Строительство становится все более рискованным бизнесом

Слабый внутренний спрос и неплатежи мешают развитию строительства

Несмотря на отмечаемое увеличение активности на рынке недвижимости, особенно в московском регионе, строительная отрасль находится в плачевном состоянии. К такому выводу пришли специалисты Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики.

По оценкам экономистов ВШЭ, строительство является, пожалуй, единственной показывающей отрицательную динамику отраслью, в то время как промышленность, сельское хозяйство и даже транспорт со сферой услуг показывают хоть и незначительный, но рост.

«Фактически ИПУ в строительстве (-22%) в отчетном периоде повторил значение индикатора во II квартале 2009 года, то есть в эпицентре финансово-экономического кризиса конца 2008 – начала 2009 года», – резюмируют авторы исследования.

Одной из основных причин негативного состояния отрасли является слабый внутренний спрос на строительные услуги со стороны трех основных заказчиков: государства, корпоративного сектора и населения.

Еще одну причину назвал «Финансовой Газете» руководитель одной из строительных подрядных организаций, отметив, что негативно на скорость строительства и конечную цену недвижимости влияет задержка платежей. «Мы можем ждать оплаты и три месяца, и полгода. Нередки случаи, когда генеральный подрядчик снижает сумму выплат своим субподрядчикам уже по факту выполненной работы. В случае отказа от такого «снижения по соглашению сторон» и требований четкого выполнения договора, в том числе по срокам оплаты и штрафным санкциям, о следующем подряде можно будет забыть. Генподрядчик всегда найдет более покладистых партнеров, хоть и выполняющих работу с низким качеством», – отметил собеседник.

Эту информацию подтвердил и владелец крупной строительной компании: «Многие заказчики платят плохо, с задержками. В том числе это касается государственных и окологосударственных структур. По некоторым завершенным проектам мне приходилось выбивать оплату через суды. Естественно, что все неустойки за задержку платежей вешаются на заказчика, но в итоге за них заплатит конечный потребитель».

По мнению директора Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгия Остапковича, в ближайшие 1,5 года стоимость недвижимости может вырасти на 20–25%, что увеличит число банкротств в строительной отрасли. «Строительство наряду с торговлей являются в настоящее время очевидными лидерами по интенсивности банкротств. Хотя зачастую банкротства в строительстве представляют собой искусственную управленческую схему, проводимую в целях поглощения финансово слабой подрядной организации более сильной, причем с обоюдного согласия. Вместе с тем, по данным последнего опроса, сегодня на строительном рынке функционирует примерно 17–19% подрядных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии», – отмечает Остапкович.

Впрочем, с изменением законодательства в области долевого строительства рядовым покупателям и инвесторам бояться обмана со стороны недобросовестных девелоперов уже не приходится. Однако риски «честного» банкротства застройщиков будут возрастать.

Девальвация рубля ударит по строителям

Исследование ВШЭ готовилось немного раньше, чем произошли августовские события на валютном рынке, в результате которых рубль в очередной раз рухнул. Девальвация рубля, безусловно, негативным образом ударит по рынку недвижимости в среднесрочной перспективе.

Однако осенью, наоборот, стоит ждать всплеска активности покупателей. Уже ясно, что в условиях падения рубля и последующей за этим инфляции девелоперы не будут снижать цены на квартиры и так охотно раздавать скидки.

Более того, многие желающие обзавестись новой квартирой поверили руководителям различного ранга, обещавшим последовательно снижать ставку по ипотечным кредитам. Сейчас на этих надеждах можно смело поставить крест.

На прошлой неделе доходности среднесрочных ликвидных выпусков облигаций федерального займа уверенно ушлю выше 8% годовых. В минувшую среду Минфин смог разместить только чуть больше половины из предложенного рынку 10 млрд ОФЗ с погашением в декабре 2021 года, да и то с большим дисконтом к номиналу – под доходность 8,15% годовых.

Причем последние недели наблюдается тенденция выхода нерезидентов из рублевых активов, прежде всего из ОФЗ.

В таких условиях вполне возможно, что Банк России для придания привлекательности рублевым госбумагам примет решение о повышении ключевой ставки с нынешних 7,25%. Причем ставка может быть повышена на 1,5–2 процентных пункта.

Это значит, что на такую же величину возрастут и процентные ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Таким образом, рынок жилой недвижимости в обозримом будущем может лишиться мощного драйвера в виде дешевой ипотеки. Впрочем, есть ненулевая вероятность, что монетарным властям удастся стабилизировать финансовую ситуацию в стране.

Александр Коньшин, ведущий специалист по продажам недвижимости Группы Компаний «РЕЗУЛЬТАТ»:

– В начале 2018 года многие эксперты прогнозировали резкий рост цен на недвижимость. Но по факту спрос растет только на самое дешевое жилье. В Москве и Московском регионе на рынке недвижимости не только фиксируются рекорды, но и обозначились новые тенденции.

С начала года в Москве и Новой Москве средние цены на новостройки уже выросли на 4%. При этом было зарегистрировано 75 тыс. договоров долевого участия, причем в столице было заключено ДДУ на 42% больше, чем за первые 6 месяцев прошлого года. Объем ипотеки вырос в 1,5 раза.

Но весь этот позитив происходил на фоне падения и банкротства крупных застройщиков: СУ-155 (2017 год) и ГК Urban Group (2018 год), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению отрасли. В девелоперском бизнесе появились новые игроки – банки.

До конца года прогнозируется рост средней цены квартир в новостройках еще на 4%. Этот процесс будут стимулировать несколько факторов.

Первый: новая схема реализации через эскроу-счета. Деньги граждан будут переходить застройщику только после ввода объекта. В совокупности со страхованием в АСВ это снизит риски невыполнения застройщиком обязательств. Но это снизит рентабельность и отразится на цене квадратных метров.

Второй: не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового жилья будет нелегко.

Третий: запрет на строительство через ЖСК. На рынке таких объектов было порядка 4–5%.

Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора – снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Прогнозируемый 4% рост цен – средний. Наиболее ликвидные проекты, расположенные в хорошей локации, на высокой стадии готовности или с активным темпом строительства, могут вырасти и на 10-15 %.

В коммерческой недвижимости наблюдалось незначительное снижение предложения при снижении цены, а на рынке аренды, напротив, – рост ставок при росте предложения. Так как рынок аренды традиционно оперативнее реагирует на изменение конъюнктуры, это может свидетельствовать о росте деловой активности и росте предложения. На рынке продажи заметно вырос спрос только по производственно-складским помещениям, а на рынке аренды роста спроса почти не было.

При этом можно отметить несколько моментов. Цены на торговые помещения в центре незначительно снизились, а за его пределами, наоборот, выросли. По street-retail спрос в центре вырос, а за пределами – снизился. Ставки и цены по офисным объектам за исключением ставок по объектам за пределами центра снизились. Цены по производственно-складским помещениям выросли, а ставки почти не изменились.

В целом же подтверждается наш прогноз, что в силу системного характера проблем в макроэкономике, быстрого выхода из непростой ситуации в сфере недвижимости ожидать не приходится.

Источник

Строительство становится все более рискованным бизнесом

В первом полугодии 2017 г. были признаны банкротами 57 застройщиков жилья, они возводят 289 объектов в 28 регионах России общей площадью 1,33 млн кв. м. Об этом говорится в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Годом ранее банкротами было признано на треть меньше компаний, указывает гендиректор РАСКа Николай Алексеенко. Всего на сегодняшний день насчитывается 220 банкротов, уточнил он.

Бесспорным лидером по числу строителей-банкротов РАСК называет Московскую область. Здесь обанкротилось девять компаний. На их балансе находится 91 объект общей площадью 379 000 кв. м. Названия компаний агентство не раскрывает.

Это нормальный процесс, уверен представитель Минстроя России. Ведь с рынка ушли и те строители, деятельность которых привела к появлению обманутых дольщиков в России. Эти компании начинали продавать людям квартиры, не имея необходимого собственного капитала. «Подобное очищение рынка болезненно, но необходимо для защиты граждан от несостоятельных компаний», – резюмирует собеседник «Ведомостей». Такое же мнение у представителя минстроя Московской области. Подмосковье переместилось на 7-е место в России по количеству недостроенных проблемных объектов с 1-го, заявляли на прошлой неделе областные власти.

Кто идет в суд

Двумя наиболее распространенными категориями истцов (по 26%) стали дольщики и подрядчики. Далее следуют иски поставщиков стройматериалов и услуг, банков (17 и 11% соответственно). В 10% случаев к банкротствам приводят иски от поставщиков электроэнергии, тепла и воды. В 6% банкротства вызваны исками налоговой службы.

Вместе с тем доля банкротов не превышает 2% от общего числа участников рынка, что характерно для многих отраслей экономики России, говорит Алексеенко. Он указывает, что в отрасли снижается уровень просрочки: с 23,5% в начале года до 21,8% в июне. Алексеенко не ожидает большого роста банкротств по итогам года, но прогнозирует уход с рынка самих компаний: ужесточаются правила игры – это колоссальное увеличение уставного капитала для застройщиков (по закону о долевом строительстве), запустится фонд защиты дольщиков (застройщики должны будут перечислять 1,2% от цены каждой сделки). В 2016 г. было около 5500 компаний в строительной сфере, сейчас – 4200, можно говорить, что к концу года численность активных застройщиков сократится до 3500–3700 компаний, сказал Алексеенко.

Рынок монополизируется, падает и госзаказ, и частные инвестиции, признает член общественного совета при Минстрое Илья Пономарев. По его мнению, падает и эффективность отрасли. Доходность строительной отрасли, по Росстату, в прошлом году составила 5,2% при официальной инфляции 5,4%. Сокращается и ввод недвижимости: на 5,7% – общий ввод зданий и на 6,5% – жилья.

Источник

Строительство становится всё более рискованным бизнесом. Растёт количество как разорившихся, так и самостоятельно покинувших рынок компаний

С таким тревожным заголовком опубликована статья в газете «Ведомости». Как пишет издание со ссылкой на исследование Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в первом полугодии 2017 года были признаны банкротами 57 застройщиков жилья, они возводят 289 объектов в 28 регионах России общей площадью 1,33 миллиона квадратных метров. Годом ранее банкротами было признано на треть меньше компаний, указывает генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. Всего на сегодняшний день насчитывается 220 банкротов, уточнил он.

Бесспорным лидером по числу строителей-банкротов РАСК называет Московскую область. Здесь обанкротилось девять компаний. На их балансе находится 91 объект общей площадью 379.000 квадратных метров. Названия компаний агентство не раскрывает.

Это нормальный процесс, уверен представитель Минстроя России. Ведь с рынка ушли и те строители, деятельность которых привела к появлению обманутых дольщиков в России. Эти компании начинали продавать людям квартиры, не имея необходимого собственного капитала. «Подобное очищение рынка болезненно, но необходимо для защиты граждан от несостоятельных компаний», – резюмирует собеседник «Ведомостей».

Такое же мнение у представителя минстроя Московской области. Подмосковье переместилось на 7-е место в России по количеству недостроенных проблемных объектов с 1-го, заявляли на прошлой неделе областные власти.

Вместе с тем доля банкротов не превышает 2% от общего числа участников рынка, что характерно для многих отраслей экономики России, говорит господин Алексеенко. Он указывает, что в отрасли снижается уровень просрочки: с 23,5% в начале года до 21,8% в июне. Николай Алексеенко не ожидает большого роста банкротств по итогам года, но прогнозирует уход с рынка самих компаний: ужесточаются правила игры – это колоссальное увеличение уставного капитала для застройщиков (по закону о долевом строительстве), запустится фонд защиты дольщиков (застройщики должны будут перечислять 1,2% от цены каждой сделки). В 2016 году было около 5.500 компаний в строительной сфере, сейчас – 4.200, можно говорить, что к концу года численность активных застройщиков сократится до 3.500 – 3.700 компаний, сказал Николай Николаевич.

Рынок монополизируется, падает и госзаказ, и частные инвестиции, признает член общественного совета при Минстрое Илья Пономарёв. По его мнению, падает и эффективность отрасли. Доходность строительной отрасли, по Росстату, в прошлом году составила 5,2% при официальной инфляции 5,4%. Сокращается и ввод недвижимости: на 5,7% – общий ввод зданий и на 6,5% – жилья.

Мы продолжаем следить за ситуацией на рынке жилищного строительства.

Ваш ЗаНоСтрой.РФ

Строительство становится всё более рискованным бизнесом. Растёт количество как разорившихся, так и самостоятельно покинувших рынок компаний

С таким тревожным заголовком опубликована статья в газете «Ведомости». Как пишет издание со ссылкой на исследование Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в первом полугодии 2017 года были признаны банкротами 57 застройщиков жилья, они возводят 289 объектов в 28 регионах России общей площадью 1,33 миллиона квадратных метров. Годом ранее банкротами было признано на треть меньше компаний, указывает генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. Всего на сегодняшний день насчитывается 220 банкротов, уточнил он.

Бесспорным лидером по числу строителей-банкротов РАСК называет Московскую область. Здесь обанкротилось девять компаний. На их балансе находится 91 объект общей площадью 379.000 квадратных метров. Названия компаний агентство не раскрывает.

Это нормальный процесс, уверен представитель Минстроя России. Ведь с рынка ушли и те строители, деятельность которых привела к появлению обманутых дольщиков в России. Эти компании начинали продавать людям квартиры, не имея необходимого собственного капитала. «Подобное очищение рынка болезненно, но необходимо для защиты граждан от несостоятельных компаний», – резюмирует собеседник «Ведомостей».

Такое же мнение у представителя минстроя Московской области. Подмосковье переместилось на 7-е место в России по количеству недостроенных проблемных объектов с 1-го, заявляли на прошлой неделе областные власти.

Вместе с тем доля банкротов не превышает 2% от общего числа участников рынка, что характерно для многих отраслей экономики России, говорит господин Алексеенко. Он указывает, что в отрасли снижается уровень просрочки: с 23,5% в начале года до 21,8% в июне. Николай Алексеенко не ожидает большого роста банкротств по итогам года, но прогнозирует уход с рынка самих компаний: ужесточаются правила игры – это колоссальное увеличение уставного капитала для застройщиков (по закону о долевом строительстве), запустится фонд защиты дольщиков (застройщики должны будут перечислять 1,2% от цены каждой сделки). В 2016 году было около 5.500 компаний в строительной сфере, сейчас – 4.200, можно говорить, что к концу года численность активных застройщиков сократится до 3.500 – 3.700 компаний, сказал Николай Николаевич.

Рынок монополизируется, падает и госзаказ, и частные инвестиции, признает член общественного совета при Минстрое Илья Пономарёв. По его мнению, падает и эффективность отрасли. Доходность строительной отрасли, по Росстату, в прошлом году составила 5,2% при официальной инфляции 5,4%. Сокращается и ввод недвижимости: на 5,7% – общий ввод зданий и на 6,5% – жилья.

Мы продолжаем следить за ситуацией на рынке жилищного строительства.

Источник