. лица, точнее запись только по нашим квартирам аннулировать за тем юр.лицом.
3) признать наше право собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте (вот в этом пункте сомневаюсь конечно, что выйдет)
Спасибо огромное, буду благодарен за любую информацию!
Vilisov Roman
Вот нашел кое-что по поводу признания п/с на незаригистрированный недострой
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 августа 2008 г. N 10466/08
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е. и судей Дедова Д.И., Полубениной И.И. рассмотрел в судебном заседании заявление о пересмотре в порядке надзора постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 г., постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.06.2008 г. по делу А43-24125/2007-21-490,
в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела А43-24125/2007-21-490 для пересмотра в порядке надзора постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 г., постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.06.2008 г. по делу А43-24125/2007-21-490 отказать.
03. Правовой статус участника долевого строительства
Однако полагаем, что подобное употребление термина не предполагает в обязательном порядке «личное» участие гражданина или юридического лица в строительстве многоквартирных домов, в данном случае термин «участник» долевого строительства подразумевает участие в строительстве посредством уплаты цены договора, то есть внесения только денежных средств.
Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве участника по договору участия в долевом строительстве может выступать гражданин или юридическое лицо. Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона № 214-ФЗ принятие данного законопроекта направлено прежде всего на усиление защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, в связи с чем статус гражданина-участника долевого строительства отличается от гражданина-индивидуального предпринимателя или юридического лица-участника по тому же договору.
Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется исключительно в том случае, если участником долевого строительства является гражданин (ч.3 ст.3, ч.ч.2, 6 ст.9, ч.ч.4, 7 ст.23, ст.23.2 Федерального закона № 214-ФЗ). При этом, статус гражданина в рамках договора участия в долевом строительстве требует конкретизации: положения данного Федерального закона позволяют выделить следующие группы граждан-участников долевого строительства:
В зависимости от того, кто является участником долевого строительства Д.А. Соболев выделят два вида правоотношений по договору участия в долевом строительстве:
Похожую классификацию приводит Н.А. Маштакова, которая на основании целевого назначения денежных средств, передаваемых участником долевого строительства застройщику, выделяет следующие группы граждан-участников долевого строительства:
Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае если участником долевого строительства выступает гражданин, приобретающий объект долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, применяется законодательство о защите прав потребителей, например, при взыскании компенсации морального вреда (п.п.4, 8, 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. [4] ).
Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает конкретных требований к статусу гражданина-физического лица в рамках договора участия в долевом строительстве, следовательно применимы общие положения, предусмотренные ГК РФ.
Для заключения договора, в том числе договора участия в долевом строительстве, гражданин-физическое лицо должен обладать как правоспособностью, так и дееспособностью. Согласно п.1 ст.21 ГК РФ в полном объеме гражданская дееспособность возникает с достижением совершеннолетия, что означает, что лица, полностью дееспособные заключают договор участия в долевом строительстве без каких-либо ограничений.
Лица в возрасте от 14 до 18 лет в силу п.1 ст.26 ГК РФ заключают договор участия в долевом строительстве самостоятельно, то есть вправе собственноручно подписать договор участия в долевом строительстве, но с письменного согласия своих законных представителей. На практике такое письменное согласие может выражаться посредством проставления подписи в договоре участия в долевом строительстве, а наличие согласия хотя бы одного из законных представителей является достаточным для соблюдения данного условия. Согласие органов опеки и попечительства в данном случае не требуется.
Как следует из п.1 ст.28 ГК РФ от имени лиц, не достигших возраста 14 лет (малолетние), сделки, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключают их законные представители – родители, опекуны, усыновители. На совершение такой сделки требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.1 ст.37 ГК РФ).
Кроме того, при соблюдении требований, предусмотренных ГК РФ, в качестве участника долевого строительства может также выступать лицо, ограниченное в дееспособности или признанное недееспособным.
В силу п.1 ст.2 ГК РФ нормы, регулирующие гражданско-правовые отношения сторон также применимы и к отношениям, в которых участвуют иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Федеральный закон № 214-ФЗ в данном случае не устанавливает каких-либо ограничений в отношении указанной категории лиц, поэтому иностранные физические или юридические лица также вправе выступать участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Следующая категория граждан-участников долевого строительства – лица, которые зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, а также не зарегистрированы в качестве таковых, приобретающие объекты долевого строительства не для личных (бытовых) нужд, а в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Согласно п.4 ст.23 ГК РФ в случаях, когда гражданин, незарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, участвует в обязательстве, суд может применить к таким правоотношениям правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Как следует из п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» [5] при осуществлении гражданином предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя суд применяет к таким правоотношениям законодательство о защите прав потребителей.
Таким образом, ключевым моментом, позволяющим определить необходимость применения правил об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, является характер деятельности гражданина, а не наличие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Следовательно, при разрешении споров суду необходимо исходить из совокупности обстоятельств, характеризующих деятельность гражданина в качестве предпринимательской.
В судебной практике можно встретить следующие признаки, свидетельствующие о предпринимательской составляющей деятельности гражданина-участника долевого строительства: объекты недвижимости принадлежат гражданину на праве собственности непродолжительное время; реализация квартир осуществляется систематически; квартиры приобретаются «без отделки», в момент реализации в них никто не проживает, мебель отсутствует (см. постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. по делу № А78-10058/2014 [6] ).
Аналогичные последствия применения правил об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, будут и в том случае, если гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, приобретая объект долевого строительства в предпринимательских целях, не указал в договоре участия в долевом строительстве, что действует как индивидуальный предприниматель, поскольку согласно Определению Верховного Суда РФ от 24 января 2017 г. по д елу № 308-ЭС16-15109 [7] в гражданском законодательстве отсутствуют требования об обязанности индивидуального предпринимателя при осуществлении предпринимательской или экономической деятельности указывать свой статус при заключении договоров.
Таким образом, в том случае, если гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, заключил договор участия в долевом строительстве в целях осуществления предпринимательской деятельности, к нему неприменимы правила о защите прав потребителей.
Еще одна группа участников долевого строительства – юридические лица. С учетом общей правоспособности юридических лиц-коммерческих организаций последние вправе выступать в качестве участника долевого строительства, приобретая объект долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, в то время как некоммерческие организации в силу своей специальной правоспособности могут выступать в качестве участника долевого строительства только, если основная цель некоммерческой организации связана с улучшением жилищных условий посредством, в частности, заключения договора участия в долевом строительстве. Указанное право в силу прямого указания в законе предоставлено, например, жилищному накопительному кооперативу (п.2 ч.1 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» [8] ).
Таким образом, среди участников долевого строительства можно выделить следующие группы:
Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица также могут являться участниками долевого строительства
[1] Хамов А.Ю. Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства // Предпринимательское право. 2016. № 4. С. 36.
[2] Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: Дисс. … канд.юрид.наук. М., 2011. С. 25.
[4] Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 3.
[5] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 9.
[6] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. по делу № А78-10058/2014 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.08.2017).
[7] Определение Верховного Суда РФ от 24 января 2017 г. по делу № 308-ЭС16-15109 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.08.2017).
[8] Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.
[9] Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.