В Челябинске начинают реновацию: за и против
Власти Челябинска готовятся запустить первый полноценный проект реновации. Мэрия объявляет аукцион на право комплексного освоения застроенной территории в Ленинском районе. Речь идет об участке Копейского Шоссе в районе улицы Уральская. Предполагается, что застройщик, выигравший аукцион, должен будет расселить, а затем снести 22 ветхих дома, а на их месте построить новое жилье. Мы поговорили с представителями власти и строителями о том, как они оценивают перспективы этого проекта.
«Это будет целая кампания по передаче таких участков под реновацию, — сообщил Павел Крутолапов. — Процесс начался не так давно, но с каждым годом будет получать новое развитие. Речь идет о слаженной работе между администрацией и застройщиком в части расселения ветхих домов на этой территории. Участки будут комплексно пересматриваться, обновляться фонд многоквартирного жилья. Заключается договор о развитии застроенной территории, затем следует разработка документации, а первыми очередями строительства застройщик обеспечивает новым жильем расселяемых людей. Скоро появятся первые проекты на территории Ленинского района. У нас много оптимизма на этот счет. Это будет пересмотр проблематики города. Старое жилье действительно находится в ценных местах с точки зрения географии. В рамках такого подхода предполагается комплексное освоение, сразу рассматриваем школы, детские сады и т. п.».
Старый жилой фонд ассоциируется с не самым позитивным социальным окружением. Но, рассуждая о привлекательности жилья, которое появится на месте снесенного, главный архитектор говорит о том, что будет учитываться мировая практика.
«Нет плохого контингента, есть деградирующая среда, — считает Павел Крутолапов. — Смешанная застройка — это тренд в мире. Всегда при застройке есть процент социального жилья. Это связано с тем, чтобы более устойчивые слои населения тянули менее устойчивые. Это имеет смысл с точки зрения социальной повестки. У нас на этот проект большие надежды. Перспектива в Челябинске огромна».
Мэрия Челябинска выставила на продажу жилой квартал в Ленинском районе
Отметим, в Челябинске уже предпринимались попытки подступиться к реновации. Так, несколько лет назад на торги был выставлен участок на озере Смолино, который начала осваивать компания «НИКС». Но тогда застройщик столкнулся с проблемой расселения жителей: средств, чтобы сделать это сразу, у него не было, поэтому владельцев ветхого жилья расселили за счет бюджета. И по сути застройщик просто получил квартал с заброшенными домами, снес их и построил новые. Еще один близкий по смыслу проект, который, скорее, можно назвать редевелопментом, был реализован на площадке бывшего танкового училища. Территорию военные передали сначала АЖИК, а потом его преемник банк «Дом.рф» продал участки строителям, которые застроили земли бывшего училища жильем.
По словам одного из опрошенных Znak.com застройщиков, вопрос расселения владельцев ветхого жилья и будет главной проблемой при реализации проекта. Стоимость расселения, по словам эксперта, съест всю прибыль и экономию на создании инженерной инфраструктуры и получении земли.
«В этот проект пойдут, если будет выгодно, — говорит собеседник Znak.com. — Пока из того, что звучало, застройщику придется отдать 22% квартир от того, что он сможет там построить. Это очень много. Кто умный и умеет считать деньги, не пойдет на это. Земля столько не стоит, а затраты большие: расселить, снести. Только бестолковые строители могут думать, что смогут тут заработать. Администрация хочет, чтобы все риски взял на себя застройщик. Но это слишком много. Вопрос экономики такого проекта сложный. У нас и так идет удорожание за счет проектного финансирования и повышенного требования к фасадам. Плюс допзатраты на снос помещений. Если говорить о Ленинском районе, это будет около 40 тыс. рублей за квадратный метр. Тут выгоды нет. Но отказываться от реновации нельзя, так как расселять ветхий фонд все равно надо. У области есть КЖСИ (государственная строительная компания, принадлежит правительству области — прим. ред.), у них нет цели извлекать прибыль. Они могут отдавать больше квартир и сработать в ноль. Повторюсь, в принципе реновация интересна застройщикам. Но сначала нужно договориться обо всех условиях. Все говорят, стройка — локомотив экономики, а он как стоял на запасном пути, так и стоит. Надо что-то делать, кроме лозунгов. Например, сесть за стол переговоров и найти решение, которое устраивало бы и власть, и бизнес. У нас каждый суслик — агроном. Нынешними темпами в Челябинске бараки будут расселять 30 лет. Есть инструменты, чтобы сделать это быстрее, еще и деньги сэкономить, но пока без бюджетных денег интереса это не вызывает».
Девелопер, руководитель компании Yellowstone development Денис Ни считает, что на первый проект реновации в Челябинске может быть сразу несколько интересантов.
По словам эксперта, в городе подходят к концу свободные участки и освоение уже застроенных площадок жизненно важно строителям.
«Если говорить о Копейском Шоссе, то сама локация предполагает там жилье эконом-класса, считается, что это панель. В Челябинске пока никто другого не предлагает, — говорит Денис Ни. — Те, кто строит панель, честно говорят, что маржинальность у них возможна только при высоких темпах строительства. Им надо строить много, а значит, надо много земли. Вопрос больших территорий для панельщиков крайне актуален. Они всегда в поиске площадок для освоения. У нас есть группа застройщиков, кто научился работать с низкой маржой, например, это те, кто строит в Копейске. При этом Копейское Шоссе — это практически Копейск, логистика радикально не меняется. А штамп, что это Челябинск, сразу дает к цене квадратного метра 3-5 тыс. рублей. Это может быть интересно копейским застройщикам. А также тем, кто сам производит панель. У нас это три компании, которые зарабатывают и на производстве панели, и на строительстве. Третий интересант — это девелоперы, люди с принципиально другим подходом. У этого участка интересная первая линия. Все нежилые помещения там будут с хорошим коммерческим потенциалом. Даже если жилье продать в ноль, на коммерческой недвижимости прибыль будет хорошая».
Уральский эксперт прокомментировал планы реновации вице-премьера Хуснуллина
При этом Ни полагает, что со временем путь реновации может стать основным форматом застройки в Челябинске.
«Это произойдет неизбежно, город переориентируется на такой формат. Отчасти наша невысокая покупательская способность ведет к тому, чтобы строить панель, которой нужны большие площади. Объективно — у города их осталось не так много», — заключил девелопер.
Строительство хрущевок в челябинске
В Челябинске ведутся последние отделочные работы в новых квартирах хрущевки на улице Яблочкина, 16. Дополнительная жилплощадь в трехэтажном доме появилась за счет надстройки мансарды. Проект позволил собственникам жилья произвести капитальный ремонт, не вкладывая собственных средств. Об этом во вторник, 17 июня, после осмотра дома сообщил глава администрации Челябинска Сергей Давыдов. О том, какие сложности существуют в получении разрешения на строительство мансарды, как мэрия собирается их решать, отзывы жильцов и соседей обновленной хрущевки – в материале Chelyabinsk.ru.
Получения разрешения на строительство мансарды жители дома по улице Яблочкина, 16 ждали полтора года. Согласовав проектную документацию, им пришлось еще девять месяцев дожидаться окончания строительных работ. В итоге к 36 квартирам трехэтажного дома добавилось еще 22 двухуровневые квартиры.
Ежегодно в каждом из семи районов Челябинска можно проводить реконструкцию не менее 20 трех- и пятиэтажных домов со сроком эксплуатации более 50 лет. Проектные решения позволяют выбрать такую форму мансардной надстройки, чтобы продаваемая площадь новых квартир покрывала сумму затрат на проведение капремонта. Себестоимость жилья на данных объектах составляет 25–27 тыс. рублей за кв. м.
«Самое главное для нас то, что дом был полностью отремонтирован, – подчеркнул Сергей Давыдов. – На капремонт было потрачено около девяти миллионов рублей. Эти деньги были вложены в энергосберегающие технологии, в доме установлен бойлер и оборудование, позволяющее экономить на отоплении до 30%. Электроника регулирует температуру воды в зависимости от погодных условий. Прилегающая территория также была облагорожена. Минусы в том, что документы на разрешение оформляются слишком долго».
По словам заместителя главы администрации Челябинска по вопросам градостроительства Виталия Передерия, сроки согласования документов растягиваются из-за необходимости перепланировки всего микрорайона. Так как количество жителей увеличивается, появляется необходимость создания новых мест в детсадах, школах, строительства парковок и детских площадок. «Мы отработаем этот вопрос с застройщиками и предложим новую схему оформления документов», – отозвался на недовольство градоначальника Виталий Передерий.
По мнению Сергея Давыдова, еще одна сложность со строительством и выкупом мансард возникает из-за предубеждений граждан. Несколько лет назад подобный проект был реализован на двух домах в Ленинском районе, но в дальнейшем застройщик отказался от развития данного направления. «По инерции жители все еще опасаются, что работы начнутся и не завершатся, инвестор бросит объект в еще более разрушенном состоянии. Но на данном объекте звезды сошлись, упорный инвестор смог реализовать идею», – отметил сити-менеджер.
Решение о капремонте хрущевки за счет средств частного инвестора приняли собственники на общем собрании, рассказал гендиректор фирмы-застройщика ОАО «МЖКО» Артем Первушин. Изначально дом не попадал под расселение и находился в пригодном для жилья состоянии. Тем не менее без капитального ремонта хрущевка рисковала превратиться в типичное для данного района серое полуразвалившееся здание.
«По всем экспертизам фундамента и стен данный дом может простоять еще сто лет, – заявил Артем Первушин. – На капитальный ремонт было потрачено более девяти миллионов рублей. Заменены системы отопления, канализации, холодной воды и электричества, везде поставлены пластиковые окна. Собственники получили экономию за тепло, не вложив деньги в капремонт. К тому же они не платили за общедомовые счетчики учета тепла, воды и энергии».
Стоимость новых квартир в хрущевке с мансардой составляет 42 тыс. руб. за кв. м без отделки. Площадь квартир варьируется от 47 до 70 кв. м. По сведениям застройщика, квартира в доме старой застройки Советского района стоит 45–46 тыс. за квадрат.
Старшая по дому №83 на улице Блюхера Людмила Лутохина подсчитала, что для сбора всех средств на капитальный ремонт старого здания каждому жителю потребуется вложить 500 тысяч рублей. Если откладывать деньги с пенсии, то пройдет больше 40 лет, прежде чем накопится необходимая сумма на капремонт. Жители дома на Яблочкина, 16 предупредили женщину о необходимости терпеть строительные работы на протяжении целого года, сложной системе отопления и дефиците парковочных мест, которые теперь приходится делить с детской площадкой.
«Но единственный для нас вариант – проведение капремонта с пристройкой мансарды, – подчеркнула Людмила Лутохина. – Пусть лучше к нам подселят новых жильцов, чем ждать сноса дома и расселения неизвестно через сколько лет. Как долго мы будем вынуждены терпеть ржавую воду в трубах, протекающую крышу и разбитый фасад? Обращаюсь к нашей администрации – примите волевое решение и помогите ускорить получение разрешения на строительство. Документация у нас практически готова».
Дома хрущëвской постройки — советские типовые серии панельных и кирпичных жилых домов, массово строившиеся в СССР с конца 1950-х по начало 1980-х гг. проекты которых были созданы после знаменитого постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», принятого по инициативе Н. С. Хрущева, во времена пребывания которого на посту руководителя СССР было построено большинство этих домов. Относятся к архитектуре функционализма.
Хрущёвки, в сравнении с ранее строившимися многоквартирными кирпичными домами, имели квартиры меньших размеров, архитектура домов была функциональна или лишена «архитектурных излишеств», свойственных строениям более ранних годов; в то же время, хрущёвки во многом превосходили многоквартирные деревянные двухэтажные дома типовых серий, строящиеся в сталинский период. Основное назначение — быстрое возведение дешёвого жилья с целью ускоренного переселения граждан в города из деревень, сёл и т. д.
Параметры пятиэтажек подробно расписаны в строительных нормативах 1957 года. Жилая площадь однокомнатной квартиры — 16 кв. метров, двухкомнатной — 22, трёхкомнатной — 30, четырёхкомнатной — 40 кв. метров. Минимальная площадь кухни — 4,5 кв. метра, под окном — естественный шкаф-холодильник с толщиной наружной стенки в полкирпича. В качестве обязательных элементов каждой квартиры были кладовая либо встроенный шкаф, спальня (6 кв. метров на одного человека, 8 кв. метров — на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. метров). 
Хрущëвские дома задали новый усредненный уровень обеспечения удобствами. В хрущёвке обязательны центральное отопление, холодное водоснабжение и канализация. Обязательным атрибутом санузла стала ванна (как правило, сидячая). В большинстве проектов ванная комната совмещена с туалетом. Процесс газификации городов позволил обеспечить кухни газовой плитой. В случае отсутствия газоснабжения на кухне устанавливалась дровяная кухонная плита («печь Сущевского»), а при наличии мощных электросетей — электрическая плита. Горячее водоснабжение могло быть централизованным, но чаще отсутствовало. В этом случае в квартирах устанавливались газовые колонки, обычно на кухне. При отсутствии газификации использовались дровяные водонагреватели. Перекрытия в хрущевских домах негорючие, так как выполнены из железобетонных плит промышленного изготовления. Лифт в хрущёвках отсутствует, так как по стандартам лифт требовался в домах высотой 6 и более этажей, а мусоропровод есть в некоторых модификациях домов.
На лестничной площадке располагалось две или четыре квартиры. Дома – «хрущевки» различаются между собой по количеству квартир расположенных на лестничной площадке. В домах, где на одном этаже четыре квартиры имеют совмещенные санузлы, а в домах, где на площадке всего три квартиры – имеют раздельные санузлы. Обычная площадь квартир в «хрущевках» бывает от 18 до 50 метров.
Квартиры в хрущëвских домах в основном одно- и двухкомнатные, трёхкомнатные редки. Высота потолков — 2,48-2,6 м, в блочных домах некоторых серий — 2,7 м. Площадь кухни — 4,9-7,1 м² (до 7,5 м² в некоторых квартирах домов серии II-18). В наиболее распространенных сериях санузел смежный во всех квартирах, кухня имеет площадь 5,5-6 м², в двух- и трехкомнатных квартирах имеется проходная гостиная комната.
Хрущёвки представляют собой возводимые по типовым проектам многоквартирные дома в стиле функционализма. Были панельными, кирпичными, реже крупноблочными. Наиболее известными являются панельные хрущёвки. Они получили широкое распространение благодаря высокой скорости возведения из заранее изготовленных железобетонных панелей. Как правило, такие дома имеют низкую теплоизоляцию наружных стен и плохую шумоизоляцию внутри дома. Кирпичные дома чаще всего строились в городах, не имеющих собственных домостроительных комбинатов. Для их возведения обычно использовался силикатный кирпич и железобетонные изделия заводского производства: плиты перекрытий, балконов, перемычки, лестничные марши. Скорость возведения хрущёвок была очень высокой, из-за этого нередко страдало качество домов. Высота подавляющего большинства проектов — 4 или 5 этажей. Это связано с тем, что 5 этажей — максимальная высота дома, в котором по строительным нормам не требуется лифт. Хрущёвки могли иметь меньше этажей — 2 или 3, чаще они встречались в сельской местности, а также в небольших городах. В некоторых сериях хрущёвок имеется мусоропровод.
Хрущёвки обеспечены основными коммунальными удобствами: центральным отоплением, холодным водоснабжением, канализацией, естественной вытяжной вентиляцией, кухонной плитой. Горячее водоснабжение могло быть как центральным, так и индивидуальным, с использованием газовых колонок или водонагревателей на твёрдом топливе.
Большинство хрущёвок возводилось как временное жильё. Однако впоследствии, из-за недостаточного объёма строительства жилья, срок их использования постоянно увеличивался. Панельные предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет, но часть из них до сих пор не выведена из жилфонда. Хрущёвки несносимых серий имели расчётный ресурс 50 лет; поздние исследования показали, что ресурс может быть продлён до 150 лет (при своевременных капитальных ремонтах). Кирпичные хрущёвки имеют срок службы не менее 100—150 лет. Тем не менее, отдельные дома могут прийти в негодность намного раньше из-за плохого техобслуживания или низкого качества строительства.
Новосибирск относится к городам, где доля «хрущёвок» достаточно велика. В 60-е годы здесь остро стояла проблема улучшения жилищных условий — люди ютились в общежитиях, в бараках. Нужно было расселить их, и на предприятиях формировались очереди, потому что каждая отрасль получала деньги на социальную сферу, в том числе на жильё.
В Новосибирске первым домом этой серии и стала 80-квартирная «хрущёвка» на улице Космической, 12/1. Её смонтировала в 1960 году бригада Леонида Путренкова из ЗЖБИ-6 (с 1962 года — ЗКПД-6 ДСК-1 «Главновосибирскстроя»). Первый четырёхэтажный дом серии 1-464 построен в Академгородке в 1961 году. К возведению дома на Космической строители отнеслись чрезвычайно ответственно. От качества их работы зависело развитие всего каркасно-панельного домостроения в городе. Объект постоянно посещали члены различных комиссий, а жители окрестных домов ещё несколько лет гадали: сложится «хрущёвка» как карточный домик или нет? Надо сказать, жителям этого дома повезло. Их первая, экспериментальная «хрущёвка» — не такая приземистая, как последующие за ней дома, с довольно высокими потолками, правда, без балконов.
Строительство в стране «хрущёвок» продолжалось до 1985 года, после чего перешли на сооружение «домов-кораблей». За этот период было построено около 290 млн кв. метров общей площади жилья, что составляет примерно 10 процентов всего жилого фонда страны. Новоселье в отдельных квартирах отметили около 54 млн граждан.
Изначально «хрущёвки» строились из расчёта срока службы 25 лет, как временное жильё, которое будет постепенно заменяться на более удобное и комфортное. Но, как говорится, нет ничего более постоянного, чем временное. Правда, последние исследования свидетельствуют о том, что при соответствующем капитальном ремонте и эксплуатации такие дома могут прослужить ещё сто лет.
Довольно часто под окном кухни кирпичной «хрущёвки», которая имеет минимальные размеры, имеется специфический встроенный шкаф типа чуланадля хранения продуктов. Толщина наружной стены в этом шкафу обычно составляет полкирпича. В некоторых вариантах построек в этой стене есть наружное постоянно открытое отверстие, служащее приточной вентиляцией и необходимое для обеспечения нормального функционирования газовой плиты. В холодный период года шкаф заменял холодильник. Однако подобный холодильник встречается и в более ранней архитектуре «сталинок».
Название «хрущёвский холодильник» часто в шутку переносят на сами хрущёвки (особенно панельные), именуя их так из-за низкой температуры в квартирах зимой, обусловленной плохой теплоизоляцией.
Окно в санузле
Во многих хрущёвках (например 1-447) между кухней и санузлом имеется окно. Окно высотой около 40 см располагается под потолком, на кухне оно находится напротив уличного окна. Наиболее вероятное предназначение окна связано с тем, что в годы строительства хрущёвок не редкостью были перебои в электроснабжении. В этом случае через окно в санузел попадало небольшое количество света, позволявшее воспользоваться туалетом и умывальником. Как и «хрущёвский холодильник», окно в ванную встречается и в более ранней архитектуре сталинских квартир.
Кладовка
Во многих проектах хрущёвок, включая наиболее распространённые серии 1-335, 1-447, 1-464, в квартирах располагаются достаточно крупные (2-3 м2) тёмные комнаты без окон для хранения вещей (кладовки), в шутку называемые «тёщиными комнатами». В более поздних проектах размер кладовок был значительно уменьшен, из комнат они превратились во встроенные шкафы. В проектах брежневских домов в связи с распространением шкафов и другой мебели от кладовок постепенно отказались.
Можно сколько угодно их ругать, но и ныне хрущевки составляют более 30% многоквартирных домов