Как продать объект незавершенного строительства в 2020 г.?
2. Понятие объекта незавершенного строительства.
3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства.
Пробелы в законодательстве в отношении объектов незавершенного строительства по причине относимости их к недвижимости порождали большое количество споров в отношении данных объектов, а при рассмотрении споров суды были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим регулирования объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.
2. Понятие объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства подпадают под режим «недвижимого имущества». Но само определение объекта незавершенного строительства в законодательстве по-прежнему отсутствует, что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).
Исходя из п. 1 ст. 55, п. п. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый основополагающий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.
3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства:
-недострой не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.
В противном случае согласно ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.
-нужно пройти процедуру государственной регистрации права на данный объект в Росреестре.
Чтобы зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, понадобятся разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок.
Здание или сооружение считается самостроем, если возведено на земле, не отведенной для этой цели, без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта или с существенными отклонениями от него, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.
Незаконное строение по решению суда может быть снесено, причем за счет застройщика.
После процедуры госрегистрации объекта незавершенного строительства и оформления на него права собственности он может быть предметом сделок (ст. 130 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 14 и подп. 4 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При оформлении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавцу необходимо будет представить покупателю следующие документы:
-разрешение на строительство;
-государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;
-проектно-разрешительную документацию на строительство;
Согласно ст. 549 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе данные, позволяющие установить его расположение на земельном участке.
В случае с объектом незавершенного строительства все существенные признаки данного объекта должны быть прописаны в договоре купли-продажи как можно более детально, чтобы недостроенный объект был четко идентифицирован (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.
После заключения сторонами договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности на данный объект к покупателю в Росреестре.
Налоговые последствия использования объекта незавершенного строительства
Рассматриваются последствия на налогу на прибыль и налогу на имущество при использовании объекта незавершенного строительства (Письмо Минфина от 10 февраля 2020 г. № 03-05-05-01/8435)
Здравствуйте, Уважаемые коллеги. Представляю вам очередную налоговую новость.
На этот раз новость будет связана с налоговыми последствиями, которое возникает при использовании объекты незавершенного строительства. Именно данному вопросу посвящено письмо минфина, реквизиты которого вы видите.
В данном письме рассматривалась ситуация, когда налогоплательщик приобрел объект незавершенного строительства и учитывал его в качестве основного средства. При этом данный объект использовался в деятельности налогоплательщика. Соответственно, возник вопрос, какие налоговые последствия возникают при этом по налогу на прибыль и налога на имущество.
Что касается налога на прибыль, то минфин указывает на то, что отсутствие формального введения объекта в эксплуатацию в ситуации, когда объект фактически используются, не говорит о том, что объект не может быть введен в эксплуатацию. Это означает, что отсутствие опять же формального введения объекта в эксплуатацию не должно быть препятствием для начисления амортизации. В этой связи минфин предлагает исходить из того, что дата начала фактического использования объекта должна рассматриваться в качестве даты введения объекта в эксплуатацию, что в соответствии с главой 25 налогового кодекса является основанием для начисления амортизации.
Что касается налога на имущество, то в данном случае минфин рассматривает определенные факты: объект незавершенного строительства был приобретен в 2014 году. В данном случае минфин указывает на то, что налоговая база по такому объекту определяется исходя из остаточной стоимости объекта незавершенного строительства с учетом затрат на модернизацию. При этом минфин в любом случае обращает внимание, что при определении налоговых обязательств по налогу на имущество должны учитываться положения ПБУ 6/01.
Таким образом, налогоплательщикам, которые сталкиваются с ситуацией использования объекта незавершенного строительства, необходимо принять во внимание данное разъяснение минфина в целях правильного определения своих налоговых обязательств.
На этом все. Спасибо за внимание. До скорых встреч.
Отменят ли штрафы за недостроенные объекты?
Какие штрафы ждут владельцев недостроенных домов
В ближайшее время административные наказания за недострой и за неиспользование земельных участков по назначению могут быть отменены.
С таким заявлением выступила министр Виктория Абрамченко. Чиновник считает, что подобные наказания совершенно неэффективны и никак не стимулируют собственников к строительству незавершённых объектов.
Сейчас действует система, согласно которой владелец участка, предназначенного для строительства, получает штраф и выплачивает удвоенный налог, если он не начал возведение объекта или не продолжил замороженную стройку. Но ведомство сталкивается с проблемами при определении собственника недвижимости, поэтому наказаниям зачастую подвергаются не те люди. Это относится к тем случаям, когда землю сдают в аренду под строительство. Например, дом принадлежит одному человеку, а земля другому. Но в реестре арендаторы не значатся, поэтому штрафы начисляются землевладельцам.
Другой аспект связан с дачным строительством. Граждане могут не располагать в данный момент средствами для возведения дома, некоторые используют участки для сельского хозяйства, но всё равно должны быть наказаны согласно закону. Сейчас официальная статистика говорит о 4,5 миллионах незастроенных участков. Проверкам подверглись только 5 тысяч из них, что говорит о плохо работающей системе. В ГКИ Недкадастр недавно обратилась молодая семь с похожей ситуацией и просьбой помочь. Юрист группы не мало побегал по инстанциям, пока решение не было принято.
Новые налоги или старые штрафы?
Данный случай — один из немногих в последнее время прецедентов отмены штрафов. Только за прошлый год было ужесточено несколько административных наказаний для владельцев незарегистрированной собственности. Например, за наличие незаконных построек в скором времени придётся выплачивать утроенный налог на землю. А самострой подлежит сносу либо владелец получает большой штраф.
Денежные наказания коснулись и тех, кто не платил налоги на собственность. Должникам начисляют пенни за каждый день непогашения, а кроме самого налога они должны заплатить 20% от общей суммы за последние 3 года. Выявляют нарушителей с помощью беспилотников, а данные вносят в реестр, доступный на официальном сайте ведомства.
Также в ближайшее время появится налог на недостроенные объекты недвижимости. Их обложат выплатами даже в том случае, если собственник ещё не зарегистрировал дом официально.