- Проблемы индивидуального жилищного строительства
- Три проблемы индивидуального жилищного строительства
- Лента новостей
- Все новости »
- ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
- Что такое ИЖС
- Плюсы ИЖС:
- Минусы ИЖС:
- Ипотека под ИЖС
- Как построить дом на участке ИЖС
- Налоги и льготы
- Как перевести СНТ в ИЖС
- ИЖС 2020 — вопросы эксперту
Проблемы индивидуального жилищного строительства
Введение
В июне 2008 г. в докладе Экспертного совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике было четко провозглашено: «Жилье является отправной точкой человеческих достижений. Каждое утро человек просыпается обновленным и способным к свершениям, эффективность которых прямо зависит от условий, в которых человек отдыхал. Жилье было и будет всегда основным условием предпринимательской и политической культуры, основой культуры страны. Жилье может и должно стать первоосновой политики и практики строящейся российской цивилизации, опирающейся на богатейшие традиции и великие победы» [4]. Однако первостепенная, казалось бы, потребность в элементарном жилье не удовлетворяется в нашей стране в должной мере и по сей день. Если в США, Канаде и Европе остроту жилищной проблемы после II Мировой войны удалось снять за 15 лет посредством малоэтажного строительства [5], с попутной прокладкой дорожных сетей, отопления, водопровода и канализации, то ликвидация ее в России только ожидает успешного разрешения. Анализ причин данного положения, как и прогноз его перспектив, базируется на ряде факторов, выходящих за рамки чисто архитектурного свойства в стратегический комплекс исторических, социальных и экономических вопросов. Целью данного исследования является определение приоритетных направлений необходимой реформации малоэтажного строительства и сопутствующей инфраструктуры в России.
Отечественные и зарубежные перспективы индивидуальных жилых домов
Строительство малоэтажных индивидуальных домов в нашем отечестве шло по весьма самобытному пути, вопреки проверенным общемировым тенденциям. В то время, пока на Западе в качестве типичного жилища предпочитались просторные дома малой этажности, таунхаусы и коттеджи, а многоэтажные сооружения предназначались под офисные и торговые центры, Россия, напротив, упорно урбанизировалась. Она сознательно сосредоточила большую долю населения на ограниченной территории крупных и средних городов, скучив их в многоэтажных панельных и монолитных домах.
Надо отметить, что индивидуальное малоэтажное жилье, так называемое частное, тогда тоже существовало. Однако, построенное в последние годы развитого социализма, оно было скорее антиэкономичным. Прежде всего, ориентируясь на неоправданную дешевизну энергоносителей, оно довольствовалось минимальной толщиной ограждающих конструкций. Разорительная и порочная, с экологической точки зрения, практика проектирования холодных домов продолжается почему-то и сегодня. Затраты на перерасход энергии перекладываются на несведущих жильцов, вынужденных спасаться от холода единственно доступным им способом, во вред природе. Несмотря на то что эергоэффективность индивидуального жилья является одним из определяющих качеств, она не была включена даже в круг государственного контроля: Закон РФ № 261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…» 2009 г. не требует эффективности от таких объектов, как дачи или «отдельно стоящие и предназначенные для проживания одной семьи жилые дома с количеством этажей не более чем три» [5].
Миллиарды рублей по-прежнему уходят на возведение технически примитивного, некачественного, морально и эстетически устаревшего жилья, не имеющего даже основных систем жизнеобеспечения. Хотя противоположный подход доказывает, что по энергоэффективности и экологичности, выходящим на высочайший уровень внимания, индивидуальные дома могут идти в ногу со временем и стоить совсем не дорого. Подобный опыт имеется не только у уютной, по-хозяйски обустроенной Европы, но и у Канады, США, где природа, климат, сейсмика и просторы близки к российским. Причем там за последнее время опробовали все конструктивные решения, но сошлись на строительной технологии, разрешающей возводить полный набор востребованных жилых и гражданских зданий [3].
Рис. 1. Германия. Ельброн. Традиционная застройка XIX в. фахверковыми малоэтажными домами.
И классикой, восходящей к средневековой фахверковой традиции, и вектором современного малоэтажного строительства в США, Канаде и Северной Европе стали каркасные технологии, вытеснившие с рынка массивные стены из дерева и кирпича. Дома на стальном и деревянном каркасе составляют здесь до 80% от общего объема ежегодно возводимых жилых площадей [1]. В Финляндии доля деревянного каркасного строительства оценивается в 42%. Больших успехов отрасль такого домостроения достигла в Японии, где доля каркасных домов оценивается в 43% общего объема индивидуального строительства.
а 
б
Рис. 2. США. Каркасные дома, 1990-е гг.: а) таунхаусы на деревянном каркасе, б) дом на стальном каркасе.
Во Франции ежегодно строится порядка 7 000 домов на деревянном каркасе, что составляет 5–10% общего объема строительства индивидуальных домов, в Швеции и Германии эта пропорция выросла до 30–50% и т.д. Именно каркасные технологии гарантируют самые высокие теплосберегающие качества, превосходя по экономии расходов на энергоресурсы прочие технологии в несколько раз. Каркасные и каркасно-панельные дома прочны, необыкновенно теплы и долговечны, поскольку их ограждающие конструкции (стены, перекрытия, крыша) и состоят большей частью из современного эффективного утеплителя [6]. Сегодня эти технологии продолжают совершенствоваться в конкурентной борьбе за дальнейшую экономию энергоресурсов, прочность и простоту, минимализацию изготовления и возведения.
Можно сказать, что стройиндустрия каркасного домостроения, быстровозводимых конструкций и целесообразных материалов опутала весь Запад. Она базируется на малых предприятиях, которые маневренно и без лишнего удорожания корректируют номенклатуру выпускаемых конструктивных элементов и тем самым стимулируют фантазию архитекторов, вносящих изменения в объект в процессе строительства. Это позволяет добиваться не только впечатляющих результатов по функциональной и эстетической организации жилья, но и снижать стоимость и сроки строительства. Оценочно стоимость строительства 1 кв.м. на Западе, при условном равенстве всех прочих показателей, на 35-40% дешевле чем в России. Получается, что цена 1 кв.м. в России завышена более чем на 80%. В общем-то, все специалисты об этом знают. В то же время речь о сравнении качества российских и североамериканских технологий быстровозводимого домостроения даже не идет.
а 
б
Рис. 3. Россия, Пенза, индивидуальные дома из кирпича в старых районах города. 2010-е гг.: а) дом на ул. Беговой; б) дом на пр. Громова.
В России, где на сегодняшний день доля малоэтажного домостроения составляет 40% от общего объема вводимых площадей, предпочтение отдается кирпичным домам с неуклюжими конструкциями из ячеистого бетона. Видимо, эта ситуация объясняется засильем национальных предрассудков – иллюзией личной защищенности от какой-либо стихии подобием стен полутораметровой толщины, как в исторических памятниках. Редко используется бревно и массивный брус, еще реже – деревянный каркасно-панельный тип, совсем редко – клееный брус и т.д. Так, уже много лет на месте старых одноэтажных домиков возводятся тяжелые коттеджи в трех уровнях с гаражами, банями и глухими заборами, чьи хозяева прирезают землю от общей дороги, на которой пожарные машины уже не развернутся. В целом новое строительство в частном секторе не регламентируется, комплексно не благоустраивается, носит хаотичный характер.
Для создания условий, способных дать малоэтажному строительству реальное будущее, сократить его стоимость и повысить комфортность, необходимо:
Заключение
Только на этом пути интенсивного освоения мирового опыта наша страна имеет шанс компенсировать сделанные упущения и совершить прыжок через десятилетия, догнав большинство цивилизованных стран. Малоэтажное домостроение в каркасных конструкциях из стали и дерева – реальный и наиболее гуманный шанс. Для его ускоренного продвижения нужна воля, а именно целенаправленная градостроительная стратегия, а также индустрия, программа наращивания производственных мощностей по изготовлению конструкций и материалов, работа по формированию потребительских ожиданий и грамотной кристаллизации рынка жилья, передовая практика проектирования и обучения проектированию.
Рецензенты:
Крутова Л.И., д.э.н., профессор, профессор кафедры «Экономическая теория и мировая экономика» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет», г. Пенза.
Саломатин А.Ю., д.ю.н., д.и.н., профессор, заведующий кафедрой «Теория государства и права и политология» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет», г. Пенза.
Три проблемы индивидуального жилищного строительства
Лента новостей
Все новости »
Их озвучил глава Минстроя Владимир Якушев. Одна из них — создание рассчитанного на индивидуальных строителей банковского продукта, аналогичного ипотеке
Следующая после перехода на проектное финансирование тема строительной повестки дня — развитие малоэтажного и индивидуального жилищного строительства, о котором, в частности, шла речь на Петербургском экономическом форуме, на организованной ДОМ.РФ сессии «Реформа строительной отрасли».
Сейчас Минстрой занят подготовкой отраслевой программы и приглашает к совместной работе профессионалов, которые явно в курсе деталей. Например, председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко сразу обратил внимание, что пока у нас нет законодательного регулирования имущества общего пользования в таких поселках. Как следствие, это делает объекты недвижимости неликвидными для банков, потому что дороги и инфраструктура, которая строится, не подлежат залогу.
Но для начала глава Минстроя Владимир Якушев предлагает решить три ключевые проблемы. Первая — наличие земельных ресурсов: в каких-то регионах их переизбыток, где-то очевидно маловато. При этом стоит задача развивать ИЖС не только вокруг крупных городов и областных столиц, но и вблизи небольших городов, и в сельской местности. Проблема вторая: сегодня при подготовке площадок под застройку субъектам не хватает средств для создания инфраструктуры.
Проблема третья: необходимо появление рассчитанного на индивидуальных строителей банковского продукта, аналогичного ипотеке. Но, судя по словам заместителя президента — председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова, все не так просто.
Анатолий Печатников заместитель президента — председателя правления ВТБ «С точки зрения каких-то частных эпизодов, конечно, мы кредитуем индивидуальное жилищное строительство и поддерживаем наших клиентов в строительстве частных домов. Но если говорить о системе, массовом потоке, это действительно непростая задача для розничных банкиров. Сложность состоит в том, что все-таки эти проекты настолько индивидуальны и у них настолько разные потребительские характеристики — ликвидности, цены, что очень сложно сделать массовую, поточную систему, дешевый технологичный продукт, чтобы он был доступен максимальному числу потребителей».
Банкирам интересен этот рынок, отмечает Печатников: лавина вновь вводимого жилья — это индивидуальное жилищное строительство, и это большие деньги.
ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
Эксперт в этой статье
Что такое ИЖС
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Плюсы ИЖС:
Минусы ИЖС:
Ипотека под ИЖС
У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.
Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно отвечать нормам закона:
Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.
Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:
В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.
Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.
Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Налоги и льготы
Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.
А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].
Как перевести СНТ в ИЖС
Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.
Для этого необходимо:
Проверьте право собственности
Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.
Уточните категорию земли
У садовых и огородных участков их две [4]:
В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.
Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.
Проверьте участок по кадастру
Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].
Уточните предельную норму для участка
Нормы разрешенной площади участков определены:
Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.
Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС
Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.
Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС
| Список документов | Где получить | Что важно учесть |
|---|---|---|
| Выписка из ИСОГД. Нужна, чтобы подтвердить основной или условный вид использования | МФЦ «Мои документы»; отдел архитектуры местной администрации; администрация поселка; комитет или департамент градостроительства | Запросить выписку может любой собственник участка. Комплект документов для получения выписки: паспорт; выписка из ЕГРН с координатами участка; квитанция об оплате госпошлины |
| Свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН | МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра | Подать документы в бумажном виде |
| Доверенность от других собственников, если документы подает один человек | Подготовить и удостоверить у нотариуса | Можно представить оригинал и бумажную копию либо заверенную нотариусом копию доверенности |
| Заявление о внесении изменений | МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра | Оформляет сотрудник МФЦ «Мои документы» или отделения Росреестра |
| Копия российского паспорта | Достаточно простой бумажной копии без нотариального удостоверения | Если действует один представитель — потребуется только его паспорт |
| Квитанция об уплате госпошлины* | Можно оплатить на месте | Нужна банковская квитанция или чек из терминала |
