Проблемы жилищного строительства в москве

Проблемы жилищного строительства в городе Москве

Брошенный Хрущевым лозунг «Догнать и перегнать Америку» косвенно свидетельствовал о признании советским руководством отставания уровня развития экономики от наиболее развитых стран (хотя в официальной пропаганде они продолжали считаться «загнивающей» и обречённой экономической формацией). Отставание касалось качества питания (душевого потребления важнейших продуктов, прежде всего — мяса), жилищных условий (особенно в сравнении с США), возможности приобрести те или иные товары длительного пользования, транспортной подвижности и т. д.

Жилищную проблему предполагалось решить строительством массового упрощенного дешевого жилья. Технологически это достигалось применением индустриального строительства. Но панельное домостроение в Москве существовало и до Хрущева. Первый четырёхэтажный каркасно-панельный дом был сооружён в 1948 году

«Хрущёвки» пошли в массовое строительство после исторического постановления 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» («внешне-показная сторона архитектуры, изобилующая большими излишествами», характерная для сталинской эпохи, теперь «не соответствует линии партии и правительства в архитектурно-строительном деле. … Советской архитектуре должна быть свойственна простота, строгость форм и экономичность решений»). Поворотной точкой стали постановления «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства» 1956 и «О Развитии жилищного строительства в СССР» 1957 года. Задание партии строителям состояло в том, чтобы разработать к осени 1956 года проекты, позволяющие резко удешевить строительство жилья и сделать его доступным для трудящихся.

Прототипом для первых «хрущёвок» стали блочные здания (Plattenbau), строившиеся в Берлине и Дрездене с 1920-x годов. В 1956-1965 годы в СССР было построено больше 13 тысяч жилых домов, и почти все — пятиэтажки. Высота «хрущевок» в 5 этажей была выбрана потому, что по тогдашним нормам это была наибольшая этажность, при которой разрешалось строить дома без лифта (впрочем, иногда строились дома и в 6 этажей — с магазином на первом этаже). Строительство велось невиданными дотоле темпами, что позволило ежегодно вводить 110 млн квадратных метров жилья. Была создана соответствующая производственная база и инфраструктура: домостроительные комбинаты, заводы ЖБИ и т. д. Первые домостроительные комбинаты были созданы в 1959 году в системе Главленинградстроя, в 1962 году организованы в Москве и в других городах. С 1960 года ведётся строительство жилых 9-этажных панельных домов, с 1963 года — 12-этажных.

Компоненты панельного дома, представляющие из себя крупные железобетонные плиты, изготавливают на заводах. По качеству любые изделия, изготовленные в заводских условиях по существующим ГОСТам и с должным техконтролем, всегда будут отличаться в положительную сторону от изделий, произведённых прямо на стройплощадке. Строительство панельного дома напоминает сборку детского конструкторского набора. На стройплощадку доставляют уже готовые детали сооружения, которые строителям остаётся лишь смонтировать. В результате чего производительность труда на такой стройке очень высока. Площадь строительной площадки гораздо меньше той, что необходима при строительстве кирпичного дома. Такие длительные и трудоёмкие процессы, как установка арматуры или бетонирование, характерные для монолитного домостроения, полностью исключены. Как раз в этом специалисты и видят главное преимущество панельного домостроения перед другими типами строительства.

Панельные дома той поры отличались недостатками, главными из которых были:
— маленькие и часто нерациональные размеры кухонь и жилых комнат,
— узкие коридоры и лестничные клетки,
— низкие потолки,
— совмещённые санузлы («гованны», как их прозвали шутники после кубинской революции 1959 года)
— плохая шумоизоляция,
— недостаточная теплоизоляция — прохлада зимой и, наоборот — жара летом (особенно на верхних этажах).

В 1970 году был принят Единый каталог строительных деталей, на основе которого в дальнейшем разрабатывались типовые проекты. В начале 1980-х годов в Москве под руководством архитектора А.Г. Рочегова разработана серия КОПЭ (композиционные объёмно-планировочные элементы). Первые дома этой серии возведены в 1982 году близ Воронцовского парка. Проект предусматривал возможность строительства домов до 22 этажей.

Источник

Коронакризис и проблемы жилищного строительства

Ограничения деятельности строительных компаний, связанные со сложной эпидемической ситуацией в России, могут привести к снижению темпов строительства. Это скажется не только на экономическом развитии территорий в целом, но и затронет интересы граждан, которые не получат своих квартир.

Объем индустриального жилищного строительства в РФ оценивается в 1,5 трлн рублей (1,4% ВВП), индивидуального — еще в 300 млрд рублей (0,3% ВВП). Если же оценивать долю сектора жилищного строительства в экономике по объему инвестиций, то она составляет уже 2% ВВП страны.

Общий объем незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) по стране в целом составляет по состоянию на апрель 2020 года 91 млн кв. м (1,6 млн квартир), что в два раза больше объема ввода многоквартирных домов в 2019 году, когда он составил 43,5 млн кв. м. Масштабы незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан оцениваются в 5,2 трлн рублей, или в 5% ВВП.

74% незавершенного строительства жилья сконцентрировано в региональных центрах. В Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Рязанской и Владимирской областях, Башкирии объемы незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков в три-четыре раза превышают годовой объем ввода в 2019 году.

В целом в региональных столицах (мы включаем сюда Москву и Санкт-Петербург) рынок незавершенного строительства оценивается в 3,9 трлн рублей, что составляет 8,4% суммарного валового городского продукта (ВГП) региональных столиц, то есть гораздо более существенную часть экономики, чем в регионах в целом.

В некоторых регионах потенциальная рыночная стоимость квартир в незавершенном строительстве превышает 10% ВГП: Санкт-Петербург (25%), Ленинградская область (19,5%), Рязанская область (16,2%), Республика Адыгея (15,9%), Московская область (15,7%), Севастополь (13,0%), Краснодарский край (12,7%).

В экономике региональных столиц масштаб незавершенного строительства многоквартирных домов еще более существенный. Первое место со значительным опережением занял Краснодар — порядка 34% ВГП, далее следует Санкт-Петербург — 25%, Рязань — 19%. Москва среди региональных столиц занимает только 25-е место с показателем 6,8%.

Плановые сроки ввода жилья приходятся преимущественно (86% общего объема незавершенного строительства) на 2020–2022 годы, в том числе 37% незавершенного строительства — на 2020-й, 34% — на 2021-й, 15% — на 2022 год. Таким образом, плановые сроки завершения строительства приходятся на период ожидаемого экономического спада, вызванного кризисом.

Риск незавершения строительства наиболее высок для тех многоквартирных домов, где проекты находятся на начальной стадии реализации и доля квартир, проданных по ДДУ, невысока. Если отнести к числу таких проектов многоквартирные дома с плановым сроком сдачи в 2022 году, то их объем составляет 15% всего объема незавершенного строительства многоквартирных домов (13,7 млн кв. м). Для многоквартирных домов с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2020–2021 годах высока вероятность существенной задержки ввода (например, от шести месяцев до одного года).

Приостановка может коснуться и объектов инфраструктуры (школы, детские сады, дороги и др.), строящихся на бюджетные средства. Отметим, что масштабы приостановки или затягивания сроков строительства таких объектов и до кризиса были довольно впечатляющими. По данным «Мониторинга незавершенного строительства в Российской Федерации», проводимого Счетной палатой РФ, в 2018 году 19,9% объектов, строящихся за счет федерального бюджета, и 11,7% объектов, строящихся за счет региональных бюджетов, либо приостановлены и (или) законсервированы, либо находятся в строительстве более пяти лет. В случае увеличения масштабов такой приостановки значимость проблемы возрастает, так как речь идет о затягивании строительства не только многоквартирных домов, но и обеспечивающей их инфраструктуры. В 2020 году тенденция может продолжиться, если государство не примет мер по ускорению строительства инфраструктурных объектов, что было бы весьма актуально и как инструмент антикризисной политики.

Проблемы для граждан

По данным опроса строительных организаций, в апреле 2020 года в регионах в целом приостановлено 43% строек, то есть объемы потенциального недостроя (нарушения сроков строительства, предусмотренных проектными декларациями) можно оценить в 2,2 трлн рублей, или в 696 тыс. квартир.

При оценке количества квартир, которые могут быть потенциально не сданы вовремя, для девяти субъектов федерации этот показатель составил более 50%: Москва, Краснодарский край, Омская область, Забайкальский край, Московская область, Республика Крым, Волгоградская область, Липецкая область, Республика Калмыкия. Самая большая доля квартир, которые могут быть не сданы в срок, прогнозируется для Москвы — 60% строящихся квартир, Краснодарского края — 59%, Московской области — 54%.

С учетом того, что доля проданных по ДДУ квартир в строящихся домах составляет в большинстве регионов от 30 до 60% (а в целом по всем регионам — 43%), максимальное количество семей, рискующих не получить вовремя свои квартиры, составляет 288 тысяч. С учетом же наиболее высокой вероятности задержки именно тех строек, плановое завершение которых приходится на 2022 год, риск не получить квартиры распространяется на 43 тыс. семей.

Финансовые потери

С учетом объемов продаж по ДДУ по состоянию на апрель 2020 года в незавершенное строительство жилья направлено по меньшей мере два триллиона рублей средств граждан (по данным Росреестра, только в 2019 году продано 43% квартир, находящихся сегодня в стадии строительства), в том числе полученных гражданами в 2019 году ипотечных кредитов в размере 922 млрд рублей (данные Банка России).

Таким образом, текущие ограничения строительной деятельности в условиях пандемии создают потенциальные (по максимальной оценке) финансовые риски для всех участников проектов жилищного строительства — граждан, застройщиков и банков — в суммарном объеме 2,2 трлн рублей, однако такие риски (потенциальные потери) распределены между ними неравномерно:

— граждане вложили в стройки (приобрели квартиры по ДДУ) 897 млрд рублей, из них 377 млрд рублей — за счет ипотечных кредитов;

— застройщики пока не продали строящееся жилье на сумму 1,3 трлн рублей (такие инвестиции как минимум на 15% меньше рыночной стоимости продаваемого жилья, и не все такие инвестиции застройщиками уже осуществлены);

— банки, по оценкам, предоставили ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ на сумму 377 млрд рублей, а также предоставили проектное финансирование застройщикам, реализующим проекты по новой схеме с использованием эскроу-счетов (34% строек), в объеме около 100 млрд рублей.

Разумеется, приведенные оценки потенциальных рисков незавершения строительства подсчитаны по максимуму. Можно предположить, что вероятность реализации таких рисков в полном объеме невелика. Соответственно и объемы потенциальных финансовых потерь всех участников в случае незавершения в срок именно строек с плановым вводом в 2022 году уже гораздо ниже — не 2,2 трлн рублей, а только 330 млрд рублей, что соответствует 104,4 тыс. квартир. С учетом доли проданных квартир в этом случае риск не получить свои квартиры в срок существует для 43 тыс. семей, а общие финансовые потери составят 136 млрд рублей.

Текущий мониторинг ситуации позволит уточнять и актуализировать полученные выводы, которые должны использоваться для выработки адекватных мер антикризисной политики в сфере жилищного строительства.

Статья основана на исследовании фонда «Институт экономики города», выполненном в апреле 2020 года

Источник

Некоторые проблемы развития жилищного строительства

экономические науки

Похожие материалы

Каждое государство имеет ряд проблем, которые нельзя оставить без внимания. На равне с другими проблемами так же ключевую роль для России всегда занимала проблема обеспеченности жилья.

Жилищное строительство является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

Таким образом, массовый рынок жилья необходим и для удовлетворения социальных потребностей, и для развития экономики. Приобретение собственного жилья — первостепенная задача, стоящая перед каждой семьей, без решения которой нельзя говорить о социальном благополучии как отдельной семьи, так и общества в целом [4. С. 258-261].

Сформированный в стране набор инструментов, позволяющих решить «квартирный вопрос» некоторым категориям населения, включает в себя социальный найм, программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан, жилищные субсидии и социальную ипотеку. Из всего многообразного спектра форм ни одно из направлений не получило должного развития.

Как мы знаем, рынок недвижимости очень инерционен. Строительство нового жилья ведётся по всей России, хотя и не так активно, как в докризисные времена. По данным Росстата, за 2016 год введено в эксплуатацию 701,7 тыс. квартир, общей площадью 49,5 млн. м₂, что составило 94,5% в сравнении с 2015 годом.

Наибольшие объемы сдачи жилья в эксплуатацию зафиксированы в Московской области (11% от общей площади сданного жилья в России), Краснодарском крае (6,7%), Санкт-Петербурге (4%), Республике Башкортостан (3,7%), Москве (3,6 %), Ленинградской области (3,5%), Республике Татарстан (3,5%), Ростовской (3,2 %), Тюменской (3%), Свердловской (2,6%) и Воронежской области (2%).

Несмотря на значительные объемы строительства, доля ввода жилья стала ниже в сравнении с 2015 годом в Свердловской области (на 27%), Москве (на 26,6%), Тюменской (на 26,1 %) и Новосибирской области (на 23,9 %), Республике Башкортостан (на 6,4%).

В Приволжском федеральном округе в 2016 году уже введено 9 836 тыс. м₂ общей площади жилья. Лидерами стали Республика Башкортостан — 1 824,9 тыс. м₂, Республика Татарстан — 1 747,5 тыс. м₂, Нижегородская область — 794,3 тыс. м₂, Самарская область — 779 тыс. м₂, Саратовская область — 740 тыс. м₂ и Удмуртская Республика — 465,9 тыс. м₂.[6].

Рисунок 1. Данные Росстата.

Как видно из Рисунка 1, динамика жилищного строительства в России неоднозначна. Процент постоянно находится в движении то вверх, то вниз. Так мы делаем вывод, что пик приходится на февраль 2015 года и составляет 45,2 %. На апрель 2016 года показатель составляет примерно — 6%. Почему же произошло такое снижение?

Главной причиной, по которой это происходит, по мнению аналитиков, — это покупка квартир частными лицами на личные сбережения, без привлечения каких-либо дополнительных средств (кредиты, ипотеки и т.д.)

Реформа, проводимая в жилищном строительстве, рассчитана по большей мере на общество с высоким уровнем благосостоянием. Рост благосостояния на одном полюсе резко контрастирует с нищетой на другом, охватывающем пока еще значительную часть общества. Из этого проистекает недоверие людей как друг к другу, так и к власти. Отсюда социальная инфантильность людей, неверие в собственные силы, нежелание даже пальцем пошевелить, чтобы как-то улучшить свое положение.

Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных темпах решения жилищной проблемы свидетельствует невыполнении государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

Несоответствие существующего жилищного фонда функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры жилых помещений.[3. С.6]

Для того, чтобы исправить положение в стране в 2011 году была запущена программа развития жилищного строительства на период 2011-2015 года (а после и на период 2015-2020).

Программа развития жилищного строительства является комплексной, и цель такого проекта состоит в — стимулировании развития государственно-частного сотрудничества в секторе жилищного строительства, формировании жилищных условий для эконом-класса, сбалансирование спроса и предложения на рынке, повышении энергоэффективности новых жилых домов.

Известно, что программы развития жилищного строительства включают в себя следующие разделы:

Важно помнить, что такого рода программы требуют постоянных расходов и комплексных расширений. Однако, решение проблем строительства жилищ уже дает свои положительные результаты — рост социального благополучия, поддержка уязвимых слоев населения, экономическое развитие.

На данный момент времени существует несколько мнений по поводу того, что же ожидает жилищное строительство в России на этот год. Рассмотрим их ниже.

Директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев утверждает, что анализ, выполненный возглавляемой им организацией, позволяет сделать вывод: в 2017 году ВВП не вырастет, а снизится на 1%. Для этого мнения существуют основания: снижение доходов населения, остается неопределенной экономическая ситуация в стране (из-за чего отрицательная динамика вложений в основной капитал), но самое главное это глубокий структурный кризис. Игорь Николаев уверен, что стране в ближайший год будет невозможно выбраться из осложненной ситуации.

Заместитель председателя правления ВЭБ Сергей Васильев заявил, что нас ожидает стагнация сроком в 3—5 лет. Из нее можно выбраться только с помощью инвестиций, которых в стране нет. Сергей Васильев указывает особое внимание на то, что страна сейчас попала в «ловушку среднего развития», и правительство направляет силы для создания новой экономики. Однако он так же отмечает, что в лучшем случае положительных результатов можно ожидать лишь через 4 года.

Руководитель Центра исследований экономической политики экономического факультета МГУ Олег Буклемишев наоборот говорит о том, что экономика России — это живучая экономика, и она способна адаптироваться в любой среде. Главные силы экономики — это сектор среднего и малого бизнеса. Что же касается правительства, то тут Олег Буклемишев прямо заявляет о том, что оно губит экономику, а не способствует ее развитию. В качестве своих аргументов он приводит замораживание пенсионных накоплений, высокие кредитные ставки.

Экономики очень важное место занимает строительная отрасль. В секторе жилищного строительства решающим фактором является спрос. А он во многом зависит от состояния ипотечного кредитования. По словам генерального директора АИЖК Александра Плутника, существуют большие резервы для снижения процентных ставок. У нас лишь 20—25% от общей суммы кредита попадает строителям — остальное оседает в карманах посредников. Александр Плутник подчеркивает, что для развития строительной области необходимо снижать процентную ставку. Он делает акцент на том, что процесс кредитования должен быть избавлен от посредников.

Таким образом, не смотря на то, что у каждого представленного выше мнения есть свои аргументы, мы не можем доверять ни одному из этих мнений. На мой взгляд, жилищное строительство должно развиваться и поднимать свой уровень. Но нельзя забывать, что экономика изменчива и сложно предсказать ее развитие. Так же можно сказать и о жилищном строительстве.

Список литературы

Создание электронного архива по направлению «Науки о Земле и энергетика»

Электронное периодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.

Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

Источник