ЖК «Рябиновый сад»
| Класс жилья | Эконом класс |
| Тип здания | Монолитный |
| Квартир | 967 |
| Паркинг | Подземный: 264 м/м, Придомовой: 47 м/м |
| Отделка: | Чистовая Черновая |
| Разрешение на строительство | Есть |
| Оплата | ипотека |
| Договор | 214 ФЗ |
| Застройщик: | Строительное Управление |
| Аккредитация | Ак Барс ВТБ Росбанк еще 2 банка↓ Сбербанк СМП Банк |
| Обновлено | 14 Ноября 2020 |
Жилой комплекс «Рябиновый сад» расположен в деревне Янино-2, которая территориально относится к Всеволожскому району Ленобласти. В состав новостройки входят 6 монолитных 8-этажных домов с разноцветными фасадами, облицованными по утеплителю декоративной штукатуркой, керамическим кирпичом и бетонными плитами. Проект реализуется «Строительным Управлением» в два этапа:
Среди вариантов жилья предложены одно-, двух- и трехкомнатные, а также квартиры студийного типа метражом от 27 до 84 кв. м и с потолками высотой 2,72 м. Сдаваться они будут как с полной чистовой, так и без отделки. Застройщиком проводится единое остекление балконов и лоджий (витражные конструкции), устанавливаются входные двери с утеплителем и металлопластиковые окна.
Часть площади на первом этаже отведена под встроенные коммерческие помещения. Здесь также будут размещены служебные комнаты для консьержа и диспетчерских, электрощитовые. Все подъезды оснащены мусоропроводами. В комплексе запроектировано 3 подземных паркинга на 264 машиноместа и одна открытая гостевая автостоянка на 47 машин.
Во дворах проводится комплексное благоустройство, включающее устройство детских игровых площадок, мест для отдыха взрослого населения, посев газонов, высадку деревьев и кустарников. Тротуары проектируется шириной 1,5-2 м, что позволит без проблем передвигаться маломобильным гражданам. На открытых автостоянках также предусмотрены места для инвалидов.
Расположен ЖК «Рябиновый сад» в Янино, в 2 км от КАД по Колтушскому шоссе. Инфраструктура деревни развита слабо. Поблизости находятся только детский сад, ДСЮШ по конному спорту, супермаркет «Дикси». За 5-10 минут на автомобиле можно добраться до школы, амбулатории, ТРК «Колтуши», «Июнь», «Янино-1». В 10 км работает крупный торговый комплекс «МЕГА Дыбенко». В Санкт-Петербург из деревни ходят автобусы и маршрутки. До станций метро «Ладожская» и «Улица Дыбенко» с их помощью можно добраться без пересадок. Железной дороги рядом нет, а ближайшая ж/д станция «Новосергеевка» удалена на 4 км.
Планировки квартир в ЖК «Рябиновый сад» довольно удобны, цены вполне приемлемы, однако расположение комплекса далеко от идеального. Несмотря на то, что Янино активно развивается, в ближайшие годы оно будет представлять собой не самый симпатичный гибрид между городским и сельским поселением с не слишком развитой инфраструктурой. Однако стоит отметить, что некоторые жилые комплексы, которые здесь возводятся, и «Рябиновый сад» в том числе, выглядят вполне прилично. Удобнее всего здесь жить, конечно, тем, у кого есть собственный автотранспорт. Благо, о парковках застройщик «Рябинового сада» позаботился.
ЖК «Рябиновый сад»: недорогие квартиры без своей инфраструктуры
Что строят?
«Рябиновый сад» возводится в деревне Янино-2 Всеволожского района Ленинградской области компанией «Строительное управление». Новостройка располагается в 5,5 км от КАД, в 200 метрах от Колтушского шоссе.
Жилой комплекс будет состоять из шести 8-этажных монолитных корпусов с подземным паркингом и открытыми автостоянками. Первый корпус Ш-образной формы стоит отдельно, а остальные пять корпусов образуют внутренний двор. Строительство осуществляется в две очереди, всего запроектировано 967 квартир.
ЖК «Рябиновый сад» в цифрах согласно проектным декларациям:
Номер корпуса
Количество квартир
Как видно из таблицы, основная доля квартир в ЖК – это однокомнатные (468 шт.) и двухкомнатные (327 шт.), меньше всего «трешек» и студий, причем последние есть только в корпусе 1 первой очереди. Почти во всех типах жилья есть балконы, которые по проекту должны быть остеклены по безрамной технологии.
В каждом подъезде установят лифт, предусмотрены помещения для консьержей, колясочные, диспетчерские, мусоропровод. На первом этаже одного из корпусов предполагается разместить коммерческие офисы.
Во внутреннем дворе оборудуют детские площадки с мягким набивным покрытием, зоны для отдыха и прогулок, запланировано озеленение прилегающей территории – высадка клумб и деревьев. Свои социальные объекты проектом не предусмотрены, застройщик делает акцент на будущее развитие района и новостройки со своей инфраструктурой, которые возводятся неподалеку.
Кто строит?
Застройщиком ЖК «Рябиновый сад» является ООО «Инвестиционная компания «Строительное управление» («СУ»). Компания работает на рынке Петербурга и Ленобласти с 1994 года, она выступает в роли генподрядчика, заказчика, застройщика и инвестора. Основной вид деятельности – возведение жилой и коммерческой недвижимости, паркингов. Учредителями ИК «Строительное управление» являются Русаков Николай Иванович (40%) и Русаков Иван Николаевич (60%), последний – генеральный директор и главный бухгалтер компании.
Застройщик уже сдал несколько жилых комплексов в Петербурге и Ленобласти. Это такие новостройки, как «Северный простор», «Всеволожск-Христиновский», «Токсово-Короткий», «Школьный 10» (область) и «Старопетергофский», «Зарубинский д. 7», «Дом в Сестрорецке», «Олимп» (Санкт-Петербург). Сейчас компания возводит три комплекса: в городе – ЖК «На Охте», по области, во Всеволожском районе – «Рябиновый сад» и «Янинский каскад».
ЖК «Янинский каскад» включает пять очередей строительства, по двум из которых были переносы сроков сдачи (вторая очередь – более чем на год, третья – почти на два года). Дольщики первой очереди, которая была сдана в срок, недовольны качеством строительства, они отметили лопнувшие трубы, стяжку в трещинах, окна в сколах и царапинах, неработающую электрику, сквозняки из щелей в фасаде и т.д.
На форумах сайтов о недвижимости, где обсуждаются новостройки от «Строительного управления», пользователи снова сообщают о задержках сроков сдачи объектов, в частности дома в Токсово, ЖК «Олимп», также много жалоб на качество строительства. Новоселов не устраивают текущие крыши, сырые первые этажи, затопленные подвалы, кривые фронтальные стены, отсутствие газа в газифицированных домах, дорогая коммуналка и т.д.
Менеджер одного из агентств по продаже недвижимости по телефону мне сказал, что не рекомендует покупать квартиру у «Строительного управления», поскольку у застройщика серьезные финансовые проблемы и нет уверенности, что он вообще достроит ЖК «Рябиновый сад».
На сайте «Строительного управления» я нашел новость от 07.02.2018, что ООО «Гранд Строй» подало заявление в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и области о признании «СУ» банкротом. Но застройщик уверяет, что это заявление необосновано и нет причин для беспокойства. 19 июня 2018 года суд отказал «Гранд Строю» в принятии заявления о банкротстве.
Во время визита на стройплощадку ЖК «Рябиновый сад» я убедился в том, что стройка продолжается, в корпусе первой очереди ведутся внутренние отделочные работы, а в корпусах второй очереди производится утепление наружных стен и установка окон.
Строит компания много, но задержки сдачи объектов для нее нередки. Жалоб на качество строительства очень много, и недостатки довольно серьезные. Дорогая коммуналка в объектах эконом-класса также не вселяет оптимизма.
Разведка в Интернете
В Сети я нашел несколько сайтов и страничек, посвященных ЖК «Рябиновый сад», от агентств по продаже недвижимости, именного сайта у новостройки нет. Информацию о комплексе можно найти и на интернет-ресурсе застройщика, где есть данные обо всех построенных и строящихся комплексах «СУ».
Формат – одностраничный, прежде всего пользователь видит несколько рекламных объявлений с выгодными предложениями по новостройке. На этом ресурсе есть все редакции проектных деклараций, общая информация о комплексе, ближайшей инфраструктуре, технические характеристики проекта представлены в виде таблицы.
На сайте реализован просмотр планировок в разрезе дома, фильтра по параметрам я не нашел. В итоге планировки я рассматривал очень долго, быстро сравнить все вариации каждого типа квартир здесь не получится. Функции бронирования квартиры из окошка с конкретным лотом здесь не предусмотрено, единственное – можно оставить свой телефон для связи. Также на страничке публикуются ежемесячные фотоотчеты хода строительства, информация о прогрессе стройки есть и в текстовом виде, правда, последняя – за май месяц, хотя сейчас уже июль.
В социальной сети «ВКонтакте» я обнаружил четыре группы ЖК «Рябиновый сад». Три из них созданы менеджерами продаж, в основном они заполняются рекламными объявлениями, причем не только по теме недвижимости. Неофициальная группа дольщиков комплекса одна, в ней 460 участников, обсуждений я не увидел, а вот реклама тоже есть. На стене выкладываются фото- и видеоматериалы, касающиеся ЖК, в том числе новостные сюжеты. В «Фейсбуке» у новостройки группы нет.
Больше всего ЖК «Рябиновый сад» обсуждают на сайтах о недвижимости. Здесь я прочитал про перенос сроков сдачи, про проблемы с электрификацией, про заморозку стройки летом и осенью прошлого года и т.д.
Информации о ЖК «Рябиновый сад» в интернете мало. Страничка о комплексе на сайте застройщика – очень скромная по функционалу и наполнению, нет удобного подбора квартир, веб-камер, не указана стоимость квартир. В социальных сетях новостройка также представлена слабо.
Как строят
В окна вставляют двухкамерные стеклопакеты в металлопластиковых переплетах с клапанами микропроветривания. Остекление балконов и лоджий будет одинарное, конструкции витражные. Входные двери в квартиры – деревянные, устанавливаются в металлические дверные блоки.
В доме первой очереди будет 4 секции, во второй очереди в корпусах 1 и 2 – по 3 секции, в корпусе 3 – 1 секция, в корпусах 4 и 5 – по 2 секции. В каждой секции запроектирована установка лифта (по словам менеджера, лифт белорусского производителя), мусоропровода, помещение для консьержа, колясочная и диспетчерская. На этаже в одной секции максимально будет располагаться 11 квартир, но есть секции, где на этаже по 5 квартир. На первом этаже корпуса 1 второй очереди разместятся как жилые квартиры, так и офисные помещения.
Геометрия жилья
студии 27,7 – 42,6 кв. м,
1-комнатные 33,93 – 44,17 кв. м,
2-комнатные 49,88 – 63,09 кв. м,
3-комнатные 65,21 – 84,48 кв. м.
Студии в комплексе уже распроданы (как и вся первая очередь). В продаже есть большое количество однокомнатных квартир. Комнаты в них прямоугольные с выступом площадью от 15 кв. метров, санузлы совмещенные (от трех до пяти «квадратов») и раздельные, кухни от 8,5 до 12,5 кв. метров. Есть планировки с прихожими 7-8,5 кв. метров, что многовато для квартиры площадью 40 кв. метров; варианты с балконами 4-7 кв. метров, но в целом они небольшие – 2-3 «квадрата», в некоторых квартирах запроектировано по два балкона.
В двухкомнатных квартирах жилые комнаты 11-21 кв. метр, как квадратные, так и вытянутые, кухни от 8,5 до 14 кв. метров, санузлы раздельные. Балконы есть почти во всех «двушках», в некоторых вариантах даже по два, их площадь – от 2 до 6 кв. метров. Прихожие – от 8 до 11,5 кв. метров, есть варианты с местом под гардеробную.
В трехкомнатных квартирах жилые комнаты – 9,5-20 кв. метров, как квадратные, так и вытянутые, кухни от 9 до 14,5 кв. м, санузлы раздельные и совмещенные плюс дополнительный туалет. Балконы есть во всех вариантах, иногда даже по три на квартиру, в основном небольшие – 2-3 кв. метра. Площадь прихожих в основном очень большая и достигает 19 «квадратов». Высота потолков – 2,72 метра.
Планировки – 7 из 10 баллов
Квартиры в комплексе достаточно просторные, комнаты и кухни удобной, не вытянутой формы. Из минусов отмечу неоправданно большие прихожие, скромный метраж балконов, в некоторых секциях много квартир на этаже, а лифт при этом будет всего один.
Визит на объект
Офиса продаж на стройке ЖК «Рябиновый сад» нет, экскурсии на объект не предусмотрены, поэтому мне пришлось ограничиться осмотром жилого комплекса из-за забора (по запросу насчет экскурсий в ЖК «Рябиновый сад» поисковик мне выдал сайт одного агентства, которое занималось реализацией квартир в новостройке, но вместо экскурсии, как я уже рассказывал выше, мне просто не порекомендовали покупать здесь жилье).
Комплекс хорошо просматривается с улицы Верхней, которая проходит перпендикулярно новостройке. Корпус первой очереди уже покрашен, там сейчас ведется установка панорамного остекления балконов и внутренняя отделка. В корпусах второй очереди производится установка окон и утепление наружных стен. Во время визита я убедился, что работы сейчас ведутся.
В офисе продаж работало несколько менеджеров, в том числе и по ипотеке. Меня сразу же пригласили к специалисту, он рассказал про проект, ответил на все вопросы и предоставил рекламный буклет ЖК «Рябиновый сад», отметив, что все квартиры в корпусе первой очереди уже проданы.
По легенде я покупал двухкомнатную квартиру. Цены на «двушки» различных планировок менеджер писал вручную. По его словам, в восьмиэтажных домах допускается установка всего одного лифта в секции, несмотря на то, что на одной лестничной площадке располагается до 11 квартир. Также он уточнил, что будут устанавливать лифты, производящиеся в г. Могилев.
Сервис – 8 из 10 баллов
Визит на объект позволил оценить местоположение строящегося комплекса, инфраструктуру вокруг него, показал, что стройка идет. Из минусов отмечу отсутствие офиса продаж на объекте – чтобы получить подробную информацию о ЖК, нужно ехать в город или звонить по телефону. Экскурсий на объект не проводится.
Как купить?
В ЖК «Рябиновый сад» квартиры продаются по 214-ФЗ. Жилье продается за 100%-ную оплату, в рассрочку и ипотеку. При покупке можно использовать материнский капитал и различные субсидии.
Рассрочка предоставляется на 12 месяцев. Минимальный первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры, остальная сумма погашается в течение года, причем ежемесячно начисляется 1% на остаток выплачиваемой суммы.
Забронировать квартиру можно, заключив договор бронирования на 15 дней при внесении залога в размере 30 тыс. рублей. Если за это время нет ответа от банка при оформлении ипотеки, то договор продлевается. Залог либо возвращается (если не одобрили ипотеку), либо учитывается в дальнейшей оплате. Если покупатель просто передумал, то залог не возвращается.
При продаже квартир по договору долевого участия он регистрируется в Росреесте. Для регистрации необходимо нотариальное согласие супруга, если дольщик состоит в браке, и доверенность. На регистрацию ДДУ документы подает представитель «Строительного управления» (услуга бесплатная), однако застройщик не оказывает услуг по регистрации собственности в построенных квартирах, это придется сделать самостоятельно.
Схема покупки – 8 из 10 баллов
Схема приобретения жилья стандартная, минусами является небольшое количество банков для оформления ипотеки, а также отсутствие беспроцентной рассрочки.
Что почем
В офисе продаж застройщика ЖК «Рябиновый сад» мне предоставили следующие цены на квартиры в корпусах второй очереди:
| Тип жилья | Метраж, кв. м | Цена, руб. | Цена за кв. м, тыс. руб. |
|---|---|---|---|
| студии | 27,76 | 1 750 000 | 63 |
| 1-комн. | от 33,18 | 1 692 000 | 51 |
| 2-комн. | от 52,54 | 2 501 000 | 47,6 |
| 3-комн. | от 66,62 | 3 250 000 | 48,7 |
Для сравнения приведу цены в других новостройках, которые возводятся в полутора километрах от ЖК «Рябиновый сад».
В деревне Старая «Акватерн ИСК» возводит монолитно-кирпичный 9-12-этажный комплекс «Гармония». Срок сдачи этого комплекса – III квартал 2018 года, часть домов уже построены и сданы. Квартиры сдаются с отделкой «под ключ», также можно выбрать квартиру с подготовкой под «чистовую» отделку. На сайте застройщика приведены следующие цены:
Там же, в деревне Старая, Колтушская строительная компания возводит жилой комплекс «Центральный», это монолитно-панельный проект высотой 16 этажей со сроком сдачи IV квартал 2018 года. Квартиры реализуются с чистовой отделкой.
| Тип жилья | Метраж, кв. м | Цена, млн руб. | Цена за кв. м, тыс. руб. |
|---|---|---|---|
| студии | от 25,63 | от 1,5 | 58,5 |
| 1-комнатные | от 38,15 | от 2,1 | 55 |
| 2-комнатные | от 58,23 | от 2,9 | 49,8 |
| 3-комнатные | от 78,62 | от 4 | 50,9 |
На Колтушских высотах ГК «УНИСТО Петросталь» строит ЖК «Чудеса света». Первая часть проекта будет состоять из 15 четырехэтажных корпусов, полностью ее сдадут в IV квартале 2019 года. В этом комплексе также были переносы сроков сдачи, см. предыдущее расследование Тайного покупателя.
| Тип жилья | Метраж, кв. м | Цена, руб. | Цена за кв. м, тыс. руб. |
|---|---|---|---|
| студии | от 27,8 | от 1 742 014 | от 62,7 |
| 1-комн. | от 38,7 | от 2 152 586 | от 55,6 |
| 2-комн. | от 58,6 | от 3 134 584 | от 53,5 |
| 3-комн. | от 77,8 | от 3 841 452 | от 49,4 |
Цены – 7 из 10 баллов
Цены в ЖК «Рябиновый сад» в целом доступнее предложений от других застройщиков. Однако несколько переносов сроков ввода в эксплуатацию у нашей новостройки не дают поставить более высокую оценку.
Пути-дороги
ЖК «Рябиновый сад» располагается всего в 5,5 километрах от КАД (это 10-15 минут на машине). Таким образом, на машине можно было бы довольно быстро добираться по кольцевой в центр города, однако этому мешают постоянные пробки, неважное состояние дорожного покрытия на Колтушском шоссе и сильная загруженность КАД в этой части.
Пешеходам, чтобы доехать до станции метро «Ладожская» или «Улица Дыбенко», может понадобиться больше часа. Самое неприятное в данной ситуации, что никогда нельзя предугадать, сколько времени займет этот путь.
От «Ладожской» до ЖК «Рябиновый сад» можно добраться на автобусах № 531, 532, 429 и маршрутках № 533 и 531А. От станции метро «Улица Дыбенко» до новостройки можно доехать на автобусе № 492.
Транспортная доступность – 4 из 10 баллов
ЖК «Рябиновый сад» находится недалеко от КАД, однако это преимущество сложно оценить из-за плохой дороги и постоянных пробок. Для пешеходов плюсов нет – метро далеко и дорога до него и обратно на общественном транспорте будет занимать полтора-два часа в день.
Инфраструктура
Новостройка находится за пределами Санкт-Петербурга, в д. Янино-2, где не очень хорошо развита инфраструктура. Однако в пешей доступности все же есть минимум социальной инфраструктуры – до супермаркета в д. Старой не более 10 минут пешком, рядом работают аптеки, парикмахерские, стоматология, кафе, фитнес-клуб, открыто отделение банка, различные магазины (мебельные, спорттоваров, автозапчастей и т.д.).
Недалеко от ЖК «Рябиновый сад» возводится еще несколько жилых комплексов со своей инфраструктурой. На нее и делает упор застройщик, так как никаких детских садов и школ в рамках ЖК построено не будет. Отмечу, что рядом с новостройкой – в пяти минутах ходьбы – работает детский сад №62, ближайшие школы расположены в 20 минутах ходьбы. Стоит отметить, что мест в этих учреждениях новоселам может не хватить, как минимум, в ближайшем детском саду их точно нет. Что касается новостроек, то приоритет там будет у местных жителей.
Застройщик обязуется сделать озеленение прилегающей территории, благоустройство двора, в том числе создание детских и спортивных площадок. В получасе ходьбы от ЖК находится Колтушское озеро с кафе и пляжем, в нем можно купаться в жаркие дни.
Что касается экологии, стоит отметить мусороперерабатывающий завод, который расположен примерно в полутора километрах от «Рябинового сада», и бетонные заводы в двух километрах от новостройки. По этим предприятиям сильного негатива я не нашел, зато узнал о новой свалке около мусороперерабатывающего завода, которая была обнаружена в конце мая этого года участниками движения «Зеленый фронт».
Инфраструктура – 5 из 10 баллов
Резюме
Подводя итоги, хочу сказать, что ЖК «Рябиновый сад» привлекает в первую очередь низкими ценами и наличием необходимой инфраструктуры в пешей доступности. Строящиеся квартиры довольно просторные, даже в студиях площадь более 28 квадратных метров, однако все квартиры (кроме одного корпуса) сдаются без отделки.
Минусами, на мой взгляд, являются плохая транспортная доступность ЖК (особенно это важно для работающих в центре и не имеющих автомобиля), и недостаточное количество машино-мест. Но и наличие автомобиля не сильно улучшает ситуацию из-за постоянных пробок и плохой дороги.
Сроки ввода в эксплуатацию первой очереди комплекса переносились два раза, таким образом, данный этап сдадут на два года позже первоначально заявленного срока. Стоит принять во внимание и переносы сроков сдачи других объектов застройщика, а также многочисленные жалобы на качество строительства.
По сумме всех факторов новостройка ЖК «Рябиновый сад» получает 6 баллов.