Проводки у заказчика при строительстве объекта

Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта

директор ООО «Инкубатор для бухгалтера», к.п.н., аудитор

Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов

Применение кассового аппарата застройщиком

Ситуация 1. Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?

Да, нужно. Эта позиция отражена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу № А31-144/07-16, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.11.2007 № 15504/07). А главное — Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…».

Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ

Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?

Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.

Таблица 1. Учетные записи застройщика

Операции	№ строки	Дебет	Кредит
До получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Отражаются обязательства сторон по заключенным ДДУ в части целевого финансирования строительства (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ)	1	76	86
Поступают средства целевого финансирования	2	51	76
Поступают средства на содержание застройщика	3	51	62
Признаются затраты на строительство	4	08	60, 76 и др.
Признаются затраты на содержание застройщика	5	20	02, 10, 70, 69
На дату получения разрешения (ст. 55 ГрК РФ)
Приняты к учету отдельные квартиры по учетной стоимости (исходя из доли площади квартиры в общей жилой площади дома)	6	43	08
Закрывается счет 08 — при наличии экономии застройщика	7	08	91
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Списываются квартиры в связи с регистрацией дольщиками права собственности	8	86	43
Признаны текущие затраты (не предусмотренные сводным сметным расчетом)	9	26	02, 10, 70, 69,
Списаны текущие затраты в отсутствие выручки	10	91	26
Признана выручка от оказания услуг (каждому дольщику в отдельности)	11	62	90
Списаны затраты на содержание застройщика	12	90	20, 26
Закрытие счетов 90 и 91 для выявления финансового результата — если в обоих случаях прибыль	13	90,91	99
Начислен налог на прибыль	14	99	68

Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанием номера строки и комментария

Налоговый учет у застройщика

Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает Письмо Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306.

Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).

Источник

Как техническому заказчику отразить в учете операции по строительству объекта

Для осуществления строительства застройщик может привлечь технического заказчика , передав ему полностью или частично свои функции на основании договора.

Технический заказчик организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации (п. 3. ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

В ходе этой деятельности технический заказчик может осуществлять организационные и контрольные функции.

Застройщик передал все функции

Если застройщик передал техническому заказчику все свои функции, то технический заказчик учитывает доходы и расходы аналогично застройщику. Подробнее на эту тему см.:

Если застройщик передал техническому заказчику лишь часть своих функций, доходы и расходы технический заказчик отражает в учете в следующем порядке.

Застройщик передал организационные функции

В рамках организационных функций технический заказчик несет расходы за счет средств застройщика. Эти расходы отражайте по дебету счета 76. По кредиту счета 76 учитывайте полученные от застройщика средства. Эти операции в учете отразите записями:

Дебет 51 Кредит 76
– получены от застройщика средства на осуществление организационных функций.

Дебет 76 Кредит 60
– отражены расходы на осуществление организационных функций.

По таким расходам технический заказчик должен отчитаться перед застройщиком. Для этого можно составить и передать застройщику сводную ведомость затрат, приложив к ней копии первичных документов, подтверждающих расходы. Периодичность такого отчета определяется условиями договора.

Застройщик передал контрольные функции

В рамках выполнения контрольных функций технический заказчик оказывает застройщику возмездную услугу, связанную с осуществлением строительного контроля за подрядчиками.

Расходы, связанные с оказанием услуг застройщику, отражайте на счете 20 «Основное производство»:

Дебет 20 Кредит 10 (02, 70, 68, 69. )
– отражены расходы на оказание услуг застройщику.

За отчетный период на оказанные застройщику услуги технический заказчик составляет акт, который подписывается обеими сторонами, и выдает счет-фактуру на сумму НДС с вознаграждения.

Бухучет: доходы

Доходом технического заказчика является вознаграждение за выполнение функций, возложенных на него застройщиком. Вознаграждение за выполнение контрольных функций, как правило, совмещено с вознаграждением за выполнение организационных функций. Такое вознаграждение является для технического заказчика выручкой от реализации.

Выручку от оказанных услуг технический заказчик отражает так же, как и застройщик, на дату составления документов об оказании услуг (подп. «г» п. 12 и п. 13 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Для этого используйте счет 62, к которому можно открыть субсчет «Расчеты с застройщиком».

Выручку от реализации услуг отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг технического заказчика.

При этом затраты технического заказчика списываются аналогично затратам застройщика со счета 20 в дебет счета 90-2:

Дебет 90-2 Кредит 20
– списаны расходы на оказание услуг технического заказчика.

Если технический заказчик является плательщиком НДС, одновременно с признанием выручки он начисляет этот налог проводкой:

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости оказанных услуг.

Отчет агента

С периодичностью, согласованной в договоре, технический заказчик составляет отчет агента в произвольной форме, к которому прикладывает:

Такой порядок удобен еще и тем, что документы, которые необходимо передать застройщику для вычета НДС, у технического заказчика не копятся до окончания строительства, а передаются равномерно в течение всего периода строительства.

Технический заказчик вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). В этом случае он выполняет функции подрядчика и свои доходы и расходы отражает в бухучете в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее на эту тему см.:

Порядок расчета налогов зависит от системы налогообложения, которую применяет технический заказчик.

ОСНО: налог на прибыль

Средства, поступившие от застройщика на покрытие расходов на организационные функции, доходом застройщика не признаются и при расчете налога на прибыль не учитываются (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Доходом от реализации является выручка от оказания услуг технического заказчика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручку учитывайте в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее на эту тему см.:

При этом технический заказчик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование .

ОСНО: НДС

Реализация услуг технического заказчика облагается НДС в общеустановленном порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

Такой вывод следует из пункта 1 статьи 167 НК РФ.

Подробнее о том, как начислить НДС при реализации работ (получении аванса в счет их выполнения), см.:

Пример отражения в бухучете и при налогообложении технического заказчика операций по выполнению функций, переданных ему застройщиком

В июле ООО «Производственная фирма «Мастер»» (застройщик) заключило с ЗАО «Альфа» (технический заказчик) договор на осуществление контрольных функций по надзору за строительством складского помещения для «Мастера». Стоимость услуг технического заказчика – 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.). Договор заключен на весь срок строительства, который составляет три месяца (июль–сентябрь). Услуги считаются оказанными после подписания акта по окончании строительства объекта. Застройщик перечислил оплату за оказание услуг техническому заказчику в сентябре, после подписания акта.

Фактические расходы «Альфы», связанные с надзором за строительством склада за весь период действия договора с застройщиком, составили 600 000 руб., в том числе:

В сентябре строительство склада было закончено. «Мастер» и «Альфа» подписали акт об оказании услуг по надзору за строительством.

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением договора, отражены следующим образом.

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 26)
– 126 000 руб. (20 000 руб. + 20 000 руб. + 80 000 руб. + 6000 руб.) – отражены расходы технического заказчика за июль.

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 26)
– 271 000 руб. (90 000 руб. + 20 000 руб. + 160 000 руб. + 1000 руб.) – отражены расходы технического заказчика за август.

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 26)
– 203 000 руб. (70 000 руб. + 20 000 руб. + 110 000 руб. + 3000 руб.) – отражены расходы технического заказчика за сентябрь;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с техническим заказчиком» Кредит 90-1
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от оказания услуг техническим заказчиком;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС на стоимость услуг технического заказчика;

Дебет 90-2 Кредит 20
– 600 000 руб. (126 000 руб. + 271 000 руб. + 203 000 руб.) – списаны расходы, связанные с оказанием услуг технического заказчика;

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с техническим заказчиком»
– 1 180 000 руб. – получена оплата за оказанные услуги технического заказчика.

При расчете налога на прибыль за девять месяцев бухгалтер «Альфы» отразил в декларации:

В налоговой декларации по НДС за III квартал был отражен НДС с выручки от реализации услуг технического застройщика – 180 000 руб.

УСН

Если технический заказчик платит единый налог с доходов, то налогооблагаемой базой является его выручка, полученная от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если технический заказчик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то налогооблагаемой базой будет являться разница между выручкой, полученной от оказания услуг технического заказчика, и расходами, связанными с этой деятельностью (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом технический заказчик вправе учесть только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Подробнее о порядке учета расходов при упрощенке см. Какие расходы учитывать при расчете единого налога на УСН .

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет технический заказчик, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Если организация платит ЕНВД, то оказание услуг застройщика по договору инвестирования в строительство не повлияет на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог, исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

С деятельности технического заказчика налоги рассчитывайте в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения.

ОСНО и ЕНВД

Деятельность технического заказчика не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому доходы и расходы в рамках этой деятельности учитывайте в соответствии с общей системой налогообложения .

Источник