Строительство хостела на своем участке

Выгодно ли открыть хостел в своем частном доме?

Хостел – тема, недавно пришедшая из Европы активно развивается на рынке гостиничной недвижимости России. Развивается настолько быстро и бурно, что наши законотворцы не без основания обеспокоены об узаконивании данной отрасли. Хостел как бизнес проект действительно интересен, минимум расходов и максимум арендного дохода, молодежь поддерживает идею дешевого жилья на ура, да и общий тренд, связанный с проведением Чемпионата мира по футболу, заставляет многих начинающих предпринимателей попробовать себя в интересном деле. Попробуем разобраться во всех хитросплетениях:

Долгое время хостелы в многоквартирных и жилых домах не попадали под какие-либо требования со стороны контролирующих органов, первые владельцы хостелов успешно воспользовались данной брешью и смогли реализоваться. Сейчас контроль со стороны государства увеличивается, на это есть как субъективные, так и объективные факторы, не будем оригинальны, но миф про сотни гастарбайтеров в маленькой трешке на первом этаже, уже где-то, да и становиться реальностью. В 2015 году был принят первый государственный стандарт, хостелы попадали в отдельную категорию временного жилища, определялись некоторые требования к коммуникациям и оборудованию в данных объектах, но, как показала практика, если дать владельцу хостела самостоятельно определять минимальную площадь на размещение одного спального места, оно действительно будет минимальным, как никак живем в капиталистическом мире друзья.

Поправки в требования по ГОСТУ на 2016 год озадачили некоторых хостельеров, в частности требование о наличии отдельного санузла на каждых десять постояльцев. Сразу многие предприниматели включили свою предпринимательскую жилку и подумали об открытии хостела в частном доме. Так действительно проще и со стороны узаконивания и получения разрешительной документации, и в минимизации недовольных соседей.

Все как бы стало хорошо, арендный бизнес попер в частный сектор, расцвели новой жизнью загородные коттеджи, гостевые дома, таунхаусы, да и просто дачные постройки.

Особо благодарные владельцы хостелов даже начали включать в свои дополнительные услуги бесплатный трансфер, как вдруг среди ясного неба прогремел очередной гром. В конце 2017 года был принят на обсуждение законопроект о запрете использовать площадь в коммерческих целях в жилых помещениях, то бишь поподавало на деньги для перевода помещения из жилого в нежилой фонд обеспечено. А если еще прикинуть, что хостельер снимет помещение для субаренды, тогда это еще больше усугубляет положение. И вроде как хостелы приблизились к минимальным требованиям гостиничных объектов, а именно, предоставление одному постояльцу не менее четырех кв.м. свободной площади, высота потолков в комнатах должна быть не менее 2,5 метров, а расстояние между кроватями не должна быть менее 75 см. отзывы отдыхающих в хостелах, говорят, что сервис в большей части слабоват.

В любом случаи, если вы решили в серьез заняться арендным бизнесом и организовать в своем частном доме сдачу эконом жилья, как в современном хостеле, стоит обратить внимание на пру важных моментов: это хороший ремонт в комнатах и соблюдение внутреннего распорядка для посетителей. Есть еще пару важных секретов, о них мы поговорим в других статьях, так что подписывайтесь, но полезные статьи сайта Аренда RU и вы всегда будете в курсе всех новостей в арендном бизнесе.

Источник

Бизнес план: хостел

Хостелы: какими бывают и кто ими пользуется

Без всякого сомнения, формат гостиницы в виде небольшого бюджетного общежития не только прижился, но и стал востребованным в огромной России. В то же время хостелы отличаются друг от друга по ряду признаков.

Номерной фонд и его характеристики

Гастарбайтеры, внутренние мигранты и даже бомжи

Общее число мест – 100 и больше. В комнатах может находиться до 15 спальных мест.

Студенты, группы организованных туристов

Общее число мест – 50 и больше. В комнатах может находиться до 8 спальных мест.

Командированные, студенты-заочники, небогатые туристы, фанаты спортивных команд

Общее число мест – до 15. В комнатах может находиться 2-4 спальных места.

Командированные, небогатые семейные туристы, путешественники

Общее число мест – любое. В комнатах может находиться 1-4 спальных места. Душ и туалет на этаже. В номере нет кондиционера, холодильника и телевизора.

Командировочные, небогатые семейные туристы, путешественники

Общее число мест – любое. В номерах может находиться 1-3 спальных места. Хотя бы одна комната в хостеле должна иметь душ и туалет внутри номера.

Известно, что в связи с подготовкой ЧМ по футболу 1 июля 2015 года был принят Закон об обязательном прохождении классификации и присуждении звезд. Для хостелов были приняты специальные классификации: «без звезд», 1 и 2 звезды. По информации хостельеров, порядка 30-35 % всех хостелов отвечают нормативам «одна звезда» и «две звезды».

Какие требования установлены к хостелам?

Деятельность хостела регулируется ГОСТом 56184-2014. Этот документ обязывает хостельеров не использовать в качестве номеров комнаты цокольных этажей и подвалов, а также помещения, не имеющих окон. В полуподвалах разрешается сделать душевые, туалеты, прачечные для самостоятельной стирки, буфет, магазин и комнаты для хранения багажа. Нет и обязательных требований по обязательному оборудованию кухонь, а вот место для общения можно сделать на открытом воздухе.

Что касается площади, в хостелах разрешается отводить 4 кв. метра на одну кровать, неважно какую: одноярусную или двухъярусную, причем учитывается и место, занятое кроватью. То есть, чтобы дать ночлег 10 людям, нужно жилое помещение площадью 20 кв. метров с двухъярусными кроватями. При этом до потолка от верха кровати должно быть не менее 75 см.

ГОСТом не возбраняется организация смешанных общежитий для женщин и мужчин. Однако постояльцы должны быть об этом уведомлены заранее. Кстати, нет особых требований по обязательному оборудованию кухонь, хотя для приготовления еды должно быть место. В любом случае еще до заселения клиенты должны быть уведомлены об особенностях своего заведения.

Требования пожарной безопасности обязуют разместить план эвакуации на случай ЧС.

Можно ли организовать хостел в квартире?

В пункте 5.7.18 ГОСТа 56184-2014 сказано, что законом не возбраняется сделать общежитие из своей квартиры. Для этого нужно пройти юридическую регистрацию. Ну, а потом хостельер обязан соблюсти «гигиенические нормативы по шуму, звуку, вибрации, электромагнитным излучениям и правила проживания в жилых домах». То есть жалобы соседей могут стать основанием для прекращения бизнеса.

Сколько стоит открыть свой хостел: составляем план расходов

При составлении бизнес плана необходимо просчитать потенциальные траты на старт и на период становления. Сумма стартовых вложений зависит от того, какую площадь будет использовать бизнесмен:

Для организации хостела в 2-х комнатной квартире жилой площадью 32 кв. метра и 48 кв. метров общей площади на 14 постояльцев потребуется:

15 000 (регистрация) + 48 кв. м х 10 000 рублей (ремонт) + 14 человек х 15 000 (стоимость спального места) +423 000 рублей (фонд оплаты труда) + 50 000 рублей (реклама) = 1 178 000 рублей.

Плюс непредвиденные расходы в размере 20% от суммы 1 178 000 рублей, т.е. 235 000 рублей. Итого по бизнес плану инвестиции составят 1 млн 413 тыс. рублей.

Если же снимать чужое помещение, например, квартиру, то стоимость старта увеличивается на сумму полугодовой арендной платы, которая зависит от города и района. Более тщательный расчет плана понадобится при покупке помещения.

Необходимое оборудование

Для нормального функционирования хостела потребуется минимальный набор мебели и бытовой техники:

Стоимость необходимой мебели и оборудования, чтобы открыть хостел с нуля, зависит от способности предпринимателя выбрать оптимальный по соотношению цены и качества вариант.

Персонал

Опыт использования хостелов на 15-20 мест показывает, что в гостинице должен круглосуточно находиться администратор (или в вечернее и ночное время охранник).

Еще понадобится уборщица. Хостельеры обычно набирают на должность охранников и уборщицы «молодых» пенсионеров, которые рады любому приработку. Посчитаем для бизнес плана хостела расходы на персонал (расчеты актуальны для Москвы):

Источник

Использование частного дома на ИЖС для хостела

Нужно заключение со ссылками на НПА о возможности использовать частный дом 2 этажа + мансарда на земле нас.пунктов ИЖС площадью 500 кв.м. для хостела (гостевого дома).

Находится в городе.Севастополь, Крым.

В доме проживала семья, сейчас никто не проживает, и прописанных в нем нет. Принадлежит частному лицу, которое хочет сдать его нам в аренду.

Для хостела будет сделана небольшая перепланировка жилых комнат без изменений в с/у и кухне.

Будем благодарны за простой и четкий ответ со ссылками на НПА относительно земли, недвижимости и гостиничного бизнеса.

Возможно использовать указанный объект недвижимости для хостела (гостиничных услуг) после изменение вида разрешенного использования земельного участка и после перевода жилого помещения в нежилое.

Приложение
к приказу Минэкономразвития России
от 1 сентября 2014 г. N 540

КЛАССИФИКАТОР
ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них

Перевод возможен без согласований, если этот ВРИ предусмотрен в качестве основного или вспомогательного в Вашей зоне в соответствии с Правилами землепользования и застройки и с учетом минимальных размеров земельных участков для Вашего вида разрешенного использования.

При использовании в неизмененном виде земли и жилого дома Вас могут привлекать к административной ответственности по статье 8.8. КоАП РФ, кроме того, возможно привлечение к административной ответственности за использование жилого помещения не по назначению, статья 7.21 КоАП РФ.

Также нужна регистрация в качестве ИП или организации для владельца бизнеса.

С уважением! Г.А. Кураев

Выясниьт все виды разрешенного использования Вашего земельного участка и все ограничения по нему можно заказав ГПЗУ земельного участка в местной администрации.

Если указанный ВРИ разрешен в качестве условно-разрешенных, то Вы сможете его выбрать через процедуру получения разрешения от органов местного самоуправления и через публичные слушания.

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

Источник