Юридические риски при строительстве

Юридические риски в строительстве

Юридические риски в строительстве подстерегают практически всех участников этого процесса, от крупных застройщиков до конечных покупателей отдельных квартир в многоквартирном доме. А поскольку даже приобретение одной квартиры требует достаточно крупных капиталовложений, то финансовые потери лица могут быть невосполнимы. Поэтому снижение рисков, в том числе и юридических, актуально и в строительстве.

Как могут проявляться юридические риски в строительстве?

Если говорить о юридических рисках, то в основном они проявляются двумя способами :

Законодатель старается сделать механизм защиты прав участников долевого строительства более эффективным, что приводит к изменению законодательных актов. Деятельность застройщиков регулируется со стороны государства, а также контролируется другими участниками этого рынка путем вступления в соответствующие СРО. Но и сам участник должен следить за исполнением законов, за изменениями, которые происходят, чтобы использовать новые механизмы защиты своих прав.

К сделкам с недвижимостью закон выдвигает дополнительные требования, выражающиеся в действиях, позволяющих государству отслеживать переход права собственности на все учтенные объекты. И если сами договоры по отчуждению объектов недвижимости в большинстве случаев больше не подлежат государственной регистрации, то переход права собственности все так же регистрируется. И без государственной регистрации нельзя распоряжаться недвижимостью в полном объеме.

Анализ юридических рисков

Прибегнув к юридической помощи, можно проанализировать юридические риски в сфере строительства. Это поможет выявить все слабые места будущих сделок. Лицо должно учитывать, что строительство объектов капитального строительства требует правильно оформленных разрешений. И отсутствие одного разрешения может привести к невозможности сдачи объекта в эксплуатацию, а значит, собственником такого объекта стать уже нельзя.

Задача юристов заключается в анализе документации на возводящийся объект недвижимости, с целью ее проверки на соответствие требованиям законодательства. И если какие-то разрешения отсутствуют, то заказчику анализа указывается на этот факт, а также прилагаются объяснения, к каким именно последствиям отсутствие конкретного разрешения может привести.

Снижение юридических рисков

Юрист, привлеченный к оформлению сделки по приобретению недвижимости или к сдаче объекта в эксплуатацию с дальнейшим оформлением права собственности на этот объект, следит, чтобы все участники правоотношений выполняли свои обязанности в строгом соответствии с законодательством. Перед юристом ставится задача оформить все действия так, чтобы в дальнейшем они были признаны законными, и не было никаких поводов у заинтересованных сторон для их оспаривания. Правильное оформление позволит собственнику максимально полно использовать свои права по отношению к объекту недвижимости.

Источник

Риски в строительной деятельности

При исполнении контрактов подряда в деятельности строительной организации могут возникать различные ситуации, которые сопровождаются возможными ущербами (рисками).

Риск предполагает возможность наступления какого–то неблагоприятного события. Иначе говоря, под риском принято понимать вероятность потери предпринимателем или организацией части своих ресурсов, недополучение доходов или появление дополнительных расходов в результате определенной производственной и финансовой деятельности. Риск в бизнесе существует объективно, независимо от того, осознают ли это сами участники предпринимательской деятельности или нет. Совершенно избежать риска не позволяет сложность возникающих ситуаций и недостаток информации.

Если рассматривать риск как экономическую категорию, то он представляет собой событие, которое может произойти или не произойти, то есть это вероятностная категория. Риск может приводить к трём возможным экономическим результатам:

· отрицательный – ущерб, убыток, проигрыш – то, чего больше всего опасаются менеджеры и предприниматели;

· нулевой – нет ни выигрыша, ни проигрыша, или выигрыш равен проигрышу;

· положительный – выигрыш, выгода, прибыль – то, ради чего стоит идти на риск.

Все риски в зависимости от того, к какому экономическому результату они могут привести, подразделяют на две группы.

Первая группа – чистые риски. Действие этих рисков приводит к отрицательному или нулевому результату. Чистые риски имеют объективные причины, не зависящие от желаний и действий предпринимателей.

Вторая группа – спекулятивные риски. Эти риски могут привести как к положительным, так и к отрицательным результатам. Они предопределяются действиями предпринимателей, которые ради получения больших прибылей готовы рисковать.

Строительная деятельность связана с постоянными изменениями, в ней присутствуют как чистые (в большей степени), так и спекулятивные риски. При исполнении договора подряда выделяют следующие причины появления чистых рисков:

1) неудовлетворительная платежеспособность заказчика;

2) возникновение изменений в проектно – сметной документации, рабочих чертежах;

1) срыв сроков строительства по вине субподрядчиков и генерального подрядчика;

2) недостаточно надёжное материально – техническое обеспечение строящегося объекта;

3) низкая квалификация рабочих и инженерно – технических работников;

4) значительный рост (свыше 100 %) цен на сырье, электроэнергию, комплектующие вследствие высокой инфляции;

5) повышение цен на импортное оборудование вследствие валютных рисков (более 10 %, например, вследствие резкого изменения курса валют);

6) серьезное неисполнение условий контрактов, претензии и иски между партнерами;

7) значительное повышение расходов на оплату труда;

8) недостаточный уровень конкуренции субподрядных строительных фирм по качеству выполняемых работ;

9) значительный рост затрат в связи с изменениями в налогообложении, в нормативной и законодательной базах по ценообразованию, внешнеэкономическим операциям и т.п.;

10) действие «форс–мажорных» обстоятельств в ходе строительства.

Строительство имеет вероятностный характер, существует даже выражение «искусство застройки – это искусство управлять риском». Риск никогда не может быть сведен к нулю, но может быть уменьшен. В практике управления любым проектом существует три способа снижения риска, а именно:

· распределение риска между участниками–партнерами (передача соисполнителю);

· страхование участников проекта;

· резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов.

В строительстве, представляющем собой самую продолжительную фазу реализации инвестиционного проекта, чаще всего применяется такой способ учета и снижения рисков, как их передача или страхование.

Дата добавления: 2014-01-04 ; Просмотров: 6424 ; Нарушение авторских прав?

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Источник

Как предпринимателю минимизировать риски в строительной отрасли

Выполнение требований законодательства; внимательное отношение к подготовке документов и исполнению условий договоров, выбору контрагентов и сотрудников; просчет финансовых и временных возможностей для исправления ошибок – все это поможет застройщикам многоквартирных, индивидуальных домов и коммерческой недвижимости избежать возложения на них юридической ответственности

Предпринимательская деятельность сопряжена с риском, что прямо указано в ст. 2 ГК РФ. Но если говорить о сферах бизнеса, которые связаны с наибольшим риском возложения юридической ответственности на предпринимателя, то к ним можно уверенно отнести строительную.

Действующее законодательство предусматривает гражданско-правовые, административно-правовые и уголовно-правовые последствия за правонарушения в ходе ведения строительной деятельности. Ежегодно по всей стране возбуждается большое количество уголовных дел в отношении застройщиков, собственников и директоров компаний, выполнявших госзаказы. Именно поэтому, прежде чем начать деятельность в этой отрасли или заключать контракт, необходимо просчитать возможные риски.

Какие законы нужно знать застройщику?

Знание этих законов поможет застройщику минимизировать финансовые риски.

Застройщику многоквартирных домов: неисполнение требований законодательства о долевом строительстве повлечет финансовые потери

1 июля 2018 г. вступил в силу Федеральный закон № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 175-ФЗ).

Этот закон разделил застройщиков на тех, кто получил разрешение на строительство до даты, когда он начал действовать, и после. Те, кто получил разрешение до 1 июля прошлого года, теперь обязаны открыть отдельный счет в уполномоченном банке на каждое решение о строительстве до сентября 2018 г. Счет нужно указать в проектной декларации. Банку разрешили отказывать в проведении операции, если назначение платежа явно не указывает на исполнение обязательств, возникших до 1 июля 2018 г., и при этом есть признаки нарушения застройщиком требований ч. 3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ. Также с 1 июля текущего года застройщики обязаны будут применять счета эскроу. Исключение составляют ситуации, когда дом почти достроен или застройщик ввел дом в эксплуатацию.

Большая часть нововведений коснулась застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. Закон № 175-ФЗ устанавливает:

Законом № 175-ФЗ были внесены изменения в Закон № 214-ФЗ, новая редакция которого устанавливает жесткие требования к застройщикам. При их несоблюдении банк уполномочен блокировать операции застройщика, что может парализовать строительную деятельность и привести к нарушению сроков строительства.

В случае несвоевременной передачи дольщику жилого помещения он вправе взыскать неустойку, убытки, штраф, судебные расходы и потребовать компенсацию морального вреда. Такое право ему дают Закон № 214-ФЗ и ЗЗПП. На основании этих же законов он может требовать расторжения ДДУ, возврата денежных средств, выплаты процентов, штрафа, компенсации судебных расходов и морального вреда.

Застройщику индивидуальных домов: невнимание к деталям договора приведет к колоссальным затратам

Руководству компаний, специализирующихся на возведении индивидуальных домов, нужно помнить, что ЗЗПП дает возможность заказчику – физическому лицу взыскать в три раза больше, чем он уплатил за строительство. Так, например, заказчик может уклоняться от подписания акта приема-передачи работ. В случае ненадлежащего фиксирования такого уклонения будут начисляться пени за нарушение установленных сроков выполнения работ – 3% от их цены за каждый день просрочки (п. 5 ст. 28 ЗЗПП), но не более 100%. Также нужно будет выплатить штраф – 50% от присужденного (п. 6 ст. 13 ЗЗПП). Поэтому предпринимателю, возводящему дом для заказчика-физлица, следует прописать в договоре все нюансы. Иначе придется нести колоссальные затраты в случае невозможности проехать на участок или необходимости продолжить работу в погодных условиях, требующих дополнительных расходов в связи со сложностью проезда и доставки материалов.

Недобросовестные потребители чаще знают о возможностях, которые им дает ЗЗПП. Обычно они не настроены на конструктивный диалог и пытаются получить максимум. Потому застройщику лучше иметь четкий регламент и не обещать в договоре больше, чем он сможет исполнить.

Застройщику коммерческой недвижимости: за неисполнение условий госконтракта придется нести ответственность

Риски компаний, которые возводят коммерческую недвижимость в соответствии с законами № 44-ФЗ и № 223-ФЗ, в первую очередь связаны с невыполнением условий госконтрактов. Подробнее об этом можно прочитать в публикации «Неаккуратное заключение и неисполнение госконтракта могут привести к уголовной ответственности».

В контрактах, как правило, предусмотрены сжатые сроки и значительные штрафные санкции. Поэтому необходимо иметь возможность при внештатных ситуациях привлечь иных субподрядчиков за свой счет, чтобы не допустить нарушения условий контракта.

Уголовно-правовые риски предпринимателя в строительной сфере

По данным портала «Единый реестр застройщиков», мониторинг материалов СМИ за июнь прошлого года выявил сообщения об уголовном преследовании 22 застройщиков из 13 регионов России. Из них 15 застройщикам инкриминируют «мошенничество, совершенное организованной группой лиц в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение», 6 – «невыплату заработной платы». Один девелопер стал фигурантом пяти уголовных дел о злостном уклонении от погашения кредиторской задолженности.

Главное, о чем нельзя забывать застройщику: задержка сроков строительства порождает недоверие и провоцирует заказчиков и дольщиков обращаться в правоохранительные органы. После этого обычно возбуждается уголовное дело по ст. 159 или 160 УК РФ. Такие дела относятся к категории частно-публичных. Это значит, что возбуждаются они по заявлению потерпевших, но при этом не прекращаются, даже если произошло примирение.

Обычно следствие и суд не признают, что деяние совершено в сфере предпринимательской деятельности. Это приводит к заключению предпринимателя под стражу, что затрудняет ведение бизнеса. Часто эта мера пресечения дополняется арестом имущества застройщика и его родственников. В итоге застройщик, который из-за сложностей с финансированием задержал сроки строительства, лишается возможности достроить дом. У него не остается шанса на решение вопросов в интересах дольщика. А это создает предпосылки для обвинительного приговора.

Не стоит забывать, что ответственность на застройщика также может быть возложена и за неисполнения обязательств субподрядчиками.

Кроме того, уголовная ответственность последует, если из-за ошибки застройщика пострадают люди.

Предотвращение рисков

При выборе контрагентов необходимо проверить их репутацию, опыт, квалификацию и численность сотрудников, наличие материальной базы, достаточной для выполнения работ. Следует ознакомиться с отчетностью за предыдущие периоды. В ИФНС можно узнать о наличии заблокированных счетов. Немаловажная деталь – наличие судебных дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

1 Постановление Правительства РФ от 1 августа 2018 г. № 897 «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика».

2 См. Определение СК по гражданским дела Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 г. № 4-КГ16-37.

Источник