Вложиться в недвижимость на этапе строительства

Стоит ли вкладывать в строящуюся недвижимость? Можно ли получить стабильный доход? Какие районы МСК считаются выгодными для инвестиций?

Если говорим о жилой недвижимости, то ее цена на стадии котлована обычно ниже и продолжает расти по мере строительства. По разным оценкам средний рост цен на новостройки от 10 -15 %, все будет зависеть от того, насколько удачный для инвестиций будет выбран проект.

Важно учесть, что при выборе недвижимости в качестве инвестиций, стоит ответственно подходить и к выбору застройщика, так как всегда есть риск получить недострой, стоит покупать только у проверенных временем игроков на рынке. Лучше выбирать объекты, которые считаются перспективными, но где уровень цен пока не самый высокий по городу. Сюда можно отнести районы со старым жилым фондом и неиспользуемыми территориями, где в ближайшие пару лет планируется метро. Также выгодным вложением считается приобретение жилой недвижимости в непосредственной близости от метро. Такое жилье пользуется повышенным спросом, у него более высокая арендная ставка, при этом в непосредственной близости к нему находятся все важные объекты инфраструктуры (магазины, поликлиники, школы и тд).

В последнее время специалисты сходятся во мнении, что в ближайшем будущем будут набирать популярность инвестиции в апарт-отели. Данный формат вложений, пока не набрал высокую популярность, но имеет все шансы стать таковым.

На сегодняшний момент мало кто из застройщиков предлагает к продаже номера в апарт-отелях. В качестве примера могу привести подобный проект в городе Санкт-Петербург, застройщик — Docklands development, первый город, в котором появились такие объекты для инвесторов. Если говорить о столице, то из новых предложений на рынке апарт-отелей не премиум класса, то можно отметить апарт-отель, который строит ФСК, проект стартовал относительно недавно. Хороший застройщик, с внушительным списком реализованных объектов. Объект будет располагаться в Северо-Западном административном округе, в 5 минутах от двух станций метро Тушинская и Спартак.

Суть подобных вложений в недвижимость заключается в том, что инвестор покупает номер/номера в апарт-отеле. Купить можно как на стадии строительства, так и уже по факту завершения стройки, а также на этапе активной работы апарт-отела, но тогда придется заплатить больше. Поэтому инвестировать лучше на этапе строительства, такой объект можно будет продать как готовый бизнес или получать пассивный доход от сдачи в аренду. В конечном итоге инвестор получает определенный процент от сдачи своего номера в аренду, все будет зависеть от того на какой период сдается номер (посуточная, долгосрочная аренда), от рыночной стоимости номеров, при этом инвестор делегирует все задачи по поиску жильцов, обслуживанию гостей и продвижению отеля отельному оператору.

На данный момент на рынке в РФ, таких предложений не много. Согласно мнениям экспертов, самые интересные для инвестиций районы, это юго-западный, западный, северо-западный и северный административные округа.

Источник

Как заработать на новостройке. Пошаговая инструкция от специалиста.

Имея некоторый капитал, сохранившийся в условиях инфляции, обладатели оного задумываются не только о том, как его сохранить при неуклонном росте цен, но и как на нем заработать. Речь в данной статье идет о сумме до 2-х миллионов рублей. Понимаю, что для большинства из нас это огромная цифра, и мало кто обладает такими деньгами. Тем более обидно, что, если удалось все-же скопить такую или близкую к ней сумму, затратив на это долгие годы, отказывая себе во всем, деньги просто медленно, но верно растворятся в условиях инфляции. Банки предлагают проценты, которые зачастую не перекрывают инфляцию. Одним из немногих способов сохранить и немного заработать, несомненно, является вложение денег в недвижимость. Надо понимать, что цена на недвижимость имеет свойство расти постоянно. Конечно, в общей тенденции к росту присутствуют колебания, связанные с сезонным спросом, экономической ситуацией в стране и в мире. Но общая тенденция роста сохраняется. Что бы ни творилось вокруг, с 2000-го года цены на квартиры в валютном эквиваленте выросли значительно. Простейшие сделки с недвижимостью принесут гораздо большую прибыль, нежели любой процентный депозит в банке. Рассмотрим вариант заработка на покупке новостройки с последующей её продажей.

Итак, вы решились временно расстаться с накопленными деньгами. Рассматриваем сумму в 2 000 000 рублей. Если денег не хватает, прибегать к ипотеке, кредиту или рассрочке нет смысла – проценты съедят всю предстоящую прибыль. В этом случае можно прибегнуть к консолидации средств родственников, пригласив их заработать вместе или занизить ценовую планку покупаемой новостройки.

Шаг 1. Ищем через Интернет студии в ценовой категории до 2-х миллионов в домах, строительство которых находится на этапе котлована. Найдя соответствующие предложения, составляем список. Переговоры с застройщиками не ведем, только задаем вопросы по телефону, если потребуется. Свои данные не оставляем ни в коем случае. Поймете потом. В список не включаем объекты, в которых вы сами не стали бы жить ни за какие деньги — ваши будущие покупатели будут думать так же. Подбираем квартиры, которые будут сданы в срок, не более чем через два года. Не рассматриваем объекты без полной чистовой отделки. Приобретение квартиры без отделки с последующим самостоятельным ремонтом сэкономит деньги – миф. Стоимость отделки у застройщика формируется по оптовым ценам. На нее будет действовать гарантия. Делая отделку сами, вы потратите денег больше. Кроме того, будет потрачено неимоверное количество времени и нервов на доставку материалов, разборки с рабочими, контроль и исправление последующих «косяков» и недоделок. И никакой по факту гарантии. Кроме того, вам сложно будет продать студию в доме, где идет сплошной ремонт в соседних квартирах. Выбираем студии, в которых будет чистовая отделка в светлых тонах, поскольку они смотрятся большими, и при показе покупателю не будет бросаться в глаза пыль на полу. В отделку обязательно должна входить сантехника и душевая кабина или ванна.

Шаг 2. Составив список, обращаемся в самое солидное агентство недвижимости в вашем городе. В нем всегда есть отдел первичной недвижимости, в котором всегда работают опытные специалисты, поскольку это направление дает агентству стабильный солидный доход. Бытующее мнение о том, что приобретение новостройки непосредственно у застройщика позволит сэкономить – еще один миф. У солидного агентства недвижимости заключены договора практически со всеми застройщиками. В договорах прописано, что агент получит определенный процент от застройщика после проведения последним сделки с покупателем, а застройщик не имеет права завышать цену на квартиру при продаже её покупателю, приведенному агентом. Преимущества покупки новостройки через солидное агентство:

• агентство работает с очень большой базой новостроек от разных застройщиков;

• специалист по недвижимости отбракует в вашем списке ненадежных застройщиков, а также тех, которые срывают сроки сдачи объектов;

• специалист по недвижимости выделит в вашем списке квартиры, которые будет легче продать впоследствии;

• вы в любом случае будете заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком;

• представитель агентства будет присутствовать при подписании вами договора с застройщиком, проверит договор, пойдет с вами к нотариусу для составления различного вида расписок и доверенностей, требующихся для регистрации договора долевого строительства. Присутствие третьего лица на процедуре подписания договора очень поддержит и успокоит вас.

• задача представителя застройщика, если вы решили обойтись без агентства — продать квартиру от застройщика любой ценой.

Выбираем с помощью агента объект. Здесь надо понимать, какую квартиру купим, так её потом и продадим. Учитывать для последующей продажи надо три фактора – стоимость, ликвидность и привлекательность. Цена зависит от площади, качества дома, местоположения, этажа. Ликвидность – вид из окна, транспорт, инфраструктура, наличие парковок и зеленых насаждений, прописка в городе или области. Привлекательность – это то, как мы потом предъявим объект покупателю.

Шаг 3. Заключаем договор долевого участия с застройщиком. Успокаиваемся на два года или менее, все будет хорошо. Для собственного успокоения отслеживаем ход строительства.

Шаг 4. Как только застройщик уведомит вас о своей готовности передать квартиру, нанимаем специально обученного человека или знакомого строителя, бежим принимать жилье. Специально обученный человек осмотрит квартиру, определит, есть ли недостатки, включит их в список претензий при подписании акта приема – передачи. Эти недостатки застройщик обязан устранить незамедлительно.

Шаг 5. Отдаем документы на регистрацию в Росреестре.

Шаг 6. Готовим квартиру к продаже. Поскольку у нас студия, её вряд ли купит семья из трех человек и более. Чаще всего студии покупают одинокие молодые люди. Покупателями часто бывают иногородние студенты, вернее их родители. Если продавать будем летом, в августе особенно – нам повезло, студентов больше. Для них надо оборудовать студию самым необходимым. Нам надо сделать квартиру привлекательной для покупателя при первом же просмотре. Из двух одинаковых по стоимости квартир он должен выбрать нашу. Все должно быть или нейтральным по стилю или слегка креативным, вызывая желание остаться и жить без проблем в уюте и относительном комфорте. Разбираемся подробно:

• Кухня. Маленькая, светлая, самая дешевая. Такую можно найти среди готовых модульных в специализированном строительном супермаркете. Добавим мойку и кран. Можно найти все за 15000 руб. с установкой.

• Электроплита (панель) на две конфорки, не стеклокерамика. Духовку не берем. Есть за 4000 и даже ниже.

• Креативный удобный диван – книжку и небольшой шкаф ищем по акциям в мебельных магазинах. Все можно найти за 19000 руб.

• Маленький стол и пара простых стульев. Стол и шкаф желательно в цвет пола. Стулья можно купить на сайте объявлений и самостоятельно покрасить в яркий цвет, например, один красный, другой зеленый. Все за 5000 руб. Если удастся найти дешевый круглый стол – это плюс. Круглый стол зрительно расширит пространство.

• Потолочный карниз и длинные сбористые однотонные шторы в лоджию. В комнате штор не вешаем, они уменьшат пространство. Однотонные шторы в лоджии наоборот его расширят, создадут впечатление наличия второй комнаты. Около 8000 руб.

• Полки или легкий совсем дешевый шкафчик в прихожую, туда же зеркало на стену и коврик на пол у входа. Обойдется до 6000 руб.

• Холодильник и стиральную машину не покупаем. Если только есть ненужные у знакомых.

• Простая люстра или светильник.

• Вытяжку тоже не покупаем.

• Маленькие хитрости для создания уюта. Это могут быть пара новых красивых горшков с искусственными цветами на окно, постер на стену, салфетка или небольшая скатерть на стол.

• Обязательно сохраняем все документы на покупки и услуги по доставке и сборке – чеки, товарные чеки, акты. Мы потом предоставим их в налоговую инспекцию.

За то время, пока мы интенсивно оборудуем студию, это примерно 1 месяц, будут готовы документы о регистрации квартиры в Росреестре.

Шаг 7. Продаем квартиру. Лучше обратиться в то же самое агентство недвижимости. Показываем объект, отдаем ключи агенту и интересуемся ходом процесса по телефону. Здесь очень важный момент – правильно определить стоимость продажи. Студия должна быть продана за первый месяц. В противном случае она «зависнет» на сайтах продаж. Назначив слишком высокую цену, мы именно это и получим и будем вынуждены все равно снижать цену. Покупателям будет видно, как давно квартира продается и динамика снижения её цены. Это провоцирует покупателей на встречные предложения о дополнительном снижении. Не надо жадничать, нам важно быстро получить деньги. Посмотрите на сайтах недвижимости, как дорого продаются аналогичные студии в вашем доме или районе. Когда покупатель будет найден, оформляем сделку. Если вы не вполне доверяете передачу денег через банковскую ячейку (всякое случается), настаивайте на нотариальном оформлении сделки с перечислением средств через депозит нотариуса. В акт приема-передачи включаете список передаваемой мебели с её фирменными названиями для последующего предоставления в налоговую инспекцию. После совершения сделки в соответствии с законодательством РФ до 1 апреля следующего года подаем декларацию о доходах, в которой кроме дохода от продажи квартиры указываем в том числе все расходы, связанные с затратами на покупку, обустройство и продажу через агентство. Копии затратных документов надо будет приложить к декларации. Это уменьшит сумму налога.

1. Стоимость квартиры по договору долевого участия – 2 000 000.

2. Обустройство помещения – 52 000.

3. Продажа студии – 2 700 000.

4. Агентству за услуги по продаже – 90 000.

5. Дополнительные расходы, связанные с продажей – 5 000.

6. Налог 13% с продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности менее 5 лет — 72 540.

7. Прибыль 485 460 рублей.

8. Если у вас не использовано ранее право на получение налогового вычета при покупке недвижимости, то при подаче декларации пишем заявление на предоставление такого вычета и налог 13% не платим. Тогда прибыль составит 558 000 рублей. Если вы работаете, в этом случае вам еще компенсируется подоходный налог с заработной платы в сумме не более 187460 рублей в нашем случае. Его просто не будут вычитать из вашей зарплаты.

9. Времени от вложения денег до получения дохода от продажи примерно 26 месяцев максимум. Получается 18 671 рубль (21462 рубля, если не платим налог) в месяц. Или 11,2 % (12,9%) годовых.

Сравнение с депозитом в банке и сдачей в наем.

Депозит под 7 % от суммы 2 000 000 за 26 месяцев — 303 333 рубля (11667 руб. в месяц).

Сдача в наем — 15 000 в месяц минус НДФЛ 13% — 13050 руб. в месяц. За 26 месяцев 339300 рублей всего плюс возможные неприятности с жильцами, замена поломанной мебели и ремонт квартиры после каждых съемщиков.

Источник

Стоит ли в 2020 году брать квартиру на стадии котлована?

Чем раньше, тем дешевле — это правило покупки квартиры в новостройке знакомо всем. Покупка на стадии котлована действительно может оказаться выгодным решением. Но за последние несколько лет появилось несколько дополнительных нюансов, которые обязательно нужно учесть. Что поменялось, и стоит ли покупать квартиру на этапе возведения фундамента будущего дома в 2020-2021 году?

В 2019 году произошел переход от долевого строительства к проектному

Раньше, покупая квартиру на стадии котлована, вы становились одним из дольщиков, на деньги которых застройщик стоит дом. Это сопровождалось рисками: по самому худшему сценарию, недобросовестная компания подсунет не тот договор, дом не достроят, и вы останетесь без квартиры и денег. Или же строительство просто затянется на много лет, а вам в это время придется платить за съемное жилье.

Теперь же деньги, которые вы платите за квартиру на этапе строительства, отправляются не напрямую к застройщику, а на эскроу-счета. Средства хранятся в банке до тех пор, пока вы собственными глазами не увидите свою новую квартиру. Если строительство замораживается, то вы получаете деньги обратно.

Как это влияет на покупку на стадии котлована?

• Стоимость квартир в новостройках повышается . Теперь застройщик берет необходимые для строительства ЖК деньги в кредит у банка. Возвращать кредит компании приходится с процентами.
• Риск становится значительно меньше. Теперь покупатель ставит на кон только свое время. В случае недостроя деньги однозначно будут возвращены.
• Разница между ценой на стадии котлована и после сдачи дома становится менее значительной. Все больше людей не боясь покупает квартиру на раннем этапе, и застройщикам для этого уже не приходится завлекать их выгодной ценой.

Экономическая ситуация дает как преимущества, так и недостатки

Основной (и чуть ли не единственный) риск, который подстерегает того, кто купит квартиру на раннем этапе строительства — это долгострой. Заселения и так придется ждать больше года, а если застройщик просрочит сдачу проекта, то ожидание растянется на продолжительное время. Нынешняя экономическая обстановка только усугубляет ситуацию. Вероятность просрочек или даже банкротства компаний значительно выше.

С другой стороны, именно сейчас строительные компании готовы предлагать наиболее выгодные условия сделки, поскольку им нужно контролировать уровень спроса. Поэтому у вас есть все шансы поймать двойную выгоду: и от покупки на раннем этапе, и от специальных предложений.

Что вы думаете по поводу покупки квартиры на этапе котлована? Делитесь мнением в комментариях!

Источник