Составляющие службы технического заказчика.
Функции службы технического заказчика неспециалист в области строительства может легко спутать, и посчитать, что его задача заключается в выполнении строительного контроля. Это не совсем так. В чем основная функция этой службы будет описано в данной статье.
Вначале о законодательстве.
Положение о службе технического заказчика приводится в статье 1 п. 22 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Оно было введено в него Федеральным законом №337 от 28 ноября 2011года.
Согласно действующему законодательству основная задача служба технического заказчика заключается в выполнении всей необходимой для начала строительства документальной работы застройщика.
Всевозможных согласований, разрешений, допусков, ордеров и, т. д. В общей сложности этот необходимый пакет документов состоит из 200-т пунктов. Которые необходимо собрать инвестору перед началом строительства. В этом заключается 90% всей его работы, которая носит больше юридический, чем строительный характер. Во время самого строительства технический заказчик уже занимается производством строительного контроля. Для этого в штате данной службы находиться не только юрист, но и инженер ПТО. Также в ней может быть и руководитель службы технического заказчика, но не всегда. Размер её штата зависит от сложности и вылечены объекта, капитального строительства, ремонта или реконструкции. По завершению строительных работ функция данной службы заключается в проведении процедуры сдачи готового объекта в эксплуатацию.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Необходимо отметить, согласно статьям № 51 и № 55 ГрК РФ получить разрешение на строительство и в последующем на ввод его в эксплуатацию является прерогативой застройщика. Но он может или заниматься всеми этими процедурами самостоятельно, или путем заключения соответствующего договора доверить эту работу, специализирующийся по данному вопросу организации. Как поступить каждый застройщик решает самостоятельно.
Но далеко не у всех застройщиков существует собственный штат таких специалистов, и не каждый застройщик этим специалистом является. Поэтому в большинстве случаях застройщики прибегают к помощи профессионалов.
Услуги, которых хоть и стоят определенного количества денег, зато избавляют от необходимости собирать документы самостоятельно и дают гарантии, что каких-либо ошибок или срыва сроков начала работ не произойдет.
Не сложно понять, возможные издержки могут обойтись значительно дороже, чем услуги привлеченных профессионалов, по вопросу сбора и согласованиях всей необходимой документации.
Основные составляющие такой службы можно перечислить в 9 пунктах:
1. Получение и согласование всей исходно-разрешительной для начала ведения строительных работ документации.
2. Получения разрешений и технических условий на присоединение готового объекта строительства к центральному водоснабжению, электросетям и т.д.
3. Работы, направленные на утверждение службой «госэкспертизы» составленной проектно-сметной документации.
4. В некоторых случаях представители службы заказчика проводят тендеры, направленные на выбор подрядчика.
5. Собственно получение разрешение на начала строительных работ.
7. Ведение исполнительной документации.
8. Взаимодействия с надзорными государственными органами.
9. Сдача-приемка и ввод в эксплуатацию готового объекта строительства
Как видно из представленного перечня, без специального опыта и знаний такую работу не выполнить. Или как минимум без консультации специалистов не обойтись. Поэтому стоит учитывать факт, что служба технического заказчика всегда стоит на стороне застройщика и отстаивает его интересы. Т.к. она несет полную материальную ответственность перед ним. Величина и особенности, которой регламентируются составленным между сторонами договором.
Если в процессе сдачи объекта в эксплуатацию или при получении разрешения на строительства будут возникать проблемы, они будут полностью ложиться на данных специалистов.
Понимая свою работу, и степень ответственности такие сотрудники будут всеми силами стараться, не допустить, возникновения каких либо сложностей в вышеназванных вопросах. Доверяйте профессионалам!
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Штатное расписание службы технического заказчика в строительстве
О создании Службы технического заказчика в структуре Инвестора
(опубликована в электронном журнале » Обозреватель Строительства » №10)
Подписывайтесь на группы и сообщества компании
Друзья, предлагаю Вашему вниманию откорректированное моё предложение по созданию Службы технического заказчика в структуре инвестиционной компании. Это моё предложение легло в основу обоснования возможности и целесообразности создания в конце 2008 года отдельной Службы технического заказчика и работы её до настоящего времени. Оказывая в течение года руководству инвестиционной компании консультационные услуги по организации взаимодействия Инвестора, технического заказчика и ген. подрядчика, могу с уверенностью написать, что моё предложение по созданию Службы ТЗ было обоснованным.
Особое внимание прошу обратить на то, что структура и функции данного отдела «Служба заказчика» определялись существовавшими на 2008 год законами и нормами. В нынешних обстоятельствах, с действующими приказами №№ 274, 480, 624 и новым готовящемся безномерным приказом, СРО и изменённой экспертной деятельностью Главков (ГлаАПУ) в области введения в деятельность негосударственной экспертизы, структура отдела «Служба заказчика» не претерпит существенных изменений. Но изменится её функции, вид деятельности и задачи, в плане выполнения указаний «Инвестора».
Предложение Кулакова А.С. по созданию
в структуре Инвестора
Службы технического заказчика
Для реализации и сокращения издержек Девелопера инвестиционного проекта строительства жилого высотного комплекса переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом (адрес в г. Москве) было бы целесообразно в структуре Общества создать Службу технического заказчика, в рамках которой будет осуществляться технический надзор в период строительства.
Основной задачей Службы Т ехнического З аказчика будет решение комплекса мероприятий по обеспечению совместно с другими участниками реализации инвестиционного проекта ввода в эксплуатацию данного жилого комплекса.
Мой 13-ти летний опыт работы в области организации строительства в различных Службах Заказчика строительства Москвы и Московской области позволяет мне обеспечить оперативность и надежность выполнения всех этапов строительного производства и решать самые сложные и нестандартные вопросы в кратчайшие сроки и с высоким качеством исполнения. Мой опыт и личные связи позволяют оперативно решать вопросы с государственными разрешительными, контролирующими и надзорными органами.
Создаваемая Служба технического заказчика будет обеспечивать подготовку и предоставление данных в области финансирования, учета, отчетности и аудита.
Служба технического заказчика:
1. Ведёт совместно с подразделениями «Общества» бухгалтерский, оперативный и статистический учёт, составляет и представляет отчётность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с «Инвестором» об использовании выделяемых на строительство средств;
2. контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;
3. устанавливает по согласованию с подрядчиками условия промежуточных платежей и окончательного расчёта за выполненные работы и оказанные услуги;
4. представляет ежедневную информацию о ходе строительства;
5. проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых «Инвестором» ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;
6. даёт разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам, относящимся к их компетенции;
7. составляет и утверждает у «Общества» смету расходов на выполнение функций и иных работ, выполняемых службой «Технического заказчика» по договору с «Обществом», по каждому кварталу строительства или на календарный год;
8. участвует в освидетельствовании объекта или части его, подлежащей консервации, в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также оценке их технического состояния при возобновлении работ;
9. извещает, по указанию «Общества», органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;
10. осуществляет контроль за исполнением подрядчиками предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шеф монтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов;
На всех этапах, начиная с подготовки пакета ИРД и решения вопросов обременения, от разработки проектной документации до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, Служба технического заказчика будет обеспечивать в полном объёме реализацию данного инвестиционного проекта.
В связи с выходом распоряжения Правительства Москвы от хх.хх.2008 № хххх-РП, с утверждением проекта планировки территории, одобрением предпроектного предложения Регламентной комиссией у Главного архитектора города и выпуском АРИ № А-хххх/хх от хх.хх.07, Служба технического заказчика Общества обеспечит выполнение следующих работ, входящих в её компетенцию:
Получение технических условий на присоединение к городским инженерным сетям:
1. водоснабжение и канализация;
5. телефонизация и компьютерные сети;
а также, подготавливает:
7. Заключение по инженерному обеспечению объекта, содержащие описание и схему городских сетей сооружений, без которых не может быть задействован объект;
8. Эскиз №2 к Заключению по инженерному обеспечению объекта — отражает требуемые для объекта нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям;
9. Усредненные технические условия присоединения — расчет содержит объем средств, передаваемых заказчиком на развитие головных инженерных сооружений и сетей инженерного обеспечения города.
Осуществляет выбор проектных и изыскательских организаций и заключает с ними договора на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ. Готовит совместно с проектно-изыскательскими организациями исходные данные и задание на проектирование, которое Служба технического заказчика Общества согласовывает с Префектурой, Москомархитектурой и другими организациями.
Перечень основных требований, которые должны быть указаны в задании на проектирование:
Работа с проектными организациями для своевременного внесения изменений в проект и координации работ по срокам. Рассмотрение полученной проектной документации в части её комплектности, соответствия СНиПам и техническим условиям. Служба технического заказчика Общества организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации:
Для сокращения издержек и сроков реализации ОАО «Девелопер» инвестиционного проекта строительства жилого высотного комплекса переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом (адрес в г. Москве) Служба технического заказчика Общества проводит параллельно с проектированием проводит работы:
В области подготовки и использования площадки строительства:
В связи с наличием обременения по отселению и сносу 3-х кирпичных жилых зданий (жилая= 9988 м2), отселение жителей необходимо закончить к моменту получения разрешения на строительство и информирования Госстройнадзора о начале строительства. Для сноса 3-х зданий и освобождения стройплощадки от мешающих сооружений на основании разработанного тома Проекта необходимо оформление отдельного ордера на производство работ по сносу здания. Для получения данного ордера Служба технического заказчика готовит:
— Мосгортранс (при выходе на проезжую часть, переносе растяжек, остановочных павильонов)
— Префектура района, Управа района, ДЕЗ, Муниципалитет.
Проект Производства Работ, согласованный в Управе, ДЕЗ, Мосгортранс (при выходе на проезжую часть, переносе растяжек, остановочных павильонов)
Перед получением разрешения на строительство Служба технического заказчика организовывает в своей структуре группу технического надзора, которая будет осуществлять в период строительства:
1. проверку соответствия состава и объемов работ проектной и исполнительной документации,
2. проверку соответствия качества применяемых в ходе строительства материалов и оборудования требованиям проектной документации и сертификатам на материалы и оборудование,
3. контроль качества и своевременности составления исполнительной документации и организацией ее хранения,
4. контроль состояния и деформаций зданий и сооружений в зоне влияния строительства,
5. организацию экспертизы работ и материалов на соответствие требованиям СНиП, техническим регламентам и заявленным в сертификатах характеристикам,
6. выдачу предписаний о приостановке работ и исправлении дефектов, а так же предъявление виновной стороне установленных договором санкций при обнаружении отступлений от проекта, использовании материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ПСД, СНиП, ТУ и прочим требованиям.
В области организации строительства жилого комплекса, контроля и надзора за его ходом Служба технического заказчика Общества:
1. от имени «Общества» осуществляет контроль и технический надзор за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимает скрытые и законченные работы (с подписанием Акта скрытых работ), проводит фотофиксацию;
2. регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
3. получает разрешения на выполнение строительно-монтажных работ;
4. осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
5. создаёт и передаёт строительной организации геодезическую разбивочную основу;
6. принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в т.ч. временные, построенные на строительной площадке после передачи её под строительство объекта;
7. сообщает подрядчикам установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
8. передаёт подрядчикам в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с «Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации»;
9. утверждает графики выполнения проектных и строительно-монтажных работ;
10. согласовывает подрядчикам перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;
11. проверяет наличие необходимых лицензий у исполнителей работ и сертификатов на материалы у поставщиков;
12. осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную подготовку и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых возложена на Общество;
13. принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шеф монтажных услуг производителей оборудования и заключает договора на выполнение указанных работ;
14. устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчикам;
15. дает указания подрядчикам о конкретном составе приёмо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
16. осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объёма, стоимости и качества работ проектам, сметным расчётам и договорным ценам; строительным нормам и правилам на производство и приёмку этих работ;
17. контролирует выполнение графика производства работ;
18. принимает от подрядчиков законченные работы в соответствии с условиями договоров подряда;
19. производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приёмку ответственных конструкций;
20. в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
21. при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, даёт предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;
22. по согласованию с «Обществом» принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации и контролирует их качественное выполнение;
23. принимает от подрядчиков законсервированный объект, или часть его, организует охрану материальных ценностей;
24. заключает договора и организует выполнение шеф-монтажных и пусконаладочных работ;
25. организует приёмку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;
26. представляет документы, необходимые для приёмки объекта в эксплуатацию;
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Служба технического заказчика от имени Общества обращается с заявлением в Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН), прикладывая к заявлению следующие документы:
1. Документы на земельный участок.
2. Градостроительный план земельного участка.
3. Разрешение на строительство.
4. Акт приемки объекта.
5. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, подписанные лицом, осуществлявшим строительство;
6. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
7. Схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей в пределах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.
27. после приёмки объекта в эксплуатацию передаёт «Инвестору» (Правительству Москвы) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;
28. принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и передаёт их исполнителям (поставщикам), в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам подрядов на строительство объекта.
Приведенный перечень не является исчерпывающим. После ознакомления со всей документацией и уточнения особенностей проекта содержание работы, проводимых создаваемой Служба технического заказчика Общества, может несколько изменяться.
Прошу учесть, что для облегчения сдачи объекта комиссии и ввода его в эксплуатацию целесообразно было бы создать временную эксплуатирующую организацию, которая, впоследствии, передаст жилой высотный комплекс переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом местной эксплуатирующей организации. Но, это вопрос взаимодействия «Общества» и «Инвестора».
Для осуществления своих функций Служба технического заказчика Общества должна состоять из 5 человек:
Под моим руководством, создаваемая в структуре «Общества», Служба технического заказчика сможет выполнить свои функции и завершить реализацию инвестиционного проекта строительства жилого высотного комплекса переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом (адрес в г. Москве) в отведённый срок. Обладая широкими знаниями и умениями в области проектирования, ведения авторского надзора, строительства, инженерного обеспечения и, как уже было сказано выше, моим 13-ти летним опытом работы в области организации строительства, смею утверждать, что реализация данного проекта при своевременном финансировании продлиться около двух с половиной или трёх лет. С моей точки зрения самыми сложными вопросами будут являться вопросы отселения жителей сносимых домов и вопросы проектирования и согласования Проекта. Т.к. инвестором выступает Правительство Москвы, то вопросы отселения лягут на плечи муниципальных органов. А мой опыт и личные связи позволяют оперативно решить вопросы проектирования и экспертизы с государственными разрешительными, контролирующими и надзорными органами.
В связи с этим, по моему опыту, стоимость выполнения работ Службой технического заказчика с осуществлением технического надзора за строительством составит 3% (три процента) на этапе строительства Объекта от стоимости выполненных и подтвержденных актами приемки строительно-монтажных работ в текущем уровне цен, в том числе НДС 18 %, составляющих сумму затрат сводного сметного расчета Объекта. Под стоимостью в настоящем пункте понимается стоимость работ, указанная в подписанных Инвестором актах приемки выполненных работ (акты формы КС-2 и справки формы КС-3) по договорам, заключенным в процессе реализации стадии строительства инвестиционного проекта. При этом Инвестор самостоятельно или Общество (в зависимости от договорной формы взаимоотношений между ними, мне пока не известной) оплачивает счета за выдачу технических условий эксплуатирующими службами города, разрешений и согласований в государственных надзорных организациях, а также за оформление различной документации, связанной со строительством Объекта и вводом его в эксплуатацию.
Данные стоимостные показатели соответствуют аналогичным показателям отдельных частных фирм, выполняющих функции Служб полного заказчика или технического, в 2008 году на объектах в СВАО и ЦАО г. Москвы, Балашихе, Щёлково, Электростали. Эти фирмы либо я возглавлял, либо они находились у меня на подряде. В случае необходимости ведения 08 счёта стоимость выполнения работ Службой технического заказчика с осуществлением технического надзора за строительством возрастала до 4-4,5 % (от четырёх до четырёх с половиной процента) на всех этапах реализации инвестиционного проекта от стоимости выполненных работ.
Из-за ограниченности представленной информации (см. приложение №1) и сжатых сроков представления данного предложения, полноценного Технико-Экономического Обоснования сделать не представилось мне возможным.
Но, некоторые стоимостные вопросы возможно определить: