Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве
Дата публикации: 24.11.2018 2018-11-24
Статья просмотрена: 1182 раза
Библиографическое описание:
Кошукова, К. И. Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве / К. И. Кошукова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 85-87. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54081/ (дата обращения: 11.11.2020).
В статье рассматриваются последние изменения в законодательстве о долевом строительстве, существующие проблемы защиты гражданских прав участников долевого строительства, а также применяемые законодателем меры по защите дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, участник долевого строительства, страхование гражданской ответственности застройщика, договор долевого участия в строительстве, защита прав дольщиков, компенсационный фонд, эcкроу-счет.
В последние несколько лет самым популярным способом приобретения жилья в Российской Федерации является участие в долевом строительстве. В настоящее время на территории государства наблюдается рост темпов строительства жилых объектов, а также увеличивается количество застройщиков. Основным правовым актом, регулирующим отношения между застройщиков и участником долевого строительства, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2].
Данный институт имеет большую выгоду для граждан, так как позволяет приобрести объект недвижимости ниже рыночной стоимости. Однако, в данной системе имеется ряд крупных проблем, основными из которых являются риски разорения компаний-застройщиков, и, как следствие, потеря вложенных дольщиком денег либо увеличение сроков строительства [1]. За последние несколько лет законодатель предпринимает попытки решения данных проблем путём внесения изменений в механизм долевого участия. Так, начиная с 2014 г. был введен новый порядок, предусматривающий страхование договора долевого участия в строительстве, изменены требования к организации-застройщику, сформирован компенсационный фонд, обязательным стало размещение информации о строительстве в открытом доступе, а также начали применяться эскроу-счета [6].
Так, значительные изменения коснулись размера уставного капитала фирм-застройщиков. Теперь начинать строительство не сможет фирма с минимальным размером уставного капитала 10 000 рублей. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади жилья. К примеру, минимальная сумма уставного капитала составляет 2,5 миллиона для застройщиков, объекты недвижимости, возводимые которыми, в совокупности не превышают 1,5 тысячи квадратных метров, и максимальная сумма до 1,5 миллиардов рублей, для объектов, общая площадь которых составляет более 500 тысяч квадратных метров [7]. Это изменение принято для того, чтобы обезопасить дольщиков от «застройщиков-однодневок», которые открываются с целью собрать деньги от граждан-участников долевого строительства, а после разоряются и исчезают с полученной суммой. Также, застройщик не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства, быть внесён в реестре недобросовестных исполнителей. Кроме того, руководство организаций-застройщиков не должно иметь судимости и быть дисквалифицированными. Новая редакция 214 ФЗ вносит изменения в порядок расходования застройщиком денежных средств [3]. В частности, запрещается использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством конкретного жилого объекта. С этого времени, застройщик обязан вести отдельную финансовую документацию по каждому возводимому жилому дому, а ответственность за нецелевое использование будут нести лично руководство фирмы-застройщика, а также главный бухгалтер.
Очередным спорным вопросом, связанным с механизмами защиты прав участников долевого строительства, является вопрос страхования гражданской ответственности застройщика. Согласно законодательству о долевом строительстве, застройщик имеет возможность застраховать свою ответственность перед дольщиком за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве. Данный механизм предусматривал, что в случае банкротства застройщика, страховая компания могла бы возместить дольщикам потерянные деньги. Однако, как показывает практика применения данного механизма, главная проблема заключается в том, что страховые компании зачастую не готовы произвести выплаты участникам долевого строительства [5]. Таким образом, страхование ответственности застройщика не является сто процентной гарантией сохранности денежных средств дольщиков. Кроме того, в соответствии с новыми изменениями, внесенными в законодательство, страхование ответственности застройщика является только его правом, а не обязанностью.
C 1 июля 2017 г. вступили в силу изменения к закону о долевом участии, направленные на развитие проектного финансирования строительства банком с использованием эскроу-счетов, позволяющих сохранить деньги дольщиков на отдельном счете. Это является некой альтернативой страхования гражданской ответственности застройщика. Как действует данный механизм? Банк открывает специальный эскроу-счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от участника долевого строительства. При возникновении обстоятельств, предусмотренных договором между участником долевого строительства, застройщиком и банком, последний обязан передать данные денежные средства компании-застройщику. Участник долевого строительства не может снять деньги с такого счета, кроме того, на эти средства банк начисляет проценты [7]. Таким образом, банк имеет возможность кредитовать застройщика, позволяя ему возвести многоквартирный дом. После ввода объекта в эксплуатацию и передачи гражданам, участвующим в долевом строительстве, деньги с эскроу-счёта передаются застройщику для погашения банковских кредитов. Круг банков, которые могут использовать эскроу-счета также ограничен. В настоящее время такой механизм не является обязательным, однако, законодатель планирует сделать его таковым уже с 01.01.2019 г. Основным его недостатком является то, что такое финансирование с использованием банковского кредита приведет к многократному повышению стоимости жилья.
Также, последними изменениями в законодательстве, застройщики, в случае если первый договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости после 1 января 2017 г, обязаны вносить отчисления в компенсационный фонд. Учредителем указанного выше фонда является государство в лице Министерства строительства РФ. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства существует в публично-правовой компании на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 года № 1231, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Застройщики обязаны отчислять в фонд 1,2 % от стоимости каждого договора, по тем объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. Основными задачами фонда является реализация государственной жилищной политики, создание единого государственного компенсационного фонда, повышение гарантии защиты прав дольщиков, выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, а также финансирование за счет средств компенсационного фонда завершения строительства многоквартирных домов, строительство которых приостановлено из-за банкротства застройщиков. Его функцией является выплата гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков [4]. Данный фонд является дополнительной гарантией защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Несмотря на все меры, которые применяются законодателем для повышения ответственности застройщиков, в настоящее время имеется ряд крупных нерешенных проблем таких как защита прав пострадавших от недобросовестных застройщиков дольщиков. Однако, на данный момент долевое строительство является самым выгодным способом приобретения жилья для граждан, а устранение проблем защиты прав участников долевого строительства повысит уровень доверия граждан к данному способу приобретения недвижимости.
Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
На правах рукописи
Петрухин Марек Викторович
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 12.00.03 – гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Работа выполнена в Федеральном государственном научно-исследовательском учреждении «Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации».
| Научный руководитель: | доктор юридических наук Чубаров Вадим Витальевич |
| Официальные оппоненты: | доктор юридических наук Сарбаш Сергей Васильевич кандидат юридических наук Денисов Сергей Анатольевич |
| Ведущая организация: | Российская академия государственной службы при Президенте РФ |
Защита состоится 21 февраля 2011 года в 14 часов 00 минут на заседании диссертационного совета Д 503.001.01 при Федеральном государственном научно-исследовательском учреждении «Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации» по адресу: 117218, г. Москва, ул. Большая Черемушкинская, д. 34.
С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Федерального государственного научно-исследовательского учреждения «Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации» по адресу: 117 218, г. Москва, ул. Большая Черемушкинская, д. 34.
Автореферат разослан « 14 » января 2011 года
Ученый секретарь диссертационного совета,
доктор юридических наук И.О. Хлестова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Известно, что недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Одним из способов удовлетворения потребности физических и юридических лиц в недвижимости является их долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Долевое строительство возникло в России в начале 90-х годов ХХ-го века при переходе экономики страны на рыночные отношения. В условиях планово-распорядительной экономики данный правовой институт отсутствовал, поскольку в те годы потребность в жилье в основном обеспечивалась с помощью безвозмездной передачи жилья во владение и пользование лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
В условиях рыночной экономики долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. Причин тому несколько, и для каждой из сторон договора эти причины разнятся. Так, для участника долевого строительства они сводятся к тому, что цена объектов долевого строительства существенно ниже цены аналогичных объектов на «вторичном» рынке, также имеется возможность оплаты объекта в рассрочку, а право собственности на созданный объект является первоначальным, а не производным, при этом решение самого жилищного вопроса проходит без финансового участия государства. Для застройщика же данные причины заключаются в возможности получения денежных средств для возведения объектов недвижимости без выплаты процентов, в достаточно высоком уровне рентабельности такого бизнеса и т.п.
Известно, что отношения по долевому строительству объектов недвижимости не были урегулированы законодателем вплоть до 2005 года – года вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1
1 (далее – Закон о долевом строительстве). Длительное отсутствие правового регулирования этих отношений привело к многочисленным нарушениям прав физических и юридических лиц. В результате появились так называемые «обманутые дольщики», то есть лица, права на получение квартир которых неоднократно передавались другим лицам, появились земельные участки, на которых осуществлялось строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без исходно-разрешительной документации при отсутствии у застройщиков каких-либо прав на них, и т.д.
Несомненной заслугой принятого Закона о долевом строительстве, который в настоящее время составляет основу правового регулирования соответствующих отношений, следует считать то, что он закрепил такие понятия, как «договор участия в долевом строительстве», «застройщик», «объект долевого строительства», установил способы обеспечения исполнения застройщиком денежных обязательств перед участниками долевого строительства и др.
Несмотря на отмеченные достоинства, многие застройщики продолжают работать в обход Закона о долевом строительстве и применять различные «серые схемы» привлечения денежных средств физических и юридических лиц. Наиболее распространенной из них является так называемая «вексельная схема», в ходе осуществления которой физическому или юридическому лицу застройщиком выдается вексель на полученную от данного лица сумму денежных средств, а также заключается предварительный договор купли-продажи будущего помещения, в котором, как правило, отсутствует даже «привязка» помещения к проектной документации.
Причины, по которым застройщики отказываются работать по Закону о долевом строительстве, носят как экономический, так и юридический характер. К этим причинам, в частности, следует отнести: желание застройщиков использовать денежные средства, полученные от физических и юридических лиц, не по целевому назначению; возможность залога земельного участка (прав на земельный участок) и строящегося на нём объекта недвижимости без обременения правами участников долевого строительства; отсутствие закрепленной в законе ответственности за нарушение сроков завершения строительства и др.
В настоящее время все больше застройщиков работает по Закону о долевом строительстве. На наш взгляд, это является одним из конкурентных преимуществ добросовестных застройщиков. Вместе с тем следует отметить, что правовое регулирование института долевого строительства отстает от потребностей рынка, характеризуется неполнотой и наличием ряда противоречий. Кроме того, анализ судебной практики по делам, возникающим из споров по долевому строительству, показывает, что данная практика не всегда отличается стабильностью и единообразием.
Изложенное обуславливает актуальность исследования, направленного на анализ общественных отношений по участию в долевом строительстве объектов недвижимости, а также на разработку теоретических положений и предложений по совершенствованию законодательства в указанной сфере.
Степень разработанности темы диссертационного исследования. Юридические исследования, посвященные долевому строительству, можно условно разделить на две группы:
— исследования, проведенные с начала 90-х годов ХХ-го века до вступления в силу Закона о долевом строительстве;
— исследования, проведенные после вступления в силу Закона о долевом строительстве.
Исследования первой группы в основном были посвящены анализу отдельных вопросов долевого участия в строительстве. Это, в частности, вопросы квалификации договора долевого участия (отнесения его к договору подряда, договору простого товарищества или смешанному договору), необходимости применения к данным отношениям законодательства о защите прав потребителей, необходимости разработки отдельного закона, посвященного долевому строительству, и др. Работы таких ученых, как В.А. Бублик, Е.Б. Козлова, О.Ю. Романец, К.И. Скловский, Б.Я. Хаксельберг, В.В. Чубаров, А.Г. Щербинин, К.Б. Ярошенко и др., внесли значительный вклад в развитие данного института.
В отношении исследований второй группы следует отметить, что в последнее время появился ряд диссертационных работ1
2, посвященных отдельным вопросам долевого строительства, и ряд публикаций в периодических изданиях, выполненных в жанре комментирования отдельных положений Закона о долевом строительстве. Однако в данных исследованиях по-прежнему не решены многие теоретические и практические проблемы, возникающие в сфере долевого строительства объектов недвижимости: не раскрыты признаки договора долевого участия, отсутствует детальное исследование существенных условий договора долевого участия, не рассмотрен вопрос использования института страхования в сфере долевого строительства и т.д. Кроме того, отдельные высказывания носят дискуссионный характер.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с гражданско-правовым регулированием долевого строительства объектов недвижимости.
Предметом исследования выступают нормативные правовые акты российского, австрийского, белорусского гражданских законодательств, научные исследования, касающиеся гражданско-правового регулирования долевого строительства, а также формирующаяся в данной сфере судебная практика.
Целью настоящего исследования является комплексный анализ гражданско-правового института долевого строительства и разработка на основе данного анализа теоретических и практических положений, направленных на повышение эффективности гражданско-правового регулирования долевого участия в строительстве.
Для достижения поставленной цели решаются следующие основные задачи:
— исследовать на основе анализа норм российского и зарубежного законодательств понятие и признаки договора участия в долевом строительстве;
— провести отграничение договора участия в долевом строительстве от смежных договоров;
— проанализировать существенные условия договора участия в долевом строительстве и разработать, с учетом практики их применения и сравнительного анализа с законодательством других стран действующего российского законодательства, рекомендации по совершенствованию последнего;
— исследовать проблемные вопросы содержания и исполнения, а также формы и государственной регистрации исследуемого договора;
— провести анализ способов обеспечения исполнения обязательств при долевом строительстве, на основе которого выработать предложения по их дальнейшему совершенствованию;
— изучить проблемные вопросы ответственности сторон договора участия в долевом строительстве и защиты имущественных интересов участников долевого строительства.
Методологическую основу диссертации составили общенаучные методы (диалектический, анализа и синтеза, системный, логический) и специальные юридические методы исследования (метод историко-правового анализа, сравнительно-правовой метод, формально-юридический метод).
Теоретической основой исследования явились работы известных отечественных специалистов по теории гражданского права, в частности: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.Д. Грима, А.М. Гуляева, О.С. Иоффе, Е.А. Крашенинникова, П.В. Крашенинникова, А.А. Маковской, А.Л. Маковского, М.Н. Малеиной, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Ю.В. Романца, Ю.К. Толстого, О.Н. Садикова, С.В. Сарбаша, В.И. Синайского, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Б.Л. Хаксельберга, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, К.Б. Ярошенко и др.
При написании диссертации были использованы исследования по проблемам правового регулирования долевого строительства многоквартирных домов Е.Х. Акчулпановой, О.М. Антиповой, А.О. Апполоновой, С.П. Гришаева, И.А. Еремичева, Е.П. Згонниковой, О.Л. Капицы, Е.В. Лапутевой, Н.В. Маркозубовой, Т.Ю. Майборода, Е.В. Резцовой, О.Ю. Скворцова, П.В. Сокола, Э.Л. Страунинг, О.Ю. Тарховой, И.И. Харитошина, А.Г. Щербинина и др.
Кроме того, в работе также используются положения зарубежного законодательства и труды зарубежных юристов Х. Кетца, Д. Медикуса, Вебера Хансйорга, К. Цвайгерта, L. Enneccerus, H.W. Chaplin, P. Oertmann, J. Rostron, R. Hardly–Pickcring, L. Tatham, L. Wright.
Эмпирическую базу исследования составили результаты изучения практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов различных инстанций, а также практическая деятельность автора данной диссертации в сфере правового обеспечения долевого строительства объектов недвижимости.
Научная новизна исследования заключается в том, что в работе впервые комплексно рассмотрены теоретические и практические проблемы долевого участия в строительстве объектов недвижимости, проанализированы признаки исследуемого договора, которые позволили отнести его к числу самостоятельных договорных типов, относящихся к группе обязательств по выполнению работ, показано несовершенство отдельных положений российского законодательства, регулирующих долевое строительство объектов недвижимости, и предложены меры по его доработке.
В диссертации выявлены ранее не исследовавшиеся правовые проблемы гражданско-правового регулирования долевого участия в строительстве и с учетом зарубежного опыта регулирования схожих отношений разработаны предложения по их устранению.
На защиту выносятся следующие основные положения:
1. Признаками договора долевого участия являются: особый субъектный состав; особенности предмета договора; различные цели участников данного договора; наличие публичных элементов, призванных защитить интересы слабой стороны; необходимость государственной регистрации договора, его изменений, а также уступки права требования из данного договора. Отмеченные признаки позволяют рассматривать договор долевого участия в качестве самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ.
При этом данный договор нельзя отнести ни к публичному договору, ни к договору присоединения.
2. Договор долевого участия по своей правовой природе отличается от схожих с ним договоров: купли-продажи, подряда (строительного подряда), простого товарищества, смешанных (сочетающих элементы купли-продажи и подряда) и комплексных, а также не отождествляется с так называемым «инвестиционным договором», достаточные основания для выделения которого в самостоятельный вид договора, по мнению автора данного исследования, отсутствуют.
В работе показано, что наименование договора участия в долевом строительстве, закрепленное Законом о долевом строительстве, не отражает особенностей складывающихся между сторонами отношений, в связи с чем предлагается следующее название данного договора – «договор финансирования строительства недвижимости».
3. Для договора долевого участия в строительстве существенным условием является не только срок передачи объекта долевого строительства, но и срок строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Поэтому в диссертации обоснована необходимость установить для договора участия в долевом строительстве в качестве существенного условия срок начала создания многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Также обосновано, что закрепление в качестве существенного условия договора долевого участия – гарантийного срока – является излишним, так как это условие не является ни видообразующим, ни индивидуальным для данного договора.
4. Для договора долевого участия характерно наличие преддоговорных обязанностей лишь у одной стороны – застройщика. Предложено под преддоговорными обязанностями понимать условия, выполнение которых необходимо застройщику для заключения договоров долевого участия и привлечения денежных средств участников долевого строительства.
5. Найден действенный механизм воздействия на застройщика с целью побуждения его к передаче участникам долевого строительства объекта долевого строительства в установленный срок. Учитывая австрийский опыт1
3 регулирования данной проблемы, предлагается «привязать» уплату цены договора к этапам выполненных работ. При этом фиксацию завершения соответствующего этапа работ предлагается возложить на инспекции государственного строительного надзора субъектов Российской Федерации.
6. Следует сохранить государственную регистрацию договора долевого участия, возникновение права собственности на объект недвижимости из которого «оторван» во времени от момента заключения договора, поскольку это позволяет любому участнику гражданского оборота получить информацию о зарегистрированном договоре (принцип публичности), а также обеспечивает защиту имущественных интересов участников оборота, исключая возможность заключения двух и более договоров в отношении одного объекта.
7. Предусмотренные действующим гражданским законодательством основания для обращения взыскания на предмет ипотеки не учитывают особенностей долевого строительства, которые проявляются в том, что, во-первых, предмет ипотеки не проходит оценки, во-вторых, залогодателю (застройщику) в большинстве случаев противостоит множество созалогодержателей (участников долевого строительства), имеющих разные интересы в отношении предмета ипотеки.
Для решения указанной проблемы предлагается созывать общее собрание всех залогодержателей, на котором будет приниматься решение о дальнейшей судьбе предмета ипотеки (обратить на него взыскание или же дожидаться завершения строительства).
Закрепление указанного требования в Законе о долевом строительстве, по аналогии с общим собранием собственников, порядок организации и проведения которого урегулирован ЖК РФ, позволило бы учесть мнение и интересы большинства залогодержателей.
Научная и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что сформулированные в нем выводы и рекомендации могут быть использованы для дальнейшей разработки научных основ института долевого строительства и совершенствования действующего российского законодательства, а также при подготовке высшими судебными инстанциями обобщений практики рассмотрения споров, связанных с долевым строительством. Ряд положений и выводов может найти применение при заключении и исполнении сторонами договоров участия в долевом строительстве.
Материал диссертации может быть также использован в процессе преподавания курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и спецкурсов по вопросам сделок с недвижимостью в высших учебных заведениях.