Строительство бизнес центра в екатеринбурге

«Бизнес-центры будут строить только сумасшедшие». Опрос DK.RU

«Часть компаний не вернется в офисы по двум причинам. Первое — они не выжили. Второе — им теперь этого не надо». Как после пандемии будут существовать офисные центры?

С введением в Свердловской области режима самоизоляции из-за угрозы распространения коронавируса деловые центры опустели, а торговые практически остановили работу (первое время в них работали только продуктовые магазины и аптеки). Смогут ли владельцы коммерческой недвижимости вернуть арендаторов, привыкших к удаленной работе, и как им придется перестроить работу офисников, чтобы выжить, DK.RU спросил у экспертов рынка недвижимости.

«В офисы не вернутся те, кто не выжил в кризис и те, кто научился работать по-другому»

Александр Матофаев, глава компании Aleka Group:

— Ситуация с ограничительными мерами и самоизоляцией сильно ударила по малому предпринимательству и микробизнесу. В основном это сфера услуг — тот бизнес, который требует непосредственной коммуникации с человеком. И многие деловые центры, ориентированные на офисы, особенно большой нарезки, сегодня испытывают затруднения. В хорошие-то времена в среднем по рынку всегда есть процент свободных площадей, а сейчас ситуация еще усугубилась.

Многие виды бизнеса живут за счет живой физической коммуникации, и именно это давало им финансовый прирост, позволяющий платить арендную плату. Ситуация длится уже почти пять месяцев. Если взять средний арендный платеж за небольшой офис в размере 35-40 тыс. руб. в месяц, то это 200-300 тыс. руб. Не каждый маленький бизнес может позволить себе такую сумму и отказывается от офиса. Это масштабная ситуация для города.

Второе — это история, связанная с дистанционным взаимодействием с людьми, которая заставляет делать выводы на перспективу. Офис для организации имеет репутационную составляющую, элемент статуса и подтверждение того, что в ней работают квалифицированные специалисты. Эпидемиологическая ситуация заставила многих уйти в онлайн, и за время самоизоляции огромное число людей, не умевших пользоваться онлайн-сервисами, вынужденно этому научилось. Удаленная работа показала несколько существенных преимуществ. Прежде всего это экономия денег и времени.

Другой момент, который не стоит сбрасывать со счетов. Мы живем в развитом социально-экономическом центре, именно здесь зарегистрировано большое число серьезных бизнесов, присутствует огромное количество учебных и научных заведений. Город имеет большой потенциал и различные компании рассматривают Екатеринбург как площадку для своего бизнеса.

На мой взгляд, требуется серьезный подход к пересмотру концепции и организации пространств в бизнес-центрах, которые существуют или планируются к строительству. Это может быть форма мобильных офисов — гибких пространств, конфигурация которых предполагает легкую и быструю адаптацию офисного помещения к иному назначению в зависимости от типа выполняемой работы.

Хороший пример — Ельцин Центр, где площади, отведенные под ритейл, имеют общее пространство, территории магазинов отделены дизайнерскими перегородками. Это актуальная, модная и стильная форма, на которую стоит обратить внимание.

Еще один пример — когда компании выходят из центра города и организуют отдельную экозону. Это интересная тема, которая практически никак пока не развита в Екатеринбурге, за исключением отдельных примеров. В частности, по такому типу организован офис компании «СКБ-контур». А если такую историю дополнить особой экономической зоной, будет еще прекраснее.

Действительно, часть компаний не вернется в офисы по двум причинам. Первое — они не выжили. Второе — им теперь этого не надо: они научились работать по-другому, это стало нормой.

Можно быть квалифицированным специалистом и не иметь офиса. Если прикинуть, таких компаний будет не менее 15% от общего числа. Отсутствие офиса — это экономия денег, а вместе с той фискальной нагрузкой, которая существует на бизнес, это серьезный бонус.

Сейчас есть огромный спрос на помещения 30-50 кв. м, потому что идет ротация: одни умирают, но приходят другие. И из-за жесткой недозагрузки помещений собственникам необходимо искать модели лояльности для арендаторов, которые позволят малому бизнесу жить и развиваться.

«Офисные центры будут строить только сумасшедшие»

Андрей Гавриловский, совладелец бизнес-центра «Высоцкий»:

— Все хотят переформатировать деловой центр. А во что? Очень «хорошо» деловые центры переформатировали в американском Детройте — в помойки.

У нас в «Высоцком» с момента введения режима самоизоляции съехало очень мало арендаторов — 2-3%, и то на эти места пришли другие. Не всем удобно работать на удаленке. Если бизнес связан со встречами с людьми, где ты что-то обсуждаешь, глядя глаза в глаза, ты не можешь так работать. Раз в кафе встретился, два, а потом человек подумает: а есть у него вообще деньги? В офис же приходят и смотрят, где он расположен, как работает.

Новые бизнес-центры не строят уже лет 10 — отдельные проекты появлялись, но темп не тот — в основном доделывали, а новых не строили. Сейчас от офисных центров все, как от чумы, будут бежать. Но все равно появятся сумасшедшие, которые построят офисники, а потом поймут, что заселить их арендаторами невозможно. Здесь могло бы помочь государство, но оно этого делать не планирует. Оно так далеко от народа, что я боюсь, что у нас Детройт может по полной программе образоваться. Государство даже бесплатно такие объекты не может принять — я спрашивал, нет таких механизмов.

Понятно, что ситуация будет выправляться, но как и когда — непонятно. В ближайшее время мы точно будем жить хуже. Один мой знакомый, у которого есть цеха по производству готовой продукции, арендует по городу 30 магазинов. И он решил посмотреть рынок, улучшить расположение своих магазинов и объявил, что готов взять площади в аренду. За несколько дней он получил 400 предложений по пустым магазинам! И их готовы были сдать за коммуналку, и в местах лучших, чем у него.

Даже если сейчас все откроется, работать ничего не будет — у людей денег нет, что они будут покупать в торговых центрах? Эта тенденция уже лет 20 идет. Мы же первыми в городе начали заниматься импортной мебелью. Это был 1992 год. И до 2000-го все шло в рост, а потом начало падать. И четыре года назад прибыль превратилась в ноль, и мебельный бизнес пошел в минус.

Самое хорошее, что предложило правительство — предоставить предприятиям, которые не будут сокращать сотрудников, по 12 тыс. руб. на работника. Люди побежали в банки за кредитами, запрос в Сбербанк Екатеринбурга был на 6 млрд руб., выдали только 2 млрд. Больше денег нет. Сейчас идет полное сумасшествие — государство пытается придумать, какие налоги еще брать с бизнеса.

«Дешевле поменять управляющую компанию, а не сносить старый офисник»

Алексей Коноплев, консалтинговое агентство GMK, руководитель практики «Коммерческая недвижимость»:

— Сегмент офисной недвижимости в Екатеринбурге давно депрессивен, начиная с 2014 г. Новых объектов несколько лет практически не вводилось. Появлялись апарт-комплексы, в которых располагались и офисы, но это довольно спорная история, прежде всего — для постоянных жителей.

Насколько я владею ситуацией, потребность в качественных офисах не исчезнет, но спрос будет постепенно уменьшаться, и это уже долгосрочный тренд. Меняются требования к продукту. Нужны бизнес-парки с прогулочными зонами, террасами, верандами, общепитом, небольшими офисами. Потребность в такой «бизнес-деревне» есть давно, но никто из местных девелоперов массово этого не делает. К примеру, у ИТ-компаний есть большой спрос на размещение проектных команд — им нужны офисы на пять-шесть человек. Но при этом должны быть комфортные общие зоны, как в коворкингах. На это спрос есть, на смарт-офисы. Возможно, владельцам офисных центров придется переформатировать часть площадей — сделать более мелкую нарезку с общими зонами, включая кухню, сервис, уборку.

Спрос на качественные офисы не исчезнет, потому что на удаленную работу можно вывести только часть персонала, и опыт показывает, что спустя три-четыре месяца начинается обратный процесс: нужны места, где можно собраться, допустим, два раза в неделю и обменяться мнениями.

Существующие бизнес-центры в Екатеринбурге малопригодны для такого переформатирования. Я думаю, они будут доживать свой век в пределах срока окупаемости на стабильных параметрах — без шикарного вала по доходности. Возможностей их реновировать очень мало. Есть варианты превращения деловых центров в многофункциональные комплексы, привлечение торговых операторов, но это довольно сложно.

При этом старый бизнес-центр дешевле все же не снести, а поменять управляющую компанию, которая оценит ситуацию, сможет обосновать выделение инвестиций на переоборудование части площадей под новые форматы и станет энерджайзером позитивных изменений, будет формировать сообщества и кластеры. Самое сложное — найти таких людей, драйверов с идеями.

Источник

ПРОЕКТИРОВАНИЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ С ГАРАНТИЕЙ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Бесплатно выполним посадку здания на участке и составим ТЗ на проектирование
Рассчитаем затраты на строительство Бизнес-центра до заключения договора
Спроектируем, пройдём экспертизу, получим разрешение на строительство. Снизим затраты на 10-30%

Оставьте заявку на расчет полной стоимости строительства Бизнес-центра:

Платите за результат

» src=»https://ekaterinburg.baumix.ru/include/pages/license/point.png» style=»width: 30px; height: 30px;»>	Предлагаем решения, которые делают возможной реализацию всего объекта
» src=»https://ekaterinburg.baumix.ru/include/pages/license/point.png» style=»width: 30px; height: 30px;»>	Не продаем проект как отдельную часть, так как сама документация не имеет ценности при разрыве связей с другими этапами работ
» src=»https://ekaterinburg.baumix.ru/include/pages/license/point.png» style=»width: 30px; height: 30px;»>	Платите за достижение согласованных экономических показателей проекта

Реализованные объекты

Административное здание Административное здание Административно-лабораторный корпус Офисное здание Торгово-развлекательный комплекс Водноспортивный досуговый центр Реконструкция здания для гипермаркета «Лента» Дилерский центр Jaguar и Land Rover Торгово-развлекательный центр Дилерский центр сельскохозяйственной техники Концепция гостиничного комплекса Отель 5 звезд Здание гостиницы Метелица Спортивно-развлекательный комплекс Спортивный комплекс Аквапарк с оздоровительным комплексом Магазин спортивных товаров Водный центр

Скачивайте полный Референс-лист выполненных объектов здесь
Смотрите наши ключевые объекты на сайте здесь или в PDF версии

Как не ошибиться с выбором проектной компании?

Из чего формируется стоимость проекта? Каковы преимущества индивидуального проекта перед типовым?

И как внутренний контроль качества компании поможет Заказчику?

Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем информационном блоке

Нажмите на интересующий Вас этап работ и читайте статью

Предпроектные работы – это сбор исходных данных и эскизное проектирование, в результате которых приходит осознание всех параметров и характеристик будущего объекта и формируется точное и подробное Техническое задание.

Любой проект начинается с предварительной подготовки, обсуждений, составления технического задания, тщательного сбора исходных данных, с обоснования планируемого проекта, выезда на площадку будущего строительства — все это предпроектные работы. Тщательная подготовка исключит разработку заведомо не реализуемого проекта и лишние затраты при проектировании и строительстве, поможет всесторонне оценить и осмыслить будущий проект.
К предпроектным работам относятся:

Предпроектные работы — это важный этап в проектировании и строительстве любого объекта. Вы сможете определить возможность возведения планируемого объекта, уточнить его характеристики, собрать все исходные данные, получить необходимые документы и разрешения.

После сбора прохождения данного этапа можно обращаться в проектную компанию на разработку проектной документации.

!ВАЖНО! Как правило проектная документация разрабатывается в 2 стадии: стадия П (ПД) и стадия Р (рабочая документация).

Двустадийное проектирование потребуется в случае, если объект капитального строительства:

Если ваш объект не подпадает под данные пункты, то можно сразу переходить к разработке рабочей документации (стадии Р)

В данном этапе разрабатываются основные и определяющие проектные решения необходимые для прохождения экспертизы. Проектная документация обязательна к разработке если объект капитального строительства:

Проектную документацию разрабатывают в соответствии с Постановлением Правительства РФ №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Всего выделено 12 разделов проектной документации:

Раздел 1. Пояснительная записка (ПЗ)

Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Раздел 3. Архитектурное решение (АР)

Раздел 4. Конструктивные и объемно-планировочные решения

Раздел 5. Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений состоит из подразделов:

а) подраздел «Система электроснабжения»;

б) подраздел «Система водоснабжения»;

в) подраздел «Система водоотведения»;

г) подраздел «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети»;

д) подраздел «Сети связи»;

е) подраздел «Система газоснабжения»;

ж) подраздел «Технологические решения».

Раздел 6. Проект организации строительства (ПОС)

Раздел 7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства

Раздел 8. Перечень мероприятий по охране окружающей среды

Раздел 9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности

Раздел 10. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов

Раздел 10-1. Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов

Раздел 11. Смета на строительство объектов капитального строительства

Раздел 12. Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами

После разработки всех разделов проектная документация направляется на экспертизу с целью проверки соответствия нормам и правилам.

Перечень документов для направления проектной документации на экспертизу:

Кстати, с 2017 года документы на государственную экспертизу подаются в электронной форме.

Зачем экспертиза? Проверить проектную документацию на соответствие актуальным СНиПам и ГОСТам.

Сроки прохождения экспертизы: от 1 до 3 месяцев.

Экспертиза проектной документации проводится в форме государственной или негосударственной экспертизы. С 2017 года документы на государственную экспертизу подаются в электронной форме.

Что проверяется на экспертизе?

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства, согласно п.2 ст.49 Градостроительного кодекса, в случаях если:

!ВАЖНО! Если строительство или реконструкция выше указанных объектов проводится в охранной зоне объектов трубопроводного транспорта, то экспертиза проектной документация проводится обязательно.

Перечень документов для направления проектной документации на экспертизу:

После получения положительного заключения экспертизы можно переходить к разработке рабочей документации и к получению разрешения на строительство.

Рабочая документация (РД) — это текстовые и графические документы, необходимые для производства строительно-монтажных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами. В данной документации отображены все узлы и элементы каждого из разделов, подготовлены спецификации, проведено полное осмечивание.

Рабочая документация, как правило, разрабатывается после прохождения экспертизы проектной документации, за некоторым исключением.

Рабочая документация разрабатывается сразу если:

Разделы рабочей документации:

При одностадийном проектировании (стадия Р) отдельный раздел «Перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов» не разрабатывается, НО сами мероприятия разрабатываются в составе раздела «Архитектурные решения», поскольку без учета мероприятий для обеспечения доступа инвалидов в разделе «Архитектурные решения» разрешение на строительство получить невозможно.

Проектирование общественных зданий в Екатеринбурге

Проект бизнес-центра должен учитывать количество посетителей, удобство проходов, достаточную площадь под торговые точки, кабинеты. Мы занимаемся проектированием гражданских объектов в Екатеринбурге от торговых центров до огромных административных комплексов. Наши проекты офисных зданий ориентированы на удобное место положение в городе, красивый архитектурный стиль, расчет всех технических условий для подключения водопровода, электричества, отопления и вентиляции.

При подготовке проекта делового центра, мы высчитываем стоимость строительства офисного здания, чтобы Заказчик точно знал предстоящие расходы и не возникало неприятных сюрпризов. С нами построить офисное здание можно в точно заданные сроки, в соответствии с действующими строительными и пожарными нормами, а также беспрепятственно сдать его в эксплуатацию.

Источник