92. С какого момента строительной готовности возникает объект незавершенного строительства? Могут ли в составе объекта незавершенного строительства быть выделены помещения как самостоятельные объекты гражданских прав?
Единообразной практики, которая отвечала бы на вопрос о том, с какого момента результат строительной деятельности может быть признан объектом незавершенного строительства, не сложилось.
В другом деле суд квалифицировал в качестве объекта незавершенного строительства котлован с залитым в нем фундаментом (см. постановление ФАС СКО от 09.08.2006 NФ08-3628/06). Известно также дело, в котором объектом незавершенного строительства было названо свайное поле (см. постановление ФАС УО NФ09-6941/06-С3 от 09.08.2006).
На наш же взгляд, правильным является подход, в соответствии с которым объектом незавершенного строительства может быть признан только тот объект, который имеет хотя бы готовый фундамент. Это связано с тем, что именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенного строительства[48].
Ответ на вопрос о том, могут ли в составе незавершенного строительства быть выделены помещения как самостоятельные объекты прав, может быть обнаружен в делах, в которых предметом иска является требование о разделе объектов незавершенного строительства, находящихся в общей долевой собственности.
На наш взгляд, такая практика, хотя и учитывает интересы участников оборота, тем не менее противоречит природе объекта незавершенного строительства и природе помещения. Дело в том, что помещения бывают жилые либо нежилые, определение вида помещения связано прежде всего с видом его использования. В отношении же объекта незавершенного строительства единственным видом его использования может быть только его достройка[49]. Поэтому выделение в составе объекта незавершенного строительства помещений, на наш взгляд, является неправомерным.
93. Какие особенности предприятия как объекта гражданских прав выявлены судебной практикой?
При анализе практики судов по вопросу о том, является ли тот или иной объект предприятием в смысле ст.132 ГК, бросается в глаза прежде всего поразительное стремление судов самым жестким образом придерживаться ст.132 ГК. В подавляющем большинстве случаев суды, анализируя те или иные имущественные комплексы, делают вывод о том, что они (комплексы) не соответствуют признакам предприятия, предусмотренным указанной статьей. Увы, зачастую этот вывод судов не обосновывается ничем, а стандартная фраза о том, что объект не соответствует признакам предприятия, установленным ст.132 ГК, не подкрепляется какими-либо рассуждениями. Складывается ощущение, что суды всячески стремятся избежать правовых последствий квалификации имущества в качестве предприятия (см., например, постановления ФАС ПО от 11.08.2005 NА12-1058/05-с50; ФАС МО от 21.11.2005 NКГ-А40/11196-05; ФАС ЦО от 17.02.2006 NА68-АП-98/Я-05).
Для того чтобы объект мог быть квалифицирован как предприятие, суды требуют непременного наличия в его составе элементов, перечисленных в абз.
Судебная практика достаточно последовательно разграничивает эти две группы элементов, составляющих предприятие. Разграничение это проявляется в следующем: для признания объекта предприятием наличие в его составе всех элементов группы (а) признается обязательным. Например, в одном из дел суд констатировал, что если в составе имущественного комплекса нет недвижимого имущества, то он не является предприятием (см. постановление ФАС СЗО от 06.03.2003 NА56-18100/02). В другом деле, напротив, суд отказался признавать объект предприятием потому, что в его составе присутствовала только недвижимость (см. постановление ФАС ПО от 25.03.2004 NА06-1734у-21/03). Более полно эта мысль выражена в другом деле. Суд указал, что животноводческий комплекс нельзя отнести к предприятию как к имущественному комплексу, поскольку он состоит из отдельно стоящих зданий и сооружений (служебно-бытовые здания, дезинфекционный блок, бойня, склад, моноблок и др.). Отсутствует право на земельный участок, на котором расположено спорное имущество, оборудование, инвентарь, сырье, право требования, долги и т.д. (см. постановление ФАС ПО от 17.04.2003 NA12-11059/02-C43-V/14).
В качестве примера положительного решения (т.е. признания объекта предприятием) можно привести следующее дело. Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что объект соответствует признакам предприятия, установленным в ст.132 ГК. Суд, в частности, указал, что в состав имущества, являющегося предметом спорных договоров купли-продажи, вошли все виды имущества, предназначенные для производственной деятельности молочного завода, в частности здания и сооружения с инженерными коммуникациями, оборудование и инвентарь. Следовательно, указанное имущество является единым имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности (см. постановление ФАС ПО от 19.02.2002 NА65-15811/01-СГ3-13К).
Что же касается признаков предприятия группы (б), то они могут быть условно названы факультативными. При квалификации объектов в качестве предприятия суды не придают какого-либо значения наличию указанных признаков в составе соответствующего имущественного комплекса.
Является ли свайное поле объектом незавершенного строительства
Выводы суда: Арбитражный суд признал зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 10%) отсутствующим.
Суд пришел к выводу о том, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не отвечает требованиям статьи 130 ГК РФ и относится к движимому имуществу.
Суд указал, что свайное поле, состоящее из 16 свай, расположенное на земельном участке, не имеющее обвязки монолитным ростверком, в отсутствие монтажа, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как сборные элементы фундамента. Извлечение свай из земли возможно без значимого ущерба, что относит свайное поле к категории некапитальных объектов.
Зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности. Выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно.
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2014 г. по делу N А65-2105/2014
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 февраля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 июля 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 05 августа 2014 года на 14 час. 20 мин.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Руководителя Исполнительного комитета гор. Казани от 21 мая 2007 года N 925 «О предоставлении Национально-культурной автономии Кыргызов Республики Татарстан» земельного участка по ул. Яруллина» Ответчику предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 4 920 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:0142 по ул. Яруллина для строительства культурно-делового центра.
На основании указанного постановления 09 июля 2007 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 11943 на неопределенный срок.
19 июня 2009 года ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 4 677 кв. м, степень готовности 10%, по адресу: РТ, гор. Казань, ул. Ф. Яруллина, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 16 АБ N 203597.
20 декабря 2013 года истцом составлен акт обследования N 531, согласно которому истцом установлено, что земельный участок не освоен, здание не возведено, имеются визуальные доказательства наличия железобетонных свай.
30 декабря 2013 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 22355/кзио-исх о прекращении договора аренды земельного участка N 11943 от 09 июля 2007 года по истечении месяца с момента получения уведомления с требованием о возврате земельного участка по акту приема-передачи.
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 52 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и мотивированы тем, что объект незавершенного строительства не обладает признаками объекта недвижимого имущества, а относится к движимому имуществу, в связи с чем, право собственности на него не подлежало государственной регистрации. Сохранение зарегистрированного права собственности ответчика на этот объект нарушает права муниципального образования города Казани на распоряжение земельным участком, от имени которого обратился истец как уполномоченный орган местного самоуправления по защите прав и законных интересов города Казани на имущество.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что сохранение права собственности ответчика на спорный объект как на объект недвижимого имущества, фактически не являющийся капитальной постройкой, нарушает права истца по распоряжению земельным участком.
Обжалуя решение, заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что спорный объект не является объектом недвижимости.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека и иное обременение прекратилось), оспаривание зарегистрированного права или обременения может осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Согласно представленному истцом заключению Республиканского унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» N 313353 от 24 апреля 2014 года, являющимся предприятием уполномоченным осуществлять техническую инвентаризацию и оценку объектов недвижимого имущества, свайное поле, состоящее из 16 свай, расположенное на земельном участке, не имеющее обвязки монолитным ростверком, в отсутствие монтажа, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как сборные элементы фундамента. Таким образом, извлечение свай из земли возможно без значимого ущерба, что относит свайное поле к категории некапитальных объектов.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности. Выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно. Согласно заключению Республиканского унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» N 313353 от 24 апреля 2014 года сваи из земли (перемещение) возможно без значительного ущерба.
Следовательно, указанный объект не отвечает требованиям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и относится к движимому имуществу.
При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства относятся акты об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, удостоверяющий возможность безопасной эксплуатации капитального строения. Без этих документов переоборудование временного строения с приданием ему физических характеристик недвижимого имущества не влечет правовых последствий.
Документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме и соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (пункты 1, 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Заявителем не представлено доказательств введения объекта капитального строительства в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Ссылка заявителя на свидетельство о праве собственности серии 16 АБ N 203597 от 19 июня 2009 года является несостоятельной, поскольку спорный объект, представляющий собой свайное поле, состоящее из 16-ти свай, относится к движимому имуществу, что подтверждается заключением Республиканского унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» N 313353 от 24 апреля 2014 года и актом обследования N 531 от 20 декабря 2013 года, составленным истцом.
Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В суде первой инстанции ходатайство о проведении соответствующей экспертизы не заявлено. Не заявлено такого ходатайство и в суде апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Временный характер свай, будучи условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, в то же время согласно пункту 52 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 является основанием для удовлетворения требования о признании права отсутствующим.
Спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в составе земель населенных пунктов. В соответствии с частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Согласно решению представительного органа муниципального образования гор. Казани от 29 декабря 2010 года N 20-3 «О Муниципальном казенном учреждении «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» Истец как орган Исполнительного комитета гор. Казани осуществляет от имени муниципального образования города Казани полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом города Казани и земельными участками. Распоряжаться земельным участком уполномочен истец.
Однако в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, обладает исключительным правом на его приватизацию или предоставление в аренду.
Следовательно, сохранение права собственности ответчика на спорный объект как на объект недвижимого имущества, фактически не являющийся капитальной постройкой, нарушает права истца по распоряжению земельным участком.
Таким образом, истец является заинтересованным лицом по настоящему иску и обладает полномочиями на предъявление требований о признании права собственности ответчика на объект незавершенного строительства площадь застройки 4 677 кв. м, степень готовности 10%, инвентарный номер 92:401:002:00000044470, лит. А, расположенный по адресу: гор. Казань, ул. Яруллина, на земельном участке площадью 4 920 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:0142, отсутствующим.
При таких обстоятельствах, исковые требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 мая 2014 года, принятого по делу N А65-2105/2014 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ