Внесение изменений в разрешение на строительство при изменении этажности

Нужно ли все-таки получать новое разрешение на строительство взамен старого?

Вопрос, в каких случаях необходимо внесение изменений в разрешение на строительство , а в каких случаях требуется получение нового разрешения, по-прежнему остается дискуссионным. Проблема связана с тем, что предусмотренные в ст. 51 ГрК РФ основания для внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

Согласно новой редакции ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ , вступившей в силу 4 августа 2018 года, застройщик может обратиться с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, в том числе при изменении параметров объекта.

Внесение изменений в разрешение на строительство при корректировке параметров объекта

Если изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и при этом не связаны с объективными обстоятельствами, а вызваны предпринимательскими решениями, то в данном случае с учетом характера вносимых изменений необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в выданные разрешения.

Из градостроительных норм следует, что разрешение на строительство является одним из документов, на основании которого устанавливается соответствие содержание проектной документации установленным требованиям. Более того, наличие разрешения на строительство является одним из признаков того, что объект не является самовольной постройкой и имеются основания для возникновения права на такой объект.

При этом необходимо учитывать практику Верховного Суда РФ о возможности внесения изменений в разрешение на строительство в случае изменений проектной документации. В частности, в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 11.11.2015 по делу N 301-ПЭК15 , ( А65-4542/2014 ) суд указал, что перечень оснований для внесения изменений в разрешение на строительство не является исчерпывающим:

«Частями 21.5 — 21.7 , 21.9 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено внесение изменений в разрешение на строительство в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участко в) и в порядке, установленном ч. ч. 21.10 , 21.14 названной статьи.

Между тем в силу ч. 7 ст. 52 ГрК РФ допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

С учетом приведенной нормы следует признать, что предусмотренные ст. 51 ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими».

Высшей судебной инстанцией было разъяснено: из положений ч. 7 ст. 52 ГрК РФ следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными, обусловлены необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта. Если же изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и при этом не связаны с объективными обстоятельствами, а вызваны предпринимательскими решениями, по мнению суда, в данном случае с учетом характера вносимых изменений необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в выданные разрешения. Так, в рассматриваемом деле суд посчитал правомерным отказ в переоформлении разрешений на строительство, поскольку изменения, которые заявитель просил внести в выданные ему разрешения на строительство, были вызваны намерением названного лица увеличить этажность и количество секций жилых домов.

Кроме того, застройщик должен доказать, что уже построенная часть объектов соответствует условиям измененной проектной документации и требованиям градостроительных и строительных норм и правил, предъявляемым к надежности и безопасности зданий (извещение органов государственного строительного надзора о начале строительства).

Таким образом, в случае если в ходе строительства объекта капитального строительства застройщиком принято решение об изменении проектной документации такого объекта, которые вызваны объективными обстоятельствами, то требуется внесение соответствующих изменений в ранее полученное разрешение на строительство. Аналогичные разъяснения даны в Письме Минэкономразвития России от 11.05.2017 N ОГ-Д23-5493 .

Меня зовут Ренат, спасибо, что прочитали статью! Я стараюсь для Вас! Если есть желание, получать информацию по строительству и недвижимости, благодарю за подписку! И спасибо за лайк!

Источник

Президиум ВС: причины корректировки разрешений на строительство должны быть «объективными»

Президиум Верховного суда объяснил, почему не поддержал подход Коллегии по экономическим спорам и отказал в требованиях застройщика из Казани переоформить разрешения на строительство многоквартирных жилых домов. Перечень оснований для такой корректировки не является исчерпывающим, согласились судьи надзора с экономколлегией, однако причины должны быть «объективными». Что конкретно это подразумевает, президиум не пояснил, однако изменение проектной документации такой причиной не является.

Желание застройщика из Казани – ООО «Свей» – внести изменения в разрешения на строительство было вызвано корректировкой проектной документации, а именно увеличением этажности домов уже после начала их строительства (двух – с девяти до 18 этажей и еще одного – с 16 до 18 этажей) и перерасчетом их загрузок. Как пояснял на заседаниях представитель «Свей», строительство 18-этажных домов предполагалось изначально, однако разрешение было получено только на девять этажей из-за того, что в зоне застройки действовал запрет возводить здания выше 10 этажей. Теперь же градостроительный регламент допускает там строительство до 20 этажей, и «Свей» попросил местные власти изменить уже выданные разрешения на строительство.

Застройщику отказали, и он пошел добиваться своего в суд (№ А65-4542/2014). Первая инстанция в требованиях ему отказала, решив, что теперь уже необходимо получать новые разрешения, а не корректировать старые. По мнению суда, внесение изменений в разрешение на строительство возможно только в строго определенных случаях, которые перечислены в ст. 51 Градостроительного кодекса (ГрК РФ) (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков, а также при смене обладателя лицензии на пользование недрами под участком). Этот перечень является исчерпывающим и изменение проектной документации в этот список не входит, рассудил суд. Апелляционная инстанция считала иначе: ГрК РФ запрета на внесение изменений в разрешение на строительство в связи с изменением проектной документации не содержит, а значит, иск «Свей» надо удовлетворить. Но его не поддержала кассация округа, которая оставила в силе решение суда первой инстанции.

«Свей» обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, и экономическая коллегия ВС (Владимир Попов, Елена Борисова и Алексей Маненков) вновь поддержала его позицию. Ей показался обоснованным и правомерным вывод апелляции о том, что отсутствие в ГрК РФ норм, регламентирующих порядок внесения изменений в случае изменения проектной документации на строящийся объект, не может являться основанием для отказа в реализации права на приведение строительной документации в соответствии с внесенными в установленном порядке изменениями в проект (в том числе из-за изменившихся параметров застройки территории). Как указала «тройка», перечисленные в ст. 51 случаи внесения изменений в разрешения на строительство исчерпывающими не являются.

Вопросом захотел заняться и Президиум ВС РФ. И дело «Свея» стало первым арбитражным спором, дошедшим до надзорной инстанции. В результате акты апелляции и экономколлегии были отменены, а решения суда первой инстанции и кассации округа – оставлены в силе (см. «Президиум ВС поправил экономколлегию в деле о завышенной вдвое этажности домов»). Таким образом, в требованиях «Свей» Президиум ВС полностью отказал, а свои мотивы объяснил в опубликованном на прошлой неделе постановлении.

Перечень не исчерпывающий, но нужны «объективные причины»

С тем, что предусмотренные ст. 51 ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими, Президиум ВС согласился. Однако, как считают судьи надзора, «причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными», и намерение «Свея» увеличить этажность и количество секций жилых домов вряд ли является таковым. Такая логика, по их мнению, следует из ч. 7 ст. 52 ГрК РФ, согласно которой «отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений».

«В материалах дела не имеется доказательств того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров объектов капитального строительства от проектной документации», – решили судьи надзора, сделав вывод, что в таком случае отказ местных властей застройщику в корректировке разрешений соответствует закону.

Владислав Ганжала, партнер адвокатского бюро «Линия права», с такой трактовкой ч. 7 ст. 52 ГрК РФ не согласен. «В этой норме установлено, что если параметры объекта капитального строительства меняются в процессе строительства, то это требует обязательного внесения соответствующих изменений в проектную документацию, – говорит он. – Однако Президиум ВС почему-то истолковал слово «необходимость» только как «причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными» – то есть не зависящими от застройщика». По словам юриста, теперь застройщику, который при соблюдении всех градостроительных и строительных норм и правил решил улучшить объект («например, сделать его более красивым»), будет невозможно это осуществить – «поскольку он будет жестко связан «объективными причинами».

«К сожалению, Президиум ВС не раскрывает содержание понятия «объективная причина», – отмечает также Рустам Курмаев, партнер практики разрешения споров Goltsblat BLP. – Однако он четко указывает на то, что одно лишь намерение застройщика изменить проектную документацию таковой не является». Таким образом, наличие подобной «объективной причины» должно будет устанавливаться судом в каждом конкретном случае отдельно, считает Курмаев.

А по мнению Алексея Коневского, партнера «Пепеляев групп», Президиум ВС, наоборот, внес ясность в вопрос о возможности изменений разрешений на строительство объекта в процессе его строительства. «Произвольное изменение технико-экономических показателей и параметров, направленное, например, на увеличение этажности или количества секций объекта, теперь недопустимо», – поясняет он. Это разъяснение Президиума ВС, на его взгляд, направлено на пресечение недобросовестной практики строительства объектов с значительно превышающими параметрами и станет препятствием для застройщиков в получении неосновательной выгоды за счет отклонения от проектной документации.

Надежность и безопасность

На заседании Президиума ВС представители «Свея» также ссылались на положительные заключения Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс», согласно которым корректировка проектной документации на строительство жилых домов соответствует всем нормам, правилам и регламентам. Однако, как отметили судьи Президиума ВС, эксперты не проводили проверку соответствия уже возведенной части измененному проекту. «Между тем изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже возведенной части», – говорится в постановлении. Удовлетворение же требований «Свея» при отсутствии доказательств соответствия уже построенной части объектов условиям измененной проектной документации и требованиям градостроительных и строительных норм и правил, предъявляемым к надежности и безопасности зданий, нельзя признать правомерным, подытожили судьи Президиума ВС.

По словам Курмаева, теперь судам, помимо установления «объективной причины» внесения изменений в проектную документацию, также необходимо будет устанавливать и отсутствие угрозы общественной безопасности (например, проверить характеристики надежности и безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже возведенной части). В целом, по его мнению, постановление надзора окажет позитивное влияние на правоприменительную практику и будет способствовать единообразию при разрешении подобных споров.

Источник

Определен порядок внесения изменений в разрешение на строительство при корректировке параметров объекта

4 августа 2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации …», которым, в частности, скорректированы положения ст. 51 ГрК РФ в части внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство.

По общему правилу внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется в следующих случаях:

• при переходе прав на земельный участок;

• при образовании земельного участка путем раздела, выдела, перераспределения или объединения;

• при переходе права пользования недрами.

Несмотря на то что указанный перечень не является исчерпывающим, до настоящего времени законодательство о градостроительной деятельности не содержало четкого ответа на вопрос, каким образом вносить изменения в разрешение на строительство в иных случаях. Например, при изменении параметров объекта.

На практике в таком случае в одних муниципалитетах требовали от застройщика получения нового разрешения на строительство, в других — внесения изменений в действующее разрешение на строительство.

Согласно новой редакции ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ, вступившей в силу 4 августа 2018 года, застройщик может обратиться с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, в том числе при изменении параметров объекта.

Введение указанной новеллы очень полезно для застройщиков, притом что процедура внесения изменений в разрешение на строительство при изменении параметров строящегося объекта ничем не отличается от процедуры выдачи нового разрешения на строительство (те же документы, сроки и т.п.). Главным для застройщика является то, что сохраняется первоначальная дата выдачи разрешения на строительство.

Напомним, что именно от даты выдачи разрешения на строительства зависит возникновение обязанности застройщика соблюдать новые жесткие требования в сфере долевого строительства. Эти требования действуют в отношении домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года. Теперь застройщики, получившие такие разрешения впрок, могут перед выводом домов в строительства актуализировать проект (например, в части квартирографии), внеся изменения в проектную документацию и разрешение на строительство.

Кроме того, принятый закон также расширяет перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство. Дополнительными основания для такого отказа являются:

• отсутствие необходимых документов (документы на земельный участок, ГПЗУ, проектная документация, решение на отклонение от предельных параметров и т. д.);

• несоответствие планируемого размещения объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи ГПЗУ;

• несоответствие планируемого объекта разрешенному использованию земельного участка;

• несоответствие планируемого размещения объекта требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров.

Источник