Виды надзора при строительстве

Контроль и надзор в строительстве

«Строительство: налогообложение, бухучет», 2006, N 4

Контроль и надзор в строительстве осуществляется в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, иными правовыми актами или в установленном ими порядке.

Согласно Градостроительному кодексу РФ производится строительный контроль, а также государственный строительный надзор.

Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ) регулируется порядок контроля и надзора со стороны заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда.

Основы государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 18.07.2006; далее — Закон N 214-ФЗ).

Строительный контроль

Строительный контроль осуществляется на основании положений ст. 53 Градостроительного кодекса РФ в целях проверки соответствия выполняемых работ:

• проектной документации;
• требованиям технических регламентов;
• результатам инженерных изысканий;
• требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство.

Согласно ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик, а также привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое либо юридическое лицо, которое соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.

В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора, т.е. подрядным способом, строительный контроль, наряду с подрядчиком, проводится также застройщиком или заказчиком.

Для проверки соответствия выполняемых подрядчиком работ проектной документации застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, которое занимается подготовкой проектной документации, — проектировщика.

Согласно ч. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ должен проводиться контроль:

• выполнением работ, влияющих на безопасность объекта;
• выполнением так называемых скрытых работ, контроль за выполнением которых по технологии строительства не может быть проведен после выполнения других работ;
• безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
• соответствием названных выше работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации.

По результатам проведения контроля составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Недостатки, выявленные по результатам проведения контроля, подлежат устранению подрядчиком, после чего застройщик или заказчик вправе потребовать повторного проведения контроля и составления соответствующих актов освидетельствования.

Замечания о недостатках выполнения работ, обнаруженных застройщиком (заказчиком) или проектировщиком при проведении строительного контроля, предоставляются подрядчику в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания, и лицом, осуществляющим строительство.

Порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми документами Российской Федерации (ч. 8 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ).

Так, пп. «б» п. 13 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54) установлен порядок проведения строительного контроля, ведения общего и (или) специальных журналов и исполнительной документации.

Формы Общего журнала работ (N КС-6) и Журнала учета выполненных работ (N КС-6а) и указания по применению и заполнению форм утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100.

Контроль и надзор заказчика за строительством объектов

Контроль и надзор заказчика за ходом строительства объектов недвижимости производится на основании положений гл. 37 «Подряд» Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 748 «Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда» ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор:

• за ходом и качеством выполняемых работ;
• соблюдением сроков их выполнения (графика);
• качеством предоставленных подрядчиком материалов;
• правильностью использованных подрядчиком материалов заказчика.

Заказчик при осуществлении контроля и надзора не вмешивается в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. На основании положений ст. 720 «Приемка заказчиком работ, выполненных подрядчиком» ГК РФ заказчик производит контроль выполненных подрядчиком работ, соответствие их договору как при приемке работ, так и после нее.

При обнаружении во время приемки отступлений от договора (например, в части количества и качества работ), ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Обнаруженные при приемке работы недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении должны быть оговорены в акте приемки или в ином документе, удостоверяющем приемку работы.

Если заказчик принял работу без проверки, он лишается права ссылаться на недостатки, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).

Если после приемки работы заказчик обнаружит отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, то заказчик обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.

Таким образом, заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику.

Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные недостатки (п. 2 ст. 748 ГК РФ).

Заказчик сохраняет право контроля в течение гарантийного срока эксплуатации объекта, поскольку в силу ст. 722 ГК РФ результат работы, выполненной подрядчиком, должен соответствовать условиям договора о качестве в течение всего гарантийного срока.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за ненадлежащее качество работы в силу ст. 723 ГК РФ, при этом заказчик вправе потребовать от подрядчика по своему усмотрению:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Подрядчик согласно п. 2 ст. 723 ГК РФ вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.

Основные функции заказчика по контролю и надзору содержатся в Положении о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации МДС 12-9.2001 (утв. Постановлением Госстроя России от 08.06.2001 N 58 ).

В соответствии с Письмом Минюста России от 13.05.2002 N 07/4436-ЮД Постановлению Госстроя России от 08.06.2001 N 58 отказано в государственной регистрации (информация опубликована в Бюллетене Минюста России, 2002 г., N 6).

При выполнении своих функций заказчик осуществляет следующие виды контроля и надзора за ходом строительства:

• утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
• регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
• получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;
• передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;
• осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
• создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;
• принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в том числе временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;
• сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
• передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 N 1008) в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;
• утверждает графики выполнения работ;
• согласовывает с подрядчиком перечень планируемых к поставке материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;
• проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
• осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
• принимает решение о необходимости авторского надзора, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключает договоры на выполнение указанных работ;
• устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;
• дает указания подрядчику о конкретном составе приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
• согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
• осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
• контролирует выполнение графика производства работ;
• принимает от подрядчика законченные работы согласно условиям договора подряда;
• производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;
• в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
• по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации и контролирует их качественное выполнение;
• принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;
• при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;
• организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;
• заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;
• представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;
• после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей ;
• осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т.д.;
• подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;
• принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (в ред. от 27.07.2006).

Государственный строительный надзор

Государственный строительный надзор в Российской Федерации регулируется положениями ст. 54 Градостроительного кодекса РФ.

Порядок осуществления, предмет и задачи государственного строительного надзора, критерии отнесения объектов капитального строительства к особо опасным, технологически сложным или уникальным объектам установлены Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54; далее — Постановление N 54).

Государственный строительный надзор проводится:

• при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства;
• при капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при его выполнении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация этих объектов подлежит государственной экспертизе в силу ст. 49 Гражданского кодекса РФ либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Государственный строительный надзор осуществляется уполномоченными на это органами:

• федеральными органами исполнительной власти (ч. 3 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ);
• органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ч. 4 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно Постановлению N 54 федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, являются:

• Федеральная служба по экологическому, технологическому и ядерному надзору (Ростехнадзор) — при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации, объектов обороны и безопасности, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, за исключением объектов военной инфраструктуры Вооруженных сил РФ;
• Министерство обороны РФ — при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов военной инфраструктуры Вооруженных сил РФ.

Постановлением N 54 также установлено, что Ростехнадзор организует научно-методическое обеспечение государственного строительного надзора в Российской Федерации.

Задача государственного строительного надзора — предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим строительство на основании договора о выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ (т.е. подрядчиком), нарушений соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

В предмет государственного строительного надзора входит проверка соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых документов и проектной документации.

Государственный строительный надзор осуществляется с даты получения уполномоченным органом извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Такое извещение направляется уполномоченному органу застройщиком или заказчиком не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (ч. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Проверки проводятся должностными лицами уполномоченного органа согласно программе проверок, а также при получении от подрядчика извещений о сроках завершения работ, которые подлежат проверке (ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса), о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства (ч. 3 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ), при обращениях физических и юридических лиц, органов местного самоуправления.

Если в результате проведенной проверки будут выявлены нарушения, должностным лицом уполномоченного органа составляется акт, на основании которого застройщику, заказчику или подрядчику выдается предписание об устранении нарушений.

После завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства уполномоченным органом проводится итоговая проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в его выдаче.

Такое заключение выдается, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации либо эти нарушения были устранены до даты выдачи данного заключения.

В выдаче заключения о соответствии отказывают, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации и эти нарушения не были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения выдается застройщику или заказчику в течение десяти рабочих дней с даты обращения в уполномоченный орган за выдачей заключения.

Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке.

Контроль и надзор при осуществлении долевого строительства

Государственное регулирование, контроль и надзор в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии со ст. 23 Закона N 214-ФЗ, вступающей в силу с 1 января 2007 г. В данной статье приводятся права уполномоченного и контролирующего органов в области регулирования, контроля и надзора за долевым строительством.

Государственное регулирование в области долевого строительства осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции (например, Роспотребнадзором согласно Положению о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 N 322).

Контроль и надзор в области долевого строительства осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется данное строительство (контролирующим органом).

Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости определены пп. 42.1 п. 2 ст. 26.3 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (в ред. от 18.07.2006).

Источник