Когда можно получить налоговый вычет на квартиру в новостройке
Налоговый вычет при приобретении квартиры предоставляется как при ее покупке на вторичном рынке, так и в новостройке. Если жилье приобретено в строящемся доме по договору долевого участия, налоговый вычет дольщик сможет получить с момента, когда подписан акт приема-передачи.
Момент получения вычета
Право на налоговый вычет при покупке по ДДУ возникает с момента подписания акта приема-передачи на квартиру между застройщиком и дольщиком. При этом не имеет значения дата ввода дома в эксплуатацию. Важен именно акт передачи жилого помещения дольщику.
Также для получения вычета не нужно дожидаться регистрации права собственности на построенную квартиру. Этот процесс может занять длительное время, пока застройщик будет подавать документы на дом в Росреестр. Поэтому выгоднее обратиться за вычетом сразу, как представилась такая возможность (то есть, был подписан акт приема-передачи и покупатель получил ключи).
Аналогичную позицию ранее высказывал Минфин России. В письме от 16.03.2015 N 03-04-05/13862 указано, что налогоплательщик предоставляет для получения вычета договор о приобретении квартиры в новостройке (ДДУ), а также акт о передаче или документы о праве собственности на нее.
Таким образом, у дольщика есть выбор – подать заявление на вычет сразу после подписания акта, или дождаться регистрации права собственности. Как поступить, каждый решает самостоятельно. Но обычно более раннее обращение за вычетом дает возможность быстрее получить деньги, что выгоднее.
Например: договор долевого участия был заключен в 2019 году. Акт приема-передачи с застройщиком подписан 10 августа 2020 года, а право собственности получено только 10 марта 2021 года. В такой ситуации дольщик может подать заявление на получение вычета в налоговый орган уже в 2021 году (либо начать получать вычет через работодателя в 2020 году).
Сколько можно заявить
В соответствии с пп. 6 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ, при покупке квартиры в новостройке дольщик имеет право на следующие налоговые вычеты:
- В размере цены квартиры (расходов на приобретение) по договору долевого участия в строительстве, но не более 2 млн. рублей;
- В размере процентов, уплаченных по договору ипотеки, но не более 3 млн. рублей.
Расходы на приобретение жилого помещения включают в себя также затраты на ремонт в том случае, если новостройка сдается без него. Сюда могут быть включены как средства, потраченные на покупку материалов, так и ремонтные работы.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
В случае покупки квартиры в рассрочку оформление вычета имеет некоторые нюансы. Подробнее о них читайте в другой нашей статье.
Необходимые документы
Для получения вычета на квартиру по ДДУ необходимы следующие документы:
- Договор участия в долевом строительстве квартиры,
- Акт приема-передачи квартиры дольщику, подписанный им и застройщиком;
- Документы, подтверждающие оплату по договору (платежные поручения, квитанции о внесении денег и другие платежные документы);
- Кредитный договор с банком, если квартира приобреталась в ипотеку;
- Документы, подтверждающие оплату процентов по ипотеке (также платежные поручения, приходные ордеры и т.п.).
Подробнее об оформлении документов на вычет и подаче их в налоговую инспекцию читайте в отдельном материале нашего сайта.
Вычет при покупке по договору ЖСК
При приобретении квартиры в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) также нет необходимости дожидаться регистрации права собственности на нее. Пайщик может подать на вычет после того, как:
- Строительство было завершено и квартира передана пайщику;
- Денежные средства за жилье (пай) выплачен в полном объеме.
Для получения налогового вычета покупатель квартиры в ЖСК должен предоставить следующие документы:
- Акт приема-передачи для подтверждения факта передачи квартиры;
- Платежные документы об оплате пая в ЖСК, подтверждающие произведенные расходы.
Покупка по уступке
В случае, если квартира в строящемся доме приобретена по договору уступки у прежнего дольщика, новый владелец также может получить налоговый вычет. Сделать это можно после того, как жилое помещение было передано дольщику по акту приема-передачи (так же, как и в случае заключения ДДУ непосредственно с застройщиком).
Подробнее о том, как получить налоговый вычет при приобретении квартиры по договору уступки, читайте в отдельном материале нашего сайта.
Но если квартира куплена у родственника, в вычете на нее откажут (подробнее об этом здесь).
Получение налогового вычета на квартиру в новостройке имеет ряд нюансов и тонкостей, которые невозможно описать в одной статье. Обратитесь к юристу и получите ответ на Ваш вопрос.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Налоговые обязательства по НДС у застройщика, осуществляющего строительство многоквартирного дома
Вопрос: Общество планирует осуществлять строительство многоквартирных домов за счет средств участников долевого строительства на земельном участке, находящемся в собственности Общества.
Какой порядок обложения НДС операций, возникающих в рамках указанной деятельности?
Ответ: В главе 21 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) отсутствуют специальные нормы, регламентирующие порядок налогообложения денежных средств, поступающих застройщику от участников долевого строительства.
Минфин РФ в разъяснениях по данному вопросу выделяет три различных объекта обложения НДС:
— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство;
— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства на оплату услуг застройщика;
— экономия застройщика (превышение суммы денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, над фактическими затратами по переданной части объекта недвижимости).
По мнению Минфина РФ, порядок налогообложения зависит от того, осуществляет ли застройщик (полностью или частично) строительство многоквартирного дома собственными силами, или нет.
1. Строительство полностью осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика.
1.1. Возмещение затрат на строительство.
В этом случае денежные средства, поступающие от дольщиков в порядке возмещения затрат на строительство, в налоговую базу по НДС не включаются на основании пп.2 п.1 статьи 162 НК РФ (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).
При этом суммы «входного» НДС, предъявленного застройщику подрядными организациями и поставщиками материальных ресурсов, использованных при строительстве, вычету не подлежат, поскольку используются для осуществления необлагаемых операций (письмо Минфина РФ от 15.03.2012 № 03-07-10/05).
1.2. Оплата услуг застройщика.
Налогообложение денежных средств, поступающих от дольщиков в оплату услуг застройщика, зависит от того, будет ли застройщик применять льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ или нет.
В соответствии с указанной нормой от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
Следовательно, если застройщик применяет данную льготу, денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, НДС не облагаются. Соответственно, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится.
Застройщик на основании п.5 статьи 149 НК РФ вправе отказаться от применения указанной льготы. В случае отказа от льготы денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, облагаются НДС на общих основаниях. При этом вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика также производится в общем порядке.
1.3. Экономия застройщика.
Обложение экономии застройщика налогом на добавленную стоимость Минфин РФ ставит в зависимость от применения льготы/отказа от льготы в отношении услуг застройщика.
Если застройщик применяет льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, и не включает в налоговую базу по НДС денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, то и сумма экономии НДС не облагается (письма Минфина РФ от 29.07.2011 № 03-07-07/43, от 21.03.2011 № 03-07-10/06 и другие).
Если же застройщик отказался от применения вышеназванной льготы, то данный отказ распространяется и на сумму экономии: «если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость» (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).
2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома собственными силами (полностью или частично).
2.1. Возмещение затрат на строительство.
В этом случае Минфин РФ не признает инвестиционный характер денежных средств, поступающих от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство многоквартирного дома, и классифицирует их как оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ. Указанные денежные средства у застройщика облагаются НДС в общеустановленном порядке. Соответственно, суммы НДС, предъявленные застройщику по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства, принимаются к вычету на общих основаниях (письма Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 07.07.2009 № 03-07-10/10).
Следует отметить, что в арбитражной практике имеются судебные решения, в которых судьи не поддержали приведенную выше позицию Минфина РФ. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 по делу № Ф08-5777/2008 суд указал, что налоговая инспекция ошибочно квалифицировала денежные средства, получаемые обществом от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома, как авансы за реализацию работ. Данные выплаты независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного) являются инвестициями, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на добавленную стоимость.
Вместе с тем имеются судебные решения, в которых суд пришел к противоположному выводу: денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2008 по делу № А79-7444/2007).
Таким образом, в арбитражной практике не сформировался единый подход по данному вопросу. В связи с этим предположить исход судебного спора с налоговым органом не представляется возможным.
2.2. Оплата услуг застройщика.
Минфин РФ не ставит в зависимость применение льготы, установленной пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, от способа строительства многоквартирного дома. Как и в случае осуществления строительства силами исключительно подрядных организаций, так и в случае выполнения строительно-монтажных работ собственными силами, застройщик имеет право воспользоваться данной льготой (письмо Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17).
По мнению Минфина РФ, высказанном в приведенном письме, для применения льготы не имеет значения, выделено вознаграждение застройщика в договоре участия в долевом строительстве или нет. Но в этом случае организация сможет определить сумму вознаграждения только по окончании строительства. Высока вероятность, что налоговый орган будет настаивать на том, что в момент получения все денежные средства, поступившие от дольщиков, должны облагаться НДС в полном объеме, а в последствии осуществляется пересчет налоговых обязательств.
Во избежание налогового спора и дополнительной налоговой нагрузки рекомендуем выделять сумму вознаграждения застройщика в договоре.
Если застройщик применяет данную льготу, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится. Если же застройщик отказывается от льготы, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика производится в общем порядке.
Для наглядности обобщим вышесказанное в таблице:
Застройщик участвует в строительстве собственными силами
Застройщик не участвует в строительстве собственными силами
Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК
Не применяет льготу
Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК
Не применяет льготу
В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие от дольщиков в счет возмещения расходов на строительство:
— начисляется НДС с аванса в части суммы, поступившей в счет оплаты строительства;
— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету
Все денежные средства, полученные от дольщиков, в полном объеме включаются в налоговую базу по НДС:
— начисляется НДС со всей суммы поступившей предоплаты;
— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ и услуг застройщика; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету
Полученные от дольщиков денежные средства в полном объеме не включаются в налоговую базу по НДС
В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие в оплату услуг застройщика, и полученная экономия:
— начисляется НДС с аванса в части оплаты вознаграждения;
— по окончании строительства начисляется НДС с реализации услуг застройщика и суммы экономии; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету
Принимается к вычету НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве
НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика принимается к вычету в общем порядке
НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика к вычету не предъявляется
Принимается к вычету НДС по расходам на содержание застройщика