Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью
Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей. Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для проведения каки-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.
Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться.
Все выполняемые операции с недвижимостью четко регламентируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее проведения. Все действия совершаемые с недвижимым имуществом регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На сегодняшний день существуют односторонние и двухсторонние виды операций с недвижимостью. К односторонним операциям относятся такие, при которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Самым показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимости одним субъектом права.
Все остальные, наиболее часто выполняемые операции с недвижимостью относятся к разряду двухсторонних сделок. Наиболее часто используемые варианты операций с недвижимостью это: купля-продажа недвижимого имущества, сдача его в аренду другому лицу, процедура дарения, а также ренты и обмена. Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью
Действительность сделки с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий:
– законность содержания;
– правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
– соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
– соблюдение формы проведения сделки.
При операциях выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты).
Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).
Основный виды операций с недвижимостью:
Дарение
Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение.
Аренда
Соответственно с условиями договора аренды недвижимость передается одним лицом другому лицу в пользование с получением за это определенных благ (денежную компенсацию или дополнительные услуги). В некоторых случаях договор допускается составление договора аренды на безвозмездной основе, но тогда он будет договором бесплатного пользования.
Обмен
Купля-продажа
Согласно условиям договора купли-продажи продавец берет на себя обязанность передать покупателю объект недвижимости в собственность, а покупатель обязан принять этот объект и заплатить за него определенную стоимость. Необходимо сказать, что в сегодняшнее время наиболее популярные и часто применяемы такие виды операций с недвижимостью: купля-продажа жилья, в том числе и в рассрочку; купля-продажа земельного пая или участка; купля-продажа нежилых зданий, помещений и сооружений, имущественных комплексов.
Наследование
Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом.
Ипотека
Приватизация
Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).
Также есть такие виды операций с недвижимостью, как:
— хозяйственное ведение и оперативное управление – владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом;
— траст (доверительное управление) – передача на определенный срок имущества с обязательством осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя;
— лизинг – приобретение имущества с последующей передачей в аренду;
— залог – использование имущества в качестве обеспечения обязательств;
— вклад в уставный капитал, или в качестве пая.
— страхование – обязанность за страховую премию при наступлении страхового случая возместить выгодоприобретателю убытки в пределах страховой суммы;
Ложные сделки с недвижимостью – сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости:
— купля-продажа строящегося жилья;
— подряд на строительство объекта;
— купля-продажа неиндивидуализированного участка земли;
— кредитование застройщика.
Мы перечислили все основные виды операций с недвижимостью, однако в каждом виде операций существует множество нюансов, на которые необходимо обращать внимание при каждой проводимой сделке.
На удаленке: какие операции с недвижимостью можно проводить онлайн
Многие компании отправили сотрудников на удаленную работу, некоторые самоизолировались и стараются меньше контактировать с людьми, чтобы не заразиться коронавирусной инфекцией. Цифровизация различных услуг в сфере недвижимости идет активно, и уже никого не удивишь онлайн-оплатой счетов ЖКУ и других платежей. Благодаря онлайн-сервисам сегодня можно забронировать квартиру в новостройке, получить одобрение ипотеки, купить страховку и так далее.
Напоминаем, какие существуют дистанционные методы купли-продажи недвижимости, получения документов на жилье и другие онлайн-сервисы, которые помогут избежать лишних контактов с людьми или по крайней мере минимизировать их.
Сделки с нотариусом
Провести любые сделки с недвижимостью можно через своего представителя по доверенности. Доверенность придется оформить у нотариуса, но выезжать из дома для этого не обязательно — можно вызвать нотариуса на дом.
Если у вас нет человека, которому можно доверить проведение сделки, то ее можно провести в нотариальной конторе дистанционно, без встречи с продавцом или покупателем недвижимости и его представителями. Право проводить такие сделки нотариусы получили в 2019 году. Для этого нужно выбрать объект и дистанционно договориться о стоимости с собственником или покупателем. Продавец или покупатель могут находиться в разных нотариальных конторах, даже в разных городах. Ранее согласованный договор купли-продажи вносится в Единую информационную систему нотариата и подписывается электронной подписью заявителя в нотариальной конторе, потом документы подтверждает нотариус, что придает им юридическую силу. После через электронную систему нотариата все документы отправляются на регистрацию в Росреестр. Уже готовые документы на собственность можно получить на следующий день в регистрационном ведомстве.
Сегодня ведущие банки внедряют различные сервисы, которые позволяют подать заявку на одобрение ипотечного кредита. После его одобрения все документы для оформления сделки ипотечного договора можно подать в электронном виде. Например, сервис Сбербанка «ДомКлик» позволяет подать все документы в электронном виде, в банк нужно приехать только на подписание договора. Также Сбербанк совместно с девелоперами запустил проект по онлайн-подбору квартир в новостройках. Пока он работает в Москве и области. Если у вас есть одобренная ипотека, то квартиру можно подобрать сразу на сайте, а для заключительного оформления сделки приехать в отделение банка.
Сегодня ведущие банки предлагают оформить сделку дистанционно. Такая возможность есть при ее электронной регистрации. Подписывается сделка в электронном виде, через личный кабинет, куда загружаются все правоустанавливающие на квартиру документы. Но на дому ее не оформить — и покупатель, и продавец для электронной регистрации сделки должны посетить свои отделения банка. Также кредитная организация отправит документы на регистрацию договора купли-продажи в Росреестр в электронном виде.
Купить новостройку в ипотеку можно через банк — для этого не нужно посещать офис продаж застройщика. Такую услугу предлагает ВТБ, первый кредит был оформлен в 2019 году. К марту 2020 года проведено уже семь сделок с использованием VR-ипотеки, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе банка. Пока у сервиса немного предложений от аккредитованных застройщиков. Есть предложения квартир в новостройках Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи, Краснодара и Калининграда. Клиент надевает VR-очки и осматривает планировку и дизайн будущей квартиры, в ролике также показывают жилой комплекс и сопутствующую инфраструктуру рядом. Во время сеанса его сопровождает виртуальный консультант, который подробно рассказывает о квартире, а также озвучивает условия ипотечного кредитования.
После сделки с недвижимостью не обязательно ехать в отделение Росреестра для получения документов на квартиру в бумажном виде. Сегодня выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) является основным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. Выписку можно получить в электронном виде через сервис Росреестра, она имеет такую же юридическую силу, как и бумажный документ, и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью регистрационного ведомства.
Выписка из ЕГРН понадобится и для проверки покупаемого объекта недвижимости. В ней содержатся сведения о собственниках, указываются ограничения и обременения объекта недвижимости и т. д. В пилотном режиме сервис по выдаче выписок из ЕГРН уже работает в 51 российском регионе. Сервис был запущен Федеральной кадастровой палатой в сентябре. Помимо выписки ЕГРН, на сайте можно заказать изготовление электронной подписи, документы на дом, записаться на консультацию для оформления договоров о сделках с недвижимостью, а также сформировать правильный пакет документов для любой операции с недвижимым имуществом. Ожидается, что в первом квартале 2020 года платформа будет доступна для всех регионов.
Документы и услуги онлайн
Сегодня активно внедряются различные электронные сервисы — в основном они используются на стадии общения с государственными органами. Собственник или покупатель могут дистанционно взаимодействовать с различными сервисами, госреестрами и базами данных для получения нужной информации или документов, которые понадобятся для операций с недвижимостью. Чтобы лишний раз не ездить в МФЦ или другие ведомства, на сервисе госуслуг можно заранее подать заявку на получение различных документов и получить их потом в МФЦ, некоторые из них предоставляются онлайн.
В личном кабинете на сайте mos.ru можно заказать документы, которые потребуются для операций с недвижимостью. Например, копии правоустанавливающих документов, документы о зарегистрированных правах на жилье. Также на сайте можно подать документы на приватизацию/деприватизацию жилья. Оформить перепланировку помещения в столице можно полностью онлайн с 2018 года.
Многие из регистрационных действий сегодня имеют экстерриториальный принцип. На сайте можно записаться онлайн на подачу документов на регистрацию объектов недвижимости, которые расположены в любом субъекте России. Сегодня дистанционно можно оформить договоры дарения, купли-продажи, наследования, поставить на кадастровый учет землю и недвижимость. Для этого не нужно ехать в другой город или район Москвы, а найти ближайший МФЦ.
В личном кабинете на сайте госуслуг также можно подать заявление о смене категории жилья, поучить разрешение на строительство индивидуального дома и зарегистрировать любой объект недвижимого имущества.
Операции с недвижимостью. Законодательная база и особенности учета
Приобретение недвижимости в процессе деятельности организации – важная хозяйственная операция. Для многих предприятий такая сделка является крупной сделкой.
В соответствии с действующим законодательством, крупная сделка это сделка, связанная с приобретением или реализацией компанией имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества организации.
Крупная сделка должна быть одобрена общим собранием учредителей. Таковы требования нормативных документов в соответствии со ст.46 закона «Об Обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998г. №14-ФЗ и ст.79 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995г. №208-ФЗ.
Задачей бухгалтера является своевременное и корректное отражение сделок купли-продажи в регистрах бухгалтерского учета, т.к. любые ошибки могут повлечь за собой существенные искажения бухгалтерской отчетности.
В нашей статье мы рассмотрим основные положения действующего гражданского законодательства, а так же соответствующие нормы методологии бухгалтерского учета операций по поступлению объектов недвижимости.
Законодательная база
В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса, к объектам недвижимости относится все имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ, право собственности на объекты недвижимого имущества и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
ЕГРП осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат:
Ипотека
*В соответствии с п.1 ст.64 Гражданского кодекса:
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В соответствии со ст.2 закона 102-ФЗ, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, согласно требованиям действующего законодательства.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается Гражданским кодексом и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ.
Сервитут
Различают публичный и частный сервитуты. Публичный сервитут устанавливается государственными органами в интересах государства и общества. Частный сервитут устанавливается по требованию лиц в их интересах.
В соответствии со ст.274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для многих других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
(см. текст в предыдущей редакции)
Собственник имущества, обремененного сервитутом, в обычном случае может требовать соразмерную плату за пользование своим имуществом.
Обратите внимание:сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).
В соответствии со статьей 276 Гражданского кодекса, сервитут может быть прекращен по требованию собственника в случаях, если:
Бухгалтерский учет сделок с недвижимостью
Приобретение или строительство объектов недвижимого имущества для нужд компании является вложением во внеоборотные активы предприятия с последующим переводом:
Первоначальной стоимостью признается сумма фактических затрат организации на приобретение имущества (не включая НДС), в том числе – затраты на государственную регистрацию недвижимого имущества.
Строительство объектов недвижимости (с привлечением подрядных организаций):
1. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета учета расчетов (60, 76 и пр.) – отражены затраты на проектные работы, разрешения, поступление СМР и прочие затраты, непосредственно связанные со строительством объекта недвижимости.
Обратите внимание:аналитический учет ведется отдельно по каждому объекту строительства.
5. Дт счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кт счета учета расчетов (60, 76) – отражен НДС с работ, связанных со строительством объекта недвижимого имущества.
Объекты недвижимого имущества внесены в уставный капитал предприятия:
Обратите внимание:при оплате не денежными средствами (в виде объектов недвижимого имущества) долей в уставном капитале (акций АО), для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик (п.2 ст.15 закона об ООО №14-ФЗ, п.3 ст.34 закона об АО №208-ФЗ). Соответственно, необходимым документом будет являться официальный отчет об оценке имущества, вносимого в УК компании.
Приобретение объектов недвижимого имущества:
7. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета учета расчетов (60, 76) – отражено поступление объекта недвижимого имущества.
8. Дт счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кт счета учета расчетов (60, 76) – отражен НДС с поступившего объекта недвижимого имущества.
9. Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета учета расчетов (60, 68, 76 и пр.) – отражены затраты, понесенные компанией в связи с приобретением и регистрацией недвижимого имущества.
Обратите внимание:при отсутствии фактически понесенных затрат на государственную регистрацию объекта признается оценочное обязательство на сумму государственной пошлины.
Отражение оценочного обязательства на предстоящие расходы по государственной регистрации объектов недвижимости:
При возникновении фактических затрат на государственную регистрацию делаются проводки:
11. Дт счета 96 «Резервы предстоящих расходов» Кт счета учета расчетов (60, 68, 76 и пр.) – погашено оценочное обязательство на сумму государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
В случае строительства (приобретения) объектов недвижимости с привлечением заемных средств:
12. счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 66/67– учтены проценты по краткосрочным/долгосрочным займам, начисленным до ввода объекта в эксплуатацию.
Ввод в эксплуатацию объектов недвижимого имущества:
При этом в составе внеоборотных активов компания может отражать лишь незавершенные капитальные вложения. В соответствии с п.41 Положения о ведении бухгалтерского учета к ним относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами:
Таким образом, объекты недвижимого имущества необходимо включить в состав ОС (доходных вложений) на основании акта приемки-передачи ОС (акта ввода в эксплуатацию ОС), не дожидаясь документов о государственной регистрации.
В соответствии с Методическими указаниями по бухгалтерскому учету ОС, по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету.
Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).
Обратите внимание:Несвоевременный перевод объектов недвижимого имущества в состав ОС повлечет за собой искажение налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций.
Учетная политика организации.
В учетной политики организации для целей бухгалтерского учета, необходимо отразить следующие особенности учета ОС:
1. метод начисления амортизации ОС – выбрать один из способов для однородной группы объектов (п. 18 ПБУ 6/01):
3. метод определения СПИ объектов недвижимости, бывших в употреблении (п. 20 ПБУ 6/01):
Обратите внимание:Начиная с годовой отчетности 2011 г. результаты от переоценки ОС отражается в бухгалтерской отчетности на конец отчетного периода (пп.7 п.6 Приказа 186н), т.е. на 31.12.2011г. В случае, если организация производила переоценку ранее и она была отражена на 01.01.2011г., это обстоятельство необходимо раскрыть в пояснительной записке к бухгалтерской отчетности.