Во всем мире инвесторы стоят в очередь на строительство арендного жилья – но не в России
Почему строительство арендного жилья и до, и после президентских указов идет тяжело? Как заинтересовать и привлечь на этот рынок девелоперов? Журнал «Строительство» попросил поделиться своими мыслями об этой проблеме экономиста Анастасию Рабину, защитившую диссертацию по оценке экономической эффективности проектов строительства и эксплуатации доходных домов.
Анастасия Рабина, кандидат экономических наук, выпускница кафедры «Экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова. Работала помощником управляющего экспериментального доходного дома в Николоворобинском переулке. В 2008 г. защитила диссертацию «Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома». Работает в Правительстве Москвы.
— Анастасия, вы закончили Плехановскую академию в 2005 г. Что, студентов уже тогда учили основам управления доходными домами?
— Какова цель, научная задача и практическая польза вашего исследования?
— Я ставила задачу рассчитать, вывести и описать определенный параметр, т.н. «арендный индикатор», который инвестор-застройщик мог бы использовать на этапе предпроектных исследований при строительстве своих доходных домов или включить его в математическую модель оценки эффективности подобных инвестиционных проектов. Кроме того, я вывела новый классификационный параметр для доходных домов.
К сожалению, на момент написания диссертации не было возможности собрать емкий статистический материал. Спустя восемь лет характеристики параметров требуют доработки и уточнения значений. Эту работу можно, при необходимости, частично изменить, дополнив новыми данными.
— Сейчас вы не занимаетесь профессионально арендным жильем, но интерес к этой теме поддерживаете через ведение своего сайта о доходных домах.
— Я веду реестр инвесторов, которые в той или иной степени проявляют интерес к арендному жилью. Занимаюсь консалтингом в строительстве доходных домов и бизнес-консультированием. Я считаю, что интерес к этой теме обязательно придет.
— В майских указах Президента, принятых в 2012 г., есть две конкретные цифры: к 2017 г. 30% сдаваемого жилья должно быть арендным. Это опять только громадье планов?
— После указов все сразу сделали вид, что готовы заниматься арендным жильем. Однако, ни новаторских идей, ни попытки глубоко и системно подойти к решению поставленной задачи я не вижу. Просто нужно отчитаться, сделав 30% наемного жилья. В этом направлении начинают двигаться наши регионы. Относительно хорошо продуманная и красивая по концепции программа строительства арендного жилья сделана в ХМАО. Но, насколько я понимаю, до создания удобной и привлекательной для инвестора ниши по формированию арендного кластера еще очень далеко, а с таким «оптимизмом» вообще до этого может дело и не дойти. Пока наблюдается только строительство домов-вывесок.
— Говорится ли в красивых концепциях о том, что это немного снимет проблемы с жильем, обеспечит мобильность экономически активного населения?
— Никто об этом не говорит, кому это надо? Например, в новосибирском Академгородке построили несколько домов. Судя по сообщениям СМИ, это была не предпринимательская активность, а результат договоренности между застройщиком и властью. Активно на рынок арендного жилья девелопер придет, когда перестанет продаваться коммерческое жилье. А пока у них все хорошо.
— А у них действительно все хорошо?
— Относительно. Застройщики привыкли получать большие и, главное, быстрые деньги. Они ищут способы, как сохранить высокую доходность. Но возможностей для этого с каждым месяцем все меньше. Логика в том, что перенасыщенность рынка коммерческого жилья приводит к обвалу рынка. А у нас, как утверждают некоторые аналитики, уже надувается «пузырь» невостребованной недвижимости. Похожая ситуация была в Японии, и там спасли рынок и строительную отрасль, развивая рынок арендного жилья.
— Насколько хорошо, на ваш взгляд, российские девелоперы понимают сущность рынка арендного жилья?
— Я уверена, что мало кто на строительном рынке представляет, как должна выглядеть полноценная бизнес-ячейка, которую образует арендный дом. Сначала девелопер должен определиться с местом строительства, категорией дома, посчитать затраты, стоимость аренды, срок окупаемости, то есть составить детальный бизнес-план. Построив дом, он должен создать или найти управляющую компанию, которая будет не просто управлять сетями, а работать с арендатором – следить за его комфортом, соблюдать условия договора, иметь в виду проблему неплательщиков (это, кстати, проблема огромная), управлять заполняемостью и многое другое.
— По словам замглавы Минстроя Олега Бетина, в 2015 г. построено всего 37 тыс. кв. м арендного жилья, в этом году есть амбиции построить до 140 тыс. В любом случае, выполнить и этот президентский указ по жилью опять не получится. Какую программу для реализации указов написали бы вы?
— Я бы начала внедрять это новое для современной России направление жилищной политики с упорядочения существующего рынка, с создания ассоциации «белых арендаторов». Это может быть виртуальный доходный дом, разветвленная по всей стране интерактивная площадка, которая позволит определить емкость рынка арендаторов и арендодателей. Параллельно должны состояться переговоры государства и инвестора, которые приведут к компромиссному решению, и будет понятно, что в итоге получит последний при строительстве доходного дома. В этих переговорах будет совершенно понятно, что довольно серьезные цели есть у каждой стороны, и государство, где-то уступив, получит гораздо больше выгоды, чем от той ситуации, в которой находится сейчас.
Кроме того, необходимо разработать правила строительства и предоставления социального арендного жилья, оценить его емкость, систему субсидирования (либо субсидию на строительство, либо субсидию арендатору для оплаты разницы между рыночной и «социальной» арендной платой коммерческому арендодателю) и т.д. Таким образом, девелопер вольется в практически сформированный, цивилизованный рынок аренды с понятным результатом. Вот тогда будет 30 %.
— Откуда можно привлечь средства на строительство, кроме как из федерального бюджета?
— Чего нет в этом инвестиционном проекте – длинных денег. Длинные деньги традиционно находятся в пенсионных фондах и страховых компаниях. Законодательно в нашей стране средства, например, пенсионных резервов могут быть размещены в объекты недвижимости. В частности, согласно постановлению Правительства РФ от 01.02.2007 г. №63 «Об утверждении правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением» в недвижимость может быть вложено 10% этих средств. Можно открыть данные статистики по объему пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов, и вы увидите, какие это средства, и без труда подсчитаете, сколько арендного жилья на них можно построить. Все, что сегодня делается в этом направлении, не носит действительно коммерческий характер, поэтому оно никак не разовьет рынок. Особенно в регионах нужны мероприятия, которые позволят наладить систему, работающую вне зависимости от смены руководителей.
— Насколько имеет значение, с точки зрения бизнес-эффективности проекта, место строительства арендных домов?
— По-хорошему, надо взять градостроительный план, посмотреть пересечение пассажиропотоков, постоянные локации пробок, места, куда стремятся потоки трудовых ресурсов. Относительно этих точек и должны быть выделены участки для строительства доходных домов. Если это промышленный кластер, то дом, скорее всего, будет бизнес-класса; для занятых в обслуживании нужно строить дом другой категории. Нельзя строить точечно, наугад. Если мы действительно хотим развивать этот рынок, надо понимать, что его нужно складывать по кирпичику, осмысленно и продуманно.
Мы должны охаживать девелопера: в тех условиях, в которых мы находимся – налогообложение, законодательная база, и т.д. – он не придет по доброй воле на этот рынок. Если и когда будут созданы условия для развития такого бизнеса, лет через 5-10 он придет сам.
Любовь ВАЛЕРЬЯНОВА
Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов
Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.
Что такое некоммерческая аренда
Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.
Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.
Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.
Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.
РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.
В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.
Аренда в «серой» зоне
Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».
Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.
Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Какие скидки по аренде могут получить участники программы
Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.
Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.