Возмещение ндс при долевом строительстве

Налоговые обязательства по НДС у застройщика, осуществляющего строительство многоквартирного дома

Вопрос: Общество планирует осуществлять строительство многоквартирных домов за счет средств участников долевого строительства на земельном участке, находящемся в собственности Общества.

Какой порядок обложения НДС операций, возникающих в рамках указанной деятельности?

Ответ: В главе 21 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) отсутствуют специальные нормы, регламентирующие порядок налогообложения денежных средств, поступающих застройщику от участников долевого строительства.

Минфин РФ в разъяснениях по данному вопросу выделяет три различных объекта обложения НДС:

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство;

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства на оплату услуг застройщика;

— экономия застройщика (превышение суммы денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, над фактическими затратами по переданной части объекта недвижимости).

По мнению Минфина РФ, порядок налогообложения зависит от того, осуществляет ли застройщик (полностью или частично) строительство многоквартирного дома собственными силами, или нет.

1. Строительство полностью осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика.

1.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае денежные средства, поступающие от дольщиков в порядке возмещения затрат на строительство, в налоговую базу по НДС не включаются на основании пп.2 п.1 статьи 162 НК РФ (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

При этом суммы «входного» НДС, предъявленного застройщику подрядными организациями и поставщиками материальных ресурсов, использованных при строительстве, вычету не подлежат, поскольку используются для осуществления необлагаемых операций (письмо Минфина РФ от 15.03.2012 № 03-07-10/05).

1.2. Оплата услуг застройщика.

Налогообложение денежных средств, поступающих от дольщиков в оплату услуг застройщика, зависит от того, будет ли застройщик применять льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ или нет.

В соответствии с указанной нормой от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Следовательно, если застройщик применяет данную льготу, денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, НДС не облагаются. Соответственно, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится.

Застройщик на основании п.5 статьи 149 НК РФ вправе отказаться от применения указанной льготы. В случае отказа от льготы денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, облагаются НДС на общих основаниях. При этом вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика также производится в общем порядке.

1.3. Экономия застройщика.

Обложение экономии застройщика налогом на добавленную стоимость Минфин РФ ставит в зависимость от применения льготы/отказа от льготы в отношении услуг застройщика.

Если застройщик применяет льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, и не включает в налоговую базу по НДС денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, то и сумма экономии НДС не облагается (письма Минфина РФ от 29.07.2011 № 03-07-07/43, от 21.03.2011 № 03-07-10/06 и другие).

Если же застройщик отказался от применения вышеназванной льготы, то данный отказ распространяется и на сумму экономии: «если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость» (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома собственными силами (полностью или частично).

2.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае Минфин РФ не признает инвестиционный характер денежных средств, поступающих от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство многоквартирного дома, и классифицирует их как оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ. Указанные денежные средства у застройщика облагаются НДС в общеустановленном порядке. Соответственно, суммы НДС, предъявленные застройщику по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства, принимаются к вычету на общих основаниях (письма Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 07.07.2009 № 03-07-10/10).

Следует отметить, что в арбитражной практике имеются судебные решения, в которых судьи не поддержали приведенную выше позицию Минфина РФ. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 по делу № Ф08-5777/2008 суд указал, что налоговая инспекция ошибочно квалифицировала денежные средства, получаемые обществом от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома, как авансы за реализацию работ. Данные выплаты независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного) являются инвестициями, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на добавленную стоимость.

Вместе с тем имеются судебные решения, в которых суд пришел к противоположному выводу: денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2008 по делу № А79-7444/2007).

Таким образом, в арбитражной практике не сформировался единый подход по данному вопросу. В связи с этим предположить исход судебного спора с налоговым органом не представляется возможным.

2.2. Оплата услуг застройщика.

Минфин РФ не ставит в зависимость применение льготы, установленной пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, от способа строительства многоквартирного дома. Как и в случае осуществления строительства силами исключительно подрядных организаций, так и в случае выполнения строительно-монтажных работ собственными силами, застройщик имеет право воспользоваться данной льготой (письмо Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17).

По мнению Минфина РФ, высказанном в приведенном письме, для применения льготы не имеет значения, выделено вознаграждение застройщика в договоре участия в долевом строительстве или нет. Но в этом случае организация сможет определить сумму вознаграждения только по окончании строительства. Высока вероятность, что налоговый орган будет настаивать на том, что в момент получения все денежные средства, поступившие от дольщиков, должны облагаться НДС в полном объеме, а в последствии осуществляется пересчет налоговых обязательств.

Во избежание налогового спора и дополнительной налоговой нагрузки рекомендуем выделять сумму вознаграждения застройщика в договоре.

Если застройщик применяет данную льготу, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится. Если же застройщик отказывается от льготы, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика производится в общем порядке.

Для наглядности обобщим вышесказанное в таблице:

Застройщик участвует в строительстве собственными силами

Застройщик не участвует в строительстве собственными силами

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие от дольщиков в счет возмещения расходов на строительство:

— начисляется НДС с аванса в части суммы, поступившей в счет оплаты строительства;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Все денежные средства, полученные от дольщиков, в полном объеме включаются в налоговую базу по НДС:

— начисляется НДС со всей суммы поступившей предоплаты;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ и услуг застройщика; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Полученные от дольщиков денежные средства в полном объеме не включаются в налоговую базу по НДС

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие в оплату услуг застройщика, и полученная экономия:

— начисляется НДС с аванса в части оплаты вознаграждения;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации услуг застройщика и суммы экономии; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Принимается к вычету НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика принимается к вычету в общем порядке

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика к вычету не предъявляется

Принимается к вычету НДС по расходам на содержание застройщика

Источник

Возмещение ндс при долевом строительстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 28 февраля 2020 г. N 03-07-10/14470 О применении НДС в отношении денежных средств, получаемых застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства

Вопрос: Акционерное общество (далее — «Общество»), в порядке подп. 2 п. 1 ст. 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — «НК РФ») просит предоставить разъяснения законодательства о налогах и сборах в части налогообложения налогом на добавленную стоимость по следующему вопросу.

Общество является собственником земельного участка и в качестве застройщика, не являющегося подрядчиком, намерено осуществить проект по строительству кондо-отеля — гостиничного комплекса, состоящего из нежилых помещений (гостиничных номеров и апартаментов). Реализация проекта будет осуществляться с привлечением средств участников долевого строительства (физических и юридических лиц) на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — «Закон об участии в долевом строительстве»). При этом на основании ст. 15.4-15.5. Закона об участии в долевом строительстве в редакции, утвержденной Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ, действующей с 01.07.2019, денежные средства, привлекаемые Обществом (застройщиком) от участников долевого строительства на основании договоров долевого участия в строительстве, будут зачисляться на счета эскроу, открываемые на имя участников долевого строительства, строительство объекта будет осуществляться изначально за счет кредита банка, а по окончании строительства денежные средства со счетов эскроу будут направлены для погашения кредита банка.

Насколько известно Обществу, операция по получению денежных средств от участников долевого строительства рассматривается как не подлежащая налогообложению НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Такие денежные средства квалифицируются как денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг). Соответствующая позиция содержится, в частности, в письме Минфина России от 15.08.2012 N 03-07-10/17.

Общество полагает, что, несмотря на неоднократные изменения в Закон об участии в долевом строительстве, в частности, связанные с введением расчетов с использованием счетов эскроу, данная позиция относительно применения положения подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подлежит изменению по следующим основаниям.

Объектом налогообложения НДС в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ является, в частности, реализация товаров, работ, услуг, передача имущественных прав.

В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.

На основании ст. ст. 1 и 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности на объект долевого строительства возникает впервые у участника долевого строительства, то есть застройщик собственником объекта долевого строительства не становится и соответственно не передает право собственности на объект долевого строительства участнику долевого строительства. Таким образом, реализации объекта долевого строительства у застройщика не возникает, а значит, не возникает объекта налогообложения НДС.

Правила о том, что право собственности на объект долевого строительства возникает именно у участника долевого строительства, а не у застройщика, в Законе об участии в долевом строительстве не изменились. Порядок расчетов по договорам долевого участия в строительстве с использованием счетов эскроу не влияет на квалификацию отношений застройщика и участника долевого строительства как операции, не являющейся реализацией товаров, работ, услуг.

На основании вышеизложенного Общество просит подтвердить, что положения Письма Минфина России 15.08.2012 N 03-07-10/17 относительно того, что денежные средства, получаемые от участников долевого строительства нежилых помещений, не являющиеся вознаграждением застройщика, не подлежат налогообложению НДС как средства, не связанные с оплатой реализованных товаров, работ, услуг.

Ответ: В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость (далее — НДС) в отношении денежных средств, получаемых застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, в ситуации и при условиях, изложенных в письме, Департамент налоговой и таможенной политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, обращения организаций по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.

Одновременно сообщаем, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по НДС увеличивается на суммы денежных средств, полученных в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Денежные средства, не связанные с оплатой товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению НДС, в налоговую базу не включаются.

В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Н.А. Кузьмина

Обзор документа

Деньги, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство, не включаются в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.

Источник