Вложение в долевое строительство квартир

Как выгодно инвестировать деньги в долевое строительство

Одним из самых прибыльных объектов инвестирования в наши дни является недвижимость. Способов вложения капитала в жилые и коммерческие объекты недвижимого имущества существует немало.

Это и перепродажа проблемных квартир после капитального ремонта, и приобретение жилья для передачи в аренду, и покупка обремененной недвижимости, требующей юридической проверки, и ее продажа по более высокой цене.

Сложно сказать, какой рынок недвижимого имущества наиболее привлекателен для нынешних инвесторов: первичный или вторичный. Но одно можно утверждать со стопроцентной точностью – спрос на жилье от компаний-девелоперов стал заметно расти, и способствовало этому в первую очередь появление ФЗ о долевом строительстве, который регулирует деятельность компаний-застройщиков.

Как выгодно инвестировать деньги в долевое строительство

Капиталовложения в строящееся жилье – доходный инвестиционный бизнес, который основан на покупке неготового к проживанию жилья и его перепродаже после сдачи в эксплуатацию.

Купить «бумажные» квартиры от девелопера можно в 2 раза дешевле, чем готовые к проживанию жилые помещения, а после передачи жилого здания в эксплуатацию инвестор может реализовать их по рыночной цене, следовательно, с каждого объекта инвестирования он получит прибыль, равную 50%.

Но инвестирование в долевое строительство – долгосрочный способ вложения капитала, так что вернуть свои деньги и получить материальную выгоду от этой финансовой сделки инвестору удастся не так скоро, как ему хотелось бы.

Конечно, он может приобрести жилье, находящееся на финальной стадии строительства, и через несколько месяцев продать его, но прибыль от такого способа инвестирования будет небольшой. Ведь чем меньше времени остается до завершения строительства жилого здания, тем дороже реализуются строящиеся жилые помещения.

Такая закономерность обусловлена серьезными рисками, чем больше времени остается до завершения строительства дома, тем больше рисков подстерегает инвестора, зато цены на жилье невысокие.

И наоборот, чем меньше времени остается до сдачи объекта в эксплуатацию, тем меньше риски покупки квартир от девелопера, а их стоимость приблизительно равна рыночной.

Вкладчикам хорошо знакома эта закономерность, но возможные риски недостроя или долгостроя объекта инвестирования их не пугают – любой бизнес сопряжен с серьезными финансовыми рисками, в том числе и инвестиционный.

Для того чтобы приобрести жилье от фирмы-девелопера, потенциальному соинвестору необходимо заключить с застройщиком ДДУ или договор соинвестирования. По закону девелопер имеет право сотрудничать с вкладчиками и использовать их капиталовложения только в том случае, если он имеет документальное разрешение на строительство жилого здания или коммерческого объекта, является собственником земельного участка под строительство или владеет им на правах долгосрочной аренды.

Согласно действующему законодательству в установленные сроки, прописанные в ДДУ или в договоре соинвестирования, застройщик обязуется передать жилой дом в эксплуатацию. Если девелопер не выполнил своих обязательств перед дольщиками или соинвесторами, то на него будут наложены штрафные санкции. Но никакие штрафы не компенсируют инвестору его материальный ущерб, если будут сорваны сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Избежать рисков при капиталовложениях в долевое строительство инвестор сможет только в том случае, если ответственно и грамотно подойдет к выбору фирмы-девелопера и объекта инвестирования.

Источник

Как заработать на новостройке. Пошаговая инструкция от специалиста.

Имея некоторый капитал, сохранившийся в условиях инфляции, обладатели оного задумываются не только о том, как его сохранить при неуклонном росте цен, но и как на нем заработать. Речь в данной статье идет о сумме до 2-х миллионов рублей. Понимаю, что для большинства из нас это огромная цифра, и мало кто обладает такими деньгами. Тем более обидно, что, если удалось все-же скопить такую или близкую к ней сумму, затратив на это долгие годы, отказывая себе во всем, деньги просто медленно, но верно растворятся в условиях инфляции. Банки предлагают проценты, которые зачастую не перекрывают инфляцию. Одним из немногих способов сохранить и немного заработать, несомненно, является вложение денег в недвижимость. Надо понимать, что цена на недвижимость имеет свойство расти постоянно. Конечно, в общей тенденции к росту присутствуют колебания, связанные с сезонным спросом, экономической ситуацией в стране и в мире. Но общая тенденция роста сохраняется. Что бы ни творилось вокруг, с 2000-го года цены на квартиры в валютном эквиваленте выросли значительно. Простейшие сделки с недвижимостью принесут гораздо большую прибыль, нежели любой процентный депозит в банке. Рассмотрим вариант заработка на покупке новостройки с последующей её продажей.

Итак, вы решились временно расстаться с накопленными деньгами. Рассматриваем сумму в 2 000 000 рублей. Если денег не хватает, прибегать к ипотеке, кредиту или рассрочке нет смысла – проценты съедят всю предстоящую прибыль. В этом случае можно прибегнуть к консолидации средств родственников, пригласив их заработать вместе или занизить ценовую планку покупаемой новостройки.

Шаг 1. Ищем через Интернет студии в ценовой категории до 2-х миллионов в домах, строительство которых находится на этапе котлована. Найдя соответствующие предложения, составляем список. Переговоры с застройщиками не ведем, только задаем вопросы по телефону, если потребуется. Свои данные не оставляем ни в коем случае. Поймете потом. В список не включаем объекты, в которых вы сами не стали бы жить ни за какие деньги — ваши будущие покупатели будут думать так же. Подбираем квартиры, которые будут сданы в срок, не более чем через два года. Не рассматриваем объекты без полной чистовой отделки. Приобретение квартиры без отделки с последующим самостоятельным ремонтом сэкономит деньги – миф. Стоимость отделки у застройщика формируется по оптовым ценам. На нее будет действовать гарантия. Делая отделку сами, вы потратите денег больше. Кроме того, будет потрачено неимоверное количество времени и нервов на доставку материалов, разборки с рабочими, контроль и исправление последующих «косяков» и недоделок. И никакой по факту гарантии. Кроме того, вам сложно будет продать студию в доме, где идет сплошной ремонт в соседних квартирах. Выбираем студии, в которых будет чистовая отделка в светлых тонах, поскольку они смотрятся большими, и при показе покупателю не будет бросаться в глаза пыль на полу. В отделку обязательно должна входить сантехника и душевая кабина или ванна.

Шаг 2. Составив список, обращаемся в самое солидное агентство недвижимости в вашем городе. В нем всегда есть отдел первичной недвижимости, в котором всегда работают опытные специалисты, поскольку это направление дает агентству стабильный солидный доход. Бытующее мнение о том, что приобретение новостройки непосредственно у застройщика позволит сэкономить – еще один миф. У солидного агентства недвижимости заключены договора практически со всеми застройщиками. В договорах прописано, что агент получит определенный процент от застройщика после проведения последним сделки с покупателем, а застройщик не имеет права завышать цену на квартиру при продаже её покупателю, приведенному агентом. Преимущества покупки новостройки через солидное агентство:

• агентство работает с очень большой базой новостроек от разных застройщиков;

• специалист по недвижимости отбракует в вашем списке ненадежных застройщиков, а также тех, которые срывают сроки сдачи объектов;

• специалист по недвижимости выделит в вашем списке квартиры, которые будет легче продать впоследствии;

• вы в любом случае будете заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком;

• представитель агентства будет присутствовать при подписании вами договора с застройщиком, проверит договор, пойдет с вами к нотариусу для составления различного вида расписок и доверенностей, требующихся для регистрации договора долевого строительства. Присутствие третьего лица на процедуре подписания договора очень поддержит и успокоит вас.

• задача представителя застройщика, если вы решили обойтись без агентства — продать квартиру от застройщика любой ценой.

Выбираем с помощью агента объект. Здесь надо понимать, какую квартиру купим, так её потом и продадим. Учитывать для последующей продажи надо три фактора – стоимость, ликвидность и привлекательность. Цена зависит от площади, качества дома, местоположения, этажа. Ликвидность – вид из окна, транспорт, инфраструктура, наличие парковок и зеленых насаждений, прописка в городе или области. Привлекательность – это то, как мы потом предъявим объект покупателю.

Шаг 3. Заключаем договор долевого участия с застройщиком. Успокаиваемся на два года или менее, все будет хорошо. Для собственного успокоения отслеживаем ход строительства.

Шаг 4. Как только застройщик уведомит вас о своей готовности передать квартиру, нанимаем специально обученного человека или знакомого строителя, бежим принимать жилье. Специально обученный человек осмотрит квартиру, определит, есть ли недостатки, включит их в список претензий при подписании акта приема – передачи. Эти недостатки застройщик обязан устранить незамедлительно.

Шаг 5. Отдаем документы на регистрацию в Росреестре.

Шаг 6. Готовим квартиру к продаже. Поскольку у нас студия, её вряд ли купит семья из трех человек и более. Чаще всего студии покупают одинокие молодые люди. Покупателями часто бывают иногородние студенты, вернее их родители. Если продавать будем летом, в августе особенно – нам повезло, студентов больше. Для них надо оборудовать студию самым необходимым. Нам надо сделать квартиру привлекательной для покупателя при первом же просмотре. Из двух одинаковых по стоимости квартир он должен выбрать нашу. Все должно быть или нейтральным по стилю или слегка креативным, вызывая желание остаться и жить без проблем в уюте и относительном комфорте. Разбираемся подробно:

• Кухня. Маленькая, светлая, самая дешевая. Такую можно найти среди готовых модульных в специализированном строительном супермаркете. Добавим мойку и кран. Можно найти все за 15000 руб. с установкой.

• Электроплита (панель) на две конфорки, не стеклокерамика. Духовку не берем. Есть за 4000 и даже ниже.

• Креативный удобный диван – книжку и небольшой шкаф ищем по акциям в мебельных магазинах. Все можно найти за 19000 руб.

• Маленький стол и пара простых стульев. Стол и шкаф желательно в цвет пола. Стулья можно купить на сайте объявлений и самостоятельно покрасить в яркий цвет, например, один красный, другой зеленый. Все за 5000 руб. Если удастся найти дешевый круглый стол – это плюс. Круглый стол зрительно расширит пространство.

• Потолочный карниз и длинные сбористые однотонные шторы в лоджию. В комнате штор не вешаем, они уменьшат пространство. Однотонные шторы в лоджии наоборот его расширят, создадут впечатление наличия второй комнаты. Около 8000 руб.

• Полки или легкий совсем дешевый шкафчик в прихожую, туда же зеркало на стену и коврик на пол у входа. Обойдется до 6000 руб.

• Холодильник и стиральную машину не покупаем. Если только есть ненужные у знакомых.

• Простая люстра или светильник.

• Вытяжку тоже не покупаем.

• Маленькие хитрости для создания уюта. Это могут быть пара новых красивых горшков с искусственными цветами на окно, постер на стену, салфетка или небольшая скатерть на стол.

• Обязательно сохраняем все документы на покупки и услуги по доставке и сборке – чеки, товарные чеки, акты. Мы потом предоставим их в налоговую инспекцию.

За то время, пока мы интенсивно оборудуем студию, это примерно 1 месяц, будут готовы документы о регистрации квартиры в Росреестре.

Шаг 7. Продаем квартиру. Лучше обратиться в то же самое агентство недвижимости. Показываем объект, отдаем ключи агенту и интересуемся ходом процесса по телефону. Здесь очень важный момент – правильно определить стоимость продажи. Студия должна быть продана за первый месяц. В противном случае она «зависнет» на сайтах продаж. Назначив слишком высокую цену, мы именно это и получим и будем вынуждены все равно снижать цену. Покупателям будет видно, как давно квартира продается и динамика снижения её цены. Это провоцирует покупателей на встречные предложения о дополнительном снижении. Не надо жадничать, нам важно быстро получить деньги. Посмотрите на сайтах недвижимости, как дорого продаются аналогичные студии в вашем доме или районе. Когда покупатель будет найден, оформляем сделку. Если вы не вполне доверяете передачу денег через банковскую ячейку (всякое случается), настаивайте на нотариальном оформлении сделки с перечислением средств через депозит нотариуса. В акт приема-передачи включаете список передаваемой мебели с её фирменными названиями для последующего предоставления в налоговую инспекцию. После совершения сделки в соответствии с законодательством РФ до 1 апреля следующего года подаем декларацию о доходах, в которой кроме дохода от продажи квартиры указываем в том числе все расходы, связанные с затратами на покупку, обустройство и продажу через агентство. Копии затратных документов надо будет приложить к декларации. Это уменьшит сумму налога.

1. Стоимость квартиры по договору долевого участия – 2 000 000.

2. Обустройство помещения – 52 000.

3. Продажа студии – 2 700 000.

4. Агентству за услуги по продаже – 90 000.

5. Дополнительные расходы, связанные с продажей – 5 000.

6. Налог 13% с продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности менее 5 лет — 72 540.

7. Прибыль 485 460 рублей.

8. Если у вас не использовано ранее право на получение налогового вычета при покупке недвижимости, то при подаче декларации пишем заявление на предоставление такого вычета и налог 13% не платим. Тогда прибыль составит 558 000 рублей. Если вы работаете, в этом случае вам еще компенсируется подоходный налог с заработной платы в сумме не более 187460 рублей в нашем случае. Его просто не будут вычитать из вашей зарплаты.

9. Времени от вложения денег до получения дохода от продажи примерно 26 месяцев максимум. Получается 18 671 рубль (21462 рубля, если не платим налог) в месяц. Или 11,2 % (12,9%) годовых.

Сравнение с депозитом в банке и сдачей в наем.

Депозит под 7 % от суммы 2 000 000 за 26 месяцев — 303 333 рубля (11667 руб. в месяц).

Сдача в наем — 15 000 в месяц минус НДФЛ 13% — 13050 руб. в месяц. За 26 месяцев 339300 рублей всего плюс возможные неприятности с жильцами, замена поломанной мебели и ремонт квартиры после каждых съемщиков.

Источник

Как заработать на новостройках в 2020 году – новый способ

Реформа стройки

Для защиты дольщиков и наведения порядка на рынке строительства с 01 июля 2019 года в России вступил в силу закон №214-ФЗ, по которому банк кредитует застройщика и контролирует его расходы, а оплата по ДДУ аккумулируется на счетах эскроу. Как же теперь заработать на новостройках инвестору.

Самостоятельно привлекать деньги граждан напрямую застройщики больше не могут. Обязательное банковское сопровождение позволяет не допустить появление недостроенных объектов, а эскроу-счета дают дополнительную защиту дольщикам, если проблема все-таки возникла.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся деньги дольщика и передаются застройщику при наступлении определенных событий, т.е. застройщик не может ими распоряжаться. Банк в данном случае выступает третьей стороной и гарантирует, что застройщик получит деньги лишь при соблюдении всех условий:

• Дом сдан в эксплуатацию;
• Одно помещение передано по акту сдачи приемки;
• Зарегистрировано право собственности на одно любое помещение.

Теперь все новые проекты застройщики реализуют вместе с банком эскроу-агентом. Банк выдает застройщику проектное финансирование для строительства дома, в размере 85-90% от стоимости проекта, а остальное – собственное участие застройщика.

Как банк проверяет застройщика

Перед выдачей проектного финансирования банк проверяет:

• Проект: разрешения, экспертизы, финансовую модель;
• Застройщика, ген. подрядчика;
• Собственное участие застройщика в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил финансирование от банка и начал стройку, то он успешно прошел все проверки и согласования. После этого банк становится главным инвестором проекта, он больше всех заинтересован в успешном завершении проекта. Банк контролирует финансы застройщика, ход стройки и выполнение плана продаж.

Обязанности застройщика

По требованию нового закона застройщик обязан:

• Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов
• Раскрывать информацию по реальному положению дел на стройке

У девелопера больше нет возможности вывести деньги из проекта “на сторону” или потратить лишнего. Застройщик обязан следовать финансовому плану согласованному с банком. Закон защитил дольщиков. С новыми правилами на рынке девелоперов “недостроев” при работе с банком эскроу-агентов больше не будет.

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой цене и продать в конце стройки и заработать за 2 года 20-35% на разнице цен. Это связано с тем что застройщик продавал квартиры по низкой цене, чтобы финансировать стройку.

После перехода застройщика на работу по эскроу-счетам, банк выдал ему финансирование для реализации проекта, следовательно застройщику нет смысла делать скидки на квартиры на начальном этапе стройки. А значит, на купле-продаже квартиры по старой схеме уже не заработать.

Но несмотря на то, что с финансированием стройки вопрос полностью решен, у застройщика осталась потребность в инвестициях для пополнения оборотных средств, например, для старта новых проектов.

Это создало условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Платформа Инвестел

Инвестел — инвестиции в новостройки от 100 000 рублей на 6 месяцев со средней фиксированной ставкой 13% годовых, только в проекты проверенных застройщиков, работающих по эскроу. Инвестиции являются надежными, т.к. банк осуществляет полный контроль над деятельностью застройщика и управляет рисками.

Для инвестирования не требуется специальных знаний, документы подписываются напрямую с застройщиком, доставляются курьером. Простота действий сопоставима с размещением денег на банковском депозите.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость доступными, надёжными и выгодными, чтобы каждый мог создать себе пассивный доход или накопить на большую покупку. Инвестел помогает заключить сделку напрямую с застройщиком.

Преимущества инвестирования в проекты застройщиков через Инвестел

1. Гарантированный доход, фиксированная ставка 13% годовых*.
   Это примерно в 2 раза выше депозита (по сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
   * Если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов, банк удержит НДФЛ, т.е. реальная доходность для вас составит 12% годовых.
2. Защита инвестиций.
   Банк контролирует платежи застройщика, осуществляет мероприятия по управлению рисками на условиях в кредитной документации.
3. Обеспечение инвестиций.
   Если вы инвестируете на сумму эквивалентную цене квартиры, то обеспечением служит сама квартира по ДДУ.
   Если сумма инвестирования меньше суммы квартиры, то обеспечением служит соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи дома.
4. Простота работы.
   Чтобы инвестировать в проект застройщика требуется подписать документы, которые доставит курьер и ожидать возврата инвестиций с процентами в назначенный срок.
5. Досрочный выход.
   Вы можете перепродать инвестиции другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел.
   Или подать заявление к застройщику о досрочном выходе, при этом доходность определяется ставкой рефинансирования.

Почему выгодно вкладывать деньги в новостройки

Идея проекта инвестиций в новостройки выглядят привлекательно:

1. Фиксированный пассивный доход.
2. Ставки выглядят очень заманчиво, особенно по сравнению со ставками по аренде жилой недвижимости в размере 4-5%.
3. Инвестиции с обеспечением.

Рекомендуем для диверсификации вашего инвест портфеля.

На сайте Инвестел есть калькулятор, где вы можете просчитать доход от инвестиций.

Остались вопросы – задайте вопрос специалисту Инвестел или читайте подробнее в их в блоге.

А вы что думаете по поводу Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой платформы?

Источник