Регистрация прав на здание, расположенное на арендованном земучастке, если срок договора истек
Письмо Министерства экономического развития РФ от 24 декабря 2019 г. N ОГ-Д 23-11501 О государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, предоставленном по договору аренды, срок которого, указанный в договоре, истек, но при этом в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде соответствующего земельного участка
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения.
Письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Вместе с тем по существу поставленного в обращении вопроса сообщаем.
Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона о недвижимости и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Учитывая положения статьи 40 Закона о недвижимости, основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для их строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство), а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.
Согласно части 2 статьи 40 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
Пунктом 2 статьи 263 ГК РФ определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
При этом положения пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ устанавливают, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Исходя из части 7 статьи 51, части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, а также для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.
Таким образом, при осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества государственный регистратор прав должен удостовериться, что он не является самовольной постройкой, в том числе для осуществления государственной регистрации права собственности на здание, сооружение в порядке, установленном статьей 40 Закона о недвижимости (а также в порядке, установленном до 1 января 2017 г. статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), необходимо (и было необходимо), чтобы земельный участок, на котором создан соответствующий объект недвижимости, в период его создания принадлежал лицу, создавшему данное здание, сооружение, в том числе был предоставлен для указанных целей.
По общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В связи с изложенным полагаем, что в целях государственной регистрации права собственности в порядке, установленном статьей 40 Закона о недвижимости, на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, предоставленном по договору аренды, срок которого, указанный в договоре, истек, но при этом в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде соответствующего земельного участка, государственный регистратор прав должен в том числе убедиться, что на момент ввода в эксплуатацию этого здания, сооружения указанный договор аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ считался возобновленным на тех же условиях (если иное не установлено ЗК РФ), приняв соответствующие меры по получению дополнительных сведений (документов), подтверждающих возобновление срока указанного договора (данные документы могут быть также представлены заявителем по его инициативе).
Строительство половины дома на арендованном участке, а половины на земле в частной собственности
Здравствуйте. Помогите пожалуйста.
На арендованном участке уже построен фундамент, который мне подойдет разве что под строительство бани с гаражем. То есть дом я на нем ставить не планирую.
Вопрос в следующем. Можно ли будет в итоге этот арендованный участок выкупать, после завершения строительства, ведь на нем не находится жилой дом. На нем только часть этого дома.
И еще более сложный вопрос. Продавец утверждает, что если я выкупаю у него фундамент расположенный на арендованном участке, то его договор аренды переоформляется просто на меня и сумма аренды остается той же самой. Он платит всего 500 рублей в год. На данный момент аналогичные участки в городе сдаются у нас по 25-30 тыс в год. Правду ли говорит продавец, что сумма будет той же, что сейчас, или же муниципалитет в момент перезаключения договора МОЖЕТ изменить эту сумму?
Спасибо заранее за ответ. Очень прошу помощи.
Дополнительная информация сегодня выяснилась. Вчера продавец не был уверен в сроке аренды. Сегодня ознакомились с договором. Договор от 1992 года с автоматической пролонгацией. Срок действия 3 года.
Предложили как вариант сделать следующее.
Продавец отказывается от договора аренды и подает документы на этот ранее арендованный участок для выкупа и ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ территории (то есть присоединения участка к его первому участку). В данном случае он обладает исключительным правом выкупа. И стоимость будет равна 100% от кадастровой стоимости.
Скажите, действительно ли это так? Есть ли какие либо пункты, из-за которых могут отказать в перераспределении и выкупе? (собственник предлагает купить у него 1 участок, от аренды второго он отказывается. И я как бы подаю сам уже за свои деньги на перераспределение земли и присоединяю этот участок к себе).
Отличный сайт. Очень помогли с консультацией.
19 Апреля 2017 22:01
ЗЗдравствуйте.В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, Без проведения торгов осуществляется продажа:
1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;
1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса, В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы.
Таким образом, Вы можете выкупить арендованный участок.
В соответствии с п.1 статьи 617 Гражданского кодекса, Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
ТАКИМ образом при аренде Вами земли условия прежнего договора сохраняются
Добрый вечер. Если я не ошибаюсь, статья 39 перестала действовать не так давно (возможно какие-то ее пункты).
Что касается выкупа не совсем понял. То есть если я сейчас покупаю 1 участок из собственности, а второй переоформляю аренду на себя, то мне можно не строить там дом, а просто выкупить арендованный участок без аукциона? Что для этого требуется? Переоформление двух участков в один? И является ли земля выданная в арнду под ИЖС землей для комплексного освоения?
В соответствии с 617 статьей вы вправе арендовать участок на тех же условиях, что прежний арендатор.
Вот 10 пункт статьи 39.3, оно касается земель под ИЖС, без торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Здравствуйте, не могли бы вы дать комментарии по дополнительному уточнению к вопросу.
Здравствуйте. Проблемы могут быть с получением разрешения на строительство, но я так полагаю все можно будет решить в судебном порядке.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.02.2013 по делу N А33-4596/2012
Суд разъяснил, что перечень оснований к отказу в выдаче разрешения на строительство предусмотрен частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и является исчерпывающим. При этом суд отклонил довод о несоответствии выданных разрешений на строительство жилых домов законодательству о градостроительной деятельности в связи с тем, что каждый из объектов капитального строительства строился на нескольких земельных участках. В этой связи суд отметил, что Градостроительный кодекс РФ не содержит норм, прямо запрещающих или ограничивающих возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.
Т.к. Вы приобретаете объект недвижимости незавершенного строительства, то в силу закона Вы получаете арендуемый земельный участок на тех же условиях, что и предыдущий арендатор.
Статья 35.ЗК РФ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73
ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Когда построите дом, то выкупите участок.
Статья 39.20. ЗК РФ Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Скажите, а если договор бы был заключен скажем на 6 лет, я бы получил те же самые условия договора. А потом для его продления снова будет аукцион? Будет ли изменена арендная плата по истечении этих 6 лет?
Владимир
В Вашем случае не имеет значения на какой срок заключен договор аренды участка, т.к. прежний собственник не переуступает право аренды, а оно переходит в силу закона.
Если фундамент возведен на 100%, право на него зарегистрировано в Росреестре, то он является объектом недвижимого имущества.
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2015 г. N 25
О ПРИМЕНЕНИИ
СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
38. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2012 г. N Ф09-160/12
В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации.
Согласно справке государственного унитарного предприятия «Удмуртский республиканский центр технической инвентаризации и учета недвижимого имущества» на указанном земельном участке сохранился фундамент спорных зданий, литеры К, С. По утверждению предпринимателя Кузнецова О.В., им производится реконструкция указанных объектов. С учетом данных обстоятельств суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания прекратившимся права на указанные объекты вследствие их уничтожения.
В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
С учетом приведенных норм правомерен вывод судов о том, что предпринимателем Кузнецовым О.В. приобретено право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника — предпринимателя Ускова Р.А. Продавцом такое право пользования частью земельного участка под отчужденными им объектами недвижимости утрачено.
Судами принято во внимание, что земельный участок предоставлен Ускову Р.А. в аренду для использования находящихся на нем 7 объектов недвижимости, 6 из которых, в том числе 2 спорных, проданы им предпринимателю Кузнецову О.В., право собственности которого на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке.
С учетом изложенного судами сделан правомерный вывод о том, что предпринимателем Усковым Р.А. не доказано нарушения его прав как арендатора земельного участка наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности предпринимателя Кузнецова О.В. на спорные объекты недвижимости, в связи с чем обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.
Ссылка предпринимателя Ускова Р.А. на то, что в случае отсутствия записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ответчика он мог бы претендовать при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок большей площадью, рассмотрена апелляционным судом и обоснованно отклонена.
Перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, а не в силу
договора, поэтому ст. 22 ЗК РФ применению не подлежит.
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи
552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя
недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на
праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке,
принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права
собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным
участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их
использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном
порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником
земельного участка.
Послеистечения срока договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соот. со ст. 621 ГК.
Ухова Лилия
В данном случае нет преимущественного права, т.к. преимущественное право
действует только в случаях если участок передается третьему лицу, а тут
действуют иные нормы.
Статья 39.6. ЗК РФ Случаи предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без
проведения торгов
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае
предоставления:
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их
строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который
находится в государственной или муниципальной собственности и на котором
расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для
завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на
который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта,
изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора
аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного
в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в
течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного
договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов
либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок непредоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.