Проблемы участников долевого строительства

Проблемы долевого строительства

Заключая договор долевого участия, необходимо помнить о сопряженных с ним рисках. Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после заявления Правительства Российской Федерации о намерении решения квартирного вопроса своих граждан, строительство жилых объектов при инвестиционной поддержке государства стало вестись массовыми темпами, — а это привело к появлению недобросовестных застройщиков, а также нечистых на руку должностных лиц на всех этапах финансирования. Также причинами появления проблем в долевой застройке служат недостаточная прозрачность получения всех видов согласований, необходимых для начала строительства (ведет к заключению договоров долевого участия на объектах без необходимых разрешений), и отсутствие надлежащего контроля со стороны государственных властей над деятельностью компаний-застройщиков и их финансовым состоянием.

Нормативная база для защиты участников долевого строительства

В настоящее время в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы. Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются Федеральным Законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).

Законодательство по защите прав потребителей может применяться в суде только в случаях, когда отсутствие корыстных целей покупателя доказано при рассмотрении следующих вопросов:

Но и даже в случае судебных решений в пользу дольщика, никто не гарантирует, что он может получить свои средства или квартиру, так как застройщик может оказаться банкротом или проходить соответствующую процедуру. Чтобы риск оказаться в числе обманутых дольщиков был минимальным, граждане должны знать о проблемах, имеющихся при заключении договоров долевого участия.

Итак, с какими проблемами может столкнуться дольщик при ожидании жилья, за которое он уже отдал свои деньги?

Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)

Причины возникновения проблемы:

Проблема № 2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре

Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.

Причины возникновения проблемы:

Проблема № 3. Невозможность расторжения договора долевого участия

Если одного из дольщиков не устраивает ход выполнения строительства или по каким-либо иным причинам, он желает расторгнуть договор.

Что должен содержать договор долевого строительства, чтобы риски дольщика по этой проблеме были сведены к минимуму:

Проблема № 4. Регистрация прав собственности дольщика

Причины возникновения проблемы:

Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности.

Проблема № 5. Двойная продажа жилья

Редко, но встречаются случаи, когда на одну и ту же квартиру заключаются несколько (чаще два) договоров долевого строительства, и узнать о существовании друг друга дольщики могут только при регистрации прав собственности.

Причины возникновения проблемы:

Проблема № 6. Приобретение жилья не у застройщика

Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию. Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам. Поэтому на этапе подписания договора долевого участия покупатель должен удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком. Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры.

Проблема № 7. «Серые» схемы

Зачастую желание человека обладать квартирой именно в этом районе и именно в этом доме так велико, что, вопреки здравому смыслу или по причине недопонимания серьезности рисков, он участвует в строительстве не на условиях, предусмотренных законодательством нашей страны, а соглашается на условия застройщика и вносит свои денежные средства по так называемым «серым» схемам:

Заключение

Аналитики рынка недвижимости и юристы обращают внимание на то, что оформление договоров долевого строительства в большинстве своем производится далеко не в пользу участника долевого строительства — дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:

Поскольку обычно текст таких договоров составляется заинтересованным юристом (например, штатным), то глупо предполагать, что застройщик вгонит себя в какие-то узкие рамки. Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону. Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.

Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

И все же, нужно отметить, что государство пытается решать проблемную ситуацию. Для этого закон № 214-ФЗ постоянно совершенствуется. Так, например, последние внесенные изменения ужесточили ответственность за несоблюдение закона. Но его эффективность по-прежнему минимальна, так как четкого механизма возведения объекта капитального строительства «ОТ и ДО» не существует. Результативность действия закона и сведение рисков дольщиков к минимуму может быть достигнуто только после пересмотра всей законодательной базы, сопутствующей строительству, в том числе и земельного законодательства.

Источник

Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве

Дата публикации: 24.11.2018 2018-11-24

Статья просмотрена: 1182 раза

Библиографическое описание:

Кошукова, К. И. Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве / К. И. Кошукова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 85-87. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54081/ (дата обращения: 11.11.2020).

В статье рассматриваются последние изменения в законодательстве о долевом строительстве, существующие проблемы защиты гражданских прав участников долевого строительства, а также применяемые законодателем меры по защите дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, участник долевого строительства, страхование гражданской ответственности застройщика, договор долевого участия в строительстве, защита прав дольщиков, компенсационный фонд, эcкроу-счет.

В последние несколько лет самым популярным способом приобретения жилья в Российской Федерации является участие в долевом строительстве. В настоящее время на территории государства наблюдается рост темпов строительства жилых объектов, а также увеличивается количество застройщиков. Основным правовым актом, регулирующим отношения между застройщиков и участником долевого строительства, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2].

Данный институт имеет большую выгоду для граждан, так как позволяет приобрести объект недвижимости ниже рыночной стоимости. Однако, в данной системе имеется ряд крупных проблем, основными из которых являются риски разорения компаний-застройщиков, и, как следствие, потеря вложенных дольщиком денег либо увеличение сроков строительства [1]. За последние несколько лет законодатель предпринимает попытки решения данных проблем путём внесения изменений в механизм долевого участия. Так, начиная с 2014 г. был введен новый порядок, предусматривающий страхование договора долевого участия в строительстве, изменены требования к организации-застройщику, сформирован компенсационный фонд, обязательным стало размещение информации о строительстве в открытом доступе, а также начали применяться эскроу-счета [6].

Так, значительные изменения коснулись размера уставного капитала фирм-застройщиков. Теперь начинать строительство не сможет фирма с минимальным размером уставного капитала 10 000 рублей. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади жилья. К примеру, минимальная сумма уставного капитала составляет 2,5 миллиона для застройщиков, объекты недвижимости, возводимые которыми, в совокупности не превышают 1,5 тысячи квадратных метров, и максимальная сумма до 1,5 миллиардов рублей, для объектов, общая площадь которых составляет более 500 тысяч квадратных метров [7]. Это изменение принято для того, чтобы обезопасить дольщиков от «застройщиков-однодневок», которые открываются с целью собрать деньги от граждан-участников долевого строительства, а после разоряются и исчезают с полученной суммой. Также, застройщик не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства, быть внесён в реестре недобросовестных исполнителей. Кроме того, руководство организаций-застройщиков не должно иметь судимости и быть дисквалифицированными. Новая редакция 214 ФЗ вносит изменения в порядок расходования застройщиком денежных средств [3]. В частности, запрещается использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством конкретного жилого объекта. С этого времени, застройщик обязан вести отдельную финансовую документацию по каждому возводимому жилому дому, а ответственность за нецелевое использование будут нести лично руководство фирмы-застройщика, а также главный бухгалтер.

Очередным спорным вопросом, связанным с механизмами защиты прав участников долевого строительства, является вопрос страхования гражданской ответственности застройщика. Согласно законодательству о долевом строительстве, застройщик имеет возможность застраховать свою ответственность перед дольщиком за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве. Данный механизм предусматривал, что в случае банкротства застройщика, страховая компания могла бы возместить дольщикам потерянные деньги. Однако, как показывает практика применения данного механизма, главная проблема заключается в том, что страховые компании зачастую не готовы произвести выплаты участникам долевого строительства [5]. Таким образом, страхование ответственности застройщика не является сто процентной гарантией сохранности денежных средств дольщиков. Кроме того, в соответствии с новыми изменениями, внесенными в законодательство, страхование ответственности застройщика является только его правом, а не обязанностью.

C 1 июля 2017 г. вступили в силу изменения к закону о долевом участии, направленные на развитие проектного финансирования строительства банком с использованием эскроу-счетов, позволяющих сохранить деньги дольщиков на отдельном счете. Это является некой альтернативой страхования гражданской ответственности застройщика. Как действует данный механизм? Банк открывает специальный эскроу-счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от участника долевого строительства. При возникновении обстоятельств, предусмотренных договором между участником долевого строительства, застройщиком и банком, последний обязан передать данные денежные средства компании-застройщику. Участник долевого строительства не может снять деньги с такого счета, кроме того, на эти средства банк начисляет проценты [7]. Таким образом, банк имеет возможность кредитовать застройщика, позволяя ему возвести многоквартирный дом. После ввода объекта в эксплуатацию и передачи гражданам, участвующим в долевом строительстве, деньги с эскроу-счёта передаются застройщику для погашения банковских кредитов. Круг банков, которые могут использовать эскроу-счета также ограничен. В настоящее время такой механизм не является обязательным, однако, законодатель планирует сделать его таковым уже с 01.01.2019 г. Основным его недостатком является то, что такое финансирование с использованием банковского кредита приведет к многократному повышению стоимости жилья.

Также, последними изменениями в законодательстве, застройщики, в случае если первый договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости после 1 января 2017 г, обязаны вносить отчисления в компенсационный фонд. Учредителем указанного выше фонда является государство в лице Министерства строительства РФ. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства существует в публично-правовой компании на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 года № 1231, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Застройщики обязаны отчислять в фонд 1,2 % от стоимости каждого договора, по тем объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. Основными задачами фонда является реализация государственной жилищной политики, создание единого государственного компенсационного фонда, повышение гарантии защиты прав дольщиков, выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, а также финансирование за счет средств компенсационного фонда завершения строительства многоквартирных домов, строительство которых приостановлено из-за банкротства застройщиков. Его функцией является выплата гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков [4]. Данный фонд является дополнительной гарантией защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Несмотря на все меры, которые применяются законодателем для повышения ответственности застройщиков, в настоящее время имеется ряд крупных нерешенных проблем таких как защита прав пострадавших от недобросовестных застройщиков дольщиков. Однако, на данный момент долевое строительство является самым выгодным способом приобретения жилья для граждан, а устранение проблем защиты прав участников долевого строительства повысит уровень доверия граждан к данному способу приобретения недвижимости.

Источник