Юридический аудит земельного участка под строительство

Градостроительный и земельный АУДИТ. Панацея для собственников земельных участков?

Краткое содержание:

Приветствуем вас, наши подписчики и читатели.

Исходя из нашей практики в Земельных Правоотношениях, часто сталкиваемся с необходимостью проведения градостроительного и земельного аудита для клиентов. Но, проблема в том, что большинство из них понятия не имеют, что это за процедура и для чего она «так» необходима.

Сегодня мы попытаемся раскрыть этот вопрос, поехали…

Что такое Градостроительный и земельный аудит? Какие проблемы он затрагивает?

Градостроительный и земельный аудит – комплексный анализ градостроительных, земельных, гражданско-правовых и налоговых вопросов, связных с земельными участками, зданиями и помещениями в Москве и Московской области.

В рамках Градостроительного и Земельного аудита рассматриваются вопросы:

-Узнать, что можно построить или реконструировать на участке,

-Оценить перспективы изменения правил землепользования и застройки,

-Проверить участок на вхождение в зоны с особыми условиями использования,

-Проверить права продавца на участок перед покупкой,

-Оптимизировать земельные платежи,

-Выявить риски привлечения к административной и иной и иной ответственности.

В рамках градостроительного аудита часто рассматривается возможность изменения правил землепользования и застройки. Для этого предстоит определить, какие изменения в ПЗЗ соответствуют актуальной градостроительной политике в населённом пункте, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта, в связи с чем внесения изменений в ПЗЗ будут отклонены.

Градостроительный и земельный аудит в деталях.

В рамках градостроительного и земельного аудита, необходимо произвести:

-осмотр земельного участка и прилежащей территории,

-изучение всей имеющейся градостроительной документации,

-проведение консультации с уполномоченными органами.

Перспективы пересмотра градостроительного регламента в отношении земельного участка оцениваются исходя из его местоположения, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов,

вхождения в зоны с особыми условиями использования, иных фактических обстоятельств (технический аудит земельного участка). Также учитываются стратегические планов развития населённого пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.

На основании отчета по итогам градостроительного и земельного аудита недвижимости, в дальнейшем, необходимо подготовить обосновывающие материалы для внесения изменений в ПЗЗ и имеющие наиболее высокие шансы на утверждение.

Кроме того, в зависимости от ситуации, в рамках градостроительного и земельного аудита необходимо рассмотреть такие вопросы как:

-Допустимые виды и параметры объектов в соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки, проектом планировки и иной градостроительной документацией (градостроительный анализ участка).

-Варианты максимально эффективной застройки участка с учетом существующего градостроительного регламента, в том числе вспомогательных и условно разрешённых видов использования.

-Платежи в бюджет в зависимости от параметров разрешённого строительства.

-Зоны с особыми условиями территории, накладывающиеся на участок, и связанные с ними ограничениями (технический аудит участка). В том числе санитарно-защитные,

и охранные зоны объектов производства энергетики, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, зоны охраны объектов культурного наследия, охраняемые природные территории, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, территории общего пользования и планируемые объекты инфраструктуры (красные линии) и т.д.

Вывод:

Исходя из всех приведенных нами доводов, следует, что градостроительный и земельный аудит — необходимый этап решения любых проблемных вопросов с земельными участками и объектами недвижимости.

Без аудита будет невозможно оценить «масштабность» проблемы и найти оптимальный путь решения поставленной задачи.

Простыми словами, приходя к врачу с жалобой на здоровье, он направит вас сдавать «анализы», только потом начнет лечить. С градостроительным аудитом тоже самое. Абсолютно любой юрист в области земельных правоотношений, если он профессионал, для начала предложит сделать аудит.

Не игнорируйте этот шаг и лишь тогда, решение сложных вопросов станет простым как «2*2»

Источник

Аудит земельных участков

В данной статье мы рассмотрим проведение работ по оценке земельного участка. В большей степени это касается комплексной жилой застройки и объектов промышленно-складского назначения.

Любой Застройщик находится в непрекращающемся поиске и оценке земель под будущую застройку, пополняя свой земельный банк и планируя свое развитие. Выбор и детальная оценка земельного участка под строительство – является залогом успешной реализации любого строительного проекта. Именно при оценке земельного участка у Застройщика (Инвестора) формируется понимание основных будущих затрат на проект: учитываются затраты на выполнения Технических условий, учитываются правовые риски покупки и владения участком, возможность целевого использования, оцениваются потенциальная сложность использования земли в соответствие с планами Инвестора.

В данной статье объём проведения работ по оценке земельного участка в большей степени касается комплексной жилой застройки и объектов промышленно-складского назначения.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

На стадии подготовки к приобретению земельного участка проводится оценка ключевых параметров будущего строительства, юридическо-правовой аудит земли, анализ градостроительных и инженерных ограничений, предварительная оценка затрат на подключение будущего объекта.

В оценку ключевых параметров будущего строительства входят: потенциальная полезная площадь зданий, подходящий формат и назначение будущих зданий, состав и объём необходимой инфраструктуры, состав и наличие социальной нагрузки и т. д. Данные параметры позволяют инвестору получить предварительные ТЭП по будущей застройке и на этом основании сделать предварительную экономическую модель всего инвестиционного проекта.

Юридически-правовая оценка (Due Diligence) является основным мероприятием для приобретения земельных участков, поскольку позволяет «увидеть» наиболее серьёзные риски с наименьшими затратами времени и средств. В основном, все инвесторы и Застройщики проводят такой аудит потенциально интересных земельных участков ещё и потому, что в результате возможно разработать наиболее защищённую схему приобретения земельного участка, предусмотрев все существенные риски.

Юридическо-правовая оценка земельного участка состоит из:

Градостроительно-техническая оценка позволяет оценить: градостроительные и инфраструктурные ограничения, обременения использования, имеющиеся сервитуты, транспортную инфраструктуру, техническую возможность подключения к инженерным сетям, предварительную оценку стоимости подключения к коммуникациям, наличие объектов в границах и вне границ, накрывающих участок санитарно-защитными и охранными зонами и многое другое.

Техническая оценка земельного участка нуждается в пояснениях относительно причин необходимости её проведения по наиболее существенным критериям:

Также в ходе строительства у Застройщиков могут возникнуть обязательства по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) либо финансированию дополнительной инфраструктуры для нужд государственных или муниципальных органов власти, ведающих данным земельным участком. Эти обязательства являются обременениями строительства.

Так как расходы по обременениям строительства составляют значительную часть от общих расходов постройки, необходимо уделить должное внимание выявлению и анализу обременений к земельному участку.

Такая комплексная оценка земельного участка позволяет Застройщику сделать предварительную оценку возможных рисков и экономики строительства на выбранном участке.

В результате, Застройщик может принять адекватное решение по стоимости и условиям приобретения того или иного земельного актива.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Источник

Как купить земельный участок

С покупкой земельного участка связаны такие специфические риски как неправомерность предоставления земельного участка, неправомерность изменения категории земельного участка и/или разрешенного использования, фактическое или юридическое пересечение на местности границ земельного участка со смежными, наличие охранных зон. Указанное может повлечь впоследствии признание строительства, осуществленного на земельном участке, самовольным с присуждением к сносу возведенного объекта (без компенсации затрат на его строительство).

Для того чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий до заключения сделки с земельным участком необходимо проводить юридическую экспертизу земельного участка, что позволит снизить (исключить) вероятность наступления указанных рисков. Еще до заключения сделки покупатель будет владеть полной и достоверной информацией о приобретаемом земельном участке.

Правовой аудит (юридическая экспертиза) земельного участка включает в себя:

Юридическое сопровождение сделок с земельными участками

Сделка, по приобретению земельного участка, как правило, структурируется в зависимости от выявленных при проведении правового аудита рисков. Сторонами сделки обсуждаются различные варианты, при которых интересы обеих сторон будут соблюдены, для этого используются такие юридические инструменты как предварительный договор, договоры с отменительными или отлагательными условиями, обеспечительные сделки (задаток, залог, банковская гарантия), могут обсуждаться различные условия оплаты, которыми также обеспечивается надлежащее исполнение. Кроме того, сторонами проводятся корпоративные одобрения готовящейся сделки, уведомляется или получается при необходимости согласие ФАС, устраняются устранимые риски, выявленные при правовом аудите, производится сбор документов, требующихся для регистрации перехода права собственности

Юридическое сопровождение сделок с земельными участками включает в себя:

Статьи по теме:

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также представительство в суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости подробнее

Источник