Проблемы при получении разрешения на строительство

5 проблем при получении разрешения на строительство или реконструкцию

Этапы получения разрешения на строительство или реконструкцию для многих объектов однотипны. Однако, при однотипности, бывают и серьезные нюансы. Наш опыт работы в сфере согласования новых объектов строительства позволил выделить 5 основных проблем при получении разрешения.

Итак, немного о нашей компании в цифрах:

Теперь подробнее разберем основные проблемы заказчиков при сборе документации самостоятельно, или при привлечении низкоквалифицированных подрядчиков:

1. Недостаточные параметры в Градостроительном плане земельного участка (далее ГПЗУ)
При получении ГПЗУ обязательно сопровождение. В градостроительный план закладываются параметры будущего объекта строительства. И, несмотря на бесплатность услуги для граждан, именно от заказчика зависит, привлекать ли специалистов. Так, при подготовке комплекта документов на ГПЗУ (и топосъемка в данном случае нужна в обязательном порядке) нужно учесть заранее конечную цель заказчика, и под эту цель уже получать град. план. Переделывать уже утверждённый ГПЗУ (увеличивать пятно застройки, увеличивать высотность, этажность, иные параметры) гораздо дороже, чем изначально получить качественный градостроительный план. Подготовка полного пакета документации на ГПЗУ и сопровождение выпуска град. план – основа для того, чтобы получить заранее нужные параметры будущего строительства на земельном участке.

2. Неполный объем согласований, или отказы в согласованиях
После получения ГПЗУ определяется объем согласований, которые должны быть обязательно получены для последующего получения разрешения на строительство или реконструкцию. Уменьшить объем согласований или их избежать не удастся, иначе будет получен отказ в разрешении. Объем согласований определяется индивидуально, начиная от согласований с авиацией и Министерством культуры, и заканчивая согласования с органами местного самоуправления и дорожными службами. Срок сбора согласований может растянутся до полугода. Все согласования должны осуществляться параллельно с разработкой проектного решения, и позволяют к окончанию проектирования собрать полный пакет документов, и получить разрешение своевременно. Согласовывается как проект здания, так и все параметры будущего объекта строительства. При привлечении, например, нашей компании, возможно получить согласования в течение 1-2 месяцев и выйти на строительную площадку согласно планов по строительству.

3. Проектные компании не согласовывают свои проекты, а заказчик получает отказы в ИСОГД и на иных стадиях согласования
При выборе проектной компании обязательным условием договора должно являться – согласование разработанного ими проектного решения. Ведь, заказчику в конечном итоге не нужен только проект. Ему нужен проект на здание (по требованиям заказчика) и полученное по итогу разрешение. А разрешение, в свою очередь, можно получить на основании согласованного проектного решения. Мы согласовываем свои проектные решения, и, при заключении договора на проектирование, ставим конечной целью договора – получение разрешения на строительство/реконструкцию.

4. Отказы в утверждении Архитектурно-градостроительного облика объекта будущего строительства
Утверждение АГО в 99% случаев – обязательно. Это многоступенчатая процедура, включающая согласования на областном и местном уровнях. Проектировщики, которые разрабатывают проект здания, должны разрабатывать и согласовывать свои объекты. Это позволит вести работу по разработке проекта (и его согласованию) параллельно с согласованием АГО. О необходимости согласования АГО прописывается в ГПЗУ. И, даже если в ГПЗУ данный пункт не прописан, он почти всегда является необходимым. Мы решаем данные задачи комплексно.

5. Отказы в разрешении даже при наличии полного пакета документов у заказчика
Отказы далеко не редкость. К нам приходят заказчики с комплектами документов и с отказами. По мнению заказчиков – они имеют полный комплект документов, однако при проверке специалистами архитектуры выясняются недостатки как в проектных решениях (даже при наличии положительного заключения экспертизы), так и в не полном комплекте документации. Все это в совокупности приводит к срыву сроков выход на строительную площадку. Если работу вести комплексно, то можно данных отказов избежать и уложится в сроки заказчика. Наши специалисты, имея на руках правильно разработанный ГПЗУ, сразу могут определить минимальные сроки сбора документации, определить точную стоимость подготовки документации и обеспечить соблюдение оговоренной сметы.

6. Дополнительная проблема, которая может появится у заказчика к окончанию строительства – отказ в вводе в эксплуатацию
Так же типовая ситуация. При чем отказы – порою совсем неожиданные для заказчика. О них мы подготовим отдельную статью.

Если у вас возникли трудности, вы получили отказ, или решили изначально подойти к сбору документации правильно – будем рады сотрудничеству. Связаться с нами можно любыми удобными способами, указанными ниже.

Если эта информация будет полезна вашим знакомым, Вы можете сообщить им об этом:

Источник

Отказали в выдаче разрешения на строительство? Как исправить ситуацию?

Участок относится к категории земель, на которых строительство зданий разрешено. Тем не менее, администрация города отказала в выдаче разрешения на строительство.

Сегодняшний материал вновь посвящен соотношения частных и публичных интересов. Кто сказал, что интересы общества должны быть выше частных интересов?

Общественно-деловая зона

Предприниматель долгосрочно арендовал участок земли, на котором решил возвести двухэтажное административно-офисное здание. Располагался участок в жилой зоне, но согласно градостроительному регламенту строительство административных и офисных зданий на таких территориях относится к основным видам разрешенного использования.

На обращение с просьбой выдать разрешение на строительство гражданин получил отказ. Выяснилось, что в Генплане города часть участка располагается в общественно-деловой зоне.

Пусть название этой зоны не вводит читателя в заблуждение, таким гордым названием именуется зона объектов коммунального назначения.

В результате сложилась интересная ситуация — градостроительный регламент не препятствует строительству здания, по генплану участок в запретной для строительства зоне.

Судебная эпопея

Реально считаю это эпопеей, ибо пришлось пройти через четыре судебные инстанции, а теперь предстоит еще и новое рассмотрение в суде апелляционной инстанции в другом судебном составе.

Суд первой инстанции — красавчики — вынесли правосудное решение. Иск гражданина удовлетворили, основной аргумент — установление границ планирования городской территории не может влиять на правовой режим земли.

Суд апелляционной инстанции отменил это решение, суд кассационной инстанции с этим согласился.

А вот Верховный Суд занял иную позицию.

Отказать в выдаче разрешения на строительство возможно лишь в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом:

Несоответствие поданных документов генплану не входит в перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, который является закрытым.

Я не строитель и в строительстве не разбираюсь. Для меня второй пункт отказа мог бы показаться применимым к рассматриваемой ситуации, но видимо есть это все же не одно и тоже. Думаю, что судьи привлекали экспертов на стадии рассмотрения дела.

Если ситуация не попадает ни под один из случаев возможного отказа, то спорить здесь не о чем — отказ незаконный.

Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была интересна.

Канал «О праве по-русски» ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть в своей ленте серьезные юридические тексты, написанные простым языком

Источник

Разрешение на строительство частного дома: пошаговый план и основные ошибки застройщиков.

Добрый день, дорогие подписчики. Решил свести в одну статью предыдущие несколько статей, посвященные получению разрешения на строительство индивидуального жилого дома (уведомления о соответствии). Картинок не будет, только важная информация.

Итак, Вы купили земельный участок для строительства своего дома. И теперь Вы горите желанием немедленно приступить к строительству дома своей мечты, но не так быстро, прошу Вас. Прежде чем приступить к строительству дома необходимо получить разрешение на строительство.

Для получения «Уведомления о соответствии» собственнику земельного участка необходимо направить в Администрацию своего городского округа (для Московской области) или в Мосгосстройнадзор (для г. Москвы) «Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома», в котором указать данные собственника и участка, нарисовать планировочную схему участка с посадкой дома, его размерами и расстояниями отступов от границ участка до дома, посчитать параметры планируемого строительства или реконструкции. Форма уведомления утверждена Минстроем.

В самом лучшем случае, если Ваш участок не попадает ни в какие охранные зоны и Вы не нарушили при строительстве градостроительные нормы, то Вас все равно заставят оформить и получить «Уведомление о соответствии», но сделать это после начала строительства бывает очень сложно. Например, администрация Подольского городского округа, если видит что дом уже построен, отказывает в выдаче уведомления о соответствии и отправляет оформлять построенный дом в судебном порядке.

Если же Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы, например, сделали отступ от границ участка менее 3-х метров или Ваш участок попадает в какую-либо охранную зону, например, в зону охраны газопровода высокого давления, то «Уведомление о соответствии» Вам никто и никогда не выдаст. А это значит, что опять надо идти в суд и не факт, что в этом случае, получится узаконить дом в судебном порядке. Следовательно, Ваш построенный дом никогда не зарегистрируют, а в самом плохом случае, могут и потребовать снести.

Администрация рассматривает полученное уведомление. Если уведомление подготовлено правильно и администрация не находит никаких нарушений градостроительных норм или охранных зон на участке, то выдает в ответ заявителю «Уведомление о соответствии планируемого строительства». Это и есть разрешение, только после этого можно начинать строиться.

Если же администрация находит в уведомлении о планируемом строительстве нарушение градостроительных норм, например, превышение максимально возможной площади застройки или Ваш земельный участок попадает в какую-либо охранную зону, которых 26 разных видов, то Вы получаете в ответ «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», с указанием причин отказа. То есть, строить так нельзя. Есть причины которые можно устранить, а есть причины которые устранить невозможно.

Те собственники участков которые купили землю без должной проверки, бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.

Если Ваш участок находится в такой зоне, то в ответ на Ваше уведомление о планируемом строительстве, администрация выдаст Вам или отказ с требованием предварительно согласовать строительство с аэродромом или уведомление о соответствии, но с припиской, что необходимо дополнительно согласовать строительство с аэродромом. Так или иначе, но делать согласование с аэродромом придется. Это согласование потребуют при оформлении дома, без него дом не зарегистрируют.

Особняком в этой истории стоит только аэродром Домодедово. Это совсем другая процедура согласования и она заслуживает отдельной статьи. Если коротко, то что бы согласовать строительство с аэродромом Домодедово надо пройти очень сложную, многоступенчатую процедуру с экологической экспертизой, которая занимает 3-4 месяца и отнимет от Вашего бюджета от 30.000 до 50.000 рублей.

Остальные причины для отказа в выдаче»Уведомления о соответствии» не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок находится в водоохранной зоне реки или озера, то с Вас могут потребовать согласовать строительство с Росрыболовством, это согласование получить относительно несложно. Если же, участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, это согласование получить уже гораздо сложнее.

Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с Культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком могут быть развалины церкви XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить по закону ничего нельзя. В таком случае согласования не получить.

Помимо вышеперечисленных зон, в которых можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство прямо запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство невозможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с попаданием в такую охранную зону.

Купив участок без проверки, Вы рискуете оказаться в ситуации когда участок для строительства дома есть, а получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) нет возможности. Следовательно, любое строительство будет незаконным и построенный дом регистрации не подлежит. Еще и могут потребовать снести за свой счет.

Просто удивительно, как много человек может создать сам себе проблем на ровном месте, просто из-за отсутствия необходимых знаний. Далее я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома.

Итак, Вы купили участок. Предположим, Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 28 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы легко можете сами испортить все свое везение и наделать ошибок при строительстве дома.

Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все «бумажки» оформить потом. Потом бывает сложно и дорого, а иногда бывает и совсем невозможно.

Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве в администрацию района, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам «Уведомление о соответствии планируемого строительства», то есть разрешение на строительство, по-старому.

Если же Вы что-то нарушили в градостроительных нормах или правилах ПЗЗ, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.

Таким образом, при строительстве дома необходимо отступить от границ участка не менее 3-х метров от соседей, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от кадастровой границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по официальной границе, а со смещением. Если отступ не соблюден, буду проблемы при регистрации дома.

И такие правила действуют везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее техническая ошибка, которую рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо скорее регистрировать его, пока не ввели обязательный отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет очень сложно.

А есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.

То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно относятся к соблюдению противопожарных расстояний между домами, но это только пока.

Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд «незаконного строительства», со всеми вытекающими последствиями.

Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию «Регистратор».

Мы проверим земельный участок перед покупкой, проведем при необходимости дополнительные согласования, получим разрешение на строительство (уведомление о соответствии) и после окончания строительства зарегистрируем построенный дом без проблем и лишних затрат.

Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Накопил большой опыт в этой сфере.

Источник