Строительство социального жилья в россии

В России хотят создать единый социальный жилфонд. Такое жилье уже не дадут приватизировать

В России может быть реформирован институт социального жилья — предоставление гражданам жилых помещений на условиях социального найма, часто в бессрочное пользование. Для этого в стране предложено создать единый социальный жилищный фонд для сдачи жилья тем, кому оно необходимо. При этом будут упразднены ныне существующие категории социального жилья, стоимость аренды жилых помещений приблизится к рыночной, а сами комнаты, квартиры и жилые дома, предоставленные по договору социального найма, уже нельзя будет приватизировать, как сейчас.

Такие инициативы планируется включить в проект поправок в Жилищный кодекс РФ, положения которого регулируют оборот жилых помещений, относящихся к социальному фонду, сообщает ТАСС со ссылкой на исполнительного директора некоммерческого партнерства «ЖКХ контроль» Светлану Разворотневу. По ее словам, сейчас социальный жилищный фонд в России раздроблен на девять категорий. Жилье в России может относиться к муниципальному жилому фонду, к маневренному фонду, фонду для временного поселения вынужденных переселенцев и т. д. При этом социальный найм в России, как правило, носит бессрочный характер. Кроме того, поселившиеся по соцнайму жильцы имеют право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

В итоге фонд социального жилья сокращается, что влияет в том числе на сроки ожидания в очередях: сейчас в среднем нуждающиеся должны ждать от 10 до 20 лет.

В рамках реформы предлагается отказаться от множества категорий социального жилищного фонда и ввести его общее понятие. Такие помещения не будут подлежать приватизации и начнут предоставляться всем категориям граждан на основании унифицированных типовых договоров по расценкам, установленным на уровне субъекта РФ, пояснила Разворотнева. Сам фонд может формироваться и пополняться как путем долгосрочной аренды у собственников, так и выкупом индивидуальных домов или части помещений в многоквартирных домах. Оператором социального найма в каждом регионе станет жилищная корпорация.

Светлана Разворотнева отметила, что стоимость найма в таких помещениях должна быть близка к рыночной. Для социальной поддержки граждан с низкими доходами предлагается ввести новый инструмент — субсидии на наем жилого помещения.

Ранее, в конце августа, глава Минэкономразвития Максим Решетников рассказал, что в России прорабатывается новый инструмент комплексного развития территорий, направленный на создание правовых и экономических условий для переустройства ранее застроенных городских территорий. По словам министра, механизм будет нацелен «на преображение депрессивных городских территорий и общественных пространств, а также на стимулирование реновации ветхого жилого фонда и увеличение доли качественных предложений на рынке недвижимости». Одним из преимуществ нового механизма должно стать «существенное сокращение сроков градостроительной подготовки строительства».

Источник

Строительство социального жилья в россии

Первоочередной потребностью для каждой семьи является наличие собственного жилья, без удовлетворения этого требования человека невозможно говорить ни о каких иных социальных приоритетах общества. Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилье. От выбора подходов и методов решения социально-политической проблемы доступного и комфортного жилья для населения зависят не только общий масштаб и темпы жилищного строительства, но и реальное благосостояние граждан, и, конечно, их физическое и моральное самочувствие, мотивация поведения и политические оценки [4]. Многие ученые, поддерживающие классическую экономическую теорию, считают, что именно государственное регулирование рынка жилья методами кредитно-денежной политики и приводит со временем к стагнации рынка. По мнению этих экономистов, следует придерживаться принципа минимального участия государства в механизмах рынка. Представители же кейнсианской научной школы, напротив, утверждают, что необходимо максимальное государственное регулирование не только социального жилья для нуждающихся граждан, но и полагают, что именно рынок недвижимости является лучшим объектом государственного вмешательства методами денежной кредитной политики. По нашему мнению, социальное жилье предполагает значительное участие государства и местных органов власти в его создании и управлении. Однако, чем раньше предприниматели России осознают свою ответственность за решение социальных задач и чем раньше общество сформирует свое отношение к жилью как к объективно платному благу, тем скорее и эффективнее будет решена в стране проблема нехватки социального жилья. Вмешательство государства и его участие в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низкодоходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, а в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем [9].

Объем жилищного фонда России в настоящее время составляет 3,5 млрд кв. м. или 62,9 млн жилых единиц. Высокая доля жилья в собственности населения в структуре жилищного фонда связана с бесплатной приватизацией, которая продолжается уже 25 лет. В большинстве развитых европейских стран доля жилья в собственности населения составляет не более 60 %-70 %, что связано с наличием в этих странах развитого рынка арендного жилья. Доля устаревшего жилья (до 1970 г. постройки), требующего реновации, в России составляет около 35 %. При текущих объемах строительства жилья замещение устаревшего жилья займет не менее 15 лет. В 2014-2015 гг. достигнут рекордный уровень жилищного строительства за всю историю страны: введено 84 и свыше 85 млн кв. м. жилья в год соответственно [6].

Основными источниками финансирования строительства являются средства населения (60 % проектов профинансировано за счет продажи жилья на стадии строительства) и кредиты банков (применяется в 40 % проектов). Прирост объемов ввода в 2011-2015 гг. на 60 % обеспечен ростом ипотечного кредитования. Доля ипотечных кредитов населения в новостройках составляет не менее 40 %, а по объектам эконом-класса – до 90 %.

Сегодня в очереди на получение жилья стоят примерно 10 % граждан России, но время их ожидания зачастую может превышать 20 лет. Более 50 % жителей страны не могут позволить себе купить жилье или взять ипотеку из-за низких доходов [5]. Порядка 60 % населения испытывают трудности при приобретении или улучшении жилищных условий в настоящее время. Теоретически рынок ведет к равновесию спроса и предложения путем сложного механизма при условии наличия конкуренции и достаточной информации для принятия рационального решения. Однако, на практике предпосылки свободного рынка в жилищной сфере имеют ограниченное применение. В результате часть населения не может играть по законам рынка [7]. Согласно данным Федеральной службы статистики, на конец 2015 г. в Российской Федерации 138 тысяч семей, всего 5 % от состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждан, улучшили свои жилищные условия.

Большинство российских исследователей придерживаются мнения о том, что арендный рынок должен удовлетворять потребности домохозяйств с доходами, недостаточными для покупки жилья [1]. В настоящее время большая роль в финансировании жилищного строительства отводится региональным органам власти. На них возложены функции по разработке и реализации инвестиционных программ обеспечения нуждающихся граждан жилыми помещениями.

В 2010 г. Фондом содействия развитию жилищного строительства было проведено исследование на предмет интереса россиян к арендному жилью. Выяснилось, что более 80 % семей предпочитают снимать жилье у государственной или муниципальной компании, однако не имеют такой возможности ввиду отсутствия предложения. Подавляющее большинство привлекает средне- и долгосрочная аренда квартир на сроки от года до пяти и более десяти лет [3]. Доля договоров до года не превышает 5 % от общего числа, а 66 % семей хотели бы арендовать одно- или двухкомнатную квартиру в многоквартирном доме. Однако на сегодняшний день аренда составляет в России всего 5 % от жилищного фонда, тогда как в США этот показатель доходит до 35 %, в среднем по Европе – до 60 %. Увеличение рынка арендного жилья может положительно сказаться на решении доступности жилья, а также обеспечит увеличение налоговых поступлений в бюджет [2].

Власти Российской Федерации понимают важность создания фонда социального арендного жилья. Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» были добавлены новые разделы в Жилищный кодекс, посвященные жилым помещениям, предоставляемым по договорам найма социального использования и наемным домам [10]. В данных разделах определены все ключевые моменты предоставления помещений жилищного фонда социального использования, установлено новое понятие наемного дома как здания, все помещения в котором принадлежат одному лицу и предоставляются по договорам найма для проживания граждан. Однако пока данные изменения проведены лишь законодательно, а наемные дома планируют построить единицы регионов страны в качестве пилотных проектов.

Результаты исследования и их обсуждение

Несмотря на то, что закон о наемных домах появился сравнительно недавно, в регионах России уже начали строить арендное жилье для коммерческого и социального найма. Арендные дома строили как сами частные инвесторы, так и муниципальные органы власти [8]. К возведению наемного жилья привлекались ипотечные кредиты, были проведены попытки аккумуляции инвестиционных ресурсов с помощью создания закрытых паевых инвестиционных фондов. Авторами было проведено исследование существующих и предлагаемых механизмов реализации инвестиционных программ и проектов строительства арендного жилья, которое позволяет сделать вывод о том, что главной проблемой существующих в российских регионах схем решения жилищного вопроса путем строительства арендного жилья являются ограниченные возможности государственных органов власти и созданных с их помощью институтов. По нашему мнению, наемные дома могут стать толчком для развития арендного фонда социального жилья, но, чтобы их строительство было запущено системно, требуется доскональная разработка инвестиционных программ и механизмов их реализации в сфере строительства социального жилья. К основным же факторам, сдерживающим развитие рынка арендного жилья, на наш взгляд, относятся:

– низкая рентабельность инвестиций, высокие затраты на строительство и небольшие ежемесячными поступлениями за счет арендных платежей;

– долгий срок окупаемости инвестиций в арендное жилье ввиду высокой стоимости земельных участков, необходимости устройства инженерной инфраструктуры и самого объекта жилищного строительства при традиционных технологиях проектирования, строительства и неподъемной стоимости заемных средств;

– отсутствие общедоступной информации как о реальных возможностях инвесторов для строительства арендного жилья, так и о возможностях для граждан.

Как представляется, игнорирование как социального, так и коммерческого арендного жилья является колоссальным просчетом не только с общественной, но и с экономической точки зрения такой регион, как Санкт-Петербург, в котором решение проблемы социально-доступного жилья, автоматически привлечет больше рабочих кадров, а, следовательно – станет более инвестиционно привлекательным регионом для российских и иностранных инвесторов.

На наш взгляд, одним из эффективных механизмов реализации инвестиционных программ в сфере социального жилищного строительства может быть механизм, функционирующий на основе аккумулирования ресурсов путем создания некоммерческих организаций, участниками и вкладчиками которых могут быть как некоммерческие организации, так и частные инвесторы, который будет действовать следующим образом:

– Социально ответственные представители некоммерческих организаций создают и регистрируют некоммерческое партнерство.

– Государством предоставляются налоговые льготы, допустимые финансовые вложения и другие виды поощрения благотворительности частного бизнеса.

– Частные инвесторы, муниципалитеты и некоммерческие организации вкладывают средства в создание фонда некоммерческого партнерства, таким образом аккумулируются ресурсы государства, частного бизнеса и некоммерческих организаций.

– Муниципалитетом предоставляется площадка для строительства объекта, подключенная к коммуникациям.

– Застройщик с ценой эконом-класса строит наемные дома.

– Некоммерческое партнерство выбирает управляющую компанию (вкладчика партнерства) для доверительного управления построенными домами.

– Контроль состояния дома и жителей социальных квартир осуществляется управляющей компанией.

Ответственность за текущий и капитальный ремонт, а также эксплуатацию здания несет управляющая компании, его финансирование предусмотрено выбранной арендной ставкой кроме случаев порчи имущества или здания арендаторами.

Предложенный механизм основан на стимулировании застройщиков, частных инвесторов и некоммерческих организаций в создании арендного жилого фонда. Компании получают отсрочку по платежу в бюджет, уменьшается их кредитная нагрузка на будущие объекты строительства. То есть государственные средства поступают на строительство дома постепенно и подобное кредитование выгодно и застройщикам, и региональным органам власти, которые решают, таким образом, острую проблему строительства социального арендного жилья.

Источник

К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов

Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.

Что такое некоммерческая аренда

Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.

Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.

Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.

Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.

Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.

РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.

Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.

В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.

Аренда в «серой» зоне

Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».

Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.

Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Какие скидки по аренде могут получить участники программы

Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.

Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.

Источник