Строительство жилья в московской области падает

Москву будут уплотнять, а Подмосковье застроят в 2 раза – чиновники озвучили планы на МУФ-2019

Уплотнение центра Москвы, застройка берегов Москвы-реки, бурный рост населения — эти и другие тренды развития Московской агломерации были обозначены на Московском урбанистическом форуме, прошедшем в начале июля 2019 года.

Перспективы, прямо скажем, так себе.

Зачастую со стороны бывает виднее. На МУФ наиболее откровенно поведал о принципах строительства в Московской агломерации иностранец — руководитель строительной компании «Брусника» Барт Голдхоорн. Он отметил, что если в Европе девелопер подстраивается под планы муниципалитетов, то в России — наоборот.

В Европе город может отказать в застройке, если нет или не запланировано транспортной инфраструктуры и рабочих мест. А в России сперва строятся многоэтажные кварталы, а потом муниципалитет задумывается — а где там воткнуть транспорт и рабочие места.

Кстати, на МФУ-2019 часто звучало слово «агломерация». Участники строительного рынка и чиновники стали понимать, что Москва и ближнее Подмосковье — это единый организм. И он требует согласованного планирования.

Но вот именно этого симбиоза между столицей и областью — нет. По программе нацпроектов по строительству застройка Подмосковья должна вырасти в 2 раза.

То есть с нынешних 7-8 млн кв. м в год до 15 млн кв. м в год.

А транспортная инфраструктура при этом будет весьма отставать от темпов роста жилищного строительства — особенно это касается именно Подмосковья.

С дорогами в агломерации вообще печально. Статистика вещь суровая, а она показывает, что обеспеченность автодорогами по показателю «километров на 1000 населения» в Московской агломерации составляет 2. Хуже только в Махачкале. Для сравнения: в Казанской агломерации этот показатель равен 3,8, в Ярославле — 8.

А еще массовая жилая застройка — не только транспортные, но и социальные проблемы. В последнее время население в Московской агломерации растет примерно на 300 тыс. человек в год.

Это тоже не способствует росту качества жилой среды, даже несмотря на большие объемы строительства.

Просто цифры: на одного жителя Москвы приходится в среднем 22,7 кв. м жилья, тогда как средний показатель по России — 24,9 кв. м.

Дальше — больше. Как вам уплотнение центра столицы? Москва — один из мировых лидеров по перенаселенности, но плотность населения по районам разная. В Бибирево и Зюзино, например, она высокая, а в центре — пониже.

Некоторые архитекторы заявляют, что внутри Садового кольца вполне могут проживать 2 млн человек. Сейчас там живут около 500 тыс. Еще 1,5 млн — куда. А просто — строить высотки по 40-50 этажей, а то и выше.

Уплотнение грозит и берегам Москвы-реки. Судя по слайдам, которые показал главный архитектор столицы, на них появится не меньше 100 высотных жилых домов.

Вскоре правительство Москвы должно представить проект появления водного пассажирского транспорта. Правда, река не менее 4 месяцев в году находится подо льдом, но это ничего. Зато много нового жилья.

Вдогонку ко всему этому эксперты предрекли удешевление вторички в Москве. Всё просто: постоянный вброс новых квартир при падении доходов приводит как раз к удешевлению жилья на вторичном рынке из-за избытка спроса. Вероятно, оно будет и дальше дешеветь.

С учетом, что сама Москва подрастет еще примерно на 1,5-2 млн человек, Шкуматов называет складывающуюся ситуацию техногенной катастрофой.

От таких прогнозов действительно можно впасть в панику и пессимизм. Но пока жилищный рынок планируют девелоперы, а не администрации регионов Московской агломерации, другого вряд ли приходится ждать.

Источник

К чему приведет застройка Ближнего Подмосковья высотками и жилыми комплексами? на сайте Недвио

Ежегодно окрестности и пригороды Москвы активно обрастают новыми жилыми комплексами и всевозможными инфраструктурными объектами. Импульсом стал проект «Новой Москвы», в результате которого большую часть юго-западных территорий Московской области присоединили к столице.

Застройка высотками происходит повсеместно. В еще недавно тихих и спокойных районах Ближнего Подмосковья «вырастают» новые жилые микрорайоны, гипермаркеты, торгово-развлекательные центры и, как следствие, появляются пробки на дорогах.

Конечно, такая активность подходит людям, которые не желают отказываться от городских удобств и которые привыкли к такому образу жизни. Однако, большая часть покупателей загородного жилья хочет спокойной, размеренной жизни. Поэтому люди, которые в действительности ищут загородный дом для отдыха, вдали от городской суматохи, предпочитают искать места подальше.

Почему в Ближнем Подмосковье стало больше квартир вместо коттеджей?

Земли Ближнего Подмосковья всегда считались статусными, престижными и, соответственно, очень дорогими. Высокая стоимости сотки земли обусловила то, что в годы высоких цен на нефть, здесь было построено множество элитных поселков с коттеджами и таунхаусами. Однако, за последние 2-3 года, динамика строительства поселков сократилась в несколько раз. С чем это связано?

Первая причина — это, конечно, последние два мощных экономических кризиса, произошедшие в России за последние 10 лет. В результате экономика сократилась, упали доходы населения. И раньше далеко не каждый житель столицы мог себе позволить покупку коттеджа, а сегодня — и вовсе таких покупателей осталось несколько процентов.

В связи с этим, девелоперы поселков переориентировались с застройки коттеджей на более бюджетный формат — таунхаусы и дуплексы. Эта тактика оказалась удачной, таунхаусы даже обогнали по продажам все другие объекты загородного жилья. Однако, с 2017 года, спрос на них тоже стал падать. Виной тому (как считается) демпинг и снижение цен на квартиры в Москве.

Сегодня девелоперы ищут новые способы «оживить» спрос и продолжить застройку подмосковных земель. На первый план выходит строительство малоэтажных и среднеэтажных жилых комплексов с квартирами. Однако, очевидно, что такое строительство имеет мало что общего с тем, что нужно покупателям загородной недвижимости.

Вторая причина — резкое снижение доходности девелопмента, ввиду новых законов, подорожавших стройматериалов и демпинга цен. Себестоимость строительства жилья в Подмосковье и Москве практически одинакова, однако в столице розничная цена за метр оценивается, в среднем, в 2-3 раза выше. Получается «неравный бой», когда девелоперы московской недвижимости, в условиях кризиса, имеют условную «подушку» и могут снижать цены на десятки процентов, а подмосковные — нет.

А что потенциальные покупатели загородных коттеджей? Неужели они передумали иметь свой собственный дом. Это есть и третья причина — акцент покупателей сместился на жилье меньшей площади, большинство людей стали считать деньги (а содержание особняков стоит дорого). Поэтому в выигрыше остались застройщики коттеджей и таунхаусов небольшой площади — до 150-200 кв. метров. В проигрыше — все остальные.

Нежелание людей покупать коттеджи в Ближнем Подмосковье связано не только с высокими расходами, но и с опасениями получить «под боком многоэтажку». Ближайший радиус вокруг Москвы (до 5-10 км от МКАД) практически повсеместно застраивается новыми микрорайонами с квартирами.

Получается замкнутый круг — люди хотят убежать от «квартирных каменных джунглей» Москвы в свой дом в Подмосковье, а получают вокруг снова «каменные джунгли».

Перспективы коттеджных поселков

Тенденция такова, что, за исключением традиционных элитных и стародачных районов (Рублевка, Ильинка, Одинцовский р-он и др.), коттеджные поселки Подмосковья смещаются все дальше и дальше от МКАД.

Согласно статистике, последние 5 лет, наиболее активно продавались дома в поселках на удалении 20-30 км от МКАД.

Что касаемо земельных участков, выросли спрос и цены на поселки, расположенные дальше 50 км от МКАД. Одна сотка земли в дальнем Подмосковье оценивается, в среднем, на первичном рынке, в 220 тысяч рублей, а на вторичном – 210 тыс. рублей.

И хотя говорить о каком-то устойчивом тренде пока что рано (тем более, что цены еще далеки от докризисных), очевидно, что фокус внимания покупателей «загородки» сместился на более удаленные районы.

Привлекательности удаленным районам добавляет и возросшая транспортная доступность. Это в особенности касается районов вдоль широких и быстрых Новорижского, Киевского и Каширского шоссе. Немаловажно и развитие инфраструктуры рядом с поселками — люди, кто переезжают в подмосковные коттеджи на постоянное жительство (ПМЖ), стараются решать большинство бытовых вопросов рядом с домом, без поездок в Москву.

Вопреки расхожему мнению о привлекательности московской прописки, районы Новой Москвы уже не так востребованы в плане покупки коттеджа. Все проблемы «упираются» в пропускную способность Калужского шоссе.

Конечно, мэрия обещает расширить его и провести масштабную реконструкцию, но чрезмерная нагруженность пригорода «городскими удобствами» может снизить ликвидность поселков, которая напрямую будет зависеть от класса поселка и типа жилья. Не только риэлторы и аналитики, но и многие люди, уже заметили тенденцию усиления урбанизации в Подмосковье и ярким примером, как раз служит застройка территорий вокруг Калужского шоссе.

Быстрая урбанизация районов Ближнего Подмосковья вынуждает людей искать загородную недвижимость на удалении 30-50 км и более от Москвы.

Главными причинами такого интереса является более благоприятная экологическая обстановка и наличие лесов и водоемов. Причем ни одному из направлений Подмосковья нельзя присвоить лидерство, спрос распределен достаточно равномерно.

Цены на загородные дома, коттеджи, таунхаусы и участки складываются, как всегда, из нескольких составляющих. Основная — удаленность от МКАД, вторая — престижность направления. Покупатели сейчас предпочитают приобретать загородную недвижимость рядом с дорогами, с уже готовыми подведенными коммуникациями и по недорогой цене.

Источник

Аналитики предсказали падение цен на квартиры

Бум обернется пузырем

Невиданный расцвет переживает российский рынок жилищного кредитования. За десять месяцев 2020 года ипотечных займов выдали на рекордную сумму в 3,25 трлн рублей. Ажиотажный спрос обусловлен стартовавшей в мае льготной программой на новостройки и снижением средневзвешенной ставки по кредитам. Но у ипотечного бума есть и обратная сторона. С учетом роста цен на новостройки выгода льготной ипотеки ощутимо снижается. А падение доходов грозит обернуться «пузырем» на ипотечном рынке: для многих граждан даже льготные кредиты могут оказаться непосильными.

Прежний ипотечный рекорд относится к 2018 году, когда россияне взяли жилищных ссуд на 3,01 трлн рублей. Месячный исторический максимум был обновлен в минувшем октябре – 550 млрд. В целом же за 2020 год, по прогнозам, может быть выдано более 1,5 млн жилищных кредитов на сумму около 3,7 трлн рублей.

Средняя стоимость ипотеки снизилась в мае, когда в полную мощь заработала льготная госпрограмма кредитов под 6,5% в новостройках. Подобные проценты уже сопоставимы со ставками по ипотеке в развитых странах с мягкой монетарной политикой.

Программа с минимальным первоначальным взносом в 15% была задумана как антикризисная мера поддержки банковского сектора и застройщиков, очень многие из которых остались без продаж в условиях пандемии и обвала цен на нефть. Затронула она и смежные отрасли – производителей стройматериалов, транспортную логистику, металлургию. Изначально ей определили срок до 1 ноября, но в итоге продлили до июля 2021 года. Лимиты по кредитам установлены на уровне 12 млн рублей для столичного региона и Санкт-Петербурга с Ленобластью, и 6 млн рублей для других субъектов федерации.

Проблема, однако, в том, что рост спроса на льготную ипотеку шел параллельно с другим процессом – повышением цен на квартиры. Так, в третьем квартале средняя цена подскочила на 4,1%, а драйвером выступил именно сектор новостроек, где стоимость квадратного метра взлетела на 8,6%.

Понятно, что в этом случае эффект от программы нивелируется, поскольку переплаты при погашении кредита слишком велики. Эксперты предупреждают: при дальнейшем устойчивом росте цен на первичное жилье люди будут терять интерес к этому рынку и акцентироваться, в основном, на вторичке. А когда льготная программа закончится, спрос может и вовсе обнулиться. Денег у потрепанных коронакризисом россиян явно не прибавляется, доходы падают ускоренными темпами.

По словам Бодровой, в сегодняшних реалиях коронавирусного спада без господдержки и субсидий ни заемщик, ни девелопер не выживут, и власти это отлично понимают. Подводным камнем, который может проявиться в ближайшее время, видится ухудшение ситуации с доходами населения: банки, в свою очередь, будут все чаще отказывать в выдаче кредитов гражданам с недостаточной платежеспособностью. Впрочем, наша собеседница считает, что те, кто хотел воспользоваться доступным кредитным предложением, уже это сделали.

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский не согласен с тем, что в России надувается «ипотечный пузырь», но видит две серьезные проблемы этого рынка — падение доходов населения и желание застройщиков вывести людей на покупку при рекордно высоких ценах на недвижимость.

«Однозначно будет коррекция стоимости квадратного метра, причем уже в следующем году, поскольку в этом она еще немного вырастет именно за счет льготной ипотеки. Но после того, как программа завершится, стоимость займов вырастет вместе с существенным снижением цен на квадратные метры, — полагает эксперт. — Вот здесь, особенно в случае затягивания коронакризиса, есть риск увеличения количества проблемных долгов».

Источник