Строительная колыбель: стоит ли покупать квартиру на стадии котлована?
Покупка квартиры в доме на начальном этапе строительства – всегда большой риск: застройщик может обанкротиться, а покупатель – передумать и найти вариант поинтереснее. Тем не менее, предложения «на стадии котлована» пользуются стабильным спросом: по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», квартиры в домах на «нулевом» цикле выбирает 35% покупателей, и этот показатель остается неизменным в течение последних лет. Дольщиков прельщает более низкая стоимость квартир по сравнению с готовыми проектами. Разберемся: стоит ли покупать квартиру на этапе котлована, можно ли заработать на ее перепродаже, и как защитить себя от возможных рисков.
Счастливый «ноль»
Даже самые высокие новостройки когда-то были маленькими. Прежде чем возводить дом, девелопер подготавливает участок: вывозит грунт и раскапывает котлован для будущего фундамента. «Нулевой цикл» — это самое начало работ по возведению дома, который также включает организацию строительного процесса и установку забора вокруг стройплощадки.
Обычно уже на этом этапе строительная компания представляет проект жилого комплекса потенциальным покупателям. Таких предложений на рынке достаточно. Например, в базе LIVING 227 жилых комплекса в Петербурге со сроками сдачи до конца 2022 года – то есть фактически находящиеся на нулевом цикле строительства.
По оценкам аналитиков Юнитраст Кэпитал, вложив деньги в начале строительства и продав жилье на поздних стадиях стройки или после сдачи дома, можно заработать до 20-25% от стоимости квартиры. Причем, наибольший рост показывают новостройки эконом-класса. Элитные квартиры и жилье в проектах класса «бизнес» менее ликвидно, и инвестировать в него рискованно.
Темп роста цены в строящемся ЖК также зависит от локации, наличия конкурентов, качества работы и даже от деятельности городских властей – например, цены вырастут, если станет известно о строительстве новых станций метро рядом с будущим домом. Важна и привлекательной самой квартиры – лоты с хорошим видом из окна, на средних этажах и с разумной планировкой дорожают быстрее.
По мнению профессора Российского экономического университета им. Плеханова Надежды Седовой, хорошо, если изначально цена на квартиру на стадии котлована на 20-30% ниже, чем в соседних (уже построенных) ЖК. «Особо следует обратить внимание на квартиры с уникальной планировкой, дома единичной постройки с этажностью до 18 этажей», — советует эксперт.
Ставка на котлован
При покупке квартиры для последующей перепродажи инвестору следует взвесить возможные риски. Эксперты разделяют стадии вхождения в проект на три этапа – для каждого из них можно рассчитать ожидаемую прибыль, срок получения дохода и надежность вложения.
«Если речь идет о так называемой «нулевой стадии», потенциальный инвестор приобретает объект по самой низкой стоимости, средняя доходность – 15-25%. Когда объект готов приблизительно на 50%, стоимость квартиры выше уже на 7-15% по сравнению с нулевым этапом. При готовности объекта 90% потенциальный инвестор получает минимальный срок ожидания и максимальную стоимость лота по сравнению с двумя предыдущими периодами, в этом случае потенциал роста стоимости – до 10%», — поясняет генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков.
Иногда доходность может даже превышать ожидания инвестора. Например, в московском ЖК «Новые Котельники» динамика роста стоимости квадратного метра в наиболее ликвидных лотах (студиях и однокомнатных квартирах), выглядела так: в мае 2017 года стоимость кв. м составляла 81 000 рублей, в мае 2018 года – 87 000 рублей, в августе 2019 года – 135 000 рублей. Таким образом, с нулевого цикла до полной готовности квартиры подорожали на 60%.
Ценный совет для потенциальных дольщиков от Бориса Лескова – обратить внимание на квартиры с отделкой, в том числе white box (предчистовая отделка). «Это не только позволит сэкономить время, но и средства – в большинстве случаев застройщик выполняет отделку по ценам ниже рынка, а по материалам и качеству – на достойном уровне», — считает эксперт. Важно и то, что квартиру с отделкой можно быстро сдать арендаторам сразу после ввода дома в эксплуатацию.
Жизнь после «эксроу»
Относительно низкая стоимость квартир на нулевом цикле связана с тем, что застройщики стремятся привлечь в проект как можно больше покупателей. До 1 июля 2019 года средства дольщиков использовались девелоперами для того, чтобы достраивать дома. Однако после перехода на проектное финансирование потребность в быстром привлечении средств дольщиков исчезла, а издержки застройщиков, наоборот, выросли. Все это, по мнению некоторых специалистов, в будущем приведет к тому, что квартиры на стадии котлована подорожают и уже не будут расти в цене так стремительно, как раньше.
В частности, об этом в аналитической записке «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства» недавно написали аналитики Центрального банка. По их прогнозам, при переходе на эскроу-счета дисконт при покупке жилья на этапе котлована и первых этапах строительства уйдет в прошлое.
Эту точку зрения разделяют не все участники рынка. По оценкам ГК «Полис Групп» , модель продаж на первичном рынке жилья не поменяется, а значит, и разница в цене между проектами разной степени готовности будет сохраняться. Как и раньше, квартиры будут продаваться на всех этапах строительства, а застройщики должны будут наполнять эскроу-счета, чтобы обеспечивать себе комфортные условия кредитования. Так что, скорее всего, разница между квартирами на нулевом цикле и готовым жильем сохранится.
Ну а избавить себя от возможных рисков при покупке жилья на этапе котлована помогут простые советы: внимательно изучить проектную декларацию и техническую документацию на дом, расспросить дольщиков об уже построенных объектах девелопера и следить за ходом возведения ЖК. И тогда приобретение квартиры на нулевом цикле, скорее всего, будет выгодным и безопасным вложением средств.
Насколько выгодно вкладывать в квартиру на нулевом цикле
Инвестиции в строящуюся недвижимость давно доказали свою эффективность: для многих это возможность не только сберечь, но и приумножить свои средства. Однако здесь возникает закономерный вопрос — на каком этапе лучше всего вкладывать деньги? Можно ли начать с самой ранней стадии — с котлована, или стоит подождать до того момента, когда дом будет практически полностью построен?
Главное преимущество данного вида инвестиций в недвижимость на первоначальной стадии строительства — низкая цена. Если квартира приобретается с целью вложения средств, то будет максимальная прибыль, а если с целью проживания, то удастся сэкономить на приобретении жилья. Недвижимость растет в цене постоянно, и уже на следующей после котлована стадии квартиру можно будет продать и получить пусть небольшую, но прибыль.
По словам коммерческого директора компании «Премьер Холдинг» Василия Кривошеина, низкая цена квадратного метра привлекает достаточно большое число покупателей, поэтому трудностей с продажей на самом первом этапе строительства у застройщиков сегодня нет. «Объем реализованных площадей в состоянии от котлована до нулевого цикла, как правило, составляет от 5 до 15% в зависимости от проекта», — говорит эксперт.
Экономия при покупке недвижимости на стадии котлована действительно будет серьезной. В среднем владельцы квартир, купленных на стадии котлована, к моменту сдачи дома получают доходность в размере до 30%. Срок для получения прибыли в среднем составляет два года.
Однако есть и риски, о которых, соблазнившись низкой ценой, многие забывают. «Основной риск, который до сих пор остается на рынке, — «серые» схемы продаж, — продолжает вице-президент по развитию компании «Премьер Холдинг» Павел Телушкин. — Чтобы обезопасить себя, лучше всего выбирать застройщиков, которые работают по Федеральному закону № 214. Банки охотно кредитуют объекты таких строителей, это дает дополнительные гарантии того, что объект будет благополучно достроен и сдан».
Отметим, вышеуказанный закон призван защищать соинвесторов от недобросовестных застройщиков. Законом определено, что деньги могут привлекаться только после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом. Законом также регламентируются содержание договора, сроки сдачи и качество объекта.
Кроме того, в настоящее время в стадии принятия находится законопроект о взаимном страховании застройщиков, который станет дополнительной гарантией для тех, кто вкладывает деньги в жилье на стадии котлована. Предполагается, что застройщики будут объединяться в общества взаимного страхования и создавать общий страховой фонд. Из него в случае банкротства застройщиков-участников такого общества и будут возмещать убытки. Однако у экспертов вызывает сомнения тот факт, что люди, которые сознательно идут на серьезный риск (нет никакой гарантии, что фирма, какой бы надежной она ни была, вдруг не обанкротится в силу объективных факторов — к примеру, взлета цен на стройматериалы, из-за недобросовестных подрядчиков и пр.) из-за экономии, согласятся оплачивать еще и страховку. Кроме того, альтернатива защиты рисков в виде страховки может стать причиной очередного витка роста цен на квадратные метры — даже те, что уже отстроены и в страховании не нуждаются.
В целом, сопоставляя плюсы и минусы приобретения недвижимости на этапах от котлована до нулевого цикла, можно вывести отношение: финансовая выгода против риска потерять деньги, нервы и время. Поэтому важно помнить о простых правилах оценки застройщика: хорошая репутация, прозрачная кредитная история и видимая динамика на строительных площадках.
Можно ли сегодня заработать на инвестициях в квартиру на котловане?
Инвестиции в покупку квартиры на котловане для перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию становятся опасными для инвесторов. Если раньше они приносили доход почти на каждом проекте, то сегодня прибыльными остается лишь маленькая часть ЖК. Почему так происходит? Какие ЖК и квартиры для инвестиций выбирать, чтобы заработать, сегодня? Ответы в материале
Своим опытом делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, девелопер, руководитель проекта о доходной недвижимости «РЕНТАВЕД»
Действительно, сегодня прибыльными остается небольшое количество жилых проектов, сочетающих в себе ряд параметров таких, как интересная локация, правильная концепция, высокое качество строительства, а главное – небольшое количество квартир в доме.
Основная причина, вопреки большому количеству мнению, которые можно встретить в интернете и СМИ, – это не переход отрасли жилого строительства на проектное финансирование и эскроу-счета. Это, несомненно, оказало влияние, однако не настолько фундаментальное. Во-первых, многие застройщики, в том числе крупнейшие, «запаслись» проектами, которые по-прежнему можно реализовывать по старой аккредитивной схеме. Во-вторых, они все еще заинтересованы в относительно равномерных продажах в ходе всего этапа строительства, так как это позволяет получить более выгодные условия по финансированию от банка и понизить процентную ставку.
К главным факторам, снижающим вероятность получения дохода от инвестиций в покупку квартиры на нулевой стадии строительства, инвестор относит:
Большой объем нереализованных квартир в портфелях застройщиков.
Из-за больших объемов ввода новых проектов инвестор начинает конкурировать с квартирами и апартаментами соседних ЖК, которые появляются позже и предлагаются по более низким ценам. Что делает его квартиру неконкурентоспособной по стоимости. К примеру, в 2018 году инвесторы приобрели в одном московском ЖК квартиры по 250 тысяч рублей за квадратный метр. До февраля 2020 их активы прибавляли в цене, но затем снова вернулись на уровень 2018 года, так как застройщик вывел в продажу корпус с апартаментами в новой очереди того же комплекса.
Кроме того текущий высокий уровень котлованных цен делает заработок на перепродаже совсем небольшим. Так квартиры в другом столичном ЖК за год, начиная с I квартала 2019 года, выросли в цене на 12% – с 225 до 255 тысяч за квадратный метр. Если бы инвестор захотел продать свою квартиру в данном ЖК сегодня, то для этого необходимо предложить скидку порядка 10%. Таким образом, доход всего – 2%.
Схожая ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге. Рост средней цены на новостройки в Северной столице за год составил всего 6% – 116,5 тысяч за «квадрат» в I квартале 2020 года против 110 тысяч за тот же период 2019. С точки зрения доходности покупка на котловане принесла бы не больше, чем банковский депозит, который является гораздо менее рисковым инструментом капитализации инвестиций.
Сегодня, чтобы заработать на покупке квартиры на котловане, необходимо гораздо более тщательно выбирать проект и объект инвестиций. Однозначно, не стоит инвестировать в проекты массовой застройки!
Чем больше возводится рядом проектов, тем меньше у инвестора шансов заработать. Прибыльны сегодня только одиночные точечные проекты, которые возводятся в районах с невысокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой. Квартир в ЖК должно быть немного, в Москве не более 500. Квартиру для инвестиционной покупки необходимо выбирать с характеристиками, выгодно отличающими ее от остального предложения на рынке. Сегодня, на мой взгляд, таким активом будет однокомнатная или двухкомнатная квартира с эргономичной планировкой в доме класса «бизнес» или «комфорт+». Существенными плюсами будут: близость к метро – в пределах 1-1,5 километров, хорошие видовые характеристики, например, на воду, качественная отделка.
Такие проекты по-прежнему могут приносить инвестору до 20-30% годовых. Ярким примером среди недавно реализованных кейсов, когда инвесторы, войдя в жилой проект на стадии котлована, хорошо заработали, является проект «Дом Серебряный бор» в Москве. На нулевой стадии строительства квадратный метр в ЖК стоил порядка 200 тысяч рублей, а в момент ввода дома в эксплуатацию рыночная цена выросла до 450 тысяч.