Инфляция и надёжность строительного производства.
Как уже указывалось, существенное воздействие на размеры риска оказывает инфляция.
Инфляция – процесс обесценивания денег, связанный с чрезмерным увеличением находящейся в обращении массы суммарных денег по сравнению с реальным предложением товаров и сопровождающейся ростом цен и падением реальной зарплаты.
Значительный рост цен в строительстве объясняется следующими причинами:
— существенный рост средней зарплаты, которая закладывается в стоимость продукции;
— введение свободных цен на строительные материалы;
— повышение цен на энергоносители;
— повышение цен на строительные машины.
Какое влияние оказывает инфляция на предпринимательский рынок:
1. Инфляция порождает неконтролируемый рост цен на потребляемые в строительстве ресурсы, что ведет к удорожанию, неплатежам, экономические потери сторон дополнительные затраты, задержки ввода в эксплуатацию;
2. Инфляция ведет к обесцениванию прибыли, что не позволяет реализовать мероприятия, намеченные за её счёт.
В строительстве негативные последствия этого наиболее ощутимо проявляются в двух направлениях:
— сокращение возможности строительства жилья и социальных объектов;
— рост цен на механизмы приводит к тому, что начисленной амортизации недостаёт для простого воспроизводства основных производственных фондов.
3. Инфляция сопряжена с ростом учётных ставок за кредиты.
4. Инфляция обуславливает усиление борьбы за повышение зарплаты.
5. Инфляция воздействует на несоблюдение договорных обязательств, снижая значимость экономических санкций при невыполнении хозяйственных договоров.
Рассмотрим проблемы нормализации инвестиционной среды. Мы не можем пройти мимо одного из существующих недостатков её функционирования — снижение в последние годы уровня надёжности достижения конечных результатов.
В 86-87 гг в обусловленные сроки введено ≈ 50% объемов. В 90-х годах введены в действие лишь 33% производственных мощностей и около 60% объектов непроизводственной среды.
Первым и естественным условием повышения надёжности функционирования строительного комплекса является обеспечение нормальной народнохозяйственной сбалансированности.
Пути её достижения:
— отказ от валовых заданий по снижению норм расхода ресурсов (без всяких обоснований);
— приведение в жизнь жёсткой политики ограничения факторов одновременно строящихся объектов, что связанно с консервацией 30-40% всего ранее начатого строительства;
— переход от сметных к реальным ценам.
Повышение надёжности требует строгой ответственности по взаимным обязательствам.
Любая строительная фирма, нарушившая 3 раза контрактные сроки строительства, должна покинуть рынок. И дело не только в её разорении из-за экономических санкций, но и в потерянном доверии к ней на рынке как к надёжному партнёру. Такая репутация не позволит ей получить контракт.
Необходимо переменным образом изменить ответственность сторон, предусмотрев при несоблюдении договорных обязательств возмещение не только прямого ущерба, но и упущения выгоды.
Эксперт: инфляция в строительной сфере может вырасти и повлечь удорожание жилья в Сибири
НОВОСИБИРСК, 24 апреля. /ТАСС/. Переход на проектное финансирование жилищного строительства и повышение НДС могут привести к повышению темпов роста инфляции в строительном секторе, что скажется на стоимости жилья. Об этом сообщил в пресс-центре ТАСС президент некоммерческого партнерства «Строители Сибирского региона» Александр Савельев.
С 1 июля 2019 года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.
«Новый порядок приводит, прежде всего, к повышению темпов роста инфляции в строительном секторе: инфляция в строительной отрасли, которая отражает себестоимость возведения жилья, инфраструктурных объектов, достигла 5,4-5,6%. К концу 2019 года уровень инфляции в строительной отрасли может составить, по оценкам экспертов, 8-9%. Хотя жилье напрямую не облагается НДС, однако его повышение скажется на себестоимости строительства в виде роста цен на строительные материалы, что повлечет за собой повышение цены квадратного метра жилья», — сказал Савельев, добавив, что ориентировочное увеличение себестоимости строительства с учетом роста НДС оценивается в 6-10%, при использовании эскроу-счетов — не менее 3-7%.
Президент «Строителей Сибирского региона» сообщил, что среднеотраслевая рентабельность точечных строительных проектов составляет 12,6%, а банковские ставки составят не менее 10-16%. «Если процентная ставка по проектному финансированию будет превышать уровень среднеотраслевой рентабельности, то строительство потеряет экономический смысл. Наложение двух весомых факторов в виде проектного финансирования и повышения НДС приведет к необходимости повышения стоимости квадратного метра жилья», — сказал эксперт, добавив, что из-за повышения стоимости упадет потребительский спрос.
Савельев считает, что сфера строительства находится в упадке, а позитивные изменения теперь во многом зависят от поведения основных инвесторов — государства, корпоративного сектора и населения. Он также отметил, что главной мерой государственной поддержки строительного комплекса должно быть финансирование строительства инфраструктуры на территории, где строится новое жилье.
По информации регионального отраслевого объединения, в Новосибирске средняя стоимость квадратного метра в новых домах в феврале этого года выросла на 16% — до 64,2 тыс. рублей. Больший рост стоимости зафиксировали в Казани — 19%, то есть до 80,2 тыс. рублей. Третьим по темпам роста цен стал Красноярск — стоимость квадратного метра выросла на 10%. Для сравнения, в Москве рост составил 7%, в Санкт-Петербурге — на 8% к аналогичному периоду прошлого года.
Влияние инфляции на строительство
Динамика инфляции в строительной отрасли
Последние четыре года строительный сектор страны испытывает значительные изменения и колебания. Им подверглись как ключевые показатели – объем ввода, объем выполненных работ, число банкротств – так и законодательная база. Однако, что касается инфляционных изменений сектора, то в данном направлении строительная отрасль демонстрирует гораздо большую стабильность, нежели вся экономика России. Это связанно как с самим характером строительного сектора и его инертностью на длительном промежутке времени (растянутый инвестиционный цикл), так и отличной от других отраслей экономики реакцией на одни и те же кризисные явления.
На протяжении последних шести лет инфляция в строительстве колеблется в диапазоне пяти процентов в годовом исчислении, что на разных временных интервалах, значительно отличается от общероссийской инфляции. Для более точного понимания инфляционных процессов можно выделить несколько ключевых факторов, которые оказывают на них определяющую роль.
В кризисные 2014-2015 годы инфляция в России достигла своих рекордных значений за последние десять лет, и составляла 11,4% и 12,9% соответственно. Данное повышение было следствием введения санкций, падения цен на нефть, как следствие обвала национальной валюты. На этом примере хорошо видно, как российская экономика зависит от импортных потоков и от мировых рынков сырья.
В строительном секторе в данный период инфляция не превышала 5%. Главная причина связана с тем, что строительный бизнес целиком ориентирован на внутренний рынок страны и мало зависим от импортных материалов (в некоторой степени зависит от импортного оборудования). Например, на жилищном рынке после ажиотажного спроса в конце 2014 года, наступило затишье, которое привело к значительному товарному запасу у застройщиков, и, как следствие, сдерживало цены на недвижимость и снижало маржу застройщиков. Инерционный строительный рынок не может генерировать высокую инфляцию, так как происходит падение спроса на всей строительной цепочке: от потребителя до подрядчиков и рынка строительных материалов. Основные строительные материалы (товарный бетон, цемент, щебень, кирпич, штукатурка и др.) в данные периоды либо не дорожали вовсе, либо рост цены не превышал 2% за год. Единственным строительным материалом, который сильно зависит от мировых цен, является стальная арматура и различный стальной металлопрокат, применяемый в строительстве. По данному сегменту наблюдался значительный рост цен, как на мировых, так и на внутрироссийском рынках. По различным товарным позициям рост цены по итогам 2016 года составлял от 10% до 25%. Частично именно данный фактор сыграл на повышение темпов инфляции в строительном секторе, подняв показатель до уровня 6,6% за год.
Обоснование динамики инфляции
Основных потребителей продукции строительного комплекса можно поделить на три большие группы:
1. население (жилищное строительство);
2. государство (транспортные проекты, а также объекты социальной инфраструктуры);
3. крупные корпорации (промышленное строительство, объекты нефтегазового комплекса и иные инфраструктурные проекты).
Во время кризиса 2014-2015 годов произошло резкое падение платежеспособного спроса со стороны населения, на фоне возросшей инфляции на основные группы потребительских товаров. Падение спроса со стороны населения в свою очередь привело к сжатию жилищного строительства (как ИЖС, так и МКД).
Падение спроса также наблюдалось со стороны государства и корпоративного сектора. Он хорошо заметен на таком показателе, как объем выполненных работ в строительном секторе и объем государственного заказа. Только в середине 2017 года закончилось непрерывное снижение объемов строительных работ в течение 17 кварталов подряд.
В условиях ограниченности финансовых ресурсов у потребителей происходит перераспределение расходов, что сказывается на сжатии заказов по всем основным крупным заказчикам. Еще одним фактором сжатия строительного рынка является снижение оборотного капитала в секторе в виде кредитных ресурсов. Начиная с сентября 2014 года, доля строительной отрасли в общем портфеле банков снизилась с 9-10% до 6-7% на конец 2017 года.
Таким образом, на фоне снижения спроса со стороны заказчиков и повышения конкуренции, строительные компании не имели возможности значительно увеличивать цены на СМР. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке строительных материалов. Данные факторы являлись основными сдерживающими причинами роста инфляции в строительном секторе.
В последние полтора года (2017-2018) экономика России относительно стабилизировалась. Центральному банку удается удерживать инфляцию на рекордно низких уровнях в новейшей истории России – около 2,5%. На фоне рекордно низких ставок по ипотеке и ее доступности для большого слоя населения, наблюдается повышенный спрос на жилищное строительство в 2017-2018 годах. Соответственно, инфляция в строительном секторе не снизилась до общероссийского уровня. Напротив, подогреваемый рынок получил возможность для сохранения положительной динамики цен, что и сказывается на сохранении уровня инфляции в районе 5%. Повышенный спрос на жилищном рынке в 2017-2018 годах не только сформировал довольно значимую выручку непосредственно для застройщиков, при этом позволяя несколько корректировать конечную стоимость реализации, но также это повлекло за собой формирование довольно обоснованной позицию среди контрагентов (поставщиков и подрядчиков) по некоторому повышению стоимости услуг и товаров.
Увеличение темпов инфляции в этом году связано по большей части с удорожанием ресурсов. Реформа законодательства, в том числе запуск Фонда дольщиков, на текущий момент не сильно сказывается на данном показателе. Даже если взять ставку в 1,2%, она все же равняется прежней ставке по страхованию.
Кроме понятных рыночных процессов, которые оказывают влияние на инфляцию в строительстве, существует еще один ключевой фактор, играющий немаловажную роль – регулятивное воздействие. Повышение НДС с 2019 года и переход на проектное финансирование жилищного строительства, являются главными причинами, по которым мы увидим по итогам 2019 года повышение темпов роста инфляции в строительном секторе. Хотя жилье напрямую и не облагается НДС, однако его повышение скажется на себестоимости строительства в виде роста цен на строительные материалы, что может вынудить застройщиков поднять цены. Вторым существенным законодательным изменением является введение эскроу счетов и полный переход на проектное финансирование. Застройщики лишатся «бесплатных» средств дольщиков и будут строить за собственные средства или под банковские кредиты (ставки по которым составят около 5,5-6%). Учитывая, что жилищное строительство играет немаловажную роль в структуре строительного сектора, повышение цен на первичное жилье неминуемо отразится на общеотраслевой статистике.
Наложение двух весомых факторов (в виде проектного финансирования и повышения НДС), определяющих себестоимость строительства для большинства застройщиков, приведет к необходимости поднять цены. Остается рассчитывать, что крупный и средний бизнес в погоне за сохранением объемов продаж могут оптимизировать бизнес процессы и повысить свою эффективность, однако этот процесс, во-первых, капиталоемкий, а во-вторых, длительный. Поэтому повышение темпов роста инфляции строительного сектора в 2019 году выглядит более реалистичным вариантом развития событий.
Таким образом, агентство прогнозирует инфляцию в отрасли по итогам 2018 года на уровне 5,4 — 5,6%, а по итогам следующего года показатель превысит 6,5%, и может достичь 8-9%.