Взаимозачет по ДДУ в 2020 году
В частности, от застройщиков и «инвесторов-подрядчиков», а также «классических инвесторов» (далее – «инвесторы») поступают вопросы о том, возможен ли взаимозачет по Закону 214-ФЗ , ведь действующее законодательство в области долевого строительства не дает четкого запрета на это, но одновременно и не дает согласия.
Застройщиков интересует возможность получить «реальные деньги» на строительство «здесь и сейчас» (а не после ввода объекта в эксплуатацию) и уйти от проектного финансирования, предоставляемого банком. Ведь на «реальные деньги» намного легче и проще строить, а проектное финансирование нужно еще получить.
Что же касается «инвесторов», то их интересует возможность бартера: вместо денег за оказываемые услуги или выполненные работы многие «инвесторы» хотят получить от застройщика «квадратные метры» с хорошим дисконтом для будущей перепродажи жилых и коммерческих площадей.
По сути, интерес и тех и других понятен и логически обоснован. Но проблема в том, что новые положения Закона 214-ФЗ не позволяют этого сделать в привычной для них форме, в связи с чем, приходится искать «особые» пути решения.
Раньше дольщик или «инвестор» в счет оплаты договора участия в долевом строительстве (ДДУ) мог заключить с застройщиком соглашение о взаимозачете и не перечислять реальные денежные средства застройщику. После «01» июля 2019 года все изменилось.
Сейчас положения Закона 214-ФЗ закрепляют, что если застройщик выбрал в качестве условия привлечения денежных средств дольщиков применение счетов эскроу, то ВСЕ дольщики вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке. При этом денежные средства вносятся на счет эскроу после регистрации ДДУ в Росреестре.
Из указанного выше следует, что после регистрации ДДУ в Росреестре дольщик обязан произвести оплату, ОДНАКО законом не закреплена обязанность оплаты дольщиком 100% цены ДДУ после его регистрации. То есть дольщик и застройщик могут предусмотреть возможность рассрочки уплаты цены ДДУ, например, первый транш– 1 рубль, а последний транш – 3 000 000 рублей. Самое главное, что дольщик должен оплатить всю сумму до ввода объекта в эксплуатацию!
В данном случае по сути нормы законодательства в сфере долевого строительства будут соблюдены сторонами ДДУ, и Росреестр будет не вправе отказать в регистрации ДДУ, а уполномоченный банк будет не вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке ( ч. 7.1 ст.15.5 Закона 214-ФЗ ).
Даже частично оплатив цену ДДУ дольщик будет вправе уступить свои права по ДДУ любому третьему лицу, получив за это «вознаграждение», а новый дольщик будет обязан «доплачивать» остаток цены ДДУ за предыдущего дольщика.
Такой вариант мог бы вполне подойти для решения вопроса с взаимозачетом по ДДУ между застройщиком и инвестором. По крайней мере, это не противоречит действующему законодательству.
Указанный выше пример служит наглядным доказательством того, что отсутствие в Законе 214-ФЗ решительного запрета на взаимозачет по ДДУ дает возможность желающим найти возможность для реализации своих коммерческих интересов. И это не единственный путь решения задачи!
Таким образом, в данной статье мы постарались привести один из примеров возможности проведения взаимозачета по ДДУ между дольщиком и застройщиком. Мы надеемся, что, возможно, ответили на некоторые вопросы, с которыми в нашу компанию обращаются дольщики, «инвесторы» и застройщики, и эта статья будет Вам полезна.
Если у Вас возникнут дополнительные вопросы – Вы всегда можете обратиться в нашу компанию , и мы постараемся ответить на них!
Взаимозачеты с застройщиком по доп. Метрам и неустойке
купили квартиру до ДДУ, срок передачи ключей по договору 24.12.2017.
Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома 11.11.2019.
в мае 2019 застройщик разослал письма с требованием оплатить доп. метры.
Мы не оплачивали. В суд на застройщика с требованием оплаты неустойки за просрочку не подавали, но было отправлено досудебная претензия. Застройщик на нее не среагировал.
1. застройщик требует оплату доп метров
2. не подписывает АПП и не выдает ключи без оплаты доп. метров
3. в АПП указывает пункты, что
— стороны подтверждают, что обязательства сторон выполнены, взаиморасчеты произведены
— у сторон нет претензий по существу договора, в т.ч. по поводу сроков исполнения обязательств по договору, изменения площади квартиры по данным БТИ. Дольщик не имеет к застройщику претензий прямо или косвенно вытекающих из договора
4. в АПП указано, что ключи передает застройщик — на самом деле ключи необходимо получать после подписания АПП у УК (находятся в разных зданиях)
5. все АПП датированы 12.11.19.
6. Заявление о взаимозачете не принимают
1. Законны ли действия застройщика по пунктам выше?
2. как заставить застройщика подписать АПП и выдать ключи?
3. в какие органы можно обратиться и каким образом чтобы решить вопросы с выдачей ключей?
4. У нас есть ипотека, по договору мы обязаны в срок 10 дней сообщить банку о подписании АПП, не будет ли проблем с банком если до 22.11 (в акте дата 12.11) не успеем подписать акт с застройщиком?
Добрый день Анастасия!
Без всестороннего анализа условий договора однозначные выводы сделать сложно, однако, полагаю возможным ответить на поставленные вопросы с учетом типовых ситуаций, разрешенных судами в сфере применения законодательства о ДДУ.
1. застройщик требует оплату доп метров
Законно, если обязанность участника долевого строительства оплатить при увеличении площади квартиры стоимость дополнительных метров в объекте долевого строительства предусмотрена ДДУ.
2. не подписывает АПП и не выдает ключи без оплаты доп. метров
Судами сформирована следующая правовая позиция (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) (пункт 34):
Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция по сути своей означает, что если участник ДДУ оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру и как следствие права требования им неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства.
Однако, до тех пор, пока Вы не признаете право (осуществляется в судебном порядке), Вы связаны договорными отношениями с застройщиком и если он может, основываясь на положениях договора не передавать ключи, то, по всей видимости правомерно.
— стороны подтверждают, что обязательства сторон выполнены, взаиморасчеты произведены
— у сторон нет претензий по существу договора, в т.ч. по поводу сроков исполнения обязательств по договору, изменения площади квартиры по данным БТИ. Дольщик не имеет к застройщику претензий прямо или косвенно вытекающих из договора
Это понятно, здесь его основной интерес — подписать акт в такой редакции, правомерно, но может быть оспорено.
4. в АПП указано, что ключи передает застройщик — на самом деле ключи необходимо получать после подписания АПП у УК (находятся в разных зданиях)
Поскольку судебная практика по данному вопросу отсутствует, то полагаю, это не имеет правового значения.
Правомерно (разрешение на ввод в эксплуатацию получено).
6. Заявление о взаимозачете не принимают
Что значит «не принимают»? В ДДУ имеется условие запрещающее односторонний зачет?
2. как заставить застройщика подписать АПП и выдать ключи?
Оптимальный вариант — получить решение суда по ЗоЗПП в связи с задержкой строительства и произвести односторонний зачет по правилам ст. 410 Гражданского кодекса РФ но не со ссылкой на договор а со ссылкой на судебный акт.
3. в какие органы можно обратиться и каким образом чтобы решить вопросы с выдачей ключей?
Можно попробовать обратиться в прокуратуру, но это неэффективно, поскольку спор носит обязательственный характер (разрешается в суде).
4. У нас есть ипотека, по договору мы обязаны в срок 10 дней сообщить банку о подписании АПП, не будет ли проблем с банком если до 22.11 (в акте дата 12.11) не успеем подписать акт с застройщиком?
Вообще не должно возникнуть проблем, т.к. это просто договорное обязательство, но посмотрите внимательно еще раз договор, нет ли каких-либо штрафов за несоблюдение данного пункта (если нет, то можно не беспокоится).
Возможен ли взаимозачет по ДДУ после 1 июля 2019 года
«01» июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон 214-ФЗ»), которые ужесточили правила проведения финансовых расчетов между застройщиком и участниками долевого строительства (дольщиками).
Если раньше дольщик в счет оплаты договора участия в долевом строительстве (ДДУ) мог заключить с застройщиком соглашение о взаимозачете (при наличии встречных обязательств застройщика) и не перечислять реальные денежные средства застройщику, то после в 1 июля 2019 года это становится почти невозможно.
Почти невозможно, потому что с 1 июля 2019 года застройщик обязан применять счета эскроу при привлечении денежных средств дольщиков.
В одной из предыдущих статей мы уже подробно описывали принцип работы со счетами эскроу, поэтому в данной статье останавливаться на этом не будем. В этой статье мы постараемся разъяснить почему после 1 июля 2019 года взаимозачет как средство оплаты по ДДУ почти невозможен.
Как следует из пункта 1 статьи 4 Закона 214-ФЗ , по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Новая редакция части 1 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ устанавливает, что если застройщик выбрал в качестве условия привлечения денежных средств дольщиков применение счетов эскроу , то ВСЕ дольщики вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.
Законодатель также возлагает на застройщика обязанность по включению в текст ДДУ условия об оплате цены ДДУ путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены ДДУ, на открытый в уполномоченном банке счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). Обязанность дольщика по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу ( ч. 2, 3 ст.15.4 Закона 214-ФЗ ).
При этом денежные средства вносятся на счет эскроу после регистрации ДДУ в Росреестре.
Положения новой редакции Закона 214-ФЗ закрепляют, что если в течение более трех месяцев со дня заключения между уполномоченным банком и дольщиком договора счета эскроу дольщик не внесет денежные средства в счет оплаты ДДУ, уполномоченный банк праве отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке ( ч. 7.1 ст.15.5 Закона 214-ФЗ ).
Однако поправками не урегулирован порядок действий застройщика и дольщика в случае отказа уполномоченного банка от договора счета эскроу! Вероятно, к данному случаю будут применяться положения части 11 статьи 15.5 Закона 214-ФЗ , т.е. у застройщика возникнет право на расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Однако право – это не обязанность. Застройщик может и не воспользоваться правом на расторжение ДДУ, сохранив его действие. Но тут возникает противоречие с частью 1 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ , в которой указано, что ВСЕ дольщики вносят денежные средства в счет оплаты ДДУ через счета эскроу.
Таким образом, поправки в Закон 214-ФЗ закрепили, что после заключения между дольщиком и застройщиком ДДУ, в котором закреплен порядок оплаты посредством перечисления денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, у дольщика фактически не останется выбора кроме как производить оплату по ДДУ посредством перечисления реальных денежных средств на счет эскроу, в противном случае, уполномоченный банк расторгнет с дольщиком договор счета эскроу, что сделает невозможным в будущем уступку прав по ДДУ третьему лицу. Поскольку взаимозачет в качестве способа оплаты ДДУ чаще всего применяется в сделках с оптовыми инвесторами-подрядчиками, невозможность переуступить ДДУ фактически лишает смысла проведение взаимозачета.
Из анализа поправок в Закон 214-ФЗ следует, что с 1 июля 2019 года осуществление оплаты ДДУ посредством взаимозачета между застройщиком и дольщиком почти невозможно. Тем не менее, ввиду неурегулированности отдельных положений Закона 214-ФЗ и наличия пробелов, возможность для проведения взаимозачета осталась, хотя лишь для частных случаев.
Поскольку законодательство в сфере долевого строительства постоянно меняется, помощь юриста по сопровождению ДДУ в настоящее время является просто необходимой.
Компания ООО «ЛГК» предлагает свои услуги по сопровождению заключения ДДУ, его изменения и расторжения, по правовой экспертизе ДДУ до его подписания, по сопровождению споров с застройщиком как в досудебном, так и в судебном порядке и т.п. В случае возникновения вопросов, либо необходимости получения консультации по Вашему конкретному случаю, юристы компании ООО «ЛГК» готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь и предложить необходимые рекомендации!
С перечнем услуг и их стоимостью Вы можете детально ознакомиться в разделе «Стоимость услуг для физических лиц (населения)» на сайте либо в нашей группе ВК .