Армейская экономика. Как ЦСКА планирует зарабатывать на стадионе
«Советский спорт» посчитал, какой доход может приносить в клубнуюкопилку новенький стадион ЦСКА.
В предыдущей аналитической статье мыпостарались максимально детально рассмотреть финансовые показатели и источникидополнительного финансирования ФК «Спартак Москва». Теперь пришло время постараться рассмотреть экономические показатели одного из главных конкурентовкрасно-белых по турнирной таблице, ПФК ЦСКА. Почему постараться? У армейскогоклуба крайне запутанная система акционирования, да и сам клуб, как показываютисточники, к которым мы обращались для написания статьи, не склонны делитьсяинформацией о своих финансовых показателях и крайне скупы на информационныйповод.
Согласно базе данных СПАРК, 51,24% акцийЗАО «ПФК ЦСКА» принадлежит Bluecastle Enterprises Limited, 48,76% — компании«АВО-Капитал». В свою очередь, 100% «АВО-Капитал» владеет уже упомянутаяBluecastle Enterprises Limited.
Перейдем к финансовой отчетностикомпании Bluecastle Enterprises Limited, владеющей ПФК ЦСКА. В отчете за 2015 годкомпания открыто признает финансовые трудности: чистые текущие пассивы на $25,9млн (задолженность к погашению в ближайшие 12 месяцев) и зависимость отфинансовой поддержки контролирующей стороны и аффилированных лиц.
Однако контролирующая сторона исвязанные компании продолжают предоставлять Bluecastle Enterprises Limited и ПФКЦСКА финансирование в 2016 году и «выразили готовность продолжать оказыватьфинансовую поддержку» по крайней мере до середины 2017 года, следует изотчетности Bluecastle Enterprises Limited. Выручка футбольного клуба ЦСКА в 2015году составила $67,1 млн, следует из отчетности BluecastleEnterprisesLimited.
«Залог Арена»
Из отчетности также следует, что какминимум 76% акций футбольного клуба ЦСКА находится в залоге у Государственнойкорпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)»,далее ВЭБ. Чистый убыток Bluecastle Enterprises Limited вырос в 2015 году в 14,6раза, до $49,747 млн Компания объясняет это расходами на строительствостадиона ЦСКА. Сметная стоимость строительства объекта составила $350 млн, изкоторых $240 млн выдал ВЭБ. Срок погашения кредита в размере $240 млнсоставляет семь лет. Залогом по нему выступает сам стадион «Арена ЦСКА», атакже права на клуб и имущество ЦСКА. Доля заемных средств в проекте составила68,5%, хотя изначально ВЭБ был готов профинансировать строительство «АреныЦСКА» на 80%. Стоит отметить, что стадион рассчитан на 30 тысяч зрителей.
Финансовые показатели ЦСКА
Более детально остановимся на самойарене. Устроен стадион без особых архитектурных изысков, но с полным пониманиемигры — трибуны расположены максимально близко к полю. Во всех четырех углахарены установлены здания-башни; одно из которых отдано под гостиницу на 48номеров, остальные — под офисные помещения. Общая площадь офисов — 35 тыс. кв.м. Эксклюзивным брокером недвижимости «Арены ЦСКА» стала компания JLL. Вплотнуюк «Арене ЦСКА» построена многоэтажная стоянка, а прямо под футбольным полем —еще одна парковка (всего 1400 машино-мест).
По информации агентства недвижимостиKnight Frank, стоимость годовой аренды офиса на территории стадиона ЦСКА можетсоставить 22–25 тыс. рублей без учета НДС и эксплуатационных платежей. Исходяиз обозначенной суммы, ПФК ЦСКА может заработать на сдаче офисов в аренду770–875 млн рублей ($12–13,5 млн по текущему курсу) в год, но сделать это будетвесьма проблематично, «в районе Ленинградского шоссе есть достаточно большойобъем качественного предложения классов А и В, в том числе бизнес-центры,расположенные ближе к метро, чем офисный комплекс ЦСКА. Если собственник небудет готов идти на уступки по ставкам, сдать офисы быстро не получится,процесс займет как минимум год и более. Поскольку продукт является массовым,его успех определяется, в первую очередь, ценой» — такую позицию высказалдиректор департамента офисной недвижимости KnightFrank Константин Лосюков.
За питание на стадионе отвечает компанияMaison Dellos, которая заключила с ПФК ЦСКА партнерское соглашение. Maison Dellos— это «Кафе Пушкин», «Турандот», «Бочка» и сеть кафе быстрого питания «Му-му».Стоимость услуг питания на стадионе оценивается в сумму от 0,5 млн рублей до10 млн рублей в день, в зависимости от мероприятия и загруженности стадиона,для расчетов возьмем средний показатель в 3 млнрублей. Не сложно подсчитать,что за 22 игры, включая 15 матчей в рамках РФПЛ, матчи Лиги Чемпионов/ЛигиЕвропы, кубковые игры, матчи сборной — получаем, что только на питании,столичные армейцы могут заработать около 65 млн рублей в год или 2.9 млн рублей в день матчей.
На «Арене ЦСКА» предусмотрен 21скайбокс Elite и 106 — Premium. Стоимость годовой аренды самой дорогой ложисоставляет $400 тыс. или 24 млн рублей, часть из них уже выкуплена. Ежегоднаяприбыль клуба от продажи абонементов в корпоративные VIP-ложи (скайбоксы)составит приблизительно $20 млн или порядка 1231 млн рублей по текущему курсу.Для дальнейшего расчета возьмем среднюю цену на скайбокс в размере 5 млн рублей.
В одном из интервью Президент ЦСКАЕвгений Гинер рассказал, что руководство футбольного клуба ЦСКА ведетпереговоры с ВЭБом о продаже названия арены. Возможное название для стадиона«ВЭБ-Арена». Согласно мировой практике, такого рода контракты подписываются на15-20 лет. Он отметил, что рассчитывает заработать гораздо больше, чем ФК«Спартак», но вопрос с продажей названия арены открыт до сих пор.
Средняя посещаемость матчей команды всезоне 2014/2015 составляла около 13500 зрителей. К началу сезона 2016/2017клуб продал 7900 абонементов. Существует несколько категорий билетов настадионе, определяющая стоимость билетов и абонементов. Цена также зависит отуровня соперника.
Произведем несложные математическиерасчеты, рассмотрим средний уровень цен: cтоимость билет -1000 рублей,абонемент -15000 рублей.
По генплану было предусмотреностроительство с целью последующей сдачи в аренду 66100 кв.м. коммерческихплощадей. Однако на момент начала сезона 2016/2017 на стадионе работал клубныймагазин, который нельзя в чистом виде отнести к дополнительным доходамстадиона, в связи с чем, доходы от использования коммерческих площадей врасчеты не включены.
Дополнительные источники финансового благосостояния.
Другим источником дохода являетсяпарковка. На «Арене ЦСКА» она рассчитана на 1400 машино-мест. Рассчитатьзагруженность объекта во внематчевые дни крайне проблематично, однако,произведем ориентировочный расчет непосредственно в день матча:
1400* 22 матча* 2 часа* 100 рублей = 6.2млн рублей.
На стадионе могут проходить концерты,выставки и т.д. Аренда стадиона обходится в среднем в 6 млн рублей, но дляконцертов цена выше, — около 10 млн рублей. Возьмем во внимание погодныеусловия и календарь игр, в среднем в год возможно провести 3 события. Итого —30 млн рублей.
Также на стадионе проводят экскурсии. Сучетом зарубежной практики, подобные мероприятия посещают в среднем 50000человек в год. Цена билета варьируется, от 200 рублей за льготный и от 400 до800 рублей за стандартный билет. Для расчета возьмем средний уровень в 400рублей за билет, итого — получаем 20 млн в год.
Согласно долгосрочному спонсорскомуконтракту с ПАО «Российские сети» столичные армейцы зарабатывают около 1.600млн рублей в год, но сумма шестилетнего контракта равна 4,185 млрд рублей.Также необходимо учесть доход от рекламы, который посчитать достаточно трудно,предположим, что он составит 50 млн рублей в год. Итого получаем 1 134 млн рублейв год.
Операционные расходы примем на уровне500 млн в год.
Таким образом, по оценке «Советскогоспорта», новый стадион ежегодно будет приносить ПФК ЦСКА около 1900 миллионоврублей в год.
Город «Спартака»: как зарабатывают на футбольных стадионах Москвы
В начале апреля Российский футбольный союз (РФС) отказался проводить товарищеский матч между сборными России и Турции на стадионе «ВТБ Арена». Официальной причиной стало неудовлетворительное состояние арены, строящейся на месте бывшего стадиона «Динамо». Матч в итоге перенесли на «ВЭБ Арену», расположенную неподалеку от «Динамо». Решение РФС вызвало гнев президента ВТБ Андрея Костина — для него проект имеет огромное репутационное значение, говорит источник Forbes, близкий к руководству банка.
За последние четыре года в Москве были построены три футбольные арены: это площадки ВТБ и ВЭБа, а также стадион «Спартак» («Открытие Арена»). Все они строились как коммерческие проекты — отличие от «Лужников», реконструкцию которых полностью финансировало государство. Forbes оценил каждую из трех бизнес-моделей и выяснил, почему одни стадионы окупятся уже в ближайшие годы, а другие — не раньше, чем через несколько десятков лет.
Стадион как бизнес
«Мы должны в России научиться строить не только для себя, но и для своих детей и внуков. Этот проект никогда не окупится, это и так понятно. Задачи войти в какие-то сроки окупаемости по нему не было. Двадцатью играми в год вернуть вложения невозможно», — говорил 1,5 года назад Сергей Галицкий на открытии новой футбольной арены своего клуба «Краснодар» стоимостью $400 млн.
Такой подход является обыкновенным для российской действительности. Этим он принципиально отличается от европейского и американского. «В США срок окупаемости обычно составляет 12-15 лет, в Европе — гораздо больше, в районе 20-25 лет», — отмечает директор агентства WBF London и экс-совладелец английского клуба «Портсмут» Роман Дубов. Но от случая к случаю ситуация разнится. Например, 30% стоимости стадиона «Тоттенхэм», который сейчас достраивается, оплатила NFL (National Football League) в обмен на право проводить матчи в течение 10 лет. «Многие стадионы заключают договоры покупки названия, которые покрывают определенную часть расходов, — рассуждает Дубов. — Например, тот же «Тоттенхэм» ищет спонсора на £400 млн на 20 лет, что даст ему возможность окупить большую часть своих инвестиций».
В России хуже с окупаемостью стадионов в том числе и потому, что спорт не воспринимается в качестве коммерческой истории, объясняет директор центра стратегических исследований в области спорта РЭУ им. Плеханова Илья Солнцев. По его словам, строительство стадионов воспринимается как социальная функция — о том, что на этом можно заработать, речи, как правило, не идет. Однако в том, чтобы превратить футбольную арену в прибыльный проект, нет особой сложности.
«Необходимо максимизировать доходы от использования арены, проводя на ней как можно больше мероприятий, и максимально использовать другие площади стадиона, — говорит партнер Ernst & Young Ольга Архангельская. — Большинство современных стадионов сейчас так и проектируются: предусматриваются трансформируемые поля и арены, площади для коммерческого использования». С ней согласен партнер компании Swiss Consulting Partners Алексей Ляпин: «В Северной Америке и Европе спортивная и музыкальная индустрии — это очень хорошо развитый бизнес, который помогает ускорить окупаемость стадионов. – Не стоит забывать и про сдачу площадей сопутствующему бизнесу, например, ресторанам или различным развлекательным сервисам».
По этому пути пошли и девелоперы всех трех столичных стадионов. Первой еще в 2014 году открылась домашняя арена «красно-белых», которую построил владелец «Спартака» и акционер «Лукойла» Леонид Федун. Она расположена в самом центре масштабного девелоперского проекта «Город на реке», предусматривающего строительство в общей сложности около 1,5 млн кв. м недвижимости на участке бывшего Тушинского аэродрома площадью в 160 га. Из них на спортивную часть приходится только 174 000 кв. м, еще 460 000 кв. м займут коммерческие площади.
На строительство стадиона вместительностью 45 000 человек было потрачено около 14,5 млрд рублей. Это личные средства Федуна, как сам он говорил неоднократно. Впрочем, источник Forbes утверждает, что Федуну помогал его партнер по «Лукойлу» Вагит Алекперов. Сегодня компания «Стадион «Спартак» почти на 100% принадлежит застройщику «Города на реке» — «Тушино 2018». Андрей Федун (брат совладельца «Лукойла») является его генеральным директором.
В пресс-службе стадиона «Спартак» и «Тушино 2018» не стали отвечать на вопросы об окупаемости проекта. Впрочем, подсчеты Forbes показывают, что только за 2016-2017 годы выручка от продаж жилья в проекте составила около 15 млрд рублей. «В 2016 году в проекте было продано около 50 000 кв. м с выручкой около 8,4 млрд рублей, — рассказала руководитель «ИРН Консалтинг» Татьяна Бокачева. — В 2017 году были заключены договоры на покупку 38 400 кв. м стоимостью примерно 6,7 млрд рублей».
«Площадь жилья в проекте — около 800 000 кв. м, инвестиции могут составить около 57 млрд рублей, а доходность – около 70%», — рассуждает руководитель по работе с ключевыми партнерами риелторской компании Est-a-Tet Роман Родионцев.
В 2015 году РБК оценивал срок окупаемости стадиона «Спартак» только за счет продаж билетов на матчи, концертов и сдачи в аренду площадей в 11,5 лет. Илья Солнцев из РЭУ им. Плеханова считает, что арена окупиться примерно за 10 лет. А издание Sports.ru подсчитало, что по итогам сезона 2017-2018 годов, средняя заполняемость «Открытие Арены» составила 67%. По данным источника Forbes, близкого к топ-менеджменту клуба, выручка от продажи билетов на матчи, проходившие на стадионе в этом сезоне, достигла около 600 млн рублей. Еще 400 млн рублей было получено за счет продажи лож. Однако Илья Солнцев обращает внимание, что выручка от продажи билетов на матчи относится больше к доходам клуба, а не стадиона, которые действуют под разными юрлицами.
Еще почти 10% от стоимости строительства стадиона удалось вернуть благодаря контакту, заключенному еще в 2013 году с банком «Открытие». Шестилетний контракт предусматривает выплату 1,2 млрд рублей — по 200 млн рублей в год. После того, как «Открытие» отправилось на санацию, руководство банка заявило, что не намерено отказываться от спонсорского контракта.
Также на стадионе работают точки общепита площадью около 4000 кв. м. Условия сдачи в аренду помещений на стадионах обычно отличаются от стандартных, рассказывает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. «На условия арендного договора также влияет множество ограничений, поэтому более логично, чтобы компании платили арендную ставку в виде процента от товарооборота — от 4% до 12%, — указывает Казанский. — Таким образом, ежегодная выручка «Спартака» от сдачи в аренду торговых площадей составляет еще около 20-30 млн рублей».
У «Спартака» наилучшие позиции из всех трех стадионов не только за счет грамотного менеджмента, пришедшего из «Донбасс Арены» — одного из самых успешных спортивных проектов Восточной Европы, объясняет Илья Солнцев. «Окупаемость строится из двух частей: спортивная часть и сопутствующая. Окупиться только за счет спортивной части в российских условиях нереально, несмотря на то, что сама команда «Спартака» считается самой популярной, а ее игры — самыми посещаемыми», — говорит он.
Красно-синие офисы
На второе место с точки зрения перспектив окупаемости можно поставить «ВЭБ-Арену» — домашний стадион ЦСКА. Площадка на 30 000 мест официально открылась в августе 2016 года. Ее строительство обошлось владельцу ЦСКА Евгению Гинеру в $350 млн, из которых $241 млн пришлось на кредит ВЭБа. Стоимость спортивного сооружения сопоставима со «Спартаком», но в отличие от стадиона Федуна, проект арены ЦСКА не предполагает строительство жилой недвижимости, зато включает существенный объем коммерческих площадей. Из 174 100 кв. м на сам стадион приходится только 78 000 кв. м. Остальное – офисы и паркинги.
В аренду сдается 56 800 кв. м офисов, а запрашиваемая ставка аренды — 15 000 рублей за один кв. м в год, отмечают в Colliers. Таким образом, ежегодная выручка только от сдачи в аренду офисов может достигнуть 850 млн рублей. Впрочем, сегодня в проекте пустует 59% площадей. Схожую заполняемость — 52% — в истекшем сезоне показала и сама арена, свидетельствуют данные Sports.ru. То есть каждый матч смотрело в среднем 15 600 человек.
Как и в случае с ареной «Спартака», стадион ЦСКА заключил в начале 2017 года договор на продажу своего названия — с ВЭБом. Его условия владелец клуба Евгений Гинер не озвучивал, однако отметил, что стадион может навсегда получить название «ВЭБ Арена». «Во всем мире подписываются контракты где-то на 15-20 лет, а дальше остается то же название, но платятся уже другие деньги», — приводило его слова агентство ТАСС.
Не до бизнеса
Сложности с возвратом инвестиций могут ждать «ВТБ Арену». Проект реализуется на месте исторической арены столичного «Динамо» полностью на деньги госбанка. «Динамо» входило в него непосредственно землей и сегодня сохранило только 7,7% в застройщике УК «Динамо». У ВТБ в собственности 75% минус одна акция. Оставшиеся 17,3% подконтрольны кипрской Eflen Construction Ltd., связанной, по данным «Коммерсанта», со структурами Аркадия и Бориса Ротенбергов. Общая стоимость строительства — около $1,5 млрд, из которых на стадион и коммерческую составляющую приходится по $750 млн.
Арена, рассчитанная на 27 000 мест, была включена в заявку России на чемпионат мира по футболу, но осенью 2012 года стало известно, что игры первенства на ней проводиться не будут. Само открытие стадиона уже дважды переносилось. Первоначально планировалось, что арена примет первых болельщиков 22 октября 2017 года, в день рождения легенды «Динамо» Льва Яшина. Затем называлась дата 5 июня 2018 года, однако и к этому времени стадион не успели подготовить.
Коммерческая часть проекта состоит из пятизвездочного отеля под управлением Hyatt Regency на 298 номеров, офисных корпусов общей арендопригодной площадью в 56 900 кв. м, а также жилой части на 1000 апартаментов. Офисная часть заполнена сейчас только на 13%. Одно здание площадью 9000 кв. м в ноябре 2016 года купили структуры миллиардера Игоря Рыбакова. Сумма сделки не раскрывается, но аналогичное здание в комплексе сейчас продается по цене 324 500 рублей за 1 кв. м, указывает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Таким образом, структуры Рыбакова могли заплатить до 3 млрд рублей.
Как обстоят дела с продажами жилой части? По данным «ИРН Консалтинг», в 2016 году здесь было реализовано около 76 апартаментов в общей сложности на 2 млрд рублей. А в прошлом году удалось выручить только 1,5 млрд рублей за счет продажи 41 апартамента. «Такими темпами компания будет продавать проект не менее 20 лет, — считает Татьяна Бокачева из ИРН. — Главная проблема проекта заключается в просчете его менеджмента, который проектировал его около 10 лет назад, не рассчитывая на резкий рост конкуренции на рынке в целом и в этой локации в частности». В пресс-службе «ВТБ Арена парка» не ответили на вопросы Forbes.
«В России просто нет ни специалистов, ни опыта по управлению стадионами, — сетует директор агентства WBF London Роман Дубов. — Отрасль только создается, и мы находимся на самом начальном этапе». Другая проблема, по его мнению, заключается в низком уровне доходов населения, неспособного покупать билеты по высокой цене, а также обеспечивать рост выручки за счет покупки атрибутики и сопутствующих спортивных товаров на стадионах.
Кроме того, профессиональные спортивные клубы неспособны платить высокую аренду, а сама инфраструктура вокруг стадионов обычно плохо развита. На этом фоне завышенные сметы при постройках стадионов зачатую лишают возможности не только окупить их строительство, но и даже ставят под сомнение возможность их обслуживания без дополнительных государственных субсидий, заключает Дубов.