Проблемы девелопмента в строительстве

Проблемы девелопмента в строительстве

Глава 2. Традиционные ошибки девелопмента

Единственная настоящая ошибка не исправлять своих прошлых ошибок.
Конфуций

Противник, ищущий ваши ошибки, полезнее, чем друг, желающий их скрыть.
Л. да Винчи

История ничему не учит, а только наказывает за незнание своих уроков.
В.О. Ключевский

Первичной причиной любых проблем в текущей деятельности компании являются структурные, организационные и управленческие дефекты. Эти дефекты закладываются при создании компании, либо возникают при осуществлении текущей деятельности, как следствие влияния широкого спектра внешних и внутренних обстоятельств и факторов. Понимание природы указанных дефектов и степени их влияния на текущую деятельность компании является ключевым моментом в борьбе за повышение эффективности этой деятельности. Самый простой и одновременно доступный способ достичь этого понимания состоит, по мнению автора, в использовании принципа обучения на чужих ошибках. Хотя многие из нас считают весьма заманчивым совершать свои собственные ошибки.

Традиционные ошибки, приводимые далее, выстроены в произвольном порядке, не связанном прямой зависимостью с силой их влияния на эффективность деятельности компании. Особенно хочется подчеркнуть, что целью перечисления представленных ошибок не являлось желание автора бросить тень на какую-то конкретную компанию-участницу рынка. Это всего лишь попытка избавить себя и помочь другим избавиться от необходимости попадать в одни и те же проблемные ситуации, изложив на бумаге их суть, и, уяснив, таким образом, внутреннюю природу и причины возникновения этих ситуаций.

Ошибки названы традиционными именно по той причине, что свойственны практически любой инвестиционно-строительной компании. Идеальных компаний не существует, вопрос лишь в пропорции и концентрации указанных ошибок. Автор совершал в прошлом и испытал на себе последствия ряда описанных ниже ошибок. Это дает ему моральное право давать формулировки, жесткость которых, однако, откорректирована определенной иронией в изложении материала.

Границы между ошибками чисто условные. Как правило, они тесно переплетены между собой. Сложно, да и не нужно, определять, какая из ошибок является причиной, а какая следствием. В деятельности любой компании можно найти в малой степени и скрытой форме проявления практически любой из описанных ниже ошибок, а в явно выраженном виде не меньше 2-3 из них. К идеалу можно стремиться, но невозможно его достичь. Однако, правильно поставленный диагноз – залог успешного последующего лечения. Приведенные традиционные ошибки облегчат постановку диагноза. Кроме того, настоящая глава, посвященная традиционным ошибкам, является своего рода ментальным «разогревом» для читателя, позволяющим подготовиться к восприятию последующих глав.

Источник

Проблемы девелоперов при строительстве

Деловой квартал > Проблемы девелоперов при строительстве

Существует многообразие проблем, с которыми сталкивается почти каждый девелопер в России. Но из всего этого множества, можно выделить несколько основных, в которых и кроется корень зла, прорастающий со временем трудностями, связанными с организацией бизнес-процессов.

Самой большой проблемой девелоперов, работающих сегодня на российском рынке, является проектирование. К сожалению, профессиональный уровень отечественных проектировщиков недостаточно высок, так как они не могут выполнять чертежи с жесткой детализацией проектов. А западные проектировщики не могут полноценно работать на российских проектах, поскольку недостаточно хорошо знакомы со спецификой рынка: требованиями российского законодательства и нашим менталитетом. Но нельзя сказать, что ситуация неразрешима.

Выход есть – нужно привлекать таких западных проектировщиков и архитекторов, которые отлично ориентируются в тонкостях российского строительства. А для этого у них должно быть внушительное портфолио осуществленных проектов. У нас такие надежные партнеры есть – это английские и итальянские компании.

Дьявол кроется в деталях

На Западе генпроектировщики широко используют практику аутсорсинга – они отдают отдельным проектным бюро работы по детализации чертежей, поскольку для такого глубокого уровня проработки нужны узкие специалисты, знающие в своей части проекта все до последнего сантиметра, до последней клёпки. Каждой части проекта должно уделяться пристальное внимание.

Некоторые чертежи европейских проектировщиков показывают шкафы для обуви с точным углом наклона размещения туфель на полке! Такая точность, к сожалению, не под силу российским специалистам. На подготовку архитектурного проекта уходит много времени и сил, но это должно быть сделано в обязательном порядке! Компетентное проектирование приводит к сокращению (до трех раз!) бюджета и (до четырех раз!) уменьшает сроки воплощения проекта. Наличие полной проектной документации – уже 50 % будущего успеха!

Продумать каждый квадратный метр

Большое внимание при проектировании должно уделяться инфраструктуре здания – его внутренним инженерным коммуникациям, системам управления и эксплуатации, подъездным путям. Объект, выполненный с учетом этих составляющих, ценится во много раз выше.

Плохо спроектированный или плохо расположенный объект просто не будет иметь высокой рентабельности, потому что на него не будет высокого спроса. Поэтому, прежде чем начать проектирование, нужно интегрировать ландшафтный и архитектурный планы и создать модель здания с ландшафтным окружением, чтобы были видны все проблемные места.

Часто можно столкнуться с ситуацией, когда девелопер вынужден был менять в процессе работы многие ранее запланированные вещи. Это происходило и происходит в связи с растущими ценами на материалы и перепрофилированием объекта, которое приходится делать, исходя из рыночной потребности. Результат – удорожание объекта и увеличение сроков реализации, а следовательно, отсрочка получения прибыли от инвестиций.

Бюджетирование должно быть максимально точным и детальным для каждого этапа девелоперского проекта. Во-первых, это нужно для того, чтобы избежать впоследствии непредвиденных затрат. Во-вторых, для того, чтобы инвестор видел назначение каждого транша. Профессионально составленный план бюджета позволяет показать инвестору экономическую целесообразность будущего проекта.

«ПОСРЕДНИКОВ ПРОСЬБА НЕ БЕСПОКОИТЬ»

Как показывает практика, в ходе реализации проекта часто возникает множество лишних звеньев цепи, отдаляющих девелопера от конечного результата. Распространенноая ситуация с партнерами – поставщиками услуг и материалов: когда подрядчик приводит своего подрядчика, тот в свою очередь приводит еще одного и т. д., выстраивая тем самым сложную и сомнительную систему взаимоотношений участников процесса.

Нужно стараться избегать заключения договоров с такими компаниями, которые вовлекают «третьих лиц» в работу по проекту. Это чревато тем, что количество накладок увеличится в разы и стройка затянется.

Тайм-менеджмент

Второй немаловажной проблемой я бы назвал технологический процесс и график выполнения работ. Грамотное планирование технологического процесса содержит в себе строгий расчет и четкую этапность работы. Российские девелоперы грешат тем, что у них нет четких стыков в графике выполнения работ, нет важной в этом деле согласованности действий, нет эстафетности.

В Европе на крупных объектах работает в 4–5 раз меньше рабочих, чем в России. Там от количества рабочих срок реализации проекта не меняется, поскольку всё продумано и расписано по времени очень скрупулёзно, люди работают как конвейер – быстро и слаженно. Каждый знает, что и когда должен делать, и никто не выбивается из графика. В России с этим сложно – видимо, это наследие советского периода, когда все делалось «на глазок». И до сих пор сплошь и рядом подвозят, например, на начальном этапе стройки такие материалы, которые используются только при отделочных работах.

Резюмируя

Если говорить о ситуации на рынке в целом, то зачастую встречаются девелоперы, которые не знают, чего они вообще хотят. Понятно, что они хотят извлечь максимальную выгоду при минимальных затратах, но на начальном этапе проекта они еще не видят, как это сделать. Вот так и получается долгострой или очень затратный проект.

Таким образом, девелопер должен сразу расставить точки над “i” – максимально четко спланировать, а впоследствии и организовать все бизнес-процессы, составить грамотный бизнес-план, вести четкий контроль соблюдения сроков и бюджета. Девелоперская отрасль имеет большой потенциал. Но при этом, несмотря на большое количество девелоперов, работающих на российском рынке, сохраняется дефицит профессионалов, способных конкурировать с западными компаниями.

Источник

Почему опасно путать девелопера и застройщика

Застройщики и девелоперы — кто они и чем отличаются? Почему важно не путать их, чтобы не остаться и без денег, и без квартиры? Знаете ли вы, покупая квартиру даже у крупного девелопера, договор долевого участия дольщик заключает с мелким застройщиком. И если тот обанкротится….Впрочем, обо всем по порядку.

Девелопер – это от английского «to develope», что значит «развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать». В сфере строительства это обозначает развитие проекта от разработки и согласования документов до его полного окончания. Девелопер курирует ВСЕ циклы реализации проекта.

Застройщик же — это условное ООО «Рога и копыта», которое фигурирует в договоре долевого участия (ДДУ). Понятие «застройщик» определено в 214-ФЗ. Это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого в собственности или в аренде находится земельный участок.

Но главное! Застройщик привлекает деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов. Проще говоря, застройщик — это компания, название которой фигурирует в проектной декларации, именно он получает разрешение на строительство, от его имени заключается договор с покупателем.

Задача застройщика предельно проста — построить дом.

Задача девелопера — получить прибыль, то есть деньги дольщиков через застройщика.

Путать девелопера и застройщика нельзя! Даже если вы покупаете квартиру у крупного девелопера, в ДДУ будет прописан не он, а застройщик.

Покупатели же зачастую ассоциируют со строящимися объектами вовсе не застройщиков. В проектных декларациях объектов фигурируют другие юрлица. Они могут быть одним и тем же для всех новостроек, но чаще всего они разные. Их создают для того, чтобы проблемы, которые могут появиться на одной новостройке, не потащили за собой остальные.

Основная компания (или группа компаний) — это и есть девелопер. В России законодательно это понятие нигде не закреплено, оно используется, как правило, в быту и среди профессионалов. Задач у девелопера больше, чем у застройщика – он контролирует все этапы реализации проекта, от проектной документации до координации с агентствами недвижимости, которые продают строящийся дом.

ВАЖНО: юридически девелопер не несет никаких обязательств перед дольщиками.

Покупатели путаются — они видят, что квартиры продает компания «с именем», а договор при этом заключается с другой, неизвестной компаний, которая создавалась специально под стройку.

Более того, учредителем фигурирует компания, название которой трудно выговорить, а зарегистрирована она в оффшорной зоне типа Кипра или Сингапура. Такой расклад настораживает. И не зря!

Что должен знать покупатель? Если при строительстве дома возникнут проблемы и будут нарушены условия ДДУ, отвечать за это перед дольщиками будет именно застройщик, а не девелопер.

Застройщик же, как правило, создается под проект (под строительство новостройки). Как объясняют девелоперы, им так проще платить налоги по проекту. Однако если дела у проекта идут не очень, жилье продается плохо, девелопер банкротит застройщика.

Предъявить претензии к крупному девелоперу дольщик не может, поскольку ДДУ он заключал не с ним. Поэтому важно смотреть в проектной декларации, кто является учредителем застройщика — если 100% акций принадлежат девелоперу, то застройщик ему не чужой, родство здесь понятно и официально прописано.

Если же акции застройщика принадлежат какой-то непонятной кипрской компании — это уже история мутная и подозрительная. В таком случае застройщик может быть создан чисто «для галочки», формально. Юридическое родство девелопера и застройщика по документам неочевидно, и если на стройке возникнут проблемы — дольщики рискуют потерять и деньги, и квартиру.

И подписывайтесь на Новострой-М! Здесь все, что должны знать дольщики: важные новости о новостройках, советы юристов, панорамы и аэротуры, которые объективно покажут и ЖК, и локацию.

Источник