Проблемы постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства

Выявление проблем государственного кадастрового учета объектов капитального строительства, находящихся в собственности физических лиц

Рубрика: 14. Общие вопросы технических наук

Дата публикации: 29.12.2019

Статья просмотрена: 512 раз

Библиографическое описание:

Бирковская, В. И. Выявление проблем государственного кадастрового учета объектов капитального строительства, находящихся в собственности физических лиц / В. И. Бирковская, Д. И. Воробьева, Д. Н. Чертков. — Текст : непосредственный // Технические науки: традиции и инновации : материалы IV Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, январь 2020 г.). — Санкт-Петербург : Свое издательство, 2020. — С. 13-14. — URL: https://moluch.ru/conf/tech/archive/356/15563/ (дата обращения: 11.11.2020).

Кадастровая система Российской Федерации в настоящий момент претерпевает период реформирования и формирования. Действующий нормативно-правовой акт, Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» пришел на смену закону от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Смена законов прошла, не претерпевая резких изменений, что свидетельствует о стабильности и логичности развития кадастровой системы страны.

От системы кадастра недвижимости требуется обеспечивать население набором определенных показателей, а также выполнять заложенные государством функции, а именно:

Однако, Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) недостаточно хорошо справляется с возложенной на него функцией. Этот факт отражается в многочисленных ошибках ЕГРН, нестабильности сроков учета и регистрации, а также в проблемах и недостатках, которые ежегодно выявляются специалистами.

Новая ветвь закона образовалась в 2015 году с принятием ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Указанный закон значительно ускорил процесс проведения ГКУ и ГРП, однако не решил главной проблемы. Закон не показывает населению страны преимуществ регистрации, а также не объясняет почему так обязательно учитывать в ЕГРН свое имущество. Какой бы важной на первый взгляд не казалась обозначенная проблема, научное сообщество не освещает ее. Обратимся к доступным материалам, чтобы детально изучить предпосылки появления проблемы нежелания граждан проводить учетно-регистрационные действия с личными объектами капитального строительства.

В Российской Федерации существует два крупны блока объектов недвижимости, а именно ранее учтенные объекты и Учтенные объекты. Такое положение образовалось в результате передаче архивов БТИ в 2013 г.

В настоящий момент у большинства ранее учтенных объектов отсутствуют сведения об их местоположении, а также о некоторых важных для налогообложения характеристиках. Это приводит не только к возникновению кадастровых ошибок, но и к неправильному расчету кадастровой стоимости, а, следовательно, к неправильному налогообложению. В современном законодательстве отсутствует положение, обязывающее граждан проводить кадастровый учет изменений объектов капитально строительства. Кроме того, для внесения сведений необходимы экономические затраты в виде составления технического плана, что, несомненно, невыгодно для собственника недвижимости.

В отношении еще не учтенных объектов Государство в лице органа регистрации придерживается заявительного принципа кадастрового учета. Указанный принцип описан Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Обращаясь к вопросу о преимуществе данной процедуры для граждан, стоит отметить, что собственникам в большинстве случаев экономически выгоднее не регистрировать недвижимость. Обращаясь к практике кадастрового учета в Российской Федерации видно, что собственники регистрируют недвижимость, как правило, с целью продажи, либо с целью учета в судебных спорах или наследстве. Если владелец недвижимости не планирует в ближайшее время проводить какие-либо процедуры со своим объектом, ему выгоднее владеть неучтенным имуществом. Таким образом граждане избегают налогов и трат на составление технического плана. Без разъяснения населению преимуществ государственного кадастрового учета добиться улучшения состояния вопроса невозможно.

Стоит отметить, что заявительный принцип кадастрового учета не позволяет обеспечить повсеместное проведение кадастровых работ. Об этой проблеме, например, говорит коллектив Государственного университета по землеустройству города Москва. Ученые отмечают большое количество кадастровых ошибок, мозаичную структуру регистрации, а также отсутствие государственной обязательности выполнения землеустроительных и кадастровых работ. Однако, стоит отметить, что отсутствует ссылка на объекты капитального строительства. Таким образом происходит отрыв от закрепленных первой статьей Земельного кодекса принципов ведения законодательства. Единство земли и расположенных на ней объектов капитального устройства отсутствует.

Обязательность процедуры кадастрового учета должна быть закреплена законодательно. Также на законодательном уровне должна быть закреплена административная ответственность за невыполнение учетных действий в срок. Для успешного выполнения установленного требования необходимо проводить усиленный мониторинг выполнения кадастрового учета. Причем, в данном вопросе следует учитывать зарубежный опыт ведения кадастра недвижимости, а именно применять такие размеры материальных наказаний, которые смогут побудить население к выполнению законодательных норм.

Необходимо государственно закрепить обязательность учета зданий, расположенных на земельных участках, что в масштабах Российской Федерации просто необходимо.

Чтобы более подробно разобраться в аспектах проблемы следует выделить случаи государственного кадастрового учета, в которых физические лица могут пользоваться недвижимостью в обход государственной процедуры.

Описанные варианты объектов недвижимости, несомненно, негативно влияют на налоговую базу, и возникают в результате одной общей проблемы — нежелание граждан проводить государственный кадастровый учет личного недвижимого имущества. Рассмотрение вопроса о том, почему так происходит является важным шагом к улучшению системы кадастрового учета в Российской Федерации. Кадастр недвижимости со стороны рядового собственника является сложной и закрытой системой, многообразие видов учета не приводит к улучшению ситуации. Необходимо структурировать виды объектов, а также разработать методы побуждения граждан к учету их личного недвижимого имущества.

Источник

Практикум: какие проблемы несёт дольщикам кадастровый учёт и что с ними делать?

Дольщики в процессе ожидания счастливого дня, когда квартиру наконец сдадут, постоянно пребывают в состоянии перманентного стресса. Сдадут ли квартиру вовремя? Не сбежит ли застройщик с деньгами в Солсбери? Хватит ли денег, чтоб расплатиться за ипотеку? Доживу ль? Все эти вопросы так или иначе волнуют почти всех дольщиков. Добавим к ним еще один — «Как поставить квартиру на кадастровый учет?»

Мало кто из дольщиков задумывается о том, что документ о вводе дома в эксплуатацию — это еще не конец, точнее — еще не начало новой счастливой жизни, с крышей над головой. Дольщику придется столкнуться не только с процессом приемки квартиры, налаживанием отношений с управляющей компанией, но и с другими непредвиденными проблемами, например, с постановкой квартиры на кадастровый учет, без чего невозможно получить право собственности на недвижимость.

Реестр — тебе товарищ

Росреестр на наш запрос ответил, что дом на кадастровый учет должен ставить застройщик. Хотя в интернете рассказывают о ситуациях, когда новоселами удавалось поставить свою квартиру на кадастровый учет самостоятельно, в том числе и через суд, но речь обычно идет о «старых» домах, построенных несколько лет назад. Процесс этот небыстрый и не факт, что Росреестр согласится с такой самодеятельностью.

С 2017 года в новом законе о регистрации недвижимости предусмотрена обязанность органов государственной власти, местного самоуправления, уполномоченных на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию).

Росреестр в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления вносит сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) обо всех расположенных в многоквартирном доме помещениях (в том числе составляющих общее имущество в многоквартирном доме, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест. Если к техплану имеются замечания, то процедура кадастрового учета приостанавливается до устранения причин приостановления, но не более чем на три месяца.

Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимы:

Подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю;

Передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;

Оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома дольщику представлять не нужно. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Нередки случаи, когда ответственным застройщикам не везет и они попадают в кадастровый капкан. Причина кроется не только в нерадивости строителей и компаний, которые готовят документы, но и в несовершенстве законодательства, которое постоянно меняется, в неспособности Росреестра эффективно выполнять свои функции, объем которых, скажем честно, громадный. К примеру, в середине прошлого года вступили в силу новые «Требования к определению площади здания, сооружения и помещения». И несмотря на то, что Госстройнадзор и Росреестр активно предупреждали застройщиков об изменениях, некоторые так и не успели адаптировать свою документацию, что привело к отказам в постановке на учет Росреестром.

Вот, к примеру, в конце прошлого года один из крупнейших петербургских застройщиков не смог поставить на кадастровый учет несколько корпусов в своих проектах, сданных в эксплуатацию во Всеволожском районе Ленобласти. Причина — ошибки в технической документации, предоставленной в Росреестр.

Источник

Государственный кадастровый учёт

Государственный кадастровый учёт — это сбор данных об объектах недвижимости, их характеристиках, свойствах. Целью кадастрового учёта является придание земельным участкам, строениям и прочим жилищным объектам признаков товара с определением цены.

В обязанности государственных органов, уполномоченных совершать действия в отношении недвижимого имущества, входит также внесение соответствующих записей в государственный реестр.

Зачем нужен кадастровый учёт? Кадастровый учёт это внесение сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастровый реестр. Цель учётных записей — подтверждение того, что данная недвижимость действительно существует или она прекратила своё существование. Федеральная служба государственной регистрации, картографии и кадастра несёт ответственность за сведения, находящиеся в государственном реестре.

При обращении в Росреестр, чтобы поставить на учёт недвижимость, государственная пошлина не взимается. Пошлина назначается только при получении кадастрового паспорта.

Что подлежит учёту для планирования государственных доходов

Любое государство существует благодаря поступлениям в виде налогов с доходов работающих предприятий, а также от других налоговых отчислений. Чтобы правильно планировать хозяйственную деятельность, необходимо вести точный учёт государственной собственности. К государственному имуществу относятся следующие ресурсы:

Основные операции по кадастровому учёту

Государственный кадастровый учёт является одним из основных пунктов учёта, который утверждается специальной службой государственной регистрации картографии и кадастра.

Действия по проведению кадастрового учёта:

Регистрация объектов недвижимости и цель проведения учёта

Многих владельцев недвижимости интересует, для чего нужен кадастровый учёт. В соответствии с рекомендациями Федерального Закона № 221 «О государственном кадастровом учёте недвижимости», вошедшего в действие 24.06. 2007, регистрация объектов недвижимости свидетельствует не только об их существовании. В главе 1 закона определяется также цель проводимого учёта.

Основания, которые позволяют учитывать конкретный объект:

С какой целью производится учёт?

Особенности формирования объектов недвижимости

Объекты, которые необходимо вносить в государственный реестр в соответствии с требованиями Федерального Закона:

Термин формирование — это документальное описание, оформление недвижимого объекта. В процессе формирования определяются и описываются следующие черты объекта:

При формировании все полученные данные фиксируются в соответствующем документе — кадастровом паспорте. Далее объект записывается в государственный реестр и ему присваивается порядковый номер. Формирование относится к обязательному условию, при котором объект недвижимости становится на кадастровый учёт.

По общим требованиям Закона о кадастровом учёте, где описывается принцип формирования недвижимости, между уполномоченным представителем государственного органа и настоящим владельцем недвижимости заключается договор. Договором предусматривается выполнение следующих пунктов:

Формирование обязательно проводится при наступлении следующих обстоятельств:

Как ставится объект на кадастровый учёт

Частный дом, общественное здание или др., которые построены, но не прошли официальную регистрацию и не сформированы в виде объектов недвижимости, не допускаются к государственному учёту. Говоря проще, после оформления установленных документов, объекты недвижимости обязательно нужно зарегистрировать в кадастровой палате. Если документы не оформлены, то дома к регистрации не готовы.

К примеру, сложные объекты — это земельные участки со строящимися жилыми строениями. В данном случае сам участок является учтённым объектом, который учтён в государственном реестре, потому что он обладает всеми признаками недвижимости: у него есть границы, его цели и назначение описаны, а, вновь возводимое, здание — ещё нет. Его ещё не сдали в эксплуатацию, поэтому товаром оно не признано.

Оно не обладает признаками, стоимостью, завершённостью и многими другими необходимыми характеристиками. К регистрации оно не готово. Как только оно поступает в оборот, становится товаром, назначается его стоимость, его нужно обязательно зарегистрировать.

Конструкции технического назначения, которые входят в общедомовое хозяйство и находятся в отдельном ограниченном помещении, объектами недвижимости не являются. К ним относятся: лестничные площадки, помещения подъездов, лестничные пролёты и марши, лифтовые кабинки и пр.

Особенности технического учёта

Технический учёт — это инвентаризация недвижимости и её формирование, как объекта. Он составляется перед оформлением кадастрового учёта. При составлении технического учёта производится оформление специальной документации, описывающей признаки, характеристики и свойства объекта недвижимости.

Заказчик подаёт заявление на проведение технического и кадастрового учётов — в комплексе. После этого подписывается совместный договор. При составлении технического отчёта проводятся инвентаризация и формирование недвижимого объекта (описываются его признаки, свойства и характеристики).

По окончании мероприятий по техническому учёту, объект должен быть учтён в кадастровой палате — ему присваивается кадастровый номер, заказчик получает документы, которые свидетельствуют о государственной регистрации.

Имея информацию о кадастровом номере, клиент может получить план земельного участка.

Как проходит постановка объекта на кадастровый учёт

По действующему государственному Закону о недвижимости, владелец имущества подаёт заявление в уполномоченный орган. Заявление должно быть написано собственноручно и оформлено в установленной форме. При невозможности собственноручного написания данного заявления, оно пишется личным представителем и заверяется нотариально одновременно с доверенностью.

К заявлению в обязательном порядке дополнительно прикладываются правоустанавливающие документы, заверенные у нотариуса или в местных муниципальных организациях. Сюда включены следующие бумаги:

Согласно требованиям государственного Закона о кадастре недвижимости, уполномоченная организация обязана произвести постановку объекта недвижимости на учёт в течение ближайших 20 дней. Постановка на кадастровый учёт одинакова для всех недвижимых объектов, независимо от их размеров, форм собственности или других факторов.

Если объект недвижимости без хозяина, т.е. собственник не установлен, отсутствует или вообще отказался от права на владение, объект должен быть поставлен на государственный кадастровый учёт на основании заявления от местной власти, на чьей территории находится этот участок или строение.

По закону собственник данного недвижимого имущества должен быть установлен в течение одного года. Иначе, муниципальная власть имеет право через суд присвоить её, т. е. обратить в свою собственность.

Кадастровый учёт объекта капитального строительства

При постановке на учёт объекта капитального строительства, например многоэтажного дома, необходимо приложить к пакету документов дополнительно разрешение на ввод его в эксплуатацию. Каждое отдельное помещение (квартира) должно быть зарегистрировано индивидуально. А затем регистрируется всё здание с включением прилегающего общего имущества.

Особенности постановки на учёт незавершённого строительства

Для незавершённого строительного объекта необходимо выполнить следующие условия:

При невыполнении хотя бы одного из перечисленных пунктов строение не будет поставлено на кадастровый учёт.

Приостановка процедуры кадастрового учёта

Встречаются случаи, когда работники службы Росреестра временно приостанавливают обработку поданного заявления. Это происходит по следующим причинам:

Специалисты кадастрового органа обязаны изучить перечисленные недочёты и выявить причины возникновения обнаруженных ошибок. Это могут быть технические сбои, а также некорректное выполнение своих обязанностей кадастровым инженером или органами учёта.

Эти исследования также относятся и к другим объектам, которые находятся рядом с данным участком. Например, может оказаться, что ошибки были допущены ранее при установке границ муниципальных образований.

В решении о том, что данный объект недвижимостиневозможно охватить кадастровым учётом, указывается причина и соответствующие ссылки на действующее законодательство. Там же излагаются рекомендации о возможности её устранения или о необходимости доработки документов.

Заявитель должен быть проинформирован о приостановке регистрации в течение пяти дней. Если он не согласен с таким решением государственного реестра, подаётся исковое заявление в суд.

В каких случая заявителю отказано в кадастровом учёте?

Сотрудники Государственного реестра отказывают заявителям в кадастровом учёте объектов недвижимости в следующих случаях:

Заявитель получает отказ в приостановке или проведении кадастрового учёта с обязательным указанием причины, повлёкшей этот отказ. При этом указывается ссылка на действующее законодательство.

Заключение

Регулирование имущественных отношений, связанных с вопросами по недвижимости, в том числе и кадастровый учёт, производится в соответствии с Земельным, Гражданским, Лесным и Жилищным Кодексами.

Перед осуществлением мероприятий с недвижимым имуществом необходимо предварительно осведомиться, какой вид недвижимости распространяется на данный объект. В каждом конкретном Кодексе установлен свой порядок действий при оформлении недвижимости. Поэтому регистрировать недвижимость и проводить её кадастровый учёт нужно в соответствии с рекомендациями, нормами и порядками в рамках действующего Кодекса.

По всей стране действуют принципы единства технологий осуществления государственного кадастра недвижимости. Это говорит о том, что вся поступающая информация вносится своевременно, она является доступной нуждающимся в ней ведомствами гражданам. Сведения, находящиеся в государственном кадастре, неприкосновенны. Изъятие или уничтожение из него любой документациикатегорически запрещено.

Чтобы получить данные из государственного реестра, достаточно оформить заявку на портале государственных услуг. За информацией могут обращаться как юридические, так и физические лица.

Время ожидания при личном обращении в госреестр строго регламентировано — не должно быть более 15 минут.

Кадастровому учёту подлежат различные виды строений, земельные участки, незаконченное строительство.

Источник