Проблемы долевого строительства многоквартирных домов

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

Новое в законодательстве о долевом строительстве: поддержка застройщиков, допгарантии – дольщикам

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег. В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен. Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен. Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом. Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками. Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются. После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Проблемы участников долевого строительства в 2020 г.

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как дольщикам избежать рисков?

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства. А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят. При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Что делать дольщику, если застройщик не соблюдает условия договора долевого участия?

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда. «Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев. – В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Источник

Черный «квадрат»

Следственный комитет проверил дела обманутых дольщиков

Главные причины проблем дольщиков, считают в СКР, в том, что большие деньги, «находящиеся в обороте в сфере жилищного строительства, масштабное государственное финансирование этой отрасли привлекают внимание и многочисленных преступных групп». Преступления эти умышленные, направленные исключительно на кражу денег граждан.

За три года «Тверьагрострой» заключил 37 договоров участия в долевом строительстве. Отдать людям готовое жилье пообещали «не позднее 30 июня 2019 года». С них собрали больше 69 миллионов рублей. Но по состоянию на 29 сентября 2020 года строительство дома приостановлено «ввиду отсутствия денежных средств».

Где деньги и сколько людей пострадало, сейчас устанавливает следствие.

Но эти суммы кажутся совсем небольшими на фоне того, что увидели следователи в Подмосковье. Там в производстве СК России по Московской области расследуется уголовное дело по обвинению пяти человек в организации и участии в преступном сообществе «с целью похищения путем обмана денежных средств граждан».

Граждан зазывали поучаствовать в строительстве 12 многоквартирных домов на территории Москвы и Московской области.

Строительство домов осуществлялось в отсутствие необходимой разрешительной документации, в связи с чем впоследствии дома признаны судом самовольными постройками и приняты решения об их сносе, рассказали корреспонденту «РГ» в Следственном комитете.

А в Ульяновске гендиректор строительной компании просто украл 440 миллионов рублей, предназначенных для строительства жилого комплекса из семи многоквартирных домов. Выводил деньги через фирмы-однодневки.

Совсем недавно на оперативном совещании Председатель Следственного комитета России обсуждал с подчиненными работу по восстановлению прав обманутых дольщиков.

В 2020 году благодаря принятым мерам сумма возмещенного в ходе следствия ущерба в сравнении с аналогичным периодом прошлого года возросла в три раза и составила 1 миллиард 350 миллионов рублей. Кроме того, наложен арест на имущество обвиняемых на сумму 426 миллионов рублей.

При этом глава ведомства потребовал от подчиненных не снижать активности и по всем уголовным делам в рамках законодательства накладывать арест на имущество обвиняемых и добиваться полного возмещения ущерба потерпевшим.

Источник

Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве

Дата публикации: 24.11.2018 2018-11-24

Статья просмотрена: 1182 раза

Библиографическое описание:

Кошукова, К. И. Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве / К. И. Кошукова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 85-87. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54081/ (дата обращения: 11.11.2020).

В статье рассматриваются последние изменения в законодательстве о долевом строительстве, существующие проблемы защиты гражданских прав участников долевого строительства, а также применяемые законодателем меры по защите дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, участник долевого строительства, страхование гражданской ответственности застройщика, договор долевого участия в строительстве, защита прав дольщиков, компенсационный фонд, эcкроу-счет.

В последние несколько лет самым популярным способом приобретения жилья в Российской Федерации является участие в долевом строительстве. В настоящее время на территории государства наблюдается рост темпов строительства жилых объектов, а также увеличивается количество застройщиков. Основным правовым актом, регулирующим отношения между застройщиков и участником долевого строительства, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2].

Данный институт имеет большую выгоду для граждан, так как позволяет приобрести объект недвижимости ниже рыночной стоимости. Однако, в данной системе имеется ряд крупных проблем, основными из которых являются риски разорения компаний-застройщиков, и, как следствие, потеря вложенных дольщиком денег либо увеличение сроков строительства [1]. За последние несколько лет законодатель предпринимает попытки решения данных проблем путём внесения изменений в механизм долевого участия. Так, начиная с 2014 г. был введен новый порядок, предусматривающий страхование договора долевого участия в строительстве, изменены требования к организации-застройщику, сформирован компенсационный фонд, обязательным стало размещение информации о строительстве в открытом доступе, а также начали применяться эскроу-счета [6].

Так, значительные изменения коснулись размера уставного капитала фирм-застройщиков. Теперь начинать строительство не сможет фирма с минимальным размером уставного капитала 10 000 рублей. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади жилья. К примеру, минимальная сумма уставного капитала составляет 2,5 миллиона для застройщиков, объекты недвижимости, возводимые которыми, в совокупности не превышают 1,5 тысячи квадратных метров, и максимальная сумма до 1,5 миллиардов рублей, для объектов, общая площадь которых составляет более 500 тысяч квадратных метров [7]. Это изменение принято для того, чтобы обезопасить дольщиков от «застройщиков-однодневок», которые открываются с целью собрать деньги от граждан-участников долевого строительства, а после разоряются и исчезают с полученной суммой. Также, застройщик не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства, быть внесён в реестре недобросовестных исполнителей. Кроме того, руководство организаций-застройщиков не должно иметь судимости и быть дисквалифицированными. Новая редакция 214 ФЗ вносит изменения в порядок расходования застройщиком денежных средств [3]. В частности, запрещается использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством конкретного жилого объекта. С этого времени, застройщик обязан вести отдельную финансовую документацию по каждому возводимому жилому дому, а ответственность за нецелевое использование будут нести лично руководство фирмы-застройщика, а также главный бухгалтер.

Очередным спорным вопросом, связанным с механизмами защиты прав участников долевого строительства, является вопрос страхования гражданской ответственности застройщика. Согласно законодательству о долевом строительстве, застройщик имеет возможность застраховать свою ответственность перед дольщиком за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве. Данный механизм предусматривал, что в случае банкротства застройщика, страховая компания могла бы возместить дольщикам потерянные деньги. Однако, как показывает практика применения данного механизма, главная проблема заключается в том, что страховые компании зачастую не готовы произвести выплаты участникам долевого строительства [5]. Таким образом, страхование ответственности застройщика не является сто процентной гарантией сохранности денежных средств дольщиков. Кроме того, в соответствии с новыми изменениями, внесенными в законодательство, страхование ответственности застройщика является только его правом, а не обязанностью.

C 1 июля 2017 г. вступили в силу изменения к закону о долевом участии, направленные на развитие проектного финансирования строительства банком с использованием эскроу-счетов, позволяющих сохранить деньги дольщиков на отдельном счете. Это является некой альтернативой страхования гражданской ответственности застройщика. Как действует данный механизм? Банк открывает специальный эскроу-счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от участника долевого строительства. При возникновении обстоятельств, предусмотренных договором между участником долевого строительства, застройщиком и банком, последний обязан передать данные денежные средства компании-застройщику. Участник долевого строительства не может снять деньги с такого счета, кроме того, на эти средства банк начисляет проценты [7]. Таким образом, банк имеет возможность кредитовать застройщика, позволяя ему возвести многоквартирный дом. После ввода объекта в эксплуатацию и передачи гражданам, участвующим в долевом строительстве, деньги с эскроу-счёта передаются застройщику для погашения банковских кредитов. Круг банков, которые могут использовать эскроу-счета также ограничен. В настоящее время такой механизм не является обязательным, однако, законодатель планирует сделать его таковым уже с 01.01.2019 г. Основным его недостатком является то, что такое финансирование с использованием банковского кредита приведет к многократному повышению стоимости жилья.

Также, последними изменениями в законодательстве, застройщики, в случае если первый договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости после 1 января 2017 г, обязаны вносить отчисления в компенсационный фонд. Учредителем указанного выше фонда является государство в лице Министерства строительства РФ. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства существует в публично-правовой компании на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 года № 1231, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Застройщики обязаны отчислять в фонд 1,2 % от стоимости каждого договора, по тем объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. Основными задачами фонда является реализация государственной жилищной политики, создание единого государственного компенсационного фонда, повышение гарантии защиты прав дольщиков, выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, а также финансирование за счет средств компенсационного фонда завершения строительства многоквартирных домов, строительство которых приостановлено из-за банкротства застройщиков. Его функцией является выплата гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков [4]. Данный фонд является дополнительной гарантией защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Несмотря на все меры, которые применяются законодателем для повышения ответственности застройщиков, в настоящее время имеется ряд крупных нерешенных проблем таких как защита прав пострадавших от недобросовестных застройщиков дольщиков. Однако, на данный момент долевое строительство является самым выгодным способом приобретения жилья для граждан, а устранение проблем защиты прав участников долевого строительства повысит уровень доверия граждан к данному способу приобретения недвижимости.

Источник