Стоит ли вкладывать деньги в жилье в 2020 году. Инвестиции в недвижимость в 2020 году
Краткое содержание:
Коронавирус и связанные с ним напасти когда-нибудь закончатся. Как показывает опыт предыдущих кризисов, рынок жилья после некоторого спада возвращается на прежние позиции, а объем сделок, благодаря все большему развитию ипотеки, даже увеличивается. Есть ли вероятность, что и после нынешнего кризиса недвижимость останется надежным активом, если иметь в виду не продажу ее прямо завтра, а рассчет на долгосрочную перспективу? Что учитывать, чтобы умело воспользоваться ситуацией на рынке недвижимости 2020 года?
Прогнозы до конца 2020 года
Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.
— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».
Инвестиции в недвижимость 2020: регионы
Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.
— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.
— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.
И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.
— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».
Инвестиции в недвижимость 2020: Москва
К столице также применимы советы по поводу «жизнестойкости» недвижимости: новостройки на поздней стадии строительства в удобных местах и современное вторичное жилье с хорошим расположением, а также сталинки имеют наибольшие шансы остаться наиболее надежными вложениями и «вечными ценностями».
Однако все факторы, которые и обычно делают то или иное столичное жилье более привлекательным, сейчас будут играть еще более важную роль.
— Во-первых, транспортная доступность. Чтобы рядом были станции метрополитена, МЦК, МЦД или транспортно-пересадочного узла на расстоянии не более чем 500 м от дома, — комментирует генеральный директор Ikon Development Антон Детушев. — Второй признак ― надежный застройщик. Желательно также наличие хороших отзывов об управляющей компании. Третье, на что стоит обратить внимание, ― отсутствие на прилегающей к дому территории вредных производств, очистных сооружений и другого. Их наличие будет негативно влиять на стоимость в любом случае. Большой плюс — объекты инфраструктуры в шаговой доступности: торговый центр, супермаркеты, остановки наземного транспорта.
— Сейчас я рекомендовал бы смотреть проекты на высокой, но не завершающей стадии строительства. Как правило, у таких жилых комплексов уже полностью или частично закрыты строительные риски, а цена продолжает расти по мере сдачи объекта в эксплуатацию. То есть инвестор минимизирует риски, связанные с возможной заморозкой строительства, при этом получает выгоду при завершении проекта, — советует Андрей Безверхий, финансовый директор международной девелоперской компании Wainbridge.
— В нынешних реалиях выгоднее, чем в квартиры, инвестировать в «продвинутые» апартаменты в центральных районах города. Их стоимость меньше, а это перспективная недвижимость, как правило, с современной архитектурной концепцией, развитой инфраструктурой и вблизи метро, — считает Жанна Шевченко.
Как заработать на новостройке. Пошаговая инструкция от специалиста.
Имея некоторый капитал, сохранившийся в условиях инфляции, обладатели оного задумываются не только о том, как его сохранить при неуклонном росте цен, но и как на нем заработать. Речь в данной статье идет о сумме до 2-х миллионов рублей. Понимаю, что для большинства из нас это огромная цифра, и мало кто обладает такими деньгами. Тем более обидно, что, если удалось все-же скопить такую или близкую к ней сумму, затратив на это долгие годы, отказывая себе во всем, деньги просто медленно, но верно растворятся в условиях инфляции. Банки предлагают проценты, которые зачастую не перекрывают инфляцию. Одним из немногих способов сохранить и немного заработать, несомненно, является вложение денег в недвижимость. Надо понимать, что цена на недвижимость имеет свойство расти постоянно. Конечно, в общей тенденции к росту присутствуют колебания, связанные с сезонным спросом, экономической ситуацией в стране и в мире. Но общая тенденция роста сохраняется. Что бы ни творилось вокруг, с 2000-го года цены на квартиры в валютном эквиваленте выросли значительно. Простейшие сделки с недвижимостью принесут гораздо большую прибыль, нежели любой процентный депозит в банке. Рассмотрим вариант заработка на покупке новостройки с последующей её продажей.
Итак, вы решились временно расстаться с накопленными деньгами. Рассматриваем сумму в 2 000 000 рублей. Если денег не хватает, прибегать к ипотеке, кредиту или рассрочке нет смысла – проценты съедят всю предстоящую прибыль. В этом случае можно прибегнуть к консолидации средств родственников, пригласив их заработать вместе или занизить ценовую планку покупаемой новостройки.
Шаг 1. Ищем через Интернет студии в ценовой категории до 2-х миллионов в домах, строительство которых находится на этапе котлована. Найдя соответствующие предложения, составляем список. Переговоры с застройщиками не ведем, только задаем вопросы по телефону, если потребуется. Свои данные не оставляем ни в коем случае. Поймете потом. В список не включаем объекты, в которых вы сами не стали бы жить ни за какие деньги — ваши будущие покупатели будут думать так же. Подбираем квартиры, которые будут сданы в срок, не более чем через два года. Не рассматриваем объекты без полной чистовой отделки. Приобретение квартиры без отделки с последующим самостоятельным ремонтом сэкономит деньги – миф. Стоимость отделки у застройщика формируется по оптовым ценам. На нее будет действовать гарантия. Делая отделку сами, вы потратите денег больше. Кроме того, будет потрачено неимоверное количество времени и нервов на доставку материалов, разборки с рабочими, контроль и исправление последующих «косяков» и недоделок. И никакой по факту гарантии. Кроме того, вам сложно будет продать студию в доме, где идет сплошной ремонт в соседних квартирах. Выбираем студии, в которых будет чистовая отделка в светлых тонах, поскольку они смотрятся большими, и при показе покупателю не будет бросаться в глаза пыль на полу. В отделку обязательно должна входить сантехника и душевая кабина или ванна.
Шаг 2. Составив список, обращаемся в самое солидное агентство недвижимости в вашем городе. В нем всегда есть отдел первичной недвижимости, в котором всегда работают опытные специалисты, поскольку это направление дает агентству стабильный солидный доход. Бытующее мнение о том, что приобретение новостройки непосредственно у застройщика позволит сэкономить – еще один миф. У солидного агентства недвижимости заключены договора практически со всеми застройщиками. В договорах прописано, что агент получит определенный процент от застройщика после проведения последним сделки с покупателем, а застройщик не имеет права завышать цену на квартиру при продаже её покупателю, приведенному агентом. Преимущества покупки новостройки через солидное агентство:
• агентство работает с очень большой базой новостроек от разных застройщиков;
• специалист по недвижимости отбракует в вашем списке ненадежных застройщиков, а также тех, которые срывают сроки сдачи объектов;
• специалист по недвижимости выделит в вашем списке квартиры, которые будет легче продать впоследствии;
• вы в любом случае будете заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком;
• представитель агентства будет присутствовать при подписании вами договора с застройщиком, проверит договор, пойдет с вами к нотариусу для составления различного вида расписок и доверенностей, требующихся для регистрации договора долевого строительства. Присутствие третьего лица на процедуре подписания договора очень поддержит и успокоит вас.
• задача представителя застройщика, если вы решили обойтись без агентства — продать квартиру от застройщика любой ценой.
Выбираем с помощью агента объект. Здесь надо понимать, какую квартиру купим, так её потом и продадим. Учитывать для последующей продажи надо три фактора – стоимость, ликвидность и привлекательность. Цена зависит от площади, качества дома, местоположения, этажа. Ликвидность – вид из окна, транспорт, инфраструктура, наличие парковок и зеленых насаждений, прописка в городе или области. Привлекательность – это то, как мы потом предъявим объект покупателю.
Шаг 3. Заключаем договор долевого участия с застройщиком. Успокаиваемся на два года или менее, все будет хорошо. Для собственного успокоения отслеживаем ход строительства.
Шаг 4. Как только застройщик уведомит вас о своей готовности передать квартиру, нанимаем специально обученного человека или знакомого строителя, бежим принимать жилье. Специально обученный человек осмотрит квартиру, определит, есть ли недостатки, включит их в список претензий при подписании акта приема – передачи. Эти недостатки застройщик обязан устранить незамедлительно.
Шаг 5. Отдаем документы на регистрацию в Росреестре.
Шаг 6. Готовим квартиру к продаже. Поскольку у нас студия, её вряд ли купит семья из трех человек и более. Чаще всего студии покупают одинокие молодые люди. Покупателями часто бывают иногородние студенты, вернее их родители. Если продавать будем летом, в августе особенно – нам повезло, студентов больше. Для них надо оборудовать студию самым необходимым. Нам надо сделать квартиру привлекательной для покупателя при первом же просмотре. Из двух одинаковых по стоимости квартир он должен выбрать нашу. Все должно быть или нейтральным по стилю или слегка креативным, вызывая желание остаться и жить без проблем в уюте и относительном комфорте. Разбираемся подробно:
• Кухня. Маленькая, светлая, самая дешевая. Такую можно найти среди готовых модульных в специализированном строительном супермаркете. Добавим мойку и кран. Можно найти все за 15000 руб. с установкой.
• Электроплита (панель) на две конфорки, не стеклокерамика. Духовку не берем. Есть за 4000 и даже ниже.
• Креативный удобный диван – книжку и небольшой шкаф ищем по акциям в мебельных магазинах. Все можно найти за 19000 руб.
• Маленький стол и пара простых стульев. Стол и шкаф желательно в цвет пола. Стулья можно купить на сайте объявлений и самостоятельно покрасить в яркий цвет, например, один красный, другой зеленый. Все за 5000 руб. Если удастся найти дешевый круглый стол – это плюс. Круглый стол зрительно расширит пространство.
• Потолочный карниз и длинные сбористые однотонные шторы в лоджию. В комнате штор не вешаем, они уменьшат пространство. Однотонные шторы в лоджии наоборот его расширят, создадут впечатление наличия второй комнаты. Около 8000 руб.
• Полки или легкий совсем дешевый шкафчик в прихожую, туда же зеркало на стену и коврик на пол у входа. Обойдется до 6000 руб.
• Холодильник и стиральную машину не покупаем. Если только есть ненужные у знакомых.
• Простая люстра или светильник.
• Вытяжку тоже не покупаем.
• Маленькие хитрости для создания уюта. Это могут быть пара новых красивых горшков с искусственными цветами на окно, постер на стену, салфетка или небольшая скатерть на стол.
• Обязательно сохраняем все документы на покупки и услуги по доставке и сборке – чеки, товарные чеки, акты. Мы потом предоставим их в налоговую инспекцию.
За то время, пока мы интенсивно оборудуем студию, это примерно 1 месяц, будут готовы документы о регистрации квартиры в Росреестре.
Шаг 7. Продаем квартиру. Лучше обратиться в то же самое агентство недвижимости. Показываем объект, отдаем ключи агенту и интересуемся ходом процесса по телефону. Здесь очень важный момент – правильно определить стоимость продажи. Студия должна быть продана за первый месяц. В противном случае она «зависнет» на сайтах продаж. Назначив слишком высокую цену, мы именно это и получим и будем вынуждены все равно снижать цену. Покупателям будет видно, как давно квартира продается и динамика снижения её цены. Это провоцирует покупателей на встречные предложения о дополнительном снижении. Не надо жадничать, нам важно быстро получить деньги. Посмотрите на сайтах недвижимости, как дорого продаются аналогичные студии в вашем доме или районе. Когда покупатель будет найден, оформляем сделку. Если вы не вполне доверяете передачу денег через банковскую ячейку (всякое случается), настаивайте на нотариальном оформлении сделки с перечислением средств через депозит нотариуса. В акт приема-передачи включаете список передаваемой мебели с её фирменными названиями для последующего предоставления в налоговую инспекцию. После совершения сделки в соответствии с законодательством РФ до 1 апреля следующего года подаем декларацию о доходах, в которой кроме дохода от продажи квартиры указываем в том числе все расходы, связанные с затратами на покупку, обустройство и продажу через агентство. Копии затратных документов надо будет приложить к декларации. Это уменьшит сумму налога.
1. Стоимость квартиры по договору долевого участия – 2 000 000.
2. Обустройство помещения – 52 000.
3. Продажа студии – 2 700 000.
4. Агентству за услуги по продаже – 90 000.
5. Дополнительные расходы, связанные с продажей – 5 000.
6. Налог 13% с продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности менее 5 лет — 72 540.
7. Прибыль 485 460 рублей.
8. Если у вас не использовано ранее право на получение налогового вычета при покупке недвижимости, то при подаче декларации пишем заявление на предоставление такого вычета и налог 13% не платим. Тогда прибыль составит 558 000 рублей. Если вы работаете, в этом случае вам еще компенсируется подоходный налог с заработной платы в сумме не более 187460 рублей в нашем случае. Его просто не будут вычитать из вашей зарплаты.
9. Времени от вложения денег до получения дохода от продажи примерно 26 месяцев максимум. Получается 18 671 рубль (21462 рубля, если не платим налог) в месяц. Или 11,2 % (12,9%) годовых.
Сравнение с депозитом в банке и сдачей в наем.
Депозит под 7 % от суммы 2 000 000 за 26 месяцев — 303 333 рубля (11667 руб. в месяц).
Сдача в наем — 15 000 в месяц минус НДФЛ 13% — 13050 руб. в месяц. За 26 месяцев 339300 рублей всего плюс возможные неприятности с жильцами, замена поломанной мебели и ремонт квартиры после каждых съемщиков.