Строительство жилья и инфраструктуры

Депутаты предлагают системное решение проблемы ветхого и аварийного жилья

В Госдуму внесены поправки к Градостроительному кодексу — они описывают новый механизм решения проблем ветхого и аварийного жилья. Обновленный институт «комплексного развития территорий» (КРТ), как предполагается, позволит привлечь к реконструкции городской застройки частные средства, ограничить точечную застройку городов и строительство кварталов «в чистом поле», частично снимет проблему дефицита средств на капремонт. Для собственников ветхого жилья предлагаемые условия — равноценное и равнозначное возмещение, возможность выхода из программы решением трети собственников дома, возможность денежной компенсации.

В Госдуму внесен проект поправок к Градостроительному кодексу и ряд других законов (авторы — депутат Госдумы Евгений Москвичев и сенаторы Николай Журавлев, Олег Мельниченко и Андрей Шевченко). Законопроект описывает обсуждавшийся не менее года механизм КРТ в применении к проблеме ветхого и аварийного жилья. По данным “Ъ”, проект поддерживается правительством, задача документа — создать юридические рамки для региональных проектов КРТ.

Как пояснил “Ъ” господин Москвичев, основная цель законопроекта — ускорить выполнение программы расселения ветхого и аварийного жилья в РФ, которая в течение десятилетия станет, по мнению разработчиков, необратимой: более 40% многоквартирного фонда в РФ старше 50 лет, возложение на бюджет расходов по строительству нового жилого фонда невозможно, а накопления в фондах капремонта именно эту проблему решить не в состоянии. Кроме того, по мнению авторов, строительство новых жилых массивов на окраинах городов также вряд ли может быть выходом — во многих городах инфраструктура внутри может быть реконструирована в рамках КРТ.

«Посмотрите, как теперь начали строить дороги»,— призывает господин Москвичев, ссылаясь на опыт снятия многих жестких согласований в дорожном строительстве. Одна из главных задач проекта — привлечение к решению проблемы аварийного жилья частного финансирования.

В рамках законопроекта вхождение в программу КРТ для региона — возможность, а не обязанность. Расселение аварийного жилья можно вести и по существующей схеме. КРТ может реализовываться правительством РФ, регионом или муниципалитетом в отношении части городской территории, на которой не менее 50% площади застроено сейчас уже аварийными или ветхими многоквартирными домами, включаемыми в программу. Механизм территориального планирования в этом случае работает в особом упрощенном порядке. КРТ может реализовывать как сам орган власти, так и по договору — право на его заключение разыгрывается на торгах — юрлицо-девелопер или их товарищества при наличии достаточного опыта.

Как программа поддержки строительства оживила ранее предлагавшиеся идеи

Проект КРТ предполагает создание современной городской застройки на месте аварийного жилья или жилья, которое в течение нескольких лет станет таковым,— в этом смысле механизм является обратным московской реновации, где объектом является устаревшая, но соответствующая нормам недвижимость. Собственники квартир в домах, попадающих в проект КРТ, по аналогии с Москвой имеют те же права: вступление или отказ от вступления в программу двумя третями голосов собственников помещений в многоквартирном доме, обмен жилья на равноценное или денежная компенсация по стоимости новой «обменной» квартиры, публичные слушания по проекту КРТ и его наполнению объектами, в том числе социальными и транспортными. По мнению авторов проекта, идея КРТ при ее активном использовании позволит ускорить темпы переселения из аварийного и ветхого жилья, а также достигнуть показателей национального проекта.

Один из значимых, но мало обсуждаемых эффектов программы — переориентация внутригородских проектов девелоперов с сильно беспокоящих городское население проектов точечной застройки и концентрация их на более крупных (и потенциально даже более конфликтных), но более естественных с точки зрения градостроительства и более широких по возможностям формах КРТ — в них активность строительных компаний упорядочивается в рамках обновляемых кварталов.

Снос хрущевок в Москве потребовался, чтобы оставить москвичей в их же районах

По словам директора по развитию ГК А101 Дмитрия Цветова, «качественную и связанную городскую среду со сбалансированным набором функций, включая сервисную и рекреационную, крайне сложно создать в рамках точечных проектов». Кроме того, из-за невозможности комплексной перестройки участков городских центров альтернативой последних лет является строительство в мегаполисах пригородных «спальных» районов «в чистом поле».

Отметим, что за пределами исторических центров мегаполисов популярность программ КРТ, особенно в регионах, может быть очень велика. Воссоздание «городской ткани» в современной форме может оказаться более востребованным, чем хаотичные городские перестройки последних десятилетий,— тогда как проблема ветхого жилья является социальной сама по себе.

Источник

На частном слове

Власти помогут россиянам строить особняки

Вместе с тем, по данным соцопроса, обзавестись личным коттеджем в 5-летней перспективе хотели бы 3 миллиона семей. При нынешних объемах строительства этот спрос будет удовлетворен не менее чем за 19 лет, отмечает минстрой.

Программа, рассчитанная на 2020-2024 годы, должна увеличить объемы строительства индивидуальных домов с нынешних 30-36 млн кв. м в год до 40 млн кв. м. В результате в стране будет дополнительно возведено 24 млн кв. м жилья.

Где строить?

Каким будет «частный сектор»?

Застраивать районы, предназначенные для ИЖС, рекомендуется с учетом разработанного ДОМ.РФ Стандарта комплексного развития территорий. Моделью малоэтажной городской застройки предполагается, в частности, совмещение на одной территории разных типов зданий: индивидуальных, блокированных домов и многоквартирных домов высотой до 4 этажей. Смешанная застройка обеспечивает плавный переход от пригорода к городским районам.

Застройка индивидуальными и блокированными домами дает возможность достичь высокого уровня жилищной обеспеченности по модели в целом (35-50 кв. м на человека), отмечают в минстрое. При этом семьи имеют собственные входы в дом с улицы и отдельные земельные участки.

Кто подключит свет и газ?

Сейчас, отмечают разработчики программы, частные дома строятся большей частью силами самих граждан. Обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой осуществляется собственниками участков самостоятельно. Это увеличивает риск нарушения строительных норм, а также увеличивает затраты граждан на обеспечение дома инфраструктурой.

В будущем предоставляемые под ИЖС участки будут заранее обеспечены инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Предлагается синхронизировать инвестиционные программы поставщиков электроэнергии, газа и тепла с территориальным планированием, делать это за счет регионального бюджета. В отдельных случаях расходы могут частично компенсироваться из федерального бюджета, на это предполагается выделить 137 млрд рублей.

Как нужно строить?

Программой предполагается стимулировать строительство типовых жилых домов. Это, по мнению минстроя, повысит качество и безопасность зданий. Отмечается, что внешний вид фасадов домов и ограждений-заборов может регулироваться местными правилами благоустройства.

Предполагается создать общедоступный каталог стандартных проектов ИЖС, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления, сформированный на основе открытых архитектурных конкурсов. Для популяризации типовых проектов доступ к каталогу будет бесплатным. Также будет создан общедоступный реестр рекомендуемых производителей домокомплектов, доказавших качество своей продукции.

Где взять деньги?

Сейчас на строительство частных домов банки выдают не более 15 тысяч кредитов в год, это лишь 1% ипотечных кредитов. Ставка по таким кредитам на 1-3% выше, чем для покупки квартир.

Для устранения этих препятствий будут разработаны рекомендательные стандарты кредитования ИЖС, их применение минимизирует риски для банков и сформирует рынок стандартных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Стандарты будут включать требования к типовым проектам домов повторного применения, которые могут выступать залогом, к заемщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита.

Типовые дома, построенные на территориях комплексного освоения ИЖС, отвечающие стандартам, будут обладать ликвидностью, сопоставимой с квартирами в многоквартирных домах, считают в минстрое. Это должно привести к тому, что банки будут выдавать заемщикам кредиты на условиях, сопоставимых с кредитами на приобретение квартир. Для компаний, которые займутся малоэтажным строительством, будет введено проектное финансирование и обязательное использование счетов эскроу. Благодаря минимизации кредитного риска банки, как ожидается, снизят процентные ставки по кредитам на возведение частных домов.

На строительство домов по типовым проектам банки станут выдавать кредиты охотнее.

Горожане бегут от вируса в деревню

Интерес к покупке загородных домов также растет, но не столь стремительно. Продавцы и покупатели предпочитают переждать неопределенную экономическую ситуацию.

Источник

Стимул переехать

На развитие жилищного строительства выделено 183 млрд рублей

По федеральной программе «Стимул» нацпроекта «Жилье и городская среда» строительство инфраструктуры ведется на условиях софинансирования из федерального (67%), областного (29,7%) и местного (3,3%) бюджетов. В общей сложности на ближайшие пять лет на это заложено 183,7 млрд рублей.

Программа действует уже пятый год. В 2019 году по ней построено 136 объектов в 42 регионах, это стало стимулом к вводу 7,2 млн квадратных метров жилья. В этом году в программе участвуют 52 региона, где возводится 186 объектов. Это 73 автодороги протяженностью 249 км, 50 школ на 46 381 мест, 25 детских садов на 5955 мест, 7 поликлиник на 4325 посещений и 31 объект инженерной инфраструктуры на 523 км. На это из федерального бюджета выделяется 27,8 млрд рублей. Появление этих объектов будет содействовать вводу в эксплуатацию свыше 7 млн квадратных метров жилья. В этом году завершится строительство 105 объектов.

Приоритет при распределении средств на следующие четыре года получат инженерные сети. Окончательно субсидии из федерального бюджета будут распределены между проектами к концу года. Благодаря скорректированным правилам участия в программу смогут попасть регионы с небольшим вводом жилья, которые ранее не получали по ней финансирования, подчеркивают в минстрое. Сейчас больше всего объектов по программе строится в Белгородской (41 проект), Свердловской (13), Ленинградской (9) областях. По 7 объектов возводится в Воронежской, Нижегородской, Самарской областях и Чечне.

В Краснодаре полностью готовы и ожидают госэкспертизы проекты 24 новых школ, их построят в ближайшие несколько лет. Всего городу требуется 60 новых школ, чтобы полностью решить проблемы с доступностью образования и перевести детей на обучение в одну смену. На строительство школ и детсадов в Краснодаре в этом году запланировано более 1,9 млрд рублей, из них 569 млн будет получено из федеральной казны.

Источник