Реконструкция здания бани 11 под гостиницу с увеличением объема

Реконструкция отелей и гостиниц

Реконструкция отелей и гостиниц позволяет их классифицировать выше по «звездности», обновлять номерной фонд, расширять перечень оказываемых услуг, добавляя новые общие «зоны». В России около 20-25% действующего номерного фонда нуждается в реконструкции. Это — советские гостиницы, которые не соответствуют даже средним требованиям комфорта и безопасности для клиентов. Их реконструкция становится выгодной инвестицией. Она полностью обновляет отель, позволяет «перезапустить» его.

Преимущества реконструкции гостиниц и отелей

В гостиничном бизнесе реконструкция часто оказывается более выгодной по сравнению со строительством нового объекта.

Быстрая окупаемость. При рациональном подходе, если после завершения реконструкции проводится правильное позиционирование гостиницы, срок окупаемости может составить всего 5-8 лет. Для построенных «с нуля» объектов этот срок в среднем в два раза больше (11-15 лет). Для пятизвездочных отелей при большом объеме инвестиций в новое строительство срок окупаемости может составить 25 лет. Если учесть, что реновация в гостинице должна проводиться каждые 15-20 лет, проще повысить звездность существующего отеля путем реконструкции, чем строить новую пятизвездочную гостиницу.

Объем инвестиций меньше. Строительство новой гостиницы даже со средним по величине номерным фондом требует привлечения больших средств. Обычно оно выполняется крупными гостиничными сетями или девелоперами. Реконструкция существующей гостиницы позволяет уменьшать объем инвестиций — до уровня, на котором инвестором может выступать региональная гостиничная сеть. При проведении реконструкции общий объем затрат снижается на 15-70% по сравнению с новым строительством такого же объекта. Точный объем экономии зависит от проекта, исходного состояния реконструируемого здания, организации работ.

Возможность поэтапной реконструкции. Работы можно проводить, временно перекрывая только часть помещений. Отель при этом может продолжать работу, не простаивать. Сроки проведения реконструкции в этом случае затягиваются, но связанные с нею расходы становятся не таким тяжелым бременем для бизнеса. Если реконструкция проводится поэтапно, особенно важно правильно организовать ее. Работы, связанные с высоким уровнем шума, отключением коммуникаций, лучше выполнять в периоды «низкого» сезона, чтобы не снижать уровень комфорта для гостей.

Реконструкция часто проводится вместе с ребрендингом, полным перезапуском отеля, и это позволяет сразу же вывести его на новый уровень, повысить популярность и доходность.

Особенности реконструкции гостиниц и отелей

При работе с изношенными, требующими ремонта, устаревшими зданиями гостиниц возникают проблемы:

При реконструкции гостиниц и отелей обновляют коммуникации:

Часто при реконструкции гостиниц и отелей нужна замена лифтов, установка подъемников и другого дополнительного оборудования. Узкие коридоры обязательно расширяют (ширина проходов должна составлять не меньше 1,5-2 м). Компания «Олимпия» также рекомендует реорганизовать общие зоны, выделяя зоны ожидания, рецепцию, пространство для ресторана или кафе, общие санузлы, формируя другие пространства — это поможет дополнительно повысить класс отеля.

Источник

Реновация гостиницы. Основные этапы и сложности в проекте

Гости из обычных путешественников превращаются в профессиональных путешественников, которые понимаю и знают толк в отдыхе, делают свой выбор мест и направлений отдыха исходя из критериев, которые для них являются основополагающими и значимыми.

Локация отеля, удобный путь до отеля, хорошие вид из окна, удобные номера, вкусный завтрак, тренажерный зал – одним словом комфорт и уют. В современных реальностях, когда на рынок ежегодно выходят десятки новых отелей, мини-отелей, апарт-отелей, уровень конкуренции за гостя, за его внимание, а значит за его деньги возрастает.

По опросу проведенного в 2016 с марта по июль 2016 нашей компанией (УК РосинвестОтель) в Ставропольском и Краснодарском крае, Ростовской области среди гостей отелей уровня 3 и 4 звезды (в опросе приняли 345 человек), основными критериями выбора гостиницы для проживания опрошенные гости назвали следующие позиции:

Как мы видим удобный номер, хороший сон, вслед за безопасностью и вкусной едой имеет важное значение. Многие годы, за низкой конкуренции и высоким спросом со стороны гостей, хорошей загрузкой в течение года, гостиницы не задавались вопросом реновации. Раньше было не когда, теперь поздно и нет инвестиций на проведение обновлений и улучшений.

Для действующий объектов реновация, это сложных и дорогостоящий процесс, сопряжённый с неудобствами для гостей, риском остановки гостиницы на период ее проведения и финансовыми потерями, отсутствие знаний и опыта проведения подобных работ, нехваткой необходимых специалистов с должной квалификацией.

Важным элементом в организации реновации для работающего отеля является возможность организации процесса поэтапно.

Для этого необходимо разработать “дорожную карту” проводимых работ. Оценить объем выводимого номерного фонда на реконструкцию и других вспомогательных площадей в отеле, рассчитать уровень дохода объекта в этот период, откорректировать штатное расписание на период работ, определить наиболее оптимальные сроки проведения мероприятий (низкий сезон, минимальная загрузка отеля), оценить возможность изменение категорий реновируемых номеров, разработать новую тарифную сетку, план мероприятий по продвижению обновленного отеля для максимального сокращения потерь от периода реновации.

Давайте разберем, что на каждом этапе необходимо сделать и запланировать, что бы к назначенному сроку получить результат, а не разочарование.

Начинать работы необходимо с проведения технического аудита, позволяющего оценить общее техническое состояние гостиницы, прилегающей территории, основных ее узлов, гостевых и вспомогательных зон, выявить основные “больные” места отеля.

Анализ технической документации, проекта реконструкции позволяет оценить возможности и глубину необходимой реновации, возможность создания проекта согласно современными требованиями к гостиничным объектам. Оценки подлежит весь комплекс, независимо от того, готовите вы к реновации весь комплекс или только его часть. Полное знание состояния гостиницы позволит в дальнейшем разбить работы на этапы, на сроки проведения.

Если объект в данный момент выведен из коммерческой эксплуатации, то это безусловно упрощает возможность проведения комплекса работ. Большую часть реновируемых отелей были спроектированы и построены в 70-80 годах, имеют конструктив и внутреннее зонирование согласно требованиям того времени. При работе с такими объектами необходимо разработать проект реконструкции, проанализировать материально-техническую базу. Как правило работа с таким “историческим наследием” ведет к уменьшению номерного фонда, увеличению общественных зон, административных помещений, замене лифтовых агрегатов, а в некоторых случаях и увеличения их количества. Зоны кухни, входные группы так же потребуют изменений. Объект необходимо привести к современным гостиничным требованиям и требованиям рынка.

Из опыта разработка точного плана с указанием мероприятий проводимых на объекте, сроками выполнения и графиком поставок оборудования, сборки и подключения, позволяет оптимизировать затраты, как финансовые, так и человеческие. Есть план работ, определены ресурсы, значит есть шанс получить реновируемый объект в установленный срок.

Реновация гостиниц требует соблюдения четкой последовательности в работе, для получения необходимого результата. На первом этапе необходимо оценить техническое состояние отеля, с учетом всех необходимых работ по доведению отеля в запланированное состояние. Сделать оценку проводимых работ, смету работы, разработать спецификацию на используемые материалы.

Далее необходимо установить сроки выполнения работ и этапы и последовательность работ. Данный пункт важен для формирования рабочих групп, понимания начала работ, согласно загрузки отеля (в случае, когда реновация проводиться частично или поэтапно). В этот период можно пересмотреть действующее штатное расписание, сократив или оптимизировать освобождающейся персонал.

Имеющий опыт проведения подобных работ при грамотном планирование, позволяет не останавливать работу полностью отеля, проводить работы этапами, блоками, при которых гости не испытывают неудобств или каких либо ограничений в отдыхе и использование инфраструктуры комплексов.

До начала работ необходимо провести все согласительные процессы с надзорными органами и заложить в проект для этого необходимое количество времени. Часто, это пункт занимает значительное количество времени, средств и влияет на сроки всего проекта. Согласованный проект для начала работ нужно иметь обязательно.

При выборе поставщиков необходимо убедиться в их опыте и надежности, соблюдения сроков поставок, наличием всех необходимых документов, спецификаций на материалы. Согласовать план закупок и заключить договора поставки. Учесть так же сроки доставки, сборки, монтажа и запуска в работу, время на устранение недочетов.

Используйте качественные строительные и отделочные материалы, материалы для оснащения отеля. Это позволяет в период эксплуатации гостиницы, не заниматься доработками и постоянными заменами и починкой. Как правило экономия ведет к остановки и вывода номера из продажи на длительный срок. А это повторные финансовые потери. Отель работает каждый день. Интенсивная эксплуатация основных узлов отеля, это проверка на прочность. Лучше эту прочность заложить в качественные отделочные материалы и комплектующие, избегая потопов, задымлений и ненужных нештатных ситуаций.

Практика показывает, что создавая проект дизайнерским бюро необходимо учесть все необходимые требования СНиП, СанПиН, требования по прохождению обязательной классификации средств размещения, исключить возможность в дальнейшем претензий со стороны Пожнадзором, Роспотребнадзором региона ваше проекта. Разработка визуализации общественных зон и будущих номеров, размещение рекламных носителей на фасаде, подсветка фасадов требует проработок на этапе вхождения в реновацию. Не стоит забывать и игнорировать требования к размещению гостей с ограниченными жизненными функциями.

Основные зоны в отеле, которые могут быть подвержены реновации:

Нужно отметить, что проводя реновацию в отеле (в случае, если проводиться полная реновация объекта) необходимо учесть все необходимые элементы:

Для современного отеля так же важно наличие на всей территории отеля широкополосного скоростного интернета, систем контроля управления отелем, рестораном, складом. Их так же следует учитывать в разработке проекта, исключив проведения в дальнейшем дополнительных работ.

Грамотное планирование и расчет всех проводимых работ, позволит получить взвешенный бюджет проекта, с учетом всех затрат на его проведение и реализацию.

Опираясь на опыт, можно сказать, что гостиничный комплекс площадью до 2500 кв метров, потребует не менее 6 месяцев на реализацию, при тщательно подготовленном проекте.

Стоимость реновации одного гостиничного номера (гостиница уровня 3 звезды) площадью от 18 до 22 кв.м составит от 900 000 до 1 300 000 миллиона рублей.

Часто из поля зрения при реализации проекта уходит расчет “пускового комплекта”, который может в себя включать, в зависимости от уровня проекта и объема реновации следующие позиции: закупка расходных материалов, индивидуальной химии в номера, закупка текстиля (полотенца, салфетки, покрывала и шторы), дополнительных элементов в номер (чайная станция, кофейная станция, гладильная доска, утюг). При разработки проекта номера, необходимо проработать полностью комплектацию и произвести расчет сметы, с учетом складских запасов.

Сегодня все больше владельцев и управляющих отелями задумываются над проектами реновации, как над одним из главных элементом в растущей конкуренткой борьбе. Важно подходить к данном процессу подготовленными и с четким пониманием объема инвестиций в реализацию. Грамотное планирование реновации – это один в шагов к увеличению прибыли и увеличению гостевого потока на объекте. Походите к проекту реновации с правильной стороны!

Источник