В ДУ указано: планируемый срок завершения строительства 2-й квартал 2015 года.
Сроком завершения строительства признается получение Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Здания. Является ли это основанием требовать неустойку за несоблюдение сроков сдачи дома?
Нужно полностью ознакомится с договором.
На пристрой к дому получила отказ в получении разрешения на ввод в эксплуатацию в администрации, нужен иск, помогите.
обращайтесь к любому юристу для составления иска услуга платная. Цена по договоренности.
Чем отказ мотивирован? Тем, что уже построили, не имея разрешения на строительство, а сейчас хотите ввести в эксплуатацию? В таком случае придётся признавать право собственности на самовольную постройку, это может оказаться не просто. Обращайтесь очно, посмотрим, что можно сделать.
(ФИО полностью, адрес)
(наименование органа местного
Цена иска: ______________________
(стоимость самовольной постройки)
о признании права собственности на самовольную постройку
Мне принадлежит земельный участок по адресу: _________ (полный адрес земельного участка), который предоставлен мне _________ (наименование органа, предоставившего земельный участок) «___»_________ ____ г. на основании _________ (документы, подтверждающие предоставление земельного участка).
В _____ году я построил на принадлежащем мне земельном участке объект недвижимого имущества _________ (жилой дом или иное наименование объекта). При строительстве я не получал необходимые разрешения, поскольку _________ (указать, почему не получено разрешение на строительство). Возведенный мною объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, так как _________ (указать признаки самовольной постройки, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ).
Возведенная мною самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства подтверждаются _________ (привести список заключений компетентных органов, подтверждающих указанные основания).
При обращении в _________ (наименование органа местного самоуправления) мне было отказано в получении разрешения на строительство и акта ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, поскольку _________ (если получен ответ, указать основания отказа). Иным путем, кроме обращения в суд, я лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса РФ, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,
Признать право собственности _________ (ФИО истца) на объект недвижимого имущества _________ (наименование самовольной постройки), расположенный по адресу: _________.
Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):
1. Копия искового заявления
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
3. Копия документа, подтверждающего права на земельный участок
4. Документы, подтверждающие возведение самовольной постройки
5.Заключение экспертной организации
6. Копия технического паспорта на объект недвижимости
7. Документы, подтверждающие обращение в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию
Дата подачи заявления «___»_________ ____ г. Подпись истца: _______
Такое исковое заявление о признание самовольной постройки рассматривается судом общей юрисдикции только по признаку территориальности. Одним из существенных документов есть справка из БТИ, определяющая инвентарную стоимость возведения. Эта величина определяет цену иска и утверждает размер государственной пошлины. При этом необходимо обратиться в экспертную организацию для того, чтобы они подготовили заключение на соответствие строительным нормам и правилам этой пристройки.
Что нужно знать о срывах сроков строительства дома: 8 фактов
К сожалению, в ситуации, когда сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию срываются, оказываются многие дольщики. И часто подобные задержки действительно связаны с финансовыми проблемами строительной компании, что переводит дольщиков из категории соинвесторов в категорию пострадавших. Однако задержка сроков не всегда однозначно указывает на то, что все закончится плохо.
Вместе с экспертами рынка мы составили список фактов, которые помогут разобраться, что действительно происходит на стройке и на что можно рассчитывать, если сроки сдачи дома сорваны.
1. Срыв сроков — не редкость
По статистике, более 50% всех многоквартирных комплексов в России по разным причинам сдается с нарушением сроков. Причем это не зависит от категории жилья и размеров строительных компаний. С задержками сдают объекты как крупные застройщики, так и малые, причем дома и стандарт-, и бизнес-класса, констатируют участники рынка.
2. Задержка не всегда связана с финансовыми проблемами застройщика
Для срыва срока передачи ключей нужны веские основания. Не всегда причина заключается в неблагонадежности девелопера или его финансовых проблемах, особенно если продавец впервые нарушил сроки.
«Одна из распространенных причин — сложности с подключением объекта к коммуникациям, — рассказала генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. — На рынке предоставления подобных услуг давно сложилась монополия, из-за чего поставщики порой не справляются с потоком заявок и поэтому не могут в указанный срок подключить дом к водо- и теплоснабжению. В результате покупатели не получают ключи вовремя, хотя все работы застройщик выполнил по графику. Поэтому, если дом уже построен, но не подключен к коммуникациям, не стоит паниковать и предпринимать какие-либо серьезные действия».
Задержка также может быть связана с тем, что госкомиссия по разным причинам не принимает объект. Например, обнаружены дефекты, вызванные работами генподрядчика, некачественными материалами, несоблюдением технологии строительства. Эти дефекты застройщику придется устранять. Часто сроки задерживаются из-за проблем с документацией, необходимой для государственной регистрации объекта.
3. Задержка до полугода считается допустимой
В среднем по России нарушение сроков сдачи домов достигает трех месяцев. Учитывая существующую практику ввода вновь построенных домов в эксплуатацию, срок задержки до полугода можно считать допустимым. «Но лишь при условии, что застройщиком предпринимаются конкретные действия для устранения причин задержки. Больший срок должен стать поводом для беспокойства со стороны дольщиков», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
4. Тревожный звонок — отсутствие работ на стройке
Вялые темпы строительства — один из верных признаков того, что на стройке «что-то пошло не так». Если техника стоит без движения, рабочих нет или их очень мало, то, скорее всего, строительство приостановлено или его темпы снижены до минимума. Дополнительно должно насторожить, что застройщик перестает информировать о ситуации на строительной площадке.
«Если девелопер раз в неделю регулярно выкладывал на сайт фотоотчет о стадии строительной готовности, а теперь стал делать это реже и в целом ограничивается определенными ракурсами, то, вероятно, в проекте не все гладко, — поясняет Евгения Акимова. — Тревожный признак, если на сайте исчезли трансляции с видеокамер, по которым в любое время суток можно отследить активность работ. Нехорошо также, если девелопер отказывается от проведения для клиентов экскурсий по строящемуся объекту, притом что таковые ранее имели место».
5. Строительные работы могут быть не видны
Нужно различать ситуации, когда стройка замерла на этапе возведения средних этажей и когда дольщикам просто не видно, какие ведутся работы.
«Некоторые дольщики болезненно реагируют на отсутствие кранов на стройке, — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Но это нормально, когда первые корпуса уже построены, а корпуса следующих очередей находятся еще на нулевом цикле. Идет подготовительная работа, роют котлован — и краны пригонять еще рано. На этот период застройщик может временно отказаться от аренды кранов, избегая больших издержек. Между тем в уже построенных корпусах могут активно вестись внутренние работы».
6. Застройщик должен уведомить дольщиков о переносе сроков
Законом определено, что застройщик обязан за два месяца до просрочки письменно известить дольщиков о задержке строительства и предложить подписать дополнительное соглашение на продление срока. При этом он должен указать новые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Невыполнение данного требования предусматривает административную ответственность застройщика в виде штрафа.
«Надежные компании стараются максимально раскрывать информацию о причинах задержек и сроках их устранения, — отмечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. — Помимо информации от самого застройщика сведения можно получить из целого ряда источников, начиная от государственных органов и заканчивая социальными сетями».
7. Дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки
Дольщик имеет право на получение неустойки за каждый день просрочки в передаче квартиры (если он не подписывал согласие на перенос сроков). Но, как отмечает Ирина Доброхотова, существующая практика показывает, что суды не присуждают неустойку в полном размере, так как это может привести к банкротству компании либо компания уже банкрот и средств на выплату неустойки у нее просто нет.
Нередко ситуацию усугубляет преждевременное взыскание штрафных санкций со стороны дольщиков, отмечает Дмитрий Логинов. «Зачастую дольщики, не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, обращаются с исками в суд и получают решение, по которому имеют право требования суммы неустойки за каждый день просрочки, — поясняет эксперт. — Однако это хорошо для каждого дольщика в отдельности и плохо для всех дольщиков в совокупности. Для завершения работ застройщику необходимо стабильное финансирование, которое невозможно, если на банковские счета постоянно поступают исполнительные листы с требованиями списания сотен тысяч рублей. В итоге ситуация только усугубляется и в конечном итоге может привести к банкротству застройщика».
8. Можно потребовать достроить квартиру или вернуть деньги
Если сроки ввода в эксплуатацию сорваны, а стадия готовности дома далека от завершающей, у дольщиков есть два варианта. Если объект полностью построен, но не подключен к сетям, стоит добиваться полной готовности дома и требовать именно квартиру. Если стройка встала на нуле или на уровне первого-второго этажа, есть смысл попытаться вернуть деньги, отмечает Ирина Доброхотова.
«Шанс получить назад деньги есть до начала процедуры банкротства, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — А после признания застройщика банкротом дольщики попадают в третью очередь кредиторов. Но обычно финансовое состояние застройщиков, которые близки к краху, настолько плачевно, что на деньги можно не рассчитывать. Поэтому следует идти по второму пути — требовать компенсаций у государства. Для этого необходимо, чтобы незавершенный ЖК признали проблемным объектом. После банкротства это происходит автоматически. До банкротства должно пройти не менее шести месяцев с момента приостановки строительства».
После признания объекта долгостроем его дольщики включаются в списки пострадавших участников долевого строительства. На уровне каждого региона — свой список. Эти люди в порядке очереди решают вопрос с помощью властей и других девелоперов. Им предусмотрена выплата компенсации из бюджета, если объект находится на нулевом цикле строительства. При высокой готовности местные власти могут найти нового девелопера для завершения дома.
Сроки строительства: из чего состоят, как отслеживать и почему случаются задержки?
Задержка сроков строительства – это реалии, в которых приходится жить застройщикам и дольщикам. Эксперты говорят, что примерно половина новостроек сдается позже срока, задержка на несколько месяцев является практически нормой.
Далеко не всегда это происходит по злому умыслу, ведь девелопер зависит от обстоятельств, которые порой не в силах контролировать: подключения к коммуникациям, работы подрядчиков, согласований с властями. В этой ситуации дольщикам очень важно понимать, является ли застройщик добросовестным или пора начинать паниковать.
По каким причинам происходят задержки в сроках сдачи новостроек? Какие проблемы решить тяжелее всего? Как определить надежность объекта? Когда стоит дать застройщику шанс, а в каких случаях лучше расторгнуть ДДУ? На эти и другие вопросы ответят генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов и другие эксперты (список спикеров формируется).
Спикеры:
Вопросы
1. Редакция www.irn.ru :
1) Насколько распространена сейчас на рынке задержка сроков строительства (в идеале – в проценте от общего числа новостроек)?
2) На какой срок обычно задерживается стройка? В идеале – выделить некие доли (например, такой-то процент – не более 3 месяцев, такой-то – до полугода, до года, больше года)?
3) Из-за чего происходят задержки сроков строительства? Какие проблемы приводят к максимальным задержкам?
Насколько распространена сейчас на рынке задержка сроков строительства (в идеале – в проценте от общего числа новостроек)?
Задержка сроков строительства это достаточно распространенное явление в кризис. Даже у крупных и финансово стабильных застройщиков, которые работают на рынке недвижимости не один год, периодически возникают определенные трудности, которые в некоторых случаях приводят к смещению сроков сдачи жилых комплексов в эксплуатацию. По моим оценкам в течение последних двух лет примерно 40-50% девелоперов в Московском регионе переносили сроки сдачи своих проектов. Хотя у некоторых аналитиков рынка недвижимости есть и более пессимистичные оценки. К примеру, в прошлом году одно из крупнейших столичных консалтинговых агентств, судя по информации в СМИ, заявило, что по итогам первого полугодия около 60% Московских новостроек не были сданы в срок.
На какой срок обычно задерживается стройка? В идеале – выделить некие доли (например, такой-то процент – не более 3 месяцев, такой-то – до полугода, до года, больше года)?
В большинстве случаев задержки в сроках сдачи домов в эксплуатацию составляют от 6-12 месяцев. Подобные изменения чаще всего связаны со снизившейся динамикой продаж. Выводя проекты до кризиса, некоторые девелоперы рассчитывали на более высокий покупательский спрос и большие финансовые поступления от дольщиков. Но поскольку продажи снизились, уменьшился и поток средств от дольщиков, за счет которых в основном и велось строительство. Зачастую именно поэтому многим застройщикам пришлось изменять сроки сдачи своих проектов. Также сегодня есть и проекты с задержками в строительстве сроком год-полтора и даже два. Как правило, это происходит в тех случаях, где изначально застройщик в маркетинговых целях указывал слишком короткий срок строительства, либо это проекты в которых девелопер столкнулся с трудностями при согласовании какой-либо документации или при подключении коммуникаций.
Из-за чего происходят задержки сроков строительства?
Если говорить об объективных причинах, которые могут влиять на изменения сроков сдачи новостроек, то их несколько. В первую очередь, это вопросы, связанные с подключением коммуникаций. Порой на то, чтобы согласовать подведение сетей к жилому комплексу уходит несколько лет. Точно спрогнозировать сроки на начальном этапе реализации проекта достаточно сложно, как правило, это становится понятно уже в ходе строительства дома. Также причиной задержки могут быть и различные бюрократические проволочки, связанные с согласованием документов с органами исполнительной власти. Еще одним фактором, влияющим на сроки строительства, является текущая непростая экономическая ситуация в стране, а также снизившийся спрос на недвижимость. Ведь, как правило, большинство застройщиков строит дома в основном за счет средств, полученных от дольщиков, соответственно при невысоких продажах ресурсов у застройщика становится меньше, поэтому и темпы строительства снижаются.
Какие проблемы приводят к максимальным задержкам?
На мой взгляд, самый сложный вопрос это согласование коммуникаций. У многих застройщиков с этим периодически возникают трудности. И если с местными предприятиями (водоканал и, скажем так, станции канализования) проще, то с глобальными монополиями (газ, электричество) практически работать очень тяжело. Результаты непредсказуемые. К примеру, мы в проекте «Лобня Сити» согласовывали выделение газа на газовую котельную с монополистом более трех лет. В итоге, конечно, все согласования пройдены, мы их получили, но времени потрачено много.
1) Насколько распространена сейчас на рынке задержка сроков строительства (в идеале – в проценте от общего числа новостроек)?
В Москве из 10,8 млн.м2 строящегося жилья перенос срока ввода отмечается в 1,4 млн.м2, т.е. в 13% случаев. В Московской области из 16,3 млн.м2 строящегося жилья сроки ввода уточнены в 5,2 млн.м2 (32% случаев). В Краснодарском крае из 8,25 млн.м2 текущего строительства переносы даты ввода охватывают 16,1% или 1,33 млн.м2.
В большинстве случаев планируемый срок ввода жилья перенесен с 2016 на 2017 год. В Москве это 1 млн.м2 (71,5% от всего объема жилья, строящегося с переносом срока ввода), в Московской области – это 4 млн.м2 (77%), в Краснодарском крае –0,93 млн.м2 (70%).
Справедливости ради надо отметить, что уточнение сроков ввода жилья не всегда происходит в сторону увеличения. В 2016 году достаточно большой объем жилья был введен в эксплуатацию досрочно, т.е. по проектным декларациям эти дома должны были быть введены в 2017 году.
2) На какой срок обычно задерживается стройка? В идеале – выделить некие доли (например, такой-то процент – не более 3 месяцев, такой-то – до полугода, до года, больше года)?
В большинстве случаев застройщики вносят изменения в проектную декларацию в части уточнения срока ввода на 3-6 месяцев. Надо отметить, что планируемый срок ввода объекта в проектной декларации определяется кварталом, а не точной датой. Поэтому перенос срока всегда кратен 3 месяцам. Еще надо учитывать, что по закону застройщик обязан неукоснительно соблюдать срок передачи построенной квартиры дольщику. Этот срок указывается в договоре участия в долевом строительстве. Он не публикуется. Как правило, передачу квартир застройщик планирует через 3-6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Иногда этот срок составляет 12 месяцев. Поэтому в подавляющем большинстве случаев застройщик, уточняя срок ввода многоквартирного дома, укладывается в обещанные сроки передачи квартир. Т.е. дольщики не страдают.
3) Из-за чего происходят задержки сроков строительства? Какие проблемы приводят к максимальным задержкам?
Начнем с того, что виновным в переносе сроков ввода объекта далеко не всегда является застройщик. Известны случаи, когда местная коррумпированная власть умышленно препятствовала абсолютно законной деятельности застройщика. Один из застройщиков – членов НОЗА смог добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника. Бывает, что не выполняет свои обязательства ресурсоснабжающая (сетевая) организация, которая вовремя не подводит к дому инженерные сети. Встречались случаи банкротства банка, в котором хранились средства, собранные застройщиком с дольщика.
Но все таки сейчас основная причина кроется в изменении ситуации на рынке. Цикл реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства длится не один год. Срок от принятия решения по приобретению земельного участка до ввода готового многоквартирного дома в эксплуатацию составляет минимум три года. Если это комплексное освоение территорий, то инвестиционный цикл не менее 5 лет. Т.е. сейчас сдаются в основном дома, в отношении которых бизнес-планы составлялись в 2012 – 2013 годах и ранее. Очевидно, что продолжающееся три года подряд снижение доходов населения и последовавшее за этим падение цен на строящееся жилье не всегда учтено в этих планах. Отсюда основная причина задержек сроков ввода жилья по сравнению с планами застройщиков, опубликованных в проектных декларациях в 2013-2014 годах.
Также мы встречаем случаи, когда застройщики в 2014 году сознательно приостановили реализацию проектов. Некоторые меняли квартирографию в домах, смещая акцент с 3-4 комнатных на 1-2 комнатные квартиры. Другие не смогли в планируемые сроки получить кредитование. Кто-то просто понял, что нельзя на сужающемся рынке наращивать объемы предложения. Причины могли быть разные. Во всех таких случаях мы фиксируем значительные переносы планируемого срока ввода объектов (1-2 года), но без ущерба для дольщиков, т.к. застройщики начинали привлечение средств дольщиков после уточнения срока.
Проведенный нами анализ изменения объемов доли общей площади приостановленного или законсервированного строительства в общем объеме незавершенного строительства свидетельствует о значительном его сокращении: с 16,3 млн кв. м в 2000-м г. (36%); 4,8 млн. кв. м в 2010 г. (16%) до 2,1 млн кв. м в 2015 г. (6%). Более того, в последние три года достигнута некоторая стабилизация – эта доля не превышает 6-7%, что является свидетельством позитивного влияния положений ФЗ-214 и работы контролирующих органов на сокращение доли приостановленного или законсервированного в общем объеме незавершенного строительства.
2. Алина:
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как поступать в моей ситуации. В рамках одной очереди строятся 3 корпуса. Два из них начали строиться одновременно, при этом один – уже достраивается каркас, а второй (мой) уже 3 месяца как завис на стадии второго этажа и работа вообще не двигается. По ДДУ ключи должны дать в феврале 2018 года. Застройщик не отвечает ничего конкретного, говорит только, что все идет согласно плану строительства. Насколько это опасно? Действительно ли такое может быть, что застройщик изначально планировал так строить – начать оба корпуса одновременно, а потом их распределить по времени? Стоит ли верить застройщику или надо что-то предпринимать? Сколько еще можно безопасно ждать, а когда реально начинать беспокоиться?
Алина, здравствуйте. Возможно, из-за низких продаж застройщик временно не может вести строительство сразу двух корпусов. Также вполне вероятно, что застройщик уложится со строительством обоих домов в срок. При этом строительство может вестись не параллельно, а по очереди.
Если же строительство вашего корпуса задерживается, то должны быть перенесены сроки ввода. Причем этот факт обязательно отражается в проектной декарации, которую девелопер обязан разместить на сайте проекта.
Я бы рекомендовал в любом случае дождаться завершения монолитных работ в первом доме. И если после этого, возведение вашего корпуса не продолжится и застройщик не объяснит причину задержки в строительстве, то уже тогда думать о расторжении ДДУ и покупке недвижимости в другом проекте.
Вполне возможно, что собираемых средств недостаточно для одновременного строительства обоих корпусов. Не исключено, что застройщик концентрирует собираемые с дольщиков средства на достройку одного корпуса, затем ускорит строительство второго. Причем для финансирования достройки второго корпуса наверняка будут использоваться средства от продажи готовых квартир, которые останутся в первом корпусе. Сейчас стала распространённой практикой, когда около 30% квартир не удается продать на стадии стройки.
Вопрос доверия застройщику является ключевым. Концепция законодательства о долевом строительстве исходит из того, что дольщик доверяет застройщику. Никаких эффективных механизмов контроля дольщиком расходования его средств законодательство не содержит. Контролировать финансовое состояние застройщика может только региональный орган контроля и страховая компания, которая несет ответственность перед дольщиком в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. В эти организации дольщик может обращаться, если вдруг застройщик утратил его доверие.
Закон дает право дольщику «что-то предпринимать» только в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ч.1 статьи 9 ФЗ-214). Т.е. надо обязательно дожидаться просрочки передачи объекта на 2 месяца, после этого дольщик вправе потребовать расторгнуть договор и потребовать возврата средств. До наступления этого срока дольщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке только в случае совокупного сочетания двух обстоятельств(п.1 ч.1.1 статьи 9 ФЗ-214):
1) прекращения или приостановления строительства;
2) наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Доказать в суде наличие этих обстоятельств дольщик вряд ли сможет, т.к. суду нужны не слова, а задокументированные факты, подтверждающие эти обстоятельства. Таким фактом может быть акт проверки органа контроля. С 1 января 2017 года закон ввел понятие «график строительства», который застройщик обязан публиковать в проектной декларации. Орган контроля уполномочен следить за соблюдением графика. Таким образом, зафиксированные органом контроля приостановка строительства в сочетании с нарушением графика строительства могут быть основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора. Однако из разъяснений Минстроя России следует, что застройщики обязаны заполнять новую форму проектной декларации, предусматривающую публикацию графика строительства, только для многоквартирных домов, в отношении которых привлечение средств дольщиков начинается в 2017 году.
Согласно п. 1 Ст. 6 ФЗ-214, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором долевого участия. Начиная с 01.01.2017 этот срок застройщики обязаны указывать в п. 4.1.10 новой редакции Проектной Декларации. Но этапы строительства застройщик не обязан размещать в открытом доступе – доступ к графику строительства имеет только контролирующие органы. На территории Москвы сроки строительства и ввода объектов, указанные в проектных декларациях застройщиков, контролируются «Москомстройинвестом», на территории Московской области – Министерством строительного комплекса.
3. Анна Носикова:
Здравствуйте. Рассматриваю покупку квартиры, там сейчас только начали рыть котлован, а сдать обещают до конца года. Такое вообще возможно или застройщик обманывает?
Анна, здравствуйте. Если дом многоэтажный, то, скорее всего застройщик не успеет его построить и сдать в эксплуатацию до конца 2017 года. В среднем на возведение монолитного многоэтажного (17-25 этажей) дома уходит от 2 до 4 лет (в зависимости от количества метров в ЖК). Панельный дом можно построить за 1-1,5 года, при условии, что у девелопера не возникнут трудности с подключением коммуникаций, постановкой дома на кадастровый учет и его вводом в эксплуатацию.
За год можно построить и ввести только дом малой этажности. Если в данном случае речь идет именно о такой новостройке, то застройщик, действительно, может выполнить обещанное. Однако, в любом случае надо иметь ввиду, что после введения дома в эксплуатацию какое-то время уйдет на постановку на кадастровый учет и другие необходимые по закону процедуры. Только после этого застройщик имеет право выдавать ключи и передавать квартиры дольщикам. На практике, средний период от ввода до выдачи ключей составляет 2-4 месяца.
Возможно. Есть технологии, позволяющие строить многоквартирные дома в пределах 1 года. Надо, чтобы с застройщиком пообщался специалист по строительным технологиям.
4. Сергей:
Роман, с чем связано разделение бизнеса и ребрендинг «Лидер-групп»? И почьей инициативе это произошло – питерского отделения во главе с Некрасовым или московская часть сама захотела выделиться?
Московское и санкт-петербургское подразделения ГК «Лидер Групп» давно развиваются как отдельные компании. Во главе каждой стоит свой топ-менеджмент, мы по-разному оцениваем состояние и перспективы регионов присутствия. Поэтому мы с партнерами приняли такое решение.
5. Ольга Назарова:
Наш дом внешне уже готов, а до передачи ключей по ДДУ еще почти год. Что они будут делать столько времени? И могут ли сдать досрочно?
Ольга, добрый день! В первую очередь здесь все зависит от того, сколько времени дом уже строится. Для того чтобы сориентироваться по срокам сдачи Вам необходимо уточнить у застройщика какие работы выполняются в данный момент. Учитывая, что до передачи ключей остался год, вероятнее всего, сейчас идет прокладка коммуникаций внутри дома, а также ведутся отделочные работы в квартирах и местах общественного пользования. Это довольно трудоемкий этап в реализации проекта, который занимает значительное количество времени. И, как правило, к подобным работам застройщик приступает после возведения монолитного каркаса здания, внешних стен и отделки фасадов, когда, на первый взгляд, кажется что дом уже практически готов. Однако вполне может быть, что девелопер построил дом быстрее намеченного срока и ключи вы получите досрочно. Например, в нашем ЖК «Менделеев» в Химках мы ввели дом в эксплуатацию на год раньше срока. Соответственно, и ключи люди получили раньше.
Есть множество видов работ, которые могут выполняться после возведения корпуса. Инженерные сети, отделка и пр.
Закон позволяет застройщику передать квартиру дольщику ранее даты, установленной договором. Есть нюансы для случая, когда дольщик должен осуществлять свои платежи по графику. Права дольщика досрочной передачей квартир не должны ущемляться.
6. Антон:
Отслеживать было бы просто сравнивая объемы продаж с объемом СМР, т.е. фактически устанавливая целевое использование привлеченных средств, да и этого недостаточно. Тем не менее как увидеть объемы СМР в рублях?
Антон, добрый день! Согласно существующему законодательству застройщики не обязаны предоставлять дольщикам отчеты по объемам СМР в рублях. Поэтому если представители девелопера по собственному желанию не раскрывают эти данные, то узнать эти цифры не получится. Отслеживать динамику строительства объекта вы можете по информации на официальном сайте (новости, фотоотчеты, онлайн трансляции), а также периодически посещая объект и общаясь с представителем застройщика на месте.
Эти цифры доступны для контролирующего органа и страховой компании. Публичность и открытость застройщика перед дольщиками имеет свои разумные границы. На данном этапе бизнесу еще предстоит пережить революционные изменения в части открытости, которые реализованы в законодательстве о долевом строительстве с 1 января 2017 года. Застройщик уже на несколько порядков стал более открыт для дольщиков. Раскрывать в публичном пространстве информацию по текущим доходам и расходам застройщик не обязан.
7. Лидия Колоскова, редактор, фрилансер:
Добрый день! Пожалуйста, проясните ситуацию вокруг ЖК Большие Мытищи. Что следует из решения Верховного Суда, что оно меняет? Будет ли продолжено строительство? Меняете ли вы проект? Как вы договариваетесь с жителями? Будут ли кого-то из них выселять, платить компенсации?
А поскольку для реализации проекта ЖК Большие Мытищи застройщик ООО «Земельные ресурсы» (входит в группу компаний «Атлант») не планировал строительство на участках заявителей, то на продолжение строительства решение суда не влияет. В настоящий момент мы уже завершаем монолитные работы в первом доме, расположенном по адресу ул. Тайнинская 20.
В целом у жителей участки мы выкупаем по коммерческой цене, на основе договоренности. В настоящее время необходимые для возведения первой очереди проекта участки уже выкуплены. Жители муниципальных домов переселяются в соответствие с действующим законодательством.
8. Олег, инженер Siemens:
Добрый день! Когда идёт строительство самого корпуса, очень наглядно можно отследить темп. На других стадиях не всегда очевидно, как двигается стройка. Как отследить темпы строительства на других стадиях?
Законодательство о долевом строительстве не предоставляет дольщику механизмов, гарантирующих эффективный контроль за темпами строительства. Но кое-чем можно воспользоваться. Например, законодательство обязывает застройщика ежемесячно обновлять фотографии хода строительства. Посмотрите, насколько детально застройщик на таких фотографиях отображает состояние стройки. Добросовестный застройщик сам заинтересован в том, чтобы дольщик видел ход строительства и не беспокоился. Второй способ контроля – оснащение строек видеотрансляцией. Закон не обязывает застройщика ставить на стройках камеры. Но рынок диктует свои условия. Видеокамерами оснащены уже более половины всех строек. Советую отдавать предпочтение таким проектам.
Олег, добрый день! Как правило, многие застройщики регулярно публикуют на сайтах и в соцсетях, новости и фотоотчеты по ходу строительства объектов, где рассказывают и показывают, что происходит не только снаружи, но и внутри домов.
9. Анна:
Недавно ездил смотреть жк в Подмосковье. На площадке такое ощущение, что ничего не делается, стоит кран над домом и ни одного рабочего. Напротив строится какой-то другой жк от другого застройщика и там работа кипит. Меня это насторожило. Два вопроса. 1. Объективны ли мои опасения? 2. Сам застройщик не понимает что ли, что теряет клиентов от такого контраста?
Чтобы отследить динамику строительства необходимо посетить одну и ту же стройплощадку в течение нескольких месяцев, с перерывами не менее чем в 2 недели. Данная ситуация может быть связана с тем, что на стройках производятся разные этапы работ. Возможно, перерыв связан с технологическим процессом. И, приехав в другой день Вы увидите диаметрально противоположную картину.
Кроме того, небольшие простои сейчас происходят на очень многих стройках. Это связано с общей рыночной ситуацией. Ведь большинство компаний возводит дома на деньги дольщиков. Поэтому, сейчас, когда спрос не такой высокий как до 2014 года, поток получаемых финансовых ресурсов уменьшается – снижается и динамика строительства. Так что в текущей экономической ситуации простои от одного дня до нескольких недель стали уже вполне рядовым явлением.
10. Елена, маркетолог:
Здравствуйте! Насколько важными сейчас являются темпы строительства для продвижения? На каком они находятся месте среди факторов, определяющих выбор? И на какой стадии строительства чаще всего происходят покупки?
Елена, добрый день! Конечно, динамика строительства – это один из важных факторов, который определяет привлекательность объекта. И, чем быстрее возводится дом, тем больше интереса к нему проявляют потенциальные покупатели. Однако, я бы не стал говорить, что это главный критерий. Для многих покупателей приоритетной остается цена объекта. А цена на квартиры также зависит от стадии готовности дома: на начальных этапах она намного меньше. И это для многих играет гораздо большую роль, чем темпы строительства дома. Поэтому продвигать имеет смысл весь проект в комплексе, со всеми его характеристиками. Тогда покупатель сможет принимать решение, исходя из всего «набора» факторов. Для кого-то будет важнее срок заселения, для кого-то – цена, для кого-то – местоположение и т.д. Ведь у каждого клиента разная жизненная ситуация.
Что касается вопроса про стадии, на которых чаще всего происходят покупки, то здесь в целом статистика такова. Около 30% квартир в доме приобретается на начальной стадии строительства (котлован и возведение первых этажей). В большинстве случаев это инвестиционные покупки. Далее, в ходе строительства на всех стадиях продажи идут равномерно. На момент сдачи дома в эксплуатацию у застройщика остается нераспроданными 10-20% квартир.
11. Любовь Ананченко:
Выбираю сейчас квартиру, естественно, отсматриваю форумы. Такое ощущение, что проблемы есть ВЕЗДЕ! Как при этом понять, где реальная опасность, а где сгущают краски?
Любовь, добрый день! Да, действительно в кризис трудности появились у многих застройщиков. Для того чтобы определить порядочность компании и определить риски вложения в тот или иной объект я не рекомендовал бы Вам ограничиваться изучением форумов.
Как я уже сегодня говорил, есть несколько способов отследить проблемный объект. В первую очередь покупателю необходимо изучить всю разрешительную документацию: проектную декларацию и разрешение на строительство. Подобные документы должны быть размещены на сайте проекта. Если их нет, и застройщик не может вам их предъявить – это повод задуматься о его порядочности. Также я бы советовал покупателю посмотреть на сайте стройкомплекса, не числится ли застройщик или его объект в списке проблемных. Кроме того, покупателю стоит обратить внимание на партнеров застройщика. Если среди них есть крупные банки, в первую очередь Сбербанк, которые выдают ипотеку на покупку недвижимости в его проектах, то это говорит о порядочности застройщика и прозрачности его деятельности. Ведь перед тем, как аккредитовать объект банки проводят тщательную и независимую проверку компании и затем внимательно следят за ее деятельностью. И при появлении объективных проблем у застройщика отзывают аккредитацию. Также нужно приобретать недвижимость только у компаний, которые реализуют ее по ДДУ в соответствии с ФЗ-214.
12. Анастасия, менеджер:
Здравствуйте!
Покупала в свое время квартиру в новостройке, сдали с задержкой на полгода. Сообщество дольщиков в соцсети прямо кипело страстями, причем спорили друг с другом. Одни хотели взыскивать с застройщика компенсации, другие нападали на первых и обвиняли их чуть ли не в стяжательстве и нечистоплотности. Что мол застройщик сейчас из-за них сейчас просто начнет банкротиться и хуже будет всем. До сих пор не понимаю, кто прав. Объясните, правда ли это, что своими требованиями к застройщику можно усугубить ситуацию? Или это только страшилки, чтобы люди сидели и «не рыпались»?
Анастасия, добрый день! Любые взыскания к застройщику отнимают у него время и средства, которые могли бы быть брошены на завершение строительства. Поэтому в большинстве случаев дольщики занимают достаточно взвешенную позицию. Особенно если застройщик информирует их о ходе строительства, предоставляет возможность инициативных группам посещать стройки и быть в курсе событий.
С другой стороны – по закону дольщик, действительно, имеет право требовать компенсацию. Это происходит либо по договоренности сторон, либо в судебном порядке. Тем не менее, если стройка не стоит на месте, работы идут, пусть даже и медленно, и покупатель заинтересован в скорейшем получении своей квартиры в данном жилом комплексе, то все разбирательства лучше отложить до момента сдачи дома в эксплуатацию, и получения ключей.
13. Евгения Топольникова:
Мне кажется, понять, как движется строительство, не так уж сложно – всегда модно приехать на площадку или отслеживать по фотографиям на сайте. Но вот как изначально понять, что новостройка надежна, чтобы потом не пришло переживать?
В первую очередь покупателю необходимо изучить всю разрешительную документацию: проектную декларацию и разрешение на строительство. Подобные документы должны быть размещены на сайте проекта. Если их нет, и застройщик не может вам их предъявить – это повод задуматься о его порядочности. Также я бы советовал покупателю посмотреть на сайте стройкомплекса не числится ли застройщик или его объект в списке проблемных. Кроме того, покупателю стоит обратить внимание на партнеров застройщика. Если среди них есть крупные банки, в первую очередь Сбербанк, которые выдают ипотеку на покупку недвижимости в его проектах, то это говорит о порядочности застройщика и прозрачности его деятельности. Ведь перед тем, как аккредитовать объект банки проводят тщательную и независимую проверку компании и затем внимательно следят за ее деятельностью. И при появлении объективных проблем у застройщика отзывают аккредитацию. Также нужно приобретать недвижимость только у компаний, которые реализуют ее по ДДУ в соответствии с ФЗ-214.
14. Антон:
Добрый день! Если стройка затянулась и застройщик уже второй раз переносит сроки, стоит ли разрывать ДДУ или лучше все-таки поверить и подождать?
Здесь все зависит от конкретной ситуации дольщика. В целом если застройщик и объект строительства соответствует основным критериям надежности, о которых я говорил ранее, то при небольших задержках в строительстве я бы не советовал спешить с расторжением ДДУ. Ведь изменения сроков сдачи дома могут быть связаны с объективными причинами, либо с временными трудностями, которые могут возникнуть у любого, даже самого крупного застройщика.
15. Наталья Самойлова, менеджер:
Можно ли добиться возмещения ущерба за задержку? И как?
Если застройщик нарушил по ДДУ сроки передачи ключей дольщику, то по закону вы можете взыскать с него неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки умноженное на 2.
При этом застройщик может предложить какую-либо другую компенсацию. Например, бесплатное машиноместо или сумму, которая устроит обе стороны.
Если достигнуть договоренности не удается, то можно обратиться с иском в суд.
16. Артем Горин:
Из чего складываются сроки строительства? Сколько уходит на подготовку площадки, котлован, строительство дома (в зависимости от числа этажей), внешнюю и внутреннюю отделку, подключение к коммуникациям и т.п.?
В среднем строительство монолитного 17-25 этажного дома занимает 2-4 года в зависимости от количества секций и сложности фасадных работ. На подготовку площадки для строительства в среднем уходит от 1 недели до 1 месяца. Еще 1-3 недели может занять рытье котлована и подготовка к устройству свайного поля, которое и станет основой для дома. На возведение «коробки» здания: монолитный каркас, внутренние и внешние стены, крыша, уходит примерно около 1 года, при условии благоприятных климатических условий (проводить монолитные работы при сильных морозах не рекомендуется). При наличии всей документации на присоединение к сетям, физическое подведение к дому коммуникаций, а также прокладка инженерных сетей внутри здания занимает примерно 6-12 месяцев. От 3 до 9 месяцев в среднем у застройщика уходит на внутреннюю отделку и благоустройство придомовой территории.
17. Александр:
Какие могут быть технические причины для задержки сроков строительства? Зависит ли это от погодных условий?
Благоустройство территории также необходимо проводить в теплое время. Кстати, нередко именно этот факт является причиной задержки ввода дома в эксплуатацию. Ведь без благоустройства территории комиссия не выдаст соответствующего разрешения на ввод. И если осенью благоустройство территории не проведено, то приходится переносить эти работы на несколько месяцев, даже если все остальное уже сделано.
18. Анна:
Как отличить мошенников, которые не собираются ничего достраивать, от нормальных застройщиков, столкнувшихся с проблемами, но решающими их?
На мой взгляд, добросовестные застройщики, которые столкнулись с проблемами в ходе реализации своих проектов, в первую очередь, не боятся о них говорить. Если же стройка стоит уже много месяцев и при этом девелопер утверждает, что «все хорошо» – это повод дольщику задуматься о его порядочности. К тому же добросовестные застройщики, как правило, находятся в постоянном контакте со своими дольщиками и стараются информировать общественность о ходе реализации своих проектов через собственные интернет-сайты, а также через СМИ, соцсети и форумы.
Также необходимо смотреть на партнеров девелопера – если среди них по-прежнему есть крупные банки, то, скорее всего, серьезных проблем у компании нет. Ведь банки, в свою очередь, также внимательно следят за аккредитованными застройщиками и объектами, и вряд ли будут сотрудничать с компанией-мошенником или потенциальным банкротом. Еще я бы советовал отслеживать информацию официальных сайтах государственных органов, не числится ли застройщик или его объект в списке проблемных.