Проблемные вопросы развития малоэтажного домостроения в Российской Федерации
Рубрика: Экономика и управление
Дата публикации: 18.06.2015 2015-06-18
Статья просмотрена: 1028 раз
Библиографическое описание:
Бессонов, М. С. Проблемные вопросы развития малоэтажного домостроения в Российской Федерации / М. С. Бессонов. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 12 (92). — С. 386-388. — URL: https://moluch.ru/archive/92/20448/ (дата обращения: 11.11.2020).
Статья посвящена актуальной теме развития строительства малоэтажного жилья в России. Проанализировано малоэтажное строительство как приоритетное направление развития рынка жилой недвижимости в современных условиях. Определены проблемы и пути их решения в сфере строительства малоэтажных домов.
Ключевые слова: жилье, малоэтажное строительство, инфраструктура, рынок жилой недвижимости.
Развитие малоэтажного домостроения — одна из перспективных форм решения важной социально-экономической задачи, стоящей перед государством по обеспечению населения доступным, комфортным и экологичным жильем [1]. В 90-е годы и в начале XXI в. девелоперы, несмотря на обретенную свободу в выборе типологии строительства объектов, продолжили концентрироваться на высотном строительстве с целью получения максимальной прибыли. В результате в городах сформировались огромные спальные районы, застроенные низкокачественным жильем и не способные функционировать без привязки к центрам городов [2].
Властями некоторых городов предпринимаются попытки исправить сложившуюся ситуацию в управлении территорией, в частности в Москве приняты новые правила квартальной застройки, предусматривающие полный отказ от системы микрорайонов в пользу «камерных» кварталов с выделенными жилыми и инфраструктурными кластерами [3]. Такой подход, безусловно, позволит экономить городское пространство и создавать понятные и эффективные дорожные сети в новых районах Москвы. Очевидно, что в уже сложившихся районах реализовать такой подход сложно: фактически, будет необходим снос не только «пятиэтажек», но и 9–12-этажных домов, возводившихся с середины 60-х по начало 80-х гг. Такая масштабная программа требует больших инвестиций и затрат времени. Поэтому новые территории под малоэтажное строительство планируется развивать за пределами МКАД, на земельных участках Новой Москвы, а также в рамках проектов рекультивации промышленных зон в пределах МКАД [4].
Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей [5].
Успешность развития окраин городов по малоэтажной схеме подтверждается опытом европейских и американских мегаполисов, где процесс субурбанизации начался еще в середине XX в. Если в пригородах Бостона, Нью-Йорка и Чикаго в конце XIX в. жили в основном социально неблагополучные граждане, то уже к 1950 г. там появились десятки престижных малоэтажных кварталов. К началу 1980-х гг. в таких пригородах жило больше американцев, чем в пределах административных границ мегаполисов. А сейчас почти все семейные американцы предпочитают жить в малоэтажных пригородах. Крупные города с небоскребами считаются местом проживания либо молодежи, которая еще не обзавелась семьей, либо не самых благополучных слоев населения, живущих в обычных многоквартирных доходных домах [6].
Для России, которая имеет возможность опираться на опыт других стран, нужен рациональный подход к развитию окраин мегаполисов и непосредственно прилегающих к ним зон, позволяющий сформировать комфортные для жизни и полезные для городской среды малоэтажные кварталы.
Наиболее активный этап развития и становления малоэтажного сектора строительной индустрии пришелся на первое десятилетие XXI в. Именно тогда жители городов обратили внимание на ближние пригороды как на альтернативу городской квартире и как на возможность обзавестись недвижимостью в рекреационных целях. Сформировался новый рыночный продукт — коттеджный поселок, отличавшийся от дачных кооперативов и сельских поселений единой концепцией застройки, наличием огороженной территории, центральных или общепоселковых инженерных сетей [7].
Благодаря либерализации земельных отношений загородный девелопмент стал самостоятельным бизнес-сегментом строительной отрасли, локомотивом развития современной домостроительной промышленности, как в части производства стройматериалов, так и в части комплексных технологических решений для индивидуального домостроения.
Доля малоэтажного строительства на рынке России увеличивается каждый год. Малоэтажные дома привлекают все большее количество заказчиков с их инвестициями. Анализ этого сегмента строительного рынка показывает, что есть два вида домов, которые пользуются спросом: малоэтажные многоквартирные дома и индивидуальные коттеджи [8].
Россияне все чаще и чаще начинают задумываться о возможности жить в экологически чистых зонах, то есть берут пример с жителей европейских или американских мегаполисов, которые уже много лет пытаются обосноваться не в квартирах высоких многоэтажных построек, а именно иметь свой личный дом. Вопрос о наличии возможности в ближайшие годы массово застроить территорию страны индивидуальными домами является наиболее актуальным в сфере строительства [9]. Поэтому необходим анализ состояния рынка строительства жилья, который показывает разницу стоимости земли в различных регионах. Это, в свою очередь, означает, что в процессе ценообразования действуют разные механизмы. Рынок не является одинаковым в условиях разного географического положения. Анализ факторов ценообразования позволяет сделать вывод, что проблема поддержки со стороны государства в регионах должна решаться с учетом реальных их особенностей: достигнутого фактического уровня 1 кв.м. жилья с размерами субсидирования населения государством при учете регионального состояния жилищной сферы [10].
В современной России вся инфраструктура устроена так, чтобы строились многоэтажные дома, а малоэтажные часто попадают под программу ветхого жилья и на их месте строят высотки. В отдаленных районах России на самом деле очень много малоэтажных домов: в деревнях, селах и малонаселенных городах. Поэтому проблему строительства малоэтажного жилья поднимают именно в мегаполисах [11].
Существует ряд основных проблем, которые встают на пути застройки территории РФ малоэтажными домами:
— определенные трудности в решении вопроса выделения земли;
— наличие слабой инфраструктуры на месте строительства;
— монополия на строительном рынке;
— более высокая стоимость многоэтажного жилья по сравнению с малоэтажным.
Доступное жилье это — возможность недорого купить жилье по ипотеке, при этом ежемесячные выплаты не должны превышать половины семейного бюджета, а значит, цены на жилье при современном уровне зарплат именно в нашей стране должны быть ниже. На данном этапе развития страны этого нет. Таким образом, для решения проблемных вопросов массового строительства малоэтажного жилья, следует определить категорию граждан, на которых оно будет рассчитано и смогут ли приобретать его малоимущие семьи, возможно ли социальное малоэтажное жилье [12].
Необходимо также отметить, что программы помощи молодым семьям и военным с передачей новых квартир в собственность бесплатно реализуются с трудом, поэтому застройки новых малоэтажных домов только усложняют эту ситуацию. Для того чтобы строительство стало массовым, малоэтажное жилье должно стать доступным хотя бы 1/3 населения России.
Также очень важно обеспечить рынок малоэтажного домостроения необходимым количеством стройматериалов, цены на которые не должны быть слишком высокими. А чтобы резко снизить цены на стройматериалы, нужно воспользоваться путем организации производств новых изделий по новым технологиям. Поэтому для уменьшения стоимости жилья основной упор должен быть направлен в сторону сокращения стоимости и использования прогрессивных технологий строительства.
Существует также и немаловажная проблема с выбором земель под малоэтажную застройку. Этот вопрос не имеет законодательного обеспечения. Поэтому зонирование территорий должно быть прописано законодательно.
Очевидно, что только небольшая часть населения России сейчас может иметь возможность приобрести малоэтажное жилье. Поэтому для масштабного развития малоэтажного строительства необходима четкая программа действий, которую должно разработать именно государство, так как частные компании вовсе не заинтересованы в малоэтажных постройках, т. к. им выгоднее построить высотное здание с минимальными затратами на выкуп земли под него и с максимальной прибылью от продажи большого количества квартир.
Таким образом, в настоящее время в России сложились качественно новые условия и предпосылки для решения проблемных вопросов развития малоэтажного жилищного строительства. Рассматривая малоэтажное строительство как особо приоритетный современный сегмент жилищного рынка России, следует подчеркнуть, что его дальнейшее развитие будет играть большую роль в ускорении решения жилищной проблемы в России.
1. Пешина Л. М. Проблема улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан в Российской Федерации // Приволжский научный вестник. 2015. № 6–1 (46).
2. Селютина Л. Г. Анализ основных социально-экономических показателей потребности в жилье // Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях: Сб. научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. 2002. с. 57–66.
3. Ракова В. А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке жилищного строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 6–1 (46).
4. Селютина Л. Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ. 2002. 234 с.
6. Селютина Л. Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24–28.
7. Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ. 2013. 335 с.
8. Иванов П. К. Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1–2 (45). С. 89–90.
9. Шереметьев А. В. Проблемы территориального развития России и пути их решения // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6–1 (46).
10. Сельдяева Л. В. Проблемы развития малоэтажного строительства в услоавиях современного спроса на рынке жилой недвижимости // Проблемы современной экономики (Новосибирск). 2015. № 26.
11. Демьянович Э. Э. Особенности территориального развития России в современных условиях // Проблемы современной экономики (Новосибирск). 2015. № 25. С. 42–46.
12. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374–376.
Малоэтажное жильё, как инструмент превращения России в современное государство
Констатация существующего, просто унизительного состояния проблемы жилья в России, в целом не оригинальна, а повторяет давно известные истины: «Медленно внедряются прогрессивные сборные конструкции заводского изготовления. Недостаточно применяются крупноблочные и крупнопанельные конструкции и облегченные кирпичные кладки, отстает развитие заводского стандартного домостроения. Жилищное строительство в сельской местности также отстает от потребностей, что является следствием неудовлетворительной организации сельского строительства и его слабой производственно-технической базой. Далеко не во всех колхозах имеются постоянные строительные бригады, мало создано межколхозных строительных организаций и предприятий…»
Кажется актуальным? Но это — выдержки из Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР 1957 года «О развитии жилищного строительства в СССР»! Определена и задача, это строительство малоэтажного жилья в объёме не менее 60-70 млн. м. кв. в год, при общем объёме 120 млн. м.кв. Но и этот объём не решает проблемы жилья, так как рост энерготарифов, развал стареющего фонда и повышение современных требований к качеству жилья, говорят о многократном превышении спроса.
Мало заявить о приоритете, надо организовать исполнение, создать предпосылки, выраженные в идеологии жилья, в технических и технологических регламентах, в создании условий для формирования новой, современной отрасли малоэтажного строительства. Индустрия не возникает на пустом месте, впереди должны идти спрос и экономика. С многоэтажным строительством всё понятно, там есть идея и есть экономика, но нет функционала, это не жильё, а место для «переспать».
С «малоэтажкой» всё намного сложнее. Современный опыт, который имеем в России, лучше подходит к опыту «как не надо делать». Всё портит желание Застройщика заработать много, любой ценой и полное отсутствие Государственной политики в этом вопросе. Небольшие поселения несут в себе целый букет проблем для проживающих. Застраивать же большие территории, без помощи Государства, возможности нет. А если разобраться, то малоэтажное строительство жилья, может стать локомотивом для всего Государства, поможет решить множество современных вопросов, где проблема жилья, только одна из большого перечня.
Урбанизация – процесс не для России, перенаселение городов и опустошение территорий грозят большими проблемами, которые уже проявляются. Субурбанизация требует системной перестройки приоритетов. Народ готов к проживанию на земле, но не на любых условиях. Жильё должно соответствовать современному уровню и быть доступным.
Более того, жизнь «на земле» создаёт предпосылки для решения многих других современных проблем нашего общества.
Весь этот перечень положительных результатов, полностью совпадает с целями и задачами, которые декларирует наша власть. Вот вам решение комплекса задач, через решение одной. С одной стороны упрощаем сложную задачу, с другой стороны, понимаем, что она не так проста, как кажется!
Производительность труда в отрасли сохраняется на низком уровне, что обусловлено в первую очередь инертностью участников строительного рынка, низким спросом на инновации вследствие высокого спроса на жилье и загнанностью отраслевой науки. В отрасли отсутствуют современное отечественное программное и информационное обеспечение. В мире давно известны инструменты и способы инновационных преобразований, давно используются стимулирующие развитие приёмы, но мы пытаемся изобретать свой путь. Минстрой не пытается стать ведущим органом в отрасли, он констатирует и предполагает, но это не конструктивная позиция. Нужны решения!
Постоянные перепалки с Минпромторгом о роли отраслей в развитии заводских технологий вводят в тупик все программы инновационных и технологических преобразований в строительстве. Однако давно известно, что повышение эффективности строительства, внедрение инноваций, снижение затрат, повышение качественных характеристик — все это достигается одним способом: перераспределением строительного объёма между работами, выполняемыми в заводском цехе и работами на строительной площадке!
Из истории: «Закон о пятилетнем плане восстановления и развития народного хозяйства СССР на 1946-1950 гг. предусматривает создание в нашей стране новой отрасли промышленности — фабрично-заводского производства сборных жилых домов и стандартизации деталей для домостроительства» (Аркадьев М.А. О жилищном строительстве в СССР. М., 1949, стр. 63).
Стратегия Минстроя не делает акцент на смене формата строительства жилья, оставляя приоритет многоэтажной застройке, хотя правительство неоднократно акцентировало внимание на развитии строительства малоэтажного жилья и ориентировало строителей на 70% от общего объёма строительства жилья.
Без изменения стимуляции строительства «малоэтажки», без массовой, типовой застройки задачу не решить. Ведь это самый главный инструмент снижения стоимости 1 м2 жилья, самый действенный и не требующий дополнительных затрат способ! Не надо строить эконом-жильё, сокращая удобства и применяя второсортные материалы, надо правильно управлять ресурсами, создавая поточное производство и повышая качество и производительность труда.
Вещи элементарные, но, увы, редко используемые. Существующие производственные мощности малоэтажного строительства в регионах устарели, утратили свой потенциал и не являются решающим фактором в реализации поставленных задач. На российских просторах сегодня присутствуют десятки новых решений в малоэтажном домостроении. Предложены разные технологии, рекламы этих продуктов кричат о найденных панацеях, о прекрасных качественных характеристиках, о низких ценах на готовые объекты, вот только фактических прорывов нет. Стало больше негативных материалов в прессе о плохом качестве построенного жилья, о проблемах, которые появляются в начальном периоде эксплуатации таких домов.
Цель индустриализации — повышение производительности труда, замена ручного труда на механизированный процесс, ускорение темпов строительства и ввода объектов, снижение их стоимости и повышение качественных характеристик. Ситуация в малоэтажном строительстве уже требует радикальных преобразований, а задачи кратного увеличения объёмов ввода жилья в регионах и на сельских территориях не могут быть выполнены без создания индустрии нового поколения. Повышение требований к качественным характеристикам современного жилья, глобальные изменения в стоимости энергоресурсов, возросшие требования к экологическим стандартам — всё это в совокупности обязывает пересмотреть существующие нормы и регламенты строительства.
Пора признать, что правительство не уделяло должного внимания малоэтажному строительству, современные технологии и методы не коснулись этого направления, а объявленная свобода и отсутствие государственного контроля привели к анархии и снижению качества жилья. Существующие производственные мощности малоэтажного строительства в регионах устарели, утратили свой потенциал и не являются решающим фактором в реализации поставленных задач.
Застройка выделяемых участков десятками домов задачи не решают, нужны тысячи домов с типовыми решениями, с современной организованной инфраструктурой и рабочими местами для жителей. Не более чем в 20-минутной пешей доступности должны располагаться больница, банк и почта. Не более чем в 25-минутной пешей доступности позволительно находиться местам досуга, парикмахерской или салону красоты, спортивному объекту, местному ОВД и пожарной части. Всё это сгладит разницу с городскими условиями и создаст привлекательность проживания «на земле». А увеличение объёмов строительства, эффективное, круглогодичное производство, компактная комплексная застройка позволят значительно снизить затраты и обеспечить доступную стоимость жилья.
Теплоэнергетика современного жилья на фоне быстрорастущих энерготарифов требует особого внимания, но линейка предложенных утеплителей не всегда согласуется с требованиями по безопасности, по экологическим параметрам и по срокам их использования. Что делать строителю, если качественные удостоверения имеют отличные показатели, а результаты эксплуатации говорят о негативных проявлениях?
Вопросов больше, чем готовых ответов. По сути, речь идёт о создании нового направления в строительной индустрии. Начинать надо с системного наведения порядка в действующих нормативных документах. Нужны типовые проектные решения, учитывающие многообразие российских факторов.
Нужна типология современного жилья, рекомендации по применению материалов, порядок в сертификации и параметры качественных показателей. Всё это создаст основу для индустриализации нового поколения в малоэтажном строительстве. Нужна просветительская работа по созданию необходимой информации для населения, которое в основном является заказчиком при строительстве малоэтажного жилья.
Малоэтажное строительство — не территория высокодоходного бизнеса, и рынок не отреагирует на имеющуюся нишу, так как требуются ещё и затраты на создание основ индустрии: ДСК и сборочные производства.
Строительство жилья в регионах — задача глубоко социальная и без участия государства её не решить. На первом этапе нужны вложения в подготовку застраиваемых площадей, подводку и обеспечение их коммуникациями, всё это бизнесу не поднять и присутствие бюджетных средств необходимо предусмотреть. Это благодатная почва для организации структур государственного частного партнёрства (ГЧП). Проблема жилья сегодня, её значимость и влияние на формирование современного общества России известна и требует решения, а сам этот процесс будут непростым и затратным.
Необходимо решать проблему платёжеспособности населения таких территорий, так как это зона небольших и нестабильных заработков, ипотека на них не работает. Здесь необходимо применение более щадящих финансовых инструментов и дополнительное стимулирование населения и строителей. Необходимо исключить землю под строительство как объект коммерции. Пришло время обуздать «дикий» рынок строительства малоэтажного жилья и создать современную, управляемую отрасль!