Сегодня я расскажу о наиболее часто встречающихся причинах для отказа в выдаче разрешения на строительство (уведомления о соответствии). Те собственники участков которые купили землю без должной проверки (подробнее о проверке участка перед покупкой можно почитать по этой ссылке ), бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.
Если Ваш участок находится в такой зоне, то в ответ на Ваше уведомление о планируемом строительстве, администрация выдаст Вам или отказ с требованием предварительно согласовать строительство с аэродромом или уведомление о соответствии, но с припиской, что необходимо дополнительно согласовать строительство с аэродромом. Так или иначе, но делать согласование с аэродромом придется. Это согласование потребуют при оформлении дома, без него дом не зарегистрируют.
Особняком в этой истории стоит только аэродром Домодедово. Это совсем другая процедура согласования и она заслуживает отдельной статьи. Если коротко, то что бы согласовать строительство с аэродромом Домодедово надо пройти очень сложную, многоступенчатую процедуру с экологической экспертизой, которая займет 3-4 месяца и отнимет от Вашего бюджета от 30.000 до 50.000 рублей.
Остальные причины для отказа в разрешении на строительство не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок находится в водоохранной зоне реки или озера, то с Вас могут потребовать дополнительно согласовать строительство с Росрыболовством, это согласование получить относительно несложно. Если же, участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, а вот это согласование получить уже гораздо сложнее.
Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком может быть церковь XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить ничего нельзя. В таком случае согласование не получить.
Помимо вышеперечисленных зон, в которых еще можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство просто запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство практически не возможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с охранной зоной.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Подписывайтесь на мой канал и ставьте лайк, если было интересно.
И снова о тишине. Шум на придомовых территориях
Краткое содержание:
Уважаемые посетители сайта и мои подписчики! Ранее мною публиковалась статья под названием «Закон о тишине. Всё, что нужно знать». Вот в ходе обсуждений данной публикации у читателей стали возникать закономерные вопросы: а что делать с нарушителями тишины на улицах во дворах домов?
В ответ на этот вопрос я подготовил краткую статью, дополняющую ранее опубликованную.
Что же такое придомовая территория?
В соответствии с п. 37 ст. 1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, прилегающая территория – это территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации.
Говоря общедоступным языком, к территории, непосредственно прилегающей к жилым домам, относятся:
Точные границы придомовой территории многоквартирного дома и площадь земельного участка отражены в кадастровом паспорте.
Режим тишины
Итак, как мы уже знаем, на основании федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ было принято постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10». В соответствии с данным постановлением на территории РФ указан единый промежуток времени, который считается ночным, а именно с 23.00 по 07.00 и соответственно дневным – с 07.00 по 23.00.
В приложении № 3 постановления указаны допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентных и максимальных уровней звука проникающего шума на территориях, непосредственно прилегающих к жилым домам (единицы измерения указаны в акустических децибелах – дБА):
на территории, непосредственно прилегающей к жилым домам, с 07.00 до 23.00 (в дневное время) средний (эквивалентный) уровень звукового давления составляет 55 дБА, максимальный уровень – 70 дБА;
на территории, непосредственно прилегающей к жилым домам, с 23.00 до 07.00 (в ночное время) средний (эквивалентный) уровень звукового давления составляет 45 дБА, максимальный уровень – 60 дБА.
Нарушителями тишины и покоя граждан на придомовой территории чаще всего становятся либо подростки с современными акустическими гаджетами (портативными колонками), либо автолюбители, в автомобилях которых установлены акустические системы (сабвуферы), которые они любят включать на полную громкость с открытыми дверями автомобиля.
К примеру, максимальное шумовое воздействие от портативной колонки колеблется от 84 до 102 дБА. А максимальное воздействие от автомобильного сабвуфера колеблется от 97 до 110 дБА.
Напомню, что в предыдущей статье мною приводились примеры шумового воздействия:
• разговор шепотом – около 25–30 дБА;
• разговор обычный – примерно 40–45 дБА;
• работающий пылесос — примерно 70–75 дБА;
• крик взрослого человека (плач грудного ребенка) – примерно 85–90 дБА;
• работающий перфоратор – 95 дБА и выше.
Соответственно, кроме нарушения тишины в ночное время, зачастую во дворах жилых домов имеют место нарушения тишины в дневное время. Если вы столкнулись с такими пакостниками, которые на полную громкость включают музыку на портативных колонках или сабвуферах своих автомашин – рекомендуется перво-наперво сделать замечание и в вежливой форме попросить сделать потише, либо выключить звук вообще. Если же вам отказали в вашей просьбе, то необходимо постараться зафиксировать факт нарушения тишины на имеющиеся в наличии средства фиксации (видеокамера или диктофон в телефоне). После чего необходимо вызвать полицию. Если же зафиксировать факты нарушения вам не удалось по причине отсутствия средств фиксации, то желательно найти свидетелей, готовых подтвердить факты нарушения.
Ответственность за данное нарушение предусмотрена ст. 6.4 КоАП РФ.
Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 рублей; на должностных лиц – от 1000 до 2000 рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от 1000 до 2000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от 10 000 до 20 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Протоколы по данной статье уполномочены составлять сотрудники органов внутренних дел. Постановление по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 6.4 КоАП РФ, выносят органы, осуществляющие федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор (Роспотребнадзор или СЭС).
В данной публикации, в отличие от предыдущей, ответственность для нарушителей наступает не по ст. 6.3 КоАП РФ (нарушение тишины в многоквартирных домах), а по ст. 6.4 КоАП РФ, т. к. правонарушение совершается в общественном месте. Кроме того, ответственность за указанное правонарушение не урегулирована на региональном уровне и наступает только в соответствии с действующим Кодексом РФ об административных правонарушениях.
Что же касается нарушителей тишины, не достигших возраста привлечения к административной ответственности (16 лет), протокол на них или их родителей за такое нарушение никто не составит, однако есть большая вероятность, что подростка за данный проступок поставят на учет в инспекцию по делам несовершеннолетних сроком на 6 месяцев. Поэтому родителям, прежде чем отпускать своих чад на улицу с портативными колонками, рекомендуется провести с детьми профилактическую беседу.
Зоны с особыми условиями землепользования, или Где нельзя строить жилье
Краткое содержание:
С 4 августа 2018 г. в земельном и градостроительном законодательстве произошли революционные изменения в сфере регулирования особых территорий, в границах которых существуют специальные градостроительные правила. Речь идет о зонах с особыми условиями использования территорий – ЗОУИТ. До внесения изменений, о которых речь пойдет дальше, регулирование таких зон осуществлялось разрозненно, единых требований не существовало.
Что говорит закон
Если земельный участок находится в такой зоне, то к его использованию применяются определенные ограничения, самое неприятное из которых – запрет на строительство.
Очевидно, что о таком существенном ограничении права собственности владелец участка либо его потенциальный покупатель должен иметь информацию.
Наиболее распространенными из ЗОУИТ являются охранные зоны ЛЭП, газо-и нефтепроводов, линий и сооружений связи, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, защитные зоны и зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, приаэродромные территории, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы (полный перечень содержится в ст. 105 Земельного кодекса РФ).
Необходимо отметить, что в указанный выше перечень не вошли такие зоны с особыми условиями землепользования, как территории объектов культурного наследия, в числе которых стоит особо выделить территорию достопримечательного места, и особо охраняемые природные территории.
Указанные зоны могут достигать площади в десятки гектар, в пределах которых действуют особо жесткие ограничения. Об указанных зонах я планирую сделать отдельную статью.
Земельный кодекс и ранее содержал нормы о необходимости регистрации ЗОУИТ в Едином государственном реестре недвижимости, но до сих пор существуют зоны, в пределах которых использование земельных участков для жилищного строительства становится невозможным, а сведений о соответствующих ограничениях в ЕГРН как не было, так и нет, застройщики же сталкиваются с вдруг появившимися препятствиями при получении необходимых разрешений на строительство, регистрации права собственности на построенный объект или, что того хуже, с исковым требованием о сносе самовольной постройки.
Как же происходит регулирование ЗОУИТ по новым правилам?
Теперь новая зона или изменение старой считаются установленными исключительно со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах такой зоны, должны быть уведомлены Росреестром о факте ее установления.
Со дня установления ЗОУИТ любое строительство или реконструкция, не соответствующие ограничениям землепользования, осуществляться не могут. В течение 3 лет со дня установления ЗОУИТ собственник объекта, возведенного до этой даты, параметры которого не соответствуют ограничениям, должен будет привести их в соответствие с разрешенным использованием путем сноса или реконструкции здания с возмещением соответствующих убытков.
Что касается ЗОУИТ, установленных до 4 августа 2018 г., то они считаются установленными, а сведения о них должны быть внесены в единый реестр недвижимости до 1 января 2022 г.
Если же такая «старая» зона налагает некие ограничения, а постройка, находящаяся в ее границах, не соответствует таким ограничениям, то обязанность у правообладателя по приведению ее в соответствие возникнет только в случае получения соответствующего уведомления (порядок направления такого уведомления еще не определен).
Происходить это будет в случаях, если ограничения ЗОУИТ были установлены в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полетов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.
Рекомендации
Приобретая земельный участок, помимо правил землепользования и застройки и выписки из ЕГРН, обязательно ознакомьтесь с окружающей участок местностью на предмет выявления различного рода объектов, в связи с наличием которых может быть установлена та или иная особая зона.
Как согласовывать строительство жилого или садового дома в 2019 году, было описано в моей предыдущей статье, с которой можно ознакомиться по следующей ссылке.