Военная ипотека на стадии строительства

Условия военной ипотеки в 2020 году: подробное руководство по оформлению с комментариями эксперта

Военной ипотекой называется целевая государственная программа, направленная на улучшение жилищных условий людей, чья профессиональная деятельность связана с армией или флотом. Государство оплачивает покупку жилья при соблюдении определенных условий.

В чем они заключаются? Можно ли купить дом по военной ипотеке или только квартиру? Нужны ли собственные накопления? И каковы нюансы участия в программе и оформления кредита? На эти вопросы журналисту ФАН подробно ответила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Военная ипотека в 2020 году

Государственная программа, поставившая задачу решить жилищную проблему военнослужащих, была принята в 2005 году. Ее реализуют на основании закона ФЗ-№117, который определяет условия программы, требования к ее участникам, порядок субсидирования и выплат. Контролирует работу, распределяет деньги и следит за соблюдением требований единый орган — федеральное учреждение «Росвоенипотека».

«Социальная программа реализуется по принципу накопительно-ипотечной системы, — уточняет Татьяна Решетникова. — В отличие от обычной ипотеки, которую можно получить только при наличии собственных накоплений для первого взноса, для военной личные сбережения не нужны. Первый взнос платит не заемщик, а государство в виде целевой субсидии».

Условия военной ипотеки

Принять участие в программе может любой военнослужащий. Требований к участникам НИС немного. Главные — служба по контракту, то есть работа в армейских подразделениях на профессиональной основе. И определенный срок службы: только подписав контракт, подать заявку на участие в НИС не получится.

Предоставление военной ипотеки возможно, если военнослужащие после 2005 года заключили первый контракт с армией. Это правило распространяется как на выпускников военных вузов, так и на офицеров. Могут претендовать на покупку квартиры также прапорщики и мичманы, но в случае, если после 2005 года срок их службы составляет не менее трех лет. Для солдат, матросов, старшин и сержантов требования немного другие. К 2015 году они должны подписать второй или последующий контракты.

Принцип участия в программе следующий.

1. Военнослужащий должен проверить свое право стать участником НИС. Если он соответствует указанным выше требованиям, он может написать заявление по месту службы.
2. После включения в программу государство открывает на имя военнослужащего спецсчет. Ежемесячно на этот счет перечисляется определенная сумма, которая ежегодно индексируется. Эта сумма по прошествии установленного времени становится первоначальным взносом при приобретении жилья.
3. Через три года службы и участия в программе можно выбирать и покупать жилье. Оформить кредит можно в любом банке, аккредитованном на участие в программе. Их список довольно большой. В программе участвуют Сбер, Россельхозбанк, ВТБ, АБ «Россия», СГБ, Промсвязьбанк и другие крупнейшие финансовые учреждения страны.
4. Выплачивать за военнослужащего кредит будет «Росвоенипотека».

«Важный нюанс: если военнослужащий уволится из рядов вооруженных сил до достижения 10-летней выслуги, все деньги, потраченные государством на покупку ему жилья, потребуется вернуть. А платить за ипотеку с момента увольнения придется самостоятельно, — отмечает Татьяна Решетникова. — Если же человек уволится после десятилетней выслуги, вложенные «Росвоенипотекой» средства возвращать не нужно. При этом платить по ипотеке бывший военный также будет обязан сам. Иначе обстоят дела с теми, у кого выслуга составляет более 20 лет, и кто достиг 45-летнего возраста. Эти основания позволяют ничего не возвращать государству».

С момента покупки квартира станет залоговым имуществом. В ней можно жить, пользоваться ею, но вот продать без согласия банка не получится. И даже когда кредит за квадратные метры государством будет погашен, «Росвоенипотека» вправе наложить на жилье собственное обременение. Оно будет действовать до тех пор, пока военнослужащий не выполнит все условия участия в программе. Жилье станет его полноправной собственностью и будет избавлено от обременений только после окончания участия в ней.

Накопления по военной ипотеке

Участник программы может использовать для покупки жилья как целевые накопления, начисляемые ему ежемесячно в установленной сумме, так и личные средства. Последние не обязательны, но они расширяют возможности при выборе квартиры или дома.

Дело в том, что государство выделяет средства в строго установленной сумме, которая определяется регионом, где планируется покупка жилья, численностью членов семьи. Если квартира будет стоить дороже общей суммы целевого кредита и накопленных средств, изыскивать недостающие средства придется самостоятельно.

«В нашей практике были случаи, когда человек хотел купить квартиру дороже той, что позволяет программа, — комментирует Татьяна Решетникова. — Так происходит, если вступают в действие ограничения по размеру платежа и сроку выплаты кредита, например, при достижении военнослужащим 45-летнего возраста. В этом случае можно использовать и собственные накопления. Их размер может быть любым: государством не определены ни минимальные, ни максимальные требования».

Ставки по военной ипотеке

Размер ставки определяется банком, который выдает целевой кредит. В среднем, он составляет 7,3-8,95% годовых. В 2020 году некоторые банки снижали процентную ставку и меняли условия кредитования. На снижение ставки пошли Банк ВТБ, АКБ «Абсолют-Банк», Сбер, АБ «Россия». Причем последний предложил ставку на уровне 5,7% годовых при условии покупки квартиры на первичном рынке.

По словам Татьяны Решетниковой, несмотря на то, что выплаты за военнослужащего осуществляет «Росвоенипотека», обращать внимание на ставку нужно. Во-первых, потому что если потребуется выйти из программы досрочно, гасить кредит придется самостоятельно. А от размера ставки зависит сумма ежемесячных платежей. А во-вторых, чем ниже ставка, тем быстрее государство погасит кредит. И если человек остается участником программы, на его счете все так же будут накапливаться деньги, использовать которые пока можно как на покупку другого жилья, так и на улучшение жилищных условий.

В 2020 году «Росвоенипотека» анонсировала глобальные перемены в программе государственного целевого кредитования. В ближайшее время планируется внести изменения в основной закон, регулирующий НИС. И запретить использовать накопления, получаемые после 20 лет выслуги на любые другие цели, кроме жилищного обеспечения. По мнению регулятора, сегодня средства часто расходуются нецелевым образом и свою социальную функцию не выполняют. С вступлением в силу изменений в законе эта практика будет прекращена.

Требования к недвижимости по военной ипотеке военнослужащих

Выбирать жилье можно по своему усмотрению, но ориентируясь на размер финансовой поддержки со стороны государства. По типу недвижимости ограничений почти нет. Разрешается как купить квартиру по военной ипотеке в новостройке, так и на вторичном рынке. Можно выбрать частный дом и таунхаус в коттеджном поселке.

«Регион приобретения недвижимости не ограничен, — уточняет Татьяна Решетникова. — Совсем не обязательно покупать квартиру по месту службы. Но вот в выборе жилья есть нюансы, и устанавливает их не государство, а банки. Не все финансовые учреждения готовы предоставлять заем на покупку дома. Некоторые банки предъявляют повышенные требования к первоначальному взносу».

Уточнять условия предоставления кредита всегда стоит в банке, где планируется его оформление. Кроме того, важно согласовать и сам объект покупки с банковской организацией. Хоть кредит и гасит государство, риски при выдаче денег несет именно финансовое учреждение. И требования к недвижимости, приобретаемой за заемные средства, у каждого банка свои.

Процедура оформления и документы

Чтобы получить деньги на покупку жилья, военнослужащему нужно написать заявление об участии в программе. После этого его внесут в реестр, который направляется на согласование в департамент жилищного обеспечения. Если кандидатуру утвердят, заявителю присвоят индивидуальный регистрационный номер, а «Росвоенипотека» откроет персональный целевой счет, на котором в ближайшие три года и будет собираться сумма накоплений по военной ипотеке.

По прошествии трех лет можно подавать рапорт на получение свидетельства участника НИС. Когда документ будет на руках, медлить нельзя. На его «использование» отводится только шесть месяцев. И если за это время не успеть подобрать и приобрести жилье, рапорт нужно будет подавать снова. Проблема в этом случае заключаться не столько в ожидании, когда запрос утвердят повторно, а в том, что ежегодно государство выделяет на целевую программу четко обозначенную сумму. В какой-то момент деньги могут закончиться, и ждать придется до следующего года.

«Получив сертификат, нужно подобрать жилье, — советует Татьяна Решетникова. — После этого отправиться в банк для согласования объекта покупки и выбора подходящей банковской программы. В банке попросят пакет документов, которые нужно будет подготовить. Могут потребоваться экспертная оценка объекта недвижимости, его страхование».

Обычно в банковских организациях тщательно оценивают приобретаемый объект недвижимости. А вот требования к заемщикам по этой программе всегда более чем демократичные. Некоторые банки даже не проверяют кредитную историю, а в качестве поручителя могут привлечь супругу или супруга.

После получения разрешения на выдачу кредита нужно подписать предварительный договор купли-продажи и договор ипотеки. Все документы передают в «Росвоенипотеку» и дожидаются согласования. После этого договор нужно зарегистрировать и предоставить в банк. И лишь тогда продавцу будут перечислены деньги за недвижимость.

«Как правило, самостоятельно провести эту процедуру проблематично, — продолжает Татьяна Решетникова. — Особенно если военнослужащий покупает жилье не в том регионе, где проходит службу. Программой это не запрещено, как и подписание кредитного договора и договора купли-продажи по доверенности».

Рефинансирование военной ипотеки

Не все банки предоставляют одинаковые условия заемщикам. В различных финансовых учреждениях предлагают разные ставки, что отражается на продолжительности выплат по кредиту и общей финансовой нагрузке на заемщика. И хоть в данном случае речь идет о государстве, которое и выплачивает кредит по военной ипотеке, рассматривать возможности рефинансирования можно и нужно.

Во-первых, при выборе более выгодных условий и снижении ставки можно ускорить расчет по кредиту. Как показывает практика, военнослужащему выгодно быстрое погашение долга перед банком. В освободившийся срок выплаты продолжат накапливаться, а «набежавшая» сумма вполне может оказаться достаточной для приобретения еще одной квартиры или дома.

Налоговый вычет

Он тоже предоставляется при покупке жилья по спецпрограмме для военных. Но при его расчете учитывается не вся сумма, внесенная за жилье. Так как первый взнос выплачивается не покупателем, а представляет собой целевую субсидию, его в сумму налогового вычета не включают. А вот с остальной стоимости получить еще одну «компенсацию» от государства можно.

Максимальная сумма, с которой разрешается запросить налоговый вычет, составляет не более двух миллионов рублей от цены объекта и за вычетом субсидии на одного человека. Вычет можно получить и с уплаченных по ипотеке процентов на сумму до трех миллионов рублей. И даже если ипотека будет рефинансирована, вычет с процентов, заявленных изначально, не прерывается.

Военная ипотека при разводе

В случае расторжения брака учитывают условия покупки жилья. Если на момент его приобретения военнослужащий еще не был в браке, квартира или дом считаются его собственностью. Супруг или супруга претендовать на часть недвижимости не может. А вот если брак был уже зарегистрирован, а при покупке вносились собственные средства (общие деньги семьи), то жилье будет разделено на двоих супругов на общих основаниях.

Источник

Военная ипотека в строящемся доме

Расширяя круг возможностей участников НИС, Агентство жилищного кредитования и Росвоенипотека с 2008 года запустили пробный проект по программе «Военная ипотека в строящемся доме», то есть обеспечили возможность получения квартир через участие в долевом строительстве.

Результаты пилотного проекта доказали возможность использования программы военной ипотека в долевом строительстве дома. С 2012 года программа военная ипотека через долевое участие стартовала для всех желающих купить жилье на любой стадии возведения дома.

Долевое участие и ипотека

Военная ипотека по ДДУ, т.е. через долевое участие, почти не отличается от приобретения жилья в кредит на стадии строительства по обычному ипотечному кредиту.

По программе долевое строительство военная ипотека на приобретение квартиры оформляется, по так называемому, предварительному договору.

При этом кредитуемый вкладывает средства в дом на стадии строительства, внося первоначальный взнос и заключив договор с застройщиком.

Только после окончания строительства и оформления квартиры на застройщика оформляется основной договор покупки, который дает право собственности клиенту на новое жилище.

Минусы долевого участия

Но предварительный договор покупки какой-то площади в строящемся доме не имеет законных прав. Регистрация его в госорганах не предусмотрена, следовательно, частичная оплата покупателем жилья не может быть подтверждена, все платежи производятся на основании основного договора.

Таковые минусы учла программа военная ипотека, Москва, где самые большие продажи через долевое строительство, стала примером для остальных регионов. Речь идёт об условия и нюансах приобретения жилья, возможности покупки квартиры в строящемся доме, на основании закона РФ № 324-ФЗ. Данный законопроект регулирует действия сторон долевого строительства.

Военная ипотека в строящихся домах имеет еще один существенный минус, который выражается во временном факторе. Нет никаких гарантий, что полученная военнослужащим ипотека на строительство дома, застройщиком будет завершена за короткий срок.

По программе военная ипотека минусы заключаются в том, что потребуется потребуется много времени на строительство жилого дома, в течение которого военнослужащему с семьей придется обходиться без своей жилплощади. И чем крупнее новостройка — тем длительнее будет ожидание сдачи объекта в эксплуатацию.

По кредитному продукту — Военная ипотека долевое строительство, форум участников НИС поможет правильно выбрать строительную организацию, осуществляющую строительство жилья в интересующем районе или городе. При выборе застройщика следует проявлять особое внимание, чтобы не попасть в ситуацию, когда застройщик исчезал вместе с полученными деньгами, остановив строительство. Про обманутых дольщиков в строящемся доме не слышал, наверно, только глухой.

Хотя такой вариант обойдется дороже, чем использование ипотеки на стадии строительства.

Преимущества жилищного кредитования через долевое участие

Но и существующие преимущества, которые даст программа военно-ипотечного кредитования на этапе строительства, достаточно привлекательны:

• сравнительно низкая стоимость приобретенного жилья;
• предоставленные возможности для участников;
• большой выбор вариантов жилья;
• доступность жилья, особенно в больших городах, где новое жилье возводится достаточно быстро;
• и, конечно, факт приобретения совершенно новой квартиры улучшенной планировки, с современными коммуникациями.

За последние годы по Военной программе строительства дома многие военные обзавелись собственным жильем в строящемся доме, используя полученные от государства средства. Купить квартиру по военной ипотеке в новостройках стало намного безопаснее, т.к. дольщиков защищает закон, да недобросовестные компании ушли с рынка.

Как купить квартиру по ДДУ

Главное при принятии решения в приобретении квартиры по договору долевого участия является выбор надёжной строительной компании — застройщика. Например, программа строительства жилья для военнослужащих Оборонстрой осуществляется членом некоммерческого Партнерства Центр развития строительства — ООО «Техинвест». ИСК Техинвест реализует по льготной программе Военная ипотека жилую недвижимость в Московской области и ЦФО.

Принцип приобретения квартиры по Военной ипотеке через долевое участие практически не отличается от покупки квартиры на вторичном рынке.

1. Получение свидетельства участника НИС, на выдачу которого может уйти до трех месяцев после подачи рапорта.
2. Подбор подходящего варианта, которые предлагает Военная ипотека жилья на этапе строительства.
3. Выбор банка, работающего по программе.
4. Подача документов в банк: ксерокопия паспорта, полученное свидетельство, заявление, документы по требованию банка.
5. При одобрении представленных документов, подписывается договор о кредитовании, деньги перечисляются застройщику.

Собственный дом по военной ипотеке

Одной из проблем для военнослужащих до данного момента является приобретение дома с земельным участком. Хотя предлагает военная ипотека и строительство дома, но все тормозится отсутствием правовой базы. Земельный участок приходится приобретать за счет собственных накоплений. Если учитывать:

• высокую стоимость земли, особенно в центре России,
• расходы на оформление документов,
• услуги страховых компаний,
• оценщиков,
• нотариуса,

приобретение собственного дома за городом является несбыточной мечтой для многих офицеров, прапорщиков, мичманов и вызывает немало нареканий со стороны участников НИС.

Источник