Строительство жилья через жск

Что такое жилищно строительный кооператив (ЖСК)?

Что такое жилищно строительный кооператив (ЖСК)?

Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Можно сэкономить, если оформить ДДУ или вступить в ЖСК, то есть фактически купить жилье еще на этапе строительства. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть, как организовать ЖСК и купить жилье в нем.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое

Что это

Главная отличительная особенность ЖСК — то, что пайщики сами принимают все решения. То есть они не только собирают деньги, но и решают, на что их потратить. Полный контроль делает строительство прозрачным. После завершения строительства ЖСК преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое управляет многоквартирным домом.

Какими бывают

ЖСК бывает двух видов. Стандартный ЖСК — это кооператив, который занимается строительством многоквартирного дома. Еще бывают ЖНК. Жилищно-накопительные кооперативы тоже принимают средства от вкладчиков, но ничего не строят. Их цель — купить уже готовую недвижимость.

Чем отличаются от ДДУ, ТСЖ и УК

Главное отличие ЖСК от ДДУ — то, кто контролирует средства. В ЖСК деньгами распоряжаются все участники кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но при этом люди, заключившие договор долевого участия, более защищены на законодательном уровне.

Плюсы и минусы дома в ЖСК

Как и у другого способа покупки недвижимости, у ЖСК есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы ЖСК

👍 Возможность рассрочки. Участники кооператива вносят деньги постепенно, например, каждый месяц. Они могут оплачивать жилье в рассрочку все время строительства, а в некоторых случаях — определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию. Это удобно, особенно если нет возможности накопить на покупку жилья.

👍 Низкая стоимость. Если сравнивать цены квартир по ДДУ и в ЖСК, жилищно-строительные кооперативы выгоднее. Это связано с тем, что застройщики, работающие по ДДУ, связаны массой обязательств. У них есть четкие сроки строительства, определенные гарантии, они вынуждены нести больше расходов. Поэтому стоимость жилья выше.

👍 Прозрачное управление. Каждый собственник будущей квартиры может принимать участие в общих собраниях и влиять на принимаемые решения. Например, можно выбрать более дешевые строительные материалы для строительства и таким образом снизить себестоимость недвижимости.

👍 Смена подрядчиков. Чтобы построить дом, ЖСК нанимает застройщика. В случае его банкротства жилищно-строительный кооператив может легко сменить подрядчика, просто заключив новый договор с другой компанией. Для сравнения, по договору ДДУ дольщики должны требовать жилье через суд.

Минусы ЖСК

👎 Отсутствие ответственности. ЖСК не отвечает за срыв сроков строительства и другие форс-мажорные обстоятельства. Фактически собственники сами строят дом, поэтому и вся ответственность ложится на них.

👎 Риски. Договоры о вступлении в ЖСК не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому существует риск двойных продаж — когда одна и та же квартира продается одновременно двум собственникам. Чтобы этого не случилось, лучше тщательно проверить ЖСК перед вступлением в него.

Как создать ЖСК

Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.

Чтобы создать ЖСК, нужно:

🔸 подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;

🔸 провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;

🔸 зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.

Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.

Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:

📝 юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;

📝 точный адрес местоположения ЖСК;

📝 сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;

📝 точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;

📝 размеры вступительных и паевых взносов;

📝 порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;

📝 порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;

📝 ответственность за невнесение взносов;

📝 состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;

📝 состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;

📝 порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;

📝 порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;

📝 порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.

К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.

С 1 июля 2016 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:

📗 документы, подтверждающие право ЖСК на землю;

📗 отчеты о голосованиях;

📗 заключения ревизора ЖСК.

После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Проверьте ЖСК

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, проверьте жилищно-строительный кооператив. Если он организован давно, почитайте отзывы и обсуждения в интернете. Проверьте в официальных реестрах, не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства, и нет ли против него судебных разбирательств.

Тщательно изучите устав. В нем должна быть предоставлена проектная декларация и основные характеристики дома: материал стен, этажность, число квартир, наличие лифта, другие. Это — показатель того, что над проектом действительно работали. Также уточните, как принимают решения об увеличении стоимости строительства — на общем собрании или только руководством. Если руководством, это плохой знак.

Прочитайте договор. В нем должны быть прописаны условия расторжения, условия оформления права собственности на недвижимость, сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

Проверьте генподрядчика. Посетите место строительства — на информационном стенде должна быть информация о нем. Посмотрите отзывы о застройщике, проверьте, не банкрот ли он. Если все хорошо, можете подписывать договор.

Подпишите договор

Проверьте, чтобы в договоре были точные характеристики недвижимости, право требования которой вы приобретаете. Желательно, чтобы была указана этажность, общая площадь, количество комнат и другие важные характеристики. Это убережет от того, что вы платили за трехкомнатную квартиру, а получите трехкомнатную.

Подпишите договор в двух экземплярах. Один останется у вас, другой будет храниться у ЖСК.

Платите взносы

Оплатите вступительный взнос, а также вовремя платите паевые взносы. Когда выплатите всю задолженность, не забудьте взять подтверждающие это справки. Они понадобятся в дальнейшем при оформлении права собственности на недвижимость.

Когда дом сдадут в эксплуатации, подпишите акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем обычно указывают, что член ЖСК не имеет претензий к качеству недвижимости, и принимает ее.

Оформите право собственности

Чтобы оформить право собственности, посетите МФЦ или Росреестр лично, если он ведет пр ием граждан в вашем городе. Предоставьте сотруднику следующие документы:

📒 договор членства в ЖСК — тот, который вы подписывали при вступлении в него;

📒 договор покупки пая;

📒 документы, которые подтверждают оплату паевых взносов — например, квитанции;

📒 справку о выплате всей задолженности — ее берут в ЖСК;

📒 акт приема-передачи недвижимости;

📒 оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽ для физических лиц.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, напишет расписку, в которой укажет перечень принятых документов и дату подготовки. В течение 7–10 дней процедура завершится. В назначенную дату вам выдадут оригиналы документов и выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

Риски ЖСК

📍 Увеличение стоимости. Строительные материалы дорожают, застройщики тоже могут внезапно повысить цены на свои услуги. Поэтому случается так, что пайщики платят больше, чем изначально было обговорено. Это может произойти, если в уставе и договоре прописано, что решения об изменении стоимости принимается руководством. Если все решения принимают на общем собрании, вы с другими пайщиками можете просто отказаться от изменения цены.

📍 Отсутствие разрешений. Чтобы зарегистрировать организацию и начать принимать новых членов в ЖСК, председатель не обязан предоставлять строгую проектную декларацию и другие разрешающие строительство документы. Может получиться так, что вы присоединитесь к кооперативу, а потом выяснится, что у него даже нет разрешения на землю. Придется возвращать свои деньги или ждать, пока ЖСК получит нужные документы.

📍 Затягивание сроков сдачи. Ответственность застройщиков, которые продают недвижимость по ДДУ, за срыв сроков строительства, предусмотрена законом. Ответственность ЖСК не прописана на законодательном уровне. Поэтому изучайте договор — в нем должна быть прописана ответственность, которую понесет кооператив в случае, если нарушит срок сдачи дома в эксплуатацию.

📍 Юридические тонкости. Статья 121 ЖК РФ определяет, что за вступление нового пайщика в ЖСК должны проголосовать его участники. На практике управляющие часто сами принимают решение и заключают договор. Однако формально он не действителен — новый пайщик не становится участником кооператива, выплаченные средства не идут в счет оплаты пая.

Если ответственно подойти к выбору ЖСК, риски минимальны. Не ленитесь проверять устав, читать договор, искать отзывы.

Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Рассмотрим права, обязанности членов кооперативов подробнее.

Права пайщиков в ЖСК

🔹 Принимать участие в общих собраниях и голосовать по выдвинутым вопросам, влиять тем самым на дальнейшее продвижение строительства, его стоимость и другие важные параметры.

🔹 Изучать размещенную в общем доступе руководством ЖСК документы, чтобы контролировать тем самым деятельность кооператива.

🔹 В любой момент покинуть кооператив и получить причитающиеся выплаты, если при этом не будет нарушен устав.

Обязанности пайщиков в ЖСК

🔺 Оплачивать паевые взносы, коммунальные услуги и другие обязательные платежи в срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива.

🔺 Подчиняться решениям общего собрания, даже если ваше мнение не совпадает с мнением большинства.

🔺 Ежегодно покрывать образовавшиеся у ЖСК убытки путем выплаты дополнительных взносов.

🔺 Уплачивать налоги на жилую недвижимость в соответствии с НК РФ.

ЖСК позволяет покупать недвижимость дешевле, чем даже по ДДУ, но несет больше рисков. Их можно минимизировать, если внимательно подойти к выбору кооператива, изучить свои права и обязанности, принимать активное участие в жизни кооператива.

Источник

Что из себя представляет жилищно-строительный кооператив (ЖСК)?

Каждый взрослый, самостоятельный человек мечтает стать владельцем жилья. Это рассматривается как необходимый этап роста, как основа для создания семьи или повышения общественного статуса.

Правовая форма ЖСК

В последней редакции ст. 110 ЖК РФ от 28.01.2020 г. прописано, что такое жилищно-строительный кооператив (касается ЖСК и ЖК, образованных после 01.12.2011 г.). Там сказано, что таким кооперативом признается свободное объединение граждан и юридических лиц (в случаях, прописанных в законе) как членов с целью приобретения жилья и для эксплуатации многоквартирного дома (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349). Правовые особенности данных объединений отмечены и в п. 4 ст. 49 ГК РФ (ред. от 31.01.2016 ФЗ № 7).

Члены (пайщики) имеют равные права и возможности. Они собственными средствами участвуют в постройке, ремонте и содержании многоквартирного дома. ЖСК получает разрешение на строительство и выступает в качестве застройщика. При этом необходимо соблюдать ограничения: ЖК не может одновременно строить несколько домов. Высота возводимого дома не может превышать 3 этажа (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Все нюансы, посвященные управлению многоэтажными домами, которое может осуществляться как силами членов ЖК, так и управляющей компанией, зафиксированы в ФЗ № 390 (ред. от 02.12.2019 г.).

Жилищные кооперативы не являются коммерческими объединениями. Целью участия в таком товариществе считается приобретение квартиры, т. е. материального конечного продукта. Пайщики не извлекают дополнительной прибыли при постройке своего жилья. Таким образом, правовая форма ЖСК соответствует потребительскому кооперативу.

Разновидности кооперативов

Кооперативные организации образуются с разными целями. ЖСК занимаются строительством жилья для своих членов. В процессе постройки деньги, собранные в качестве паев, можно тратить только в соответствии с решениями общего собрания. Данное обстоятельство делает управление стройкой прозрачным и исключает возможность злоупотреблений.

Кроме описанных ЖК, существуют т. н. ЖНК. Это жилищно-накопительные кооперативные объединения. Эти организации не получают разрешения на строительство, им оно не нужно. Члены ЖНК собирают взносы, которые предназначены для покупки уже построенного, готового жилья. Накопительные объединения тоже не считаются коммерческими.

Преимущества и недостатки

Членство в ЖСК имеет свои преимущества:

Подводные камни, с которыми сталкиваются пайщики ЖСК:

Права членов жилищно-строительного кооператива

У члена ЖСК, как и любой другой организации, имеются неотъемлемые права. Одновременно в уставе должны быть прописаны и обязанности.

Пайщик может участвовать в общих собраниях и голосовать по рассматриваемым вопросам, изучать документы ЖСК (бухгалтерскую расчетную документацию, право на земельный участок, отчеты о голосовании на общих собраниях, заключения ревизоров и т. д.). Их руководство обязано предоставить всем членам. Это уменьшает возможность обмана вкладчиков. Пайщик может в любой момент выйти из ЖСК и получить обратно часть денег в соответствии с уставом.

Обязанностью членов организации является своевременная оплата паевых взносов, коммунальных и других обязательных платежей. Пайщик обязан выполнять решения общего собрания, участвовать в покрытии убытков ЖСК (если они есть) и платить налоги на жилую недвижимость согласно НК РФ.

Каждый член кооператива может уменьшить риски, если будет принимать активное участие в его деятельности.

По какому принципу работает система

ЖСК, поскольку это добровольное объединение пайщиков, можно создать, собрав группу учредителей. В качестве таковых выступают как физические, так и юридические лица. Членами кооператива могут стать граждане, которым исполнилось 16 лет. Общее число учредителей не должно превышать количество будущих квартир.

Инициаторы должны разработать устав и план развития организации, затем на собрании учредителей составить протокол о создании ЖСК и принятии устава. После этого производится регистрация юридического лица по фактическому местоположению ЖСК.

В ФНС предоставляются чек об уплате государственной пошлины, устав, протокол собрания учредителей и заявление о регистрации. Процедура регистрации занимает 3 дня.

Важно грамотно составить устав. Это необходимо делать в соответствии со ст. 116 ГК РФ и ст. 112 ЖК РФ. В приведенных законодательных актах подробно описаны требования к уставным документам и информация, которая обязательно должна там содержаться. В частности, после регистрации решением собрания создается ревизионная комиссия и выбирается ревизор на срок до 3 лет.

Учредители вкладывают средства на общий расчетный счет согласно уставу. Оттуда осуществляется финансирование строительства. Процесс контролируется пайщиками и ревизионной комиссией. Все решения принимаются на общих собраниях.

Отличия от других управляющих организаций

Наиболее близкой к ЖСК формой покупки жилья считается т. н. ДДУ (договор долевого участия). Между ними существует разница в подходах. Если в ЖСК расходование средств и процесс строительства контролируется его членами, то при долевом участии средства передаются застройщику, который тратит их по своему усмотрению. Процесс стройки непрозрачный, что часто приводит к обману дольщиков.

После сдачи дома ЖСК часто преобразуются в ТСЖ (товарищества собственников жилья). ТСЖ занимается управлением эксплуатации здания. Членами товарищества являются те же пайщики бывшего кооператива. Они точно так же участвуют в обслуживании, как ранее в процессе стройки.

Как осуществляется приобретение квартир через ЖСК

Покупка жилья через ЖСК происходит в несколько стадий:

ЖСК удерживает административный сбор 6% от стоимости жилья.

Риски жилищно-строительного кооператива

Из-за роста цен на материалы и удорожания работы подрядчиков цена на квартиру может увеличиться. Этот вопрос должен быть урегулирован в уставе.

При вступлении в ЖСК председатель не обязан предъявлять разрешения на землю и строительство. Необходимо убедиться, что эти документы в порядке.

Ответственность со стороны кооператива за срыв сроков сдачи дома не прописана законодательно.

Вступить в организацию можно только по решению общего собрания пайщиков. Иные способы недействительны.

Источник