ЖК «Янинский каскад»: неоднозначный проект в неоднозначном месте
Янино растет не по дням, а по часам. Из-за покосившихся избушек выглядывают все новые многоэтажки. Рекламные буклеты застройщиков восхваляют «один из самых перспективных и динамично развивающихся пригородов Санкт-Петербурга». Такая формулировка принадлежит компании «Строительное управление» (СУ), которая стоит за ЖК «Янинский каскад». У проекта 5 очередей: первая уже сдана, вторая и третья будут готовы осенью, четвертая — во II квартале 2018-го, пятая — в I квартале 2019-го.
Вопреки фразам из рекламного буклета, единым комплексом, и тем более единым жилым кварталом, «Янинский каскад» назвать нельзя.
Дома не слишком похожи внешне и не образуют общее обустроенное пространство — просто стоят недалеко друг от друга. И истории у них разные.
Первый «Каскад» — комом
Первая очередь «Янинского каскада» — самая масштабная. Это два светлых корпуса высотой 10-17 этажей, 404 квартиры и наземный паркинг на 185 машиномест. В роли инвестора и генподрядчика выступила компания «Строительное управление», а в роли заказчика и застройщика — «Викинг». Официальный сайт «Викинга» сообщает, что эта организация входит в группу компаний, возглавляемую неким Ершовым Валерием Валентиновичем, и что эта группа сдала в общей сложности более 85 тыс. м2 жилья. Другие известные проекты, с которыми связан «Викинг» — «Дом у метро Девяткино» и «Новое Рощино».
Построен «Янинский каскад-1» был в срок, но возникла заминка с получением кадастрового номера. Из-за этого дольщики не могли сразу прописаться и оформить жилье в собственность.
Многим, судя по группе комплекса ВКонтакте, пришлось заплатить за дополнительные метры. «Изначально в проекте был газобетон (37.5 см) + утеплитель + кирпич = 63 см толщина стены. В итоге построили газобетон (20 см) + утеплитель = 30 см всего толщина стены», — пишет одна из дольщиц. Отказ от кирпича и привел к появлению «лишних» метров, которые многих новоселов совершенно не обрадовали. Увы, как оказалось, это был не последний сюрприз от застройщика. В комментариях можно найти много жалоб на качество строительства и отделки.
Впрочем, некоторые дольщики восприняли проблемы стоически: «Качество дома хуже чем заявляли, были отклонения от проектной документации. Дом сдали в срок день в день, хотя и обещали раньше срока (но слава богу без задержек). В остальном лично у нас все неплохо».
За год жалобы на качество самих домов утихли. Теперь жильцы, в основном, обсуждают непомерно высокие тарифы ЖКХ.
Что с другими очередями
Вторая очередь «Янинского каскада» стоит особняком и хорошо видна с шоссе. Она будет сдаваться в сентябре-октябре вместе с третьей. Это 12-этажный бело-красный дом, в котором 8 секций, 647 квартир и две встроено-пристроенные автостоянки под дворовой территорией. На сей раз обошлось без «Викинга»: инвестор, генподрядчик, заказчик и застройщик — все эти роли играет «Строительное управление» или СУ. Здание выделяется не только своим расположением, но и дизайном — за счет цветового решения выглядит гораздо более современно, чем другие части «Янинского каскада».
Третья очередь соседствует с первой и представляет собой 12-этажный дом на две секции и 284 квартиры. Это тоже детище СУ. Изначально сдать его хотели пораньше — в I квартале 2016 года, но со сроками явно погорячились.
В очереди под номером четыре квартир всего 176, но выбор пока большой. И снова во всех ипостасях выступает СУ. Коробка уже возвышается над янинскими окрестностями на все свои 12 этажей. Она расположена рядом с первой очередью и паркингом.
Пятая очередь пока представляет собой только огороженный участок. На нем должен появиться дом такого же «роста», что и предыдущие, на 263 квартиры. Они совсем недавно поступили в продажу. Интересно, что здесь «Строительное управление» — только генподрядчик, а заказчиком и застройщиком является ООО «А-ЛЕКС». Но, по словам менеджера, это тоже СУ. Видимо, как это часто бывает, застройщик создал новое юрлицо под конкретный проект.
Квартиры и цены
Офис застройщика находится на Индустриальном проспекте, 29, корпус 2. От «Ладожской» туда можно добраться на нескольких автобусах, например, на 77-м. Найти нужное здание легко, хоть оно и во дворе. Других покупателей в офисе не оказалось, менеджер сразу пригласил меня к своему столу, быстро и четко ответил на все вопросы.
Итак, в первых трех очередях «Каскада» квартиры можно приобрести уже только по переуступке, в остальных — напрямую. Начнем с четвертой очереди. Менеджер предложил однушки площадью 42-43 м2 за 2,2-2,4 млн рублей. Двушка площадью 62 м2 обойдется в 3,4 млн, а 76-метровая трешка — в 4 млн.
В пятой очереди выбор больше. Однокомнатные квартиры находятся в диапазоне 35-45 м2 и стоят от 1,8 до 2,4 млн рублей. Метраж двушек колеблется от 54 до 60 м2, а цена — от 3 до 3,2 млн. Трехкомнатная квартира в «пятерке» площадью без малого 77 квадратов обойдется в 3,8 млн рублей. Метражи менеджер называл без учета балконов.
Отделка
Квартиры сдаются с черновой отделкой, которая включает:
Высота потолков в четвертой очереди — 2,55 м, в пятой — 2,72 м.
Оплата
Интересно, что от цены рассчитывается не только ипотека, но и рассрочка. Ее дают на год, при этом первоначальный взнос должен быть не меньше 30%, каждый месяц начисляется один процент от остатка.
Ипотеку на квартиры четвертой очереди предоставляют Сбербанк, «Санкт-Петербург», ВТБ-24, «ДельтаКредит», «АкБарс» и «Северный морской путь». По пятой очереди работают пока только «Северный морской путь» и «Санкт-Петербург». Менеджер говорит, что остальные банки присоединятся, когда дом дорастет до второго этажа.
Инфраструктура
Несмотря на то, что проект масштабный, бесплатные школы и детсады застройщик возводить не собирается. Муниципальные школа и садик в Янино уже есть, еще один, возможно, откроется до конца года, но вряд ли они вместят всех юных жителей местных новостроек. Два уже построенных восьмиэтажных дома ЖК «Брусничный», строящийся ЖК «Брусничный-3», шесть двенадцатиэтажных домов ЖК «Новое Янино» — вот лишь неполный перечень соседей «Янинского каскада». В «Новом Янино», как и в нескольких других местных новостройках, запланирован собственный детсад, но он будет готов только через один-два года, в нем меньше 200 мест, и принять соседей он точно не сможет.
Частные сады в Янино постепенно появляются — в первом «Янинском каскаде» такой уже работает, еще один, видимо, будет в пятой очереди. Но место в них по карману далеко не каждому.
Жильцам четвертой и пятой очередей комплекса предлагают воспользоваться паркингом первой — места там сдаются в аренду, но сколько они стоят, менеджер не знал и посоветовал обратиться в управляющую компанию. Она для всех очередей «Каскада» одна. Судя по группе ВКонтакте, у дольщиков к ней накопилось немало претензий. «Такого безобразия нет ни в одном доме в Янино-1», «Надо писать коллективом жильцов жалобу на управ. компанию», — считают они.
На месте
Добраться до Янино просто — туда идет множество маршруток от станции метро «Ладожская». Если повезет, и вы не застрянете в пробке, то доберетесь минут за 10-15.
Вторую, бело-красную очередь «Янинского каскада» видно издалека. Она расположена ближе всего к местным оплотам цивилизации — магазину, кафетерию и амбулатории. Выглядит дом уже прилично. Рабочих на объекте много, это вселяет надежду на то, что в сентябре-октябре эта часть ЖК будет сдана. Жалко, что внутрь попасть нельзя.
Чуть подальше находятся остальные «Каскады». Первый, уже заселенный — самый большой. Дом, который сдали полтора года назад, так выглядеть не должен: все какое-то неаккуратное и частично уже обшарпанное. Из-под окон торчит утеплитель, из бетона свисают какие-то нитки, железные козырьки погнулись, двери распахнуты, внутри здания на стенах пятна, следы протечек, стекло в двери надтреснуто. Вопросы возникают и к строителям, и к управляющей компании.
Стоит учесть, что по вторникам, пятницам и субботам в Янино работает консультационный пункт, и менеджер проводит экскурсии в первый, уже заселенный дом. Я записалась на экскурсию заранее, и представительница СУ отвела меня в одну из квартир. Входная дверь, установленная застройщиком — деревянная и хлипкая, ее срочно придется менять, на полу мне бросилась в глаза трещина. Металлопластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами, как сказала менеджер, изготавливает сам застройщик. Уж не знаю, хорошо это или плохо. Пока мы осматривали квартиру, то и дело принимался пищать датчик пожарной безопасности.
Из окон первого «Каскада» видна четвертая очередь строительства. Удивительно, но движения на стройке в будний день я не заметила. Для обеденного перерыва между тем было уже поздновато. Невольно вспоминаешь, что на счету СУ несколько объектов, сдачу которых компания серьезно задерживала. В частности, ЖК «Олимп» и вторая очередь «Северного простора», которую до сих пор не сдали, хотя хотели покончить с ней еще в 2014-м.
Рядом с четвертой очередью «Янинского каскада» находятся только что построенный паркинг — уже очень обшарпанный и практически пустой. Вблизи него странное полупостроенное-полузапущенное здание, принадлежащее МВД, гаражи, склады, зелень, пилорама и где-то вдалеке — кондитерская фабрика (на карте мне ее найти не удалось, но менеджер утверждает что она существует).
Мимо третьей очереди, которая расположена по другую сторону от первой, мы прошли быстро. Она уже практически готова к сдаче и выглядит гораздо аккуратнее первой, но хуже второй из-за скучного цветового решения.
«Янинский каскад-5» пока не видно и не слышно — за строительным забором ни дуновения, ни шевеления. Однако времени до сдачи этого дома еще много.
Подводные камни
Буколические фантазии на тему зелени и природы меркнут перед пыльным шоссе с бесконечно снующими по нему камазами и не менее пыльными и бесконечными стройками.
Инфраструктура Янино стремится к нулю. Да, в новостройках появляются и будут появляться магазинчики и частные детские сады, но их недостаточно для новых жителей этого места. Ни одного нормального кафе, куда можно было бы сходить вечером, ни одного нормального торгового центра в Янино нет. Нет ни одного банкомата. Из медучреждений — только амбулатория. До города совсем близко, но до него все равно еще нужно доехать.
Да, цены на квартиры в «Янинском каскаде» не высоки. Зато содержание этого жилья обойдется дорого. Еще прошлым летом первые жители «Каскада» называли внушительные суммы коммунальных платежей — от 5 до 8,2 тысяч рублей за двушку! Сейчас в группе дольщиков активно обсуждают, как бороться с завышенными тарифами и что делать с управляющей компанией, к которой то и дело возникают самые разные вопросы. Напомню: та же самая УК собирается работать и во всех новых очередях «Янинского каскада».
Ну и наконец пара слов о застройщике. «Строительное управление» существует с 1994 года, работает по 214 ФЗ, возвело много жилых домов. При этом между компанией и дольщиками случались конфликты.
В прошлом году портал «БН» писал о деятельности СУ следующее: «Представитель застройщика отказался подписывать акты приема-передачи объекта долевого строительства без оплаты услуг по получению и предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости». С дольщиков, по сообщению СМИ, требовали целевой сбор на улучшение общего имущества и навязывали им управляющую компанию. Речь шла про ЖК «Старопетергофский». Дольщики тогда обратились в прокуратуру и получили там поддержку. Несмотря на известность застройщика, стоит держать с ним ухо востро, а руку на пульсе.
ЖК Янинский Каскад
Новый ЖК «Янинский Каскад» в Санкт-Петербурге представляет собой комплексную застройку из четырех жилых комплексов, в каждом из которых имеются многосекционные корпуса различной этажности (от 11 до 18 этажей). Весь квартал сдается застройщиком в 4 очереди, «Янинский Каскад-1» уже сдан.
Показать полностью.
Новостройка расположилась в деревне Янино-1 Ленинградской области, в непосредственной близости от Колтушского шоссе, всего лишь в 1 км от Кольцевой Автодороги. Санкт-Петербург от нового жилого квартала находится совсем рядом, и благодаря удобной транспортной развязке до центра Питера без дорожных пробок на автомобиле можно добраться за 20-25 минут. Строящийся микрорайон утопает в зелени, поэтому экологическая обстановка здесь оценивается с положительной стороны.
Несмотря на некоторое отдаление от городской черты жилой комплекс «Янинский Каскад» имеет все необходимое для комфортного проживания, инфраструктура в этом районе хорошо развита. В шаговой доступности от новостройки располагается школа и детсад, есть поблизости продуктовые магазины, почта и отделения банков. В самом жилом квартале уже построен собственный детский сад, размещаются коммерческие структуры, предусматриваются несколько парковок для личных автомашин. Дома строятся здесь из монолитного железобетона, покупателей привлекает низкая цена достаточно просторного жилья с улучшенной планировкой. Квартирография складывается из студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир площадью от 27 до 83 кв. м.
ЖК Янинский Каскад запись закреплена
Усадка дома: как подстраховаться и сохранить ремонт в новостройке.
Радость от свежесделанного ремонта в новостройке может быть запросто омрачена усадкой дома. или осадкой. Предлагаем разобраться вместе и найти решение этой непростой задачи.
Показать полностью.
Какие же есть варианты?
Подождать пару лет и дать новостройке «отстояться», а затем только въезжать.
Профессионалы предлагают использовать особые, в частности, гибкие материалы для черновой и чистовой отделки.
При облицовке стен и установке гипсокартонных перегородок каркас изолируется от несущих конструкций специальной эластичной лентой, которая обеспечивает гибкость конструкции и способствует звукоизоляции. К сожалению, многие отделочники не умеют правильно делать стыки в квартире: устанавливают внутренние перегородки без деформационного шва. Если есть возможность, за этим лучше проследить.
Для пола тоже придуманы «плавающие» конструкции. В этом случае жёсткий слой стяжки наносится поверх слоя звуко- и теплоизоляции, а по периметру у стен кладется мягкий материал. Бывает сборное основание пола из гипсоволокнистых листов ГВЛ КНАУФ по сухой засыпке из керамзитового песка. При стяжке «мокрым» способом советуют обязательно установить металлическую сетку для армирования. Впрочем, ее же можно использовать и на стенах. Можно выполнить облицовку пола паркетом поверх фанеры. Если очень хочется положить плитку, используйте специальные закрепляющие смеси, спросите, какая подойдет при усадке дома. И даже если плитка бесшовная, укладывайте ее на крестик.
К сожалению, как бы качественны и прочны не были используемые материалы, нельзя давать гарантий, что деформаций не будет. Гибкие материалы и специальные конструкции позволят снизить нагрузку, в основном избежать появления трещин, в особенности после того, как активная фаза усадки уже позади. Но, если при строительстве дома были допущены нарушения, никакая эластичность уже не поможет, поэтому старайтесь выбирать надежных застройщиков.