Является ли объект незавершенного строительства жилым помещением

Как продать объект незавершенного строительства в 2020 г.?

2. Понятие объекта незавершенного строительства.

3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства.

Пробелы в законодательстве в отношении объектов незавершенного строительства по причине относимости их к недвижимости порождали большое количество споров в отношении данных объектов, а при рассмотрении споров суды были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим регулирования объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.

2. Понятие объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства подпадают под режим «недвижимого имущества». Но само определение объекта незавершенного строительства в законодательстве по-прежнему отсутствует, что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).

Исходя из п. 1 ст. 55, п. п. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый основополагающий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.

3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства:

-недострой не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.

В противном случае согласно ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

-нужно пройти процедуру государственной регистрации права на данный объект в Росреестре.

Чтобы зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, понадобятся разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок.

Здание или сооружение считается самостроем, если возведено на земле, не отведенной для этой цели, без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта или с существенными отклонениями от него, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.

Незаконное строение по решению суда может быть снесено, причем за счет застройщика.

После процедуры госрегистрации объекта незавершенного строительства и оформления на него права собственности он может быть предметом сделок (ст. 130 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 14 и подп. 4 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При оформлении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавцу необходимо будет представить покупателю следующие документы:

-разрешение на строительство;

-государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;

-проектно-разрешительную документацию на строительство;

Согласно ст. 549 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе данные, позволяющие установить его расположение на земельном участке.

В случае с объектом незавершенного строительства все существенные признаки данного объекта должны быть прописаны в договоре купли-продажи как можно более детально, чтобы недостроенный объект был четко идентифицирован (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.

После заключения сторонами договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности на данный объект к покупателю в Росреестре.

Источник

Является ли земельный участок с объектом незавершенного строительства единственным жильем.

Проживаю в квартире с родителями, доли в квартире не имею. Есть еще дети.

Объект незавершенного строительства подходит ли под ипотеку?

Он зарегистрирован в Росреестре?

Объект незавершенного строительства может считаться основанием для получения аренды земельного участка после истечения трех лет?

Да, может являться таким основанием.

Это не жилой дом. Оформляйте как незавершенку.

Объект-незавершенное строительство-жилой дом, можно ли построить гаражи. Земля и объект в собственности.

Получите разрешение городской администрации.

В зоне малоэтажной застройки в Конаковском районе в нарушении всех норм хотят построить 6 этажный дом. С нарушениями в регистрации получили на несуществующий объект Свидетельство о собственности на объект незавершенного строительства. Кто и с какой формулировкой может это оспорить.

Комитет градостроительства. Для этого необходимо направить в их адрес жалобу по данному вопросу.

В суд может обратиться любое заинтересованное лицо, при этом, чтобы иск был принят, можно переформулировать исковые требования и тогда даже сосед может подать в суд.

Если выдано Свидетельство о праве собственности на несуществующий объект, то это серьезное нарушение, которое возможно доказать.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

В соответствии со ст. 25 закона о гос. регистрации право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

1. Что это за документы содержащие описание объект?

2. Необходимо ли до обращения в уфрс для регистрации права проводит консервацию объекта?

Источник

Объекты незавершенного строительства: виды, определение, требования, документация, право собственности

Что такое незавершенное строительство? Во времена нестабильной экономики ряд объектов, возводимых по договорам строительного подряда, оказываются «замороженными» на стадии возведения. Происходит это по разным причинам – нехватке финансов либо стройматериалов и т. п. В таких ситуациях можно вести речь о незавершенном строительстве.

Объект незавершенного строительства – определение

Что же это за объекты? В действующем законодательстве прямого определения данного термина не содержится. ГК РФ в своей статье номер 130 (часть 1) относит к недвижимости (недвижимому имуществу) все то, что связано с землей (недра, земельные участки и т. п.). Главный признак недвижимого объекта – его невозможно перемещать без нанесения назначению его несоразмерного ущерба. Сюда можно отнести также возведенные строения и те самые «незавершенные» объекты, о которых пойдет речь. Вывод здесь один – действующее законодательство однозначно относит «незавершенку» к категории объектов недвижимости.

Таким образом, Градостроительный кодекс РФ толкует понятие подобного объекта как здание (либо строение, сооружение), процесс строительства которого не завершен. Сюда не относятся временные постройки – речь идет о киосках, навесах и т. п. Судебная практика показывает, что в конкретных спорах судьям приходится обращаться к юридическому статусу объектов незавершенного строительства, то есть их правовому режиму.

Например, если на земельном участке имеется уже возведенный фундамент со стенами здания, то переместить данный объект невозможно, не нанеся ему несоразмерный ущерб. Таковой по определению относится к недвижимости. Вывод: определяя статус спорного объекта, суд в первую очередь берет во внимание его существенные физические свойства, и уже затем – наличие либо отсутствие госрегистрации прав на него.

Не все так просто

В то же время в судебной практике полно споров по данному вопросу. Разброс мнений по данному вопросу весьма широк. Часть правоведов считает объектом незавершенного строительства любое здание, находящееся в процессе реконструкции либо возведения, пока не имеющее разрешения на ввод в эксплуатацию. Данное определение не учитывает того немаловажного обстоятельства, что процесс строительства объекта порой может быть прекращен либо законсервирован по самым разным причинам.

Если исходить из последнего определения, данные объекты недвижимости уже невозможно назвать образцами незавершенного строительства. В то же время их не отнесешь и к совокупности стройматериалов, так как часть из них, будучи применена в постройке, утратила свои изначальные свойства.

Статья номер 219 ГК РФ гласит, что право собственности должно быть зарегистрировано в том числе и на вновь создаваемое имущество, которое можно отнести к категории недвижимости. Именно под данное определение попадают объекты «незавершенки».

Как распознать «незавершенку»?

Рассмотрим основные требования к объекту незавершенного строительства:

Определимся окончательно: под подобным объектом можно подразумевать определенную единицу недвижимости, строительные работы на которой прекращены, приостановлены либо законсервированы.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Если ранее таковые законодательством рассматривались в виде совокупности стройматериалов совместно с вложенным трудом и не относились к предметам гражданско-правовых сделок, то с внесением изменений в ГК РФ (в его статью номер 130) они оказались включенными в перечень вещей, относящихся к недвижимости. О первоначальной государственной регистрации объекта незавершенного строительства, согласно одной из наиболее распространенных точек зрения, следует вести речь с момента прекращения в отношении него договора подряда.

Именно такой подход чаще всего преобладает в существующей судебной практике. В новой редакции закона регистрация прав собственности на подобные объекты больше не обусловлена необходимостью совершать с ними определенные сделки. Какой отсюда следует вывод? Степень готовности подобного объекта относится лишь к описательным критериям. После осуществления процедуры госрегистрации согласно установленному законом порядку подобная постройка юридически может быть отнесена к объектам гражданского права со всеми вытекающими последствиями.

То есть можно говорить о возникновении совершенно нового, целостного и самостоятельного правового объекта. Права на объект незавершенного строительства регистрируются административным порядком на основании перечня определенных документов. Кроме того, подобное право может быть признано согласно судебному решению.

Законодательные тонкости

Относятся подобные дела к арбитражным и судам общей юрисдикции. Наиболее сложный вопрос в данной категории споров – кому именно отдать право собственности – инвестору, заказчику либо подрядчику. В данной ситуации много противоречий и юридических нюансов. При рассмотрении подобной категории дел в качестве доказательств принимается ряд документов, содержащих подтверждение права собственности на участок земли, наличие разрешения на строительство, совокупность проектной и прочей документации на объект капитального строительства и т. п.

К сожалению, правовые нормы в данной области отношений содержат целый ряд противоречий, в связи с чем законодательство в этой части может быть истолковано в достаточно широком смысле. Это ведет к злоупотреблениям со стороны различных заинтересованных лиц. Следует упомянуть, что данные правовые отношения нуждаются в дополнительной более детальной регламентации с целью устранения имеющихся пробелов в юридических актах и достижение единства в существующей судебной практике.

Поговорим об участке с незавершенным строительством

Для возможности оформления незавершенного строительства тот земельный участок, где оно ведется, обязан находиться в собственности, аренде либо владелец его должен обладать правом наследуемого пожизненного владения или бессрочного пользования. Согласно определению (напоминаем, к недвижимости относится все то, что связано с землей прочно и не может быть перемещено без нанесения объекту несоразмерного ущерба) отсюда следует, что обладание капитальным фундаментом – непременное требование к тому объекту, который претендует на подобное звание.

Возводимый объект незавершенного строительства по определению не может являться предметом договора такого подряда, действие которого не прекращено. В противном случае (ГК РФ, статья номер 740) подрядчик продолжает обладать правом продолжения работ, то есть будут иметь место права так называемых третьих лиц. Как гласит закон номер 122-ФЗ в своей статье номер 25, правообладание подобным незавершенным строительством невозможно без разрешения на строительство, наличия проекта с подробным описанием объекта и документов, регламентирующих права на участок земли.

Если все перечисленные выше условия соблюдены, владелец «незавершенки» имеет полное основание оформить объект капитального строительства в собственность. До регистрации их любая связанная с объектом сделка законом не будет считаться действительной.

Другой немаловажный момент – правильно оформить право на тот земельный участок, который занят под «недострой». Статья номер 222 ГК РФ гласит, что если недвижимость возводилась на не предназначенном для данной цели земельном участке, то она получает статус самовольной постройки. Приобретение права собственности на таковую в данном случае невозможно, и возведенный объект подлежит сносу.

Какие документы требуются для оформления незавершенного строительства?

Пакет необходимых бумаг состоит из:

Весь пакет документов сдается в регистрационную палату.

Как происходят сделки с такими объектами?

Как уже было упомянуто, оформленный должным образом объект «незавершенки» считается недвижимым имуществом. Именно потому любая сделка по купле или продаже незавершенного строительства аналогична сделке с любой другой недвижимостью. Покупатель, желающий приобрести «незавершенку», должен уделить внимание следующим моментам:

— наличию подтверждающих регистрацию объекта документов;

— присутствию решения органов власти о выделении под строительство земельного участка;

— плану вышеупомянутого объекта незавершенного строительства;

— наличию всей полагающейся документации (технической и проектно-сметной) ;

— документам, которые подтверждают расторжение подрядного договора на строительство объекта.

Все данные с характеристиками имущества, включая местонахождение его на территории участка, в обязательном порядке указываются в договоре о купле-продаже недвижимости.

Составляется подобный договор по строго определенному образцу, обязанному к соблюдению всеми участниками сделки.

Особенности составления договора о купле-продаже «незавершенки»

Необходимо учитывать, что имеются как «строительный», так и «почтовый» адреса. «Строительный» адрес указывается в разрешении на постройку и определяет место, в котором предоставлен участок для возведения объекта. «Почтовый» адрес может ему не соответствовать. Он бывает присвоен дому лишь по завершении процедуры сдачи приемочной комиссии. Подобные разночтения следует учитывать при составлении документации на планируемое приобретение.

Помимо прочего, обязательно должна указываться цена объекта.

Обязан быть подробно перечислен круг лиц, обладающих правом пользования.

Права на продающуюся недвижимость третьих лиц должны быть соблюдены. При совершении сделки предупредить об этом покупателя – обязанность продавца. Речь может идти о правах нанимателей, арендаторов, имеющемся залоге либо пожизненном пользовании. В случае неисполнения подобных обязательств покупатель вправе требовать снижения цены продажи либо полного расторжения договора с возмещением всех убытков.

Окончательная передача недвижимости между продавцом и покупателем с принятием его последним происходит в момент подписания сторонами т. н. передаточного акта.

Какие объекты считаются самовольными постройками?

Согласно закону, таковыми могут считаться любые строения, сооружения, дома, возведенные на участках земли, не отведенных для данных целей, созданные без полученных на то разрешений, построенные со значительным нарушением градостроительных и прочих норм и правил. Если присутствует в наличии хотя бы один из признаков, указанных выше, строение относится к самовольным постройкам. Приобретение права собственности на него невозможно за исключением случая постановления об этом судебного органа.

Какие документы подтверждают окончание действия договора подряда строительства?

Если возведение объекта недвижимости происходило несколькими лицами, между всеми участниками строительства мог заключаться договор простого товарищества. Речь идет в данном случае об общей долевой собственности на указанный объект. В случае привлечения финансовых средств инвесторов застройщиком речь идет о невыполнении обязательств заказчика перед инвесторами по причине невозможности завершения строительства. Тогда прав на конкретную часть объекта у инвесторов не возникает.

Как оформить жилой дом в «незавершенку»?

Если вы хотите свой объект незавершенного строительства (жилой дом) оформить должным образом, вам следует наведаться по адресу, где расположен территориальный отдел градостроительства и архитектуры. С собой не забудьте прихватить пакет документов, состоящий из:

Что делать, если документы отсутствуют?

Если сильно постараться, возможно оформление «незавершенки» даже при отсутствии нужных бумаг. В этой ситуации следует действовать так, как будто бы строительство коттеджа только начинается. Пошаговый план действий состоит из:

Со всем собранным пакетом документов следует пройти процедуру регистрации в отделе архитектуры и градостроительства.

В качестве альтернативы возможно написание в органы БТИ заявления об оформлении работниками бюро объекта – вашего недостроенного дома. Это достаточно расходный вариант, но экономит ваше время и нервы.

Если речь идет о недостроенной даче, пакет документов несколько упрощен – можно не предъявлять разрешение на строительство и ограничиться лишь кадастровым планом. В случае возведения коттеджа или жилого загородного дома пакет документов обязан быть в полном составе.

Облегчить оформление всех необходимых бумаг можно в случае заказа или покупки типового проекта жилого коттеджа у проверенной строительной компании.

Как передается незавершенное строительство?

Так же, как и в случае с законченным объектом, передача производится путем составления и подписания соответствующего акта, именуемого актом приема-передачи. Когда речь идет о незавершенном строительстве, требующем доведения до готовности либо совершения определенных работ (например, отделочных), весь состав подобных недоделок должен быть отражен в подписанном на момент приемки договоре.

На основании утвержденного акта приемки могут быть окончательно оплачены выполненные по условиям контракта работы.

О правах на «незавершенку»

Не секрет, что в последние годы и десятилетия ситуация на рынке строительства является экономически нестабильной. В данном случае из всех видов объектов незавершенного строительства мы ведем речь о некоммерческой недвижимости, то есть о жилье. Многочисленные случаи из практики говорят о том, что весьма и весьма часто при наличии финансовых проблем застройщики пытаются затянуть процесс передачи дольщикам фактически возведенных помещений. Порой же они и вовсе выбирают процедуру своего банкротства.

Что же делать дольщику, чтобы защитить собственные законные интересы? В такой ситуации на помощь придет возможность признать право его собственности на ту недвижимость, которая входит в состав объекта незавершенного строительства (долевого). Для этого следует обратиться в суд.

Занимаясь сбором документов на оформление иска к не выполнившему собственные обязательства застройщику, следует учитывать ряд моментов:

Порой в судебной практике встречаются (в виде исключения) примеры, когда право собственности на долю объекта признавалось при степени готовности объекта незавершенного строительства от 75%. Но данные случаи можно рассматривать скорее как исключение. Вероятность получения удовлетворяющего судебного решения высока в том случае, когда степень готовности возводимого здания – 90% и выше. Причем предоставление суду доказательства готовности дома – непосредственная забота дольщика (истца).

— В своем исковом заявлении дольщик не может требовать признания прав собственности целиком на весь объект «незавершенки». Его право – претендовать лишь на соразмерную часть объекта, обозначенную в заключенном с застройщиком договоре. Часто юридически неграмотные дольщики оформляет исковое требование о признании прав собственности на «квартиру», «гараж» либо «машиноместо». Здесь следует пояснить, что пока единица долевого строительства официально не сдана в эксплуатацию, в правовом смысле ее нельзя расценивать в качестве полноценной недвижимости.

— Возникновение этого права собственности возможно лишь на объект, имеющийся в наличии, местоположение в рамках строящегося объекта (здания, дома) которого может быть четко идентифицировано. Делается это исходя из условий договора и имеющейся проектной документации.

— Право на обращение в суд с подобным иском дольщик имеет лишь в случае полного исполнения собственных обязательств по договору с застройщиком в части оплаты.

В случае проведения процедуры банкротства в отношении застройщика признание подобного права на квартиру или другую единицу долевого строительства возможно лишь тогда, когда имеется в наличии разрешение на ввод ее в эксплуатацию, а сторонами подписан передаточный акт до той даты, когда арбитражный суд принял заявление о банкротстве.

Источник