Предоставление земельных участков под ИЖС: практические проблемы
Автор: Карина Енькова
Карина Енькова, управляющий партнер, юридическое партнерство «ДжиКей Групп»
При анализе правовой основы и практической составляющей данного вопроса в первую очередь хотелось бы отметить проблему регионального законодательства. Так, на федеральном уровне, а именно пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. При этом предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Право на получение земельных участков под ИЖС семей с детьми-инвалидами на федеральном уровне закреплено в статье 17 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 181-ФЗ), в котором им предоставлено право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного, дачного хозяйства и садоводства в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и субъектов. Полагается, что в зависимости от реальной ситуации в регионе подробная регламентация предоставления этого права будет отражена в законодательстве конкретного субъекта. Однако это не всегда так. Несмотря на положения, закрепленные в Федеральном законе № 181-ФЗ, в городе Санкт-Петербурге, например, по настоящее время не принято специального закона о предоставлении земельных участков по ИЖС семьям, имеющим детей-инвалидов. Законодательством Санкт-Петербурга лишь предусмотрена возможность предоставления подобных земельных участков многодетным семьям, то есть семьям, имеющих трех и более детей (Закон Санкт-Петербурга от 06.12.2011 № 710-136 (ред. от 29.05.2014) «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей»). Данное обстоятельство, как правило, ложится в основу отказа компетентными органами от принятия заявлений от семей с детьми-инвалидами.
Так, 18.12.2012 Колпинским районным судом Санкт-Петербурга было рассмотрено дело № 2-1451/12, которым заявителю было отказано в обязании Администрации Колпинского района Санкт-Петербурга предоставить в первоочередном порядке земельный участок в аренду для индивидуального жилищного строительства. По материалам дела истица, имеющая на иждивении несовершеннолетнего ребенка-инвалида, обратилась в Администрацию Колпинского района с заявлением о предоставлении в первоочередном порядке на основании Федерального закона № 181-ФЗ земельного участка в аренду без проведения торгов. Требование о предоставлении земельного участка без проведения торгов обусловлено положениями статьи 17 указанного Федерального закона, а также выводами Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008.
В удовлетворении заявления было отказано. Истица обжаловала данное решение в судебном порядке. При отказе в удовлетворении указанных требований суд ссылался на отсутствие в Санкт-Петербурге действующего порядка предоставления земельного участка семьям, имеющим в своем составе инвалида или ребенка-инвалида. Данное обстоятельство обусловлено особенностью городской и земельной инфраструктуры города: плотная застройка не позволяет выделять необходимые земельные участки даже в рамках уже принятых законов.
Подобные проблемы характерны для большинства крупных городов России. Законодательством Московской области, например, также не предусмотрен порядок предоставления инвалидам земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, бесплатно.
Однако, на взгляд автора, данная причина не может являться обоснованием ущемления социальных прав отдельных категорий граждан в зависимости от места их проживания. В подобных городах высшим должностным лицам следует найти иные способы правовой защиты многодетных семей и семей, имеющих детей-инвалидов.
Подобная попытка была предпринята в Санкт-Петербурге. В июне этого года в Правительстве Санкт-Петербурга был обсужден вопрос о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга от 06.12.2011 № 710-136 (ред. от 29.05.2014) «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей» в части замены предоставления земельных участков соразмерной денежной компенсацией. Однако данный вопрос касается исключительно многодетных семей и далее обсуждений в настоящее время не продвинулся.
Вторая проблема, связанная с предоставлением земельных участков под ИЖС, представляет собой предъявление чрезмерных требований к кандидатам, а также расширительное толкование норм законодательства со стороны компетентных органов, ответственных за рассмотрение заявлений о предоставлении земельных участков по ИЖС. При данных обстоятельствах единственным способом защиты со стороны заявителей является обращение в суд. Следует отметить, что не всегда судебные органы при решении подобных вопросов встают на сторону государственных органов.
Так, в пользу заявителя завершилось рассмотрение дела в Пермском краевом суде 07.04.2014 по делу № 33-3006. Согласно материалам дела заявитель С.Д., имея на иждивении трех несовершеннолетних детей, обратился в Комитет социальной защиты населения администрации города Перми с заявлением о постановке его на учет в целях дальнейшего предоставления земельного участка в соответствии с Законом Пермского края «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Пермском крае». Комитет отказал заявителю, ссылаясь на то, что поскольку одна из дочерей заявителя не проживает с ним совместно, то им не доказан тот факт, что ребенок является членом его семьи, а также не доказано нахождение на иждивении заявителя троих детей. При отказе Комитет ссылался на статью 1 вышеуказанного закона, в которой указано, что для получения земельного участка на дату подачи соответствующего заявления все члены семьи должны проживать совместно. Суд, удовлетворяя требования заявителя, обоснованно пояснил, что при принятии решения Комитетом не учтены следующие важнейшие обстоятельства: несовершеннолетняя дочь истца С1 проживает отдельно от С.Д. по уважительным причинам — в связи с недостаточным обеспечением семьи истца жилой площадью, поскольку по месту жительства истца по адресу проживают в двух комнатах две семьи — семья С-ных, а также семья сестры жены С.Д. — К.
Судом при вынесении решения правомерно учтены и те обстоятельства, что дочь истца А., несмотря на проживание по иному адресу, находится на полном иждивении отца, он занимается ее воспитанием. С.Д. не лишен в отношении дочери родительских прав. Суд также отметил, что сам факт проживания ребенка отдельно от отца не имеет юридического значения, поскольку не свидетельствует о том, что ребенок не является членом семьи истца, не находится на его иждивении, как не свидетельствует о том, что отец не занимается воспитанием дочери.
Таким образом, обращение заявителя в судебные органы позволило восстановить ему его конституционное право на социальную защиту. При этом толкование судом норм регионального законодательства может быть использовано в качестве аргумента при рассмотрении схожих дел.
Третья проблема, в которой потерпевшей стороной скорее являются компетентные органы, ответственные за предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства, представляет собой злоупотребление правом со стороны заявителей. Так, некоторые граждане, пользуясь льготным предоставлением земельных участков, а также положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации об отсутствии обязанности в получении разрешения на ввод в эксплуатацию, а также получения технических паспортов объектов, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (часть 4, статьи 8 Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»), а также положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о регистрации права собственности на объекты ИЖС в упрощенном порядке получают земельные участки под индивидуальное строительство, а возводят на них многоквартирные дома для дальнейшей продажи. Однако в силу статьи 51 Градостроительного кодекса получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома все же требуется.
Как правило, объекты недвижимости в таких домах продаются как доли в праве общей собственности на дом. Закон не содержит прямого запрета на совершение подобных сделок. Тем не менее в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации данное строение может быть признано самовольной постройкой и в случае если «застройщик» не докажет, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Если данные обстоятельства доказать не удается, постройка подлежит сносу на основании решения суда за счет средств «застройщика».
Так, Верховным Судом Российской Федерации кассационным определением по жалобе на решение администрации муниципального образования город Краснодар, поданной на решение Советского районного суда города Краснодара от 14.02.2013 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.04.2013 судом был сделан ряд важных выводов, запрещающих «застройщику» признать за собой право собственности на самовольную постройку.
Между тем, несоответствие возводимого ответчиками строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке. Исходя из данных выводов, а также из того, что попытка обращения ответчика в виде оставления заявления о рассмотрении вопроса о возможности внесения изменений в карту зонирования правил землепользования и застройки в части установления территориальной зоны территории использованного земельного участка на зону застройки многоэтажными жилыми домами, не признана судом попыткой получения необходимого разрешения в силу пункта 3, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отклонил доводы ответчика и своим определением отменил ранее принятые судебные решения по делу.
Таким образом, выявить «нарушителя» возможно в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрациями муниципальных районов. Они же (администрации) и являются заявителями в суде о признании самовольной постройки подлежащей сносу. Попытка получения разрешения на строительство индивидуального жилого строения не во всех случаях способна обеспечить «застройщику» успех в признании за ним права собственности на такой дом. Кроме того, сам по себе факт нецелевого использования земельного участка лишает «застройщика» права на признание права собственности на постройку.
На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод: на практике мы получаем, что ввиду наличия значительных пробелов в законодательстве и злоупотребления правом со стороны некоторых граждан реально нуждающиеся в подобной социальной поддержке лица лишаются возможности в получении необходимой помощи со стороны государства.
Основания отказа в предоставлении земельного участка и порядок обжалования решения муниципалитета об отказе
Законодательство в отношении отказов в предоставлении земельных участков является достаточно неясным. Существует множество несоответствий и неточностей. Так, к примеру, Земельный кодекс Российской Федерации в отношении оснований отказа во многом противоречит как федеральному законодательству, так и большинству законов регионального уровня.
При подаче заявления следует изучать испрашиваемый участок, не находится ли он в пределах природной зоны или особо охраняемой территории, нет ли на нем каких-либо ограничений в обороте, не включен ли он в генеральные планы администрации по использованию подведомственной территории.
В любом случае, администрация обязана дать мотивированный отказ с ссылкой на федеральное или местное законодательство. Любой отказ можно будет в дальнейшем обжаловать в судебном порядке.
Законодательство
Основания для отказа в предоставлении земли государством или муниципалитетом перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.
К примеру, участок может быть ограничен в обороте либо на землю могут быть исключительные права покупки у других лиц.
Также земельный надел может быть изъят для государственных и муниципальных нужд, что должно быть подтверждено документацией по территориальному планированию, инвестиционными программами и так далее.
Еще одно основание для отказа в предоставлении земли содержится в части 1-ой 
статьи 34 Закона № 171-ФЗ, по которому земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету и в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании месторасположения объекта, на протяжении 3-ех лет с момента принятия такого решения не предоставляется без проведения торгов лицу, если оно отсутствует в указанном решении.
До 1 января 2020 года у субъектов РФ есть право отказывать в предоставлении земельного надела без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законодательными актами данных субъектов РФ, которые обязательно необходимо было принять не позже 1 января 2016 года (пункты 31, 32 статьи 34 Закона № 171-ФЗ).
Основания для отказа в предоставлении земли
Государственный или муниципальный орган может отказать в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если есть одно из оснований, определенных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.
Приведем несколько первых:
Наиболее популярные отказы в предоставлении земли, которые являются необоснованными:
Согласно таким договорам земельные участки допускается использовать по-разному:
Помимо всего сказанного, на подлежащей развитию застроенной земле может быть здание, сооружение, которым владеют на праве собственности другие лица, а также земли, ранее выделенные другим лицам.
14 пункт рассматриваемой статьи 39.16 ЗК РФ предусматривает отказ в случае указания в заявлении целей использования участка, которые не являются разрешенными для данного земельного участка. Рассматривая такой заявление, государственный орган учитывает все возможные виды разрешенного использования земли, определяемые для территориальной зоны градостроительными регламентами.
Важно отметить, что в перечисленном списке оснований отсутствует такое основание, как необходимость образования земельного участка. Суть в отсутствии земельного участка, как объекта права, в случае, если он не был образован, то есть его границы не были очерчены, ему не были присвоены собственные характеристики, которые позволяют его выделить в индивидуально определенную вещь.
Решение об отказе
Отказ оформляется постановлением администрации муниципального образования или государственного органа:
Внизу постановления слева прописывается глава (название местного муниципалитета), а справа ФИО главы муниципалитета, ставится печать и подпись.
Хотите долгосрочно арендовать землю у государства? Все подробности, посвященные данному вопросу, есть здесь.
Информацию о том как оформить в собственность арендованную территорию со зданием на ней вы найдете вы найдете в этой статье.
Порядок обжалования отказа в предоставлении земли
Процедура представляет собой стандартную подачу искового заявления в суд.
От имени гражданина или организации составляется и подается иск «о признании незаконным отказ в предоставлении земельного участка» на администрацию района, отказавшую в предоставлении земельного участка.
В исковом заявлении истец указывает и разъясняет суду весь процесс подачи заявления на предоставление земельного участка, излагает цели предполагаемого использования земли.
В просительной части истец на основании изложенного, считая данный отказ незаконным, просит обязать администрацию предоставить испрашиваемый участок.
Далее суд либо отказывает в удовлетворении иска, либо удовлетворяет его. Если же суд решит удовлетворить иск за отсутствием законных оснований в предоставлении земли, администрация будет вынуждена принудительно выделить участок гражданину.
Отказ же суда в удовлетворении исковых требований будет основан на законности и абсолютной обоснованности принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка администрацией.
Решение может быть обжаловано в суде апелляционной инстанции по гражданским делам в течение 30 дней со дня принятия мотивированного решения.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.