Строительство союзного проспекта в невском районе

Широтная магистраль скоростного движения от Союзного проспекта до автодороги А-118. Детали проекта

Масса статей публикуется на Яндекс.Дзен о планировании строительства какой-либо транспортной артерии. Но ни в одной из них нет информации о трудностях, с которыми приходится сталкиваться проектировщикам на подобных крупных инфраструктурных объектах.

Я решил заполнить эту брешь и рассказать вам об одном невероятно сложном проекте, в котором мне довелось поучаствовать.

Генеральный план Санкт-Петербурга до 2043 года

Генеральный план Санкт-Петербурга был разработан на период до 2015 г. с перспективой до 2025 г и утвержден Законодательным собранием Санкт-Петербурга в декабре 2005 г. (Закон Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга»). В последующий период в Генеральный план неоднократно вносились поправки.

В настоящее время разрабатывается новый Генеральный план Санкт-Петербурга до 2043 г, учитывающий формирование единого планировочного каркаса Санкт-Петербурга и сопредельных территорий Ленинградской области.

Генеральный план предусматривает преобразование сложившейся застройки в зоне размещения рассматриваемого объекта – с частичной заменой функции производственной на деловую путем перевода части застройки из производственной зоны в деловую или зону размещения транспортно-логистических комплексов. Большая часть застройки на данном участке сформировалась и сохраняет свое функциональное назначение.

Исходно-разрешительные градостроительные документы:

Участок ШМСД от Союзного проспекта до кольцевой автодороги А-118 длиной 7 км

Проектируемая трасса пройдет от Ладожского вокзала (Заневский пр. – пр. Косыгина) вдоль ул. Зольная и Латышских Стрелков (исправительная колония № 7), затем вдоль ул. Кржижановского с пересечением путепровода Российский пр. – Индустриальный пр. и Пр. Солидарности – пр. Наставников, с развязкой в районе улиц Лопатина и Коллонтай, пересечет Нарвин ручей и соединится транспортной развязкой с КАД, где на землях Ленинградской области ведется интенсивное строительство крупных районов многоэтажной жилой застройки – Кудрово и Янино.

Предыдущее планировочное решение предусматривало прохождение широтной скоростной магистрали в створе ул. Ворошилова в непосредственной близости от нового жилого комплекса «Ладожский парк», что вызвало большое недовольство жителей района во время общественных слушаний.

В связи с этим новое планировочное решение предусматривает перенос магистрали в створ ул. Зольной с прохождением в стесненных условиях между Ладожским вокзалом и Исправительной колонией №7.

На участке к северу от ул. Латышских Стрелков на подходе к Северному железнодорожному полукольцу проектируемая магистраль пройдет над территорией действующего асфальтобетонного завода (АБЗ).

Основные трудности, возникающие на крупных инфраструктурных объектах:

Подготовка площадки для строительства

Строительство трассы даже и не рассматривалось в рамках данного этапа проектной документации. Проект организации строительства, в котором я принимал не последнее участие, содержал в себе решения по освобождению от сооружений и сетей территории полосы отводы общей площадью 845 000 кв.м.

Согласно проекту планировки территории место будущей трассы должно быть освобождена от:

По инженерным сетям разработаны решения по их выносу и переустройству открытым способом и способом бестраншейной прокладки, в том числе в водоохранных зонах ручьёв рыбохозяйственного значения.

Временная база строительства включает в себя 6 городков модульных зданий общей площадью 48 000 кв.м.

Особой историей было подготовка проектной документации для расчета ущерба водным биологическим ресурсам при строительстве широтной магистрали в районе КАД.

Потребовалось разработка отдельного проекта организации строительства для НИИ ГОСНИОРХ, определяющего размер вреда водным биологическим ресурсам.

Сроки строительства 2 очереди ШМСД установлены в 15 месяцев. Ввод в эксплуатацию всего объекта ШМСД планируется осуществить к началу 2025 года.

Источник

Инфраструктура

Восточный скоростной диаметр (ВСД), который планируется построить к 2023 году, пройдет вблизи активно застраивающегося Невского района около Дальневосточного проспекта и Октябрьской набережной. Опрошенные BG аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что стоимость жилья рядом с новой транспортной магистралью вырастет в пределах 5%. Кроме этого, увеличится стоимость земли рядом со съездами ВСД, проект также повысит привлекательность офисного девелопмента. Однако, отмечают девелоперы и аналитики, недвижимость в непосредственной близости от магистралей подешевеет по аналогии с падением рыночной стоимости зданий около ЗСД.

По данным Colliers International, Невский район замыкает тройку по активности застройки и делит третье место с Выборгским районом Петербурга (на первом месте — Приморский район, на втором — Московский). «Обусловлено это тем, что в основном на первичном рынке в Невском районе предлагаются проекты классов эконом и комфорт, цена квадратного метра в большинстве из них не превышает 95 тыс. рублей. Объекты в этой ценовой категории составляют самую большую долю в структуре спроса — более 25%. При этом наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры: 45% спроса формируется этой категорией»,— поясняет заместитель директора департамента исследований Colliers International Людмила Заиченко.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам девяти месяцев 2018 года прирост средней цены предложения в массовом сегменте в локации Октябрьской набережной и Дальневосточного проспекта составил 4,8%.

Объем первичного рынка сформирован прежде всего большими проектами редевелопмента вдоль Октябрьской набережной: ЖК «Цивилизация» (проект ЛСР на месте завода «Пигмент»), «О’Юность» (Seven Suns Development), говорят в Colliers International. Также на набережной активно строятся «Дальневосточный, 15» (ГК «ПИК»), ЖК «Полис на Неве» («Полис Групп»), недавно вышел проект «Veren Next Октябрьская» (Veren Group), ЖК «Ренессанс» (AAG). В начале года 25 га на Октябрьской набережной приобрела компания Setl City, около 14 га владеет «БФА Девелопмент» в этой же локации. На другом берегу по набережной и чуть глубже в город возводятся ЖК «Невские паруса» (Setl City), «Петр Великий и Екатерина Великая» («Росстройинвест»), «Живи в Рыбацком» («СПб Реновация»), ЖК «Невская звезда» (ИПС), ЖК Green City («Северный город»), ЖК «Дом на набережной» («Северный город»). Недавно участок в Невском районе на улице Бабушкина приобрела компания Setl City (5,7 га около парка), здесь предполагается застройка класса комфорт. С новым проектом во втором квартале вышла компания «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») — более 70 тыс. кв. м будет реализовано в ЖК «Эталон на Неве».

Под окнами двух улиц

Движение по ВСД планируют сделать шестиполосным, с сужением до четырех полос на участке от КАД до Мурманского шоссе и на улице Коммуны до Колтушского шоссе. Трасса пройдет по территории Красногвардейского, Невского, Фрунзенского, Московского, Кировского районов с переправой через Неву около существующего железнодорожного моста в Невском районе (в створе Фаянсовой и Зольной улиц). Среднесуточная прогнозная интенсивность движения, согласно обновленным данным, составит около 50 тыс. автомобилей.

Общая протяженность ВСД составит 27,4 км, в том числе 14,2 км — по территории Петербурга и 13,2 км — по территории Ленобласти. По данным Дирекции по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области (ДТС), реализовать проект планируется в 2023 году. Начать строительно-монтажные работы по первому этапу планируется в марте 2019 года. Строить магистраль планируют с привлечением частных инвестиций. Ориентировочная стоимость составит 182,8 млрд рублей.

Транспортная развязка, согласно плану проектировки территории (ППТ), появится на пересечении ВСД с проспектом Энергетиков и Союзным проспектом. В комитете по развитию транспортной инфраструктуры сообщили, что для ВСД предполагается выделить общий коридор прохождения трассы по территории города. Ответ на вопрос, насколько близко трасса пройдет к конкретным объектам — промышленным и жилым,— будет дан в процессе производства проектных работ, добавляют в КРТИ. Согласно картографическим материалам, размещенным в ходе публичных слушаний, магистраль пройдет между Гранитной улицей и Зольной улицей на правом берегу Невского района.

Все, что находится в непосредственной близости от магистрали,— подешевеет, в то время как остальная недвижимость только прирастет в цене, говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

«Конечно, ситуация у тех, у кого магистраль проходит прямо под окнами, может ухудшиться, но это крайне небольшой процент. Такие проекты в первую очередь улучшают потенциал для девелопмента и повышают стоимость земли, которую еще можно застроить, в частности, рядом со съездами. С точки зрения развития деловой инфраструктуры ВСД может повлиять на привлекательность офисного девелопмента, потому что сейчас новых объектов в этом сегменте практически не строят»,— продолжает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Транспортная инфраструктура не является значимым драйвером территориального развития, потому что она существенно отстает от жилищной застройки, поясняет он. Инфраструктура строится, когда дома уже проданы и заселены, поэтому на цены уже не влияет, но может отразиться на ликвидности квартир на вторичном рынке, добавляет эксперт.

Строительство ВСД повлияет больше на спрос, чем на ценообразование, говорят в Becar Asset Management. «В перспективе строительство ВСД может повлиять на цену в пределах роста на 5%. Мгновенного и резкого подорожания в Невском районе мы не прогнозируем»,— говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

ВСД как преимущество

Улучшение транспортной доступности неизменно отразится на стоимости жилья и приведет к ее росту, считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. «Говорить о каком-то резком и значительном повышении цен на жилье стоит, я полагаю, уже после 2023 года»,— подтверждает он. Будущая магистраль пройдет в нескольких кварталах от ЖК «Светлый мир «О’Юность»» на Октябрьской набережной, поэтому ожидается увеличение стоимости квартир и рост интереса к нему среди покупателей на вторичном рынке, говорит эксперт.

В основном новостройки Невского района удовлетворяют локальный спрос, поэтому строительство ВСД не окажет существенного влияния на среднюю цену жилья по обоим берегам Невы, считает директор департамента инноваций и развития холдинга AAG Алексей Чижов. Скорее всего, новая транспортная артерия будет восприниматься как дополнительное преимущество при выборе, добавляет он.

Скоростные магистрали — это всегда палка о двух концах, говорит начальник отдела маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. Городу нужны новые развязки: Невский район выстраивается в пробку на Октябрьской набережной, Дальневосточном проспекте в часы пик, загружены все мосты, поясняет эксперт. Дома в непосредственной близости от трассы окажутся в зоне риска падения рыночной стоимости, подчеркивает она, однако для проекта ГК «Полис Групп» (строит ЖК «Полис на Неве» на Октябрьской набережной) строительство ВСД — хорошая новость. Трасса проходит далеко от жилого комплекса, при этом заявлено, что она улучшит транспортную ситуацию в Невском районе.

По некоторым оценкам, открытие северного участка Западного скоростного диаметра (ЗСД) подняло цены на объекты на 30-40%. В 2016 году в преддверии открытия центрального участка ЗСД наблюдалось повышение спроса на квартиры в строящемся рядом со съездом с трассы ЖК «Светлый мир «Я — романтик. «», напоминает господин Бушуев. После начала движения произошла логичная корректировка цен на квартиры на Васильевском острове: в зависимости от параметров рост стоимости «квадрата» составил от 3 до 10%, говорит он.

Для Васильевского острова строительство ЗСД стало положительным драйвером, так как выезд оттуда был затруднен, подтверждает госпожа Конвей. Теперь проекты на острове — однозначно более ликвидные: девелоперы смело повышают цены на свой продукт благодаря близости к центру и аэропорту, а главное — наличию дополнительных выездов во все точки города, говорит эксперт.

«Если проводить параллель с ЗСД, то жилье, расположенное на расстоянии 100-150 метров от магистрали, потеряло в стоимости около 10%. В то же время конструктивная особенность магистрали — короб, закрывающий трассу с двух сторон,— значительно сократила вредное воздействие трассы на жилые дома»,— подчеркивает госпожа Ульянова.

Источник

Строительство союзного проспекта в невском районе

Фото: Александр Глуз/ «Петербургский дневник»

За последние десятилетия Союзный проспект стал легендой Невского района. Теоретически дорога есть, рядом с ней вырастают новостройки с соответствующим адресом. Но на практике трасса представляет собой одну большую и никак не огороженную стройплощадку, где местные жители давно не видели каких-либо работ. Вместо дорожного полотна на большей части проспекта песчаная насыпь с металлическими настилами, заасфальтированы только обочины, по которым ходят люди и периодически ездят машины.

Фото: Александр Глуз/ «Петербургский дневник»

Союзный проспект не зря считают настоящим дорожным долгостроем. Трассу, расположенную в историческом микрорайоне Клочки, спроектировали еще в далеком 1967 году, в 1970-х и она получила свое сегодняшнее название. А раньше была проспектом Прогресса, с которым, увы, совсем не задалось.

С началом активного жилищного строительства в этой части Невского района магистраль обещали построить в 2012 году, но сроки несколько раз переносились. По планам города она должна проходить от улицы Коллонтай до Большой Яблоновки, где на сегодняшний день существует лишь небольшой ее участок. Но несколько подрядчиков бросили объект, в 2017 году на Союзном проспекте начал работу ЗАО «Пилон», в мае 2018 года компания должна была закончить работу, но и с ней у города не сложилось.

Фото: Александр Глуз/ «Петербургский дневник»

В 2019 году дорога-призрак вновь оказалась в центре внимания из-за открытых и никем не огороженных канализационных люков, только по счастливой случайности здесь никто не пострадал. Дело дошло до того, что прохожие ликвидировали угрозу своими силами, после этого люки закрыли.

Теперь, как оказалось, у магистрали новые сроки. На проектирование и строительство Союзного проспекта в Адресной инвестиционной программе города на 2020 год и плановый период 2021-2022 годов заложено более 1 миллиарда рублей.

В Комитете по строительству «Петербургскому дневнику» пояснили, что проектная документация по Союзному проспекту, прошедшая корректировку, уже направлена в Центр государственной экспертизы. Заключение ждут в июле 2020 года.

Как только положительное заключение будет получено, в Фонде капитального строительства и реконструкции подготовят документы для проведения торгов по выбору подрядчика, которому предстоит завершить строительство многострадального Союзного проспекта.

«Планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию — четвертый квартал 2022 года», – сообщили в Комитете по строительству.

По словам члена Топонимической комиссии и краеведа Алексея Ерофеева, Союзный проспект — не единственная улица в Петербурге, которую можно считать призраком. В Невском районе достаточно многие территории проектировали еще в 1970-х годах, но часть улиц застряла во времени, оставшись только на бумаге. От некоторых дорожных долгостроев городу удалось избавиться только в 21 веке. К таким, по словам краеведа, относится участок, где сейчас стоит памятник Даниилу Гранину.

«Там долгое время был пустырь, но нарезка улиц существовала еще с 1970-х годов. Новые постройки появились уже в 21 веке», – сказал Алексей Ерофеев.
По его словам, в других районах города тоже существовали дороги-призраки. Например, в Красносельском, улицы Маршала Мерецкова и Адмирала Трибуца.

«Их планировали еще в 1978 году, а построили только в 2009-м», – пояснил Алексей Ерофеев.

Источник