Особенности строительства социальных объектов
Одной из приоритетных задач нашего государства всегда было поддержание качества жизни на самом высоком уровне. Для того чтобы воплотить это в реальность, в первую очередь требуется развивать и контролировать строительство социальных объектов, которые способны удовлетворить интересы проживающих в населённых пунктах различной величины. Однако на деле это далеко не так. В настоящее время существует весьма серьезная проблема, заключающаяся в непропорциональности соотношения сдачи жилья и объектов социального значения, к которым относятся детские сады, школы, больницы, объекта бытового и досугового характера. Ежегодно темпы прироста построенных жилых квадратных метров, не смотря на существующий экономический кризис, наращиваются. Такая динамика связана с предоставлением ипотечных кредитов, поддерживаемых программой от государства. Но современное общество требует такой же динамики в сдаче объектов социальной направленности. Однако такое не возможно в связи с ограниченной возможностью бюджетов местного уровня. Сложившаяся ситуация становится «палкой о двух концах», когда вновь возводимое жилье решает вопрос о расселении из ветхого жилья, и одновременно, современная застройка, не имеющая развитой социальной инфраструктуры, снижает качественные характеристики проживания, в новых районах. Головной болью для органов местного самоуправления становятся очереди в детских садах, отсутствие вакантных мест в школах и нарастающее число жалоб от населения.
Для решения этой задачи администрация местного уровня стремится переложить обязанности по созданию социальной инфраструктуры на застройщиков. Такое обременение для инвесторов не является привлекательным, так как строительство таких объектов не приносит прибыли. Согласно существующему законодательству, деньги застройщика могут использоваться только для строительства жилых объектов, поэтому деньги на социальные объекты придется брать из прибыли после завершения строительства жилого фонда, либо из собственных средств. При этом увеличивается затратная часть строительства. Одним из методов ее снижения является аренда строительной техники, которую предлагает компания Спецтехника. Подробнее об услугах можете посмотреть здесь: http://www.arenda-gusenichnogo-ekskavatora.ru/. Но застройщикам стоит помнить, что покупатели при выборе будущих метров жилой площади оценивают не столько жилой комплекс, сколько территорию, которая будет его окружать, а именно наличие таких объектов, как детский сад, школы, парковки и прочих объектов, относящихся к социальной инфраструктуре. Данная проблема не способна решится сама собой, только государственно-частное партнерство способно сдвинуть дело с мёртвой точки, а именно сочетание эффективных методов управления от частного бизнеса и потенциала собственности и регулирования, которым обладает государство.
О НАС
Промышленный портал, объявления, каталог предприятий и компаний, каталог оборудования, справочники
ПОДКЛЮЧАЙТЕСЬ
Регистрируйте компанию на портале, размещайте объявления, новости и статьи. Мы приводим новых клиентов.
ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
Начиная с середины XX в., во всех странах с развитой рыночной экономикой резко ускорился процесс развития социальной инфраструктуры. Развертывание научно-технической революции, во-первых, потребовало резкого повышения качества рабочей силы за счет развития интеллекта, укрепления здоровья, изменения трудовых мотиваций, что стимулировало развитие различных сфер социальной инфраструктуры. Во-вторых, была создана качественно новая в технологическом плане материально-техническая база в отраслях и сферах социальной инфраструктуры, что обеспечивало высокую эффективность её функционирования. В-третьих, развертывание научно-технической революции в отраслях материального производства сопровождалось значительным сокращением численности занятых, что создало возможность существенного перераспределения рабочей силы в сферу услуг, в том числе в отрасли социальной инфраструктуры.
Развитие и эффективное функционирование объектов, входящих в социальную инфраструктуру, их доступность населению — важное условие повышения уровня и качества жизни основной массы населения страны.
Строительство социальных объектов – одна из стратегических задач государства. Рост жилищного строительства спровоцировал активизацию спроса на социальную инфраструктуру. Создание социальной инфраструктуры – дело дорогостоящее, и бюджетных средств не хватает на решение этих проблем. Застройщикам невыгодно строить социальные объекты за счет собственных средств. Решение проблемы возможно при помощи использования механизма государственно-частного партнерства. Предложенные результаты исследования представляют интерес для органов государственной власти в целях создания правовой и организационной основы привлечения частного бизнеса в реализацию социально-значимых проектов на взаимовыгодной основе.
Одним из ключевых приоритетов государственной политики является повышение качества жизни своих граждан. Важнейшим направлением в данной сфере выступает строительство социально значимых объектов инфраструктуры.
В первую очередь необходимо удовлетворить интересы проживающих в населенных пунктах жителей, что и находит отражение в существующей градостроительной политике развития городов и других населенных пунктов Российской Федерации. К сожалению, в существующей практике застройки населенных пунктов одной из серьезнейших проблем являются непропорциональные объемы сдачи в эксплуатацию построенного жилья с объемами ввода объектов социального значения (детские дошкольные учреждения, школы, объекты досуга и быта, больницы и т.п.).
В течение 2014 года на территории России за счет всех источников финансирования построено более 1 124 тысяч новых благоустроенных квартир общей площадью 84,2 млн кв. м. Достигнутый на сегодня уровень жилищного строительства по количеству введенного в эксплуатацию жилья является наибольшим за всю историю Российской Федерации.
Казань в последние годы стабильно вводит порядка 2 450 тыс. кв. м общей площади в год. Если рассматривать относительный прирост показателя по Казань(Татарстан), то можно увидеть сложную динамику, но в целом Татарстан идет практически параллельно развитию РФ
Современное общество требует строительства социальных объектов в том же темпе, что и строительство жилого фонда, однако на практике это условие не выполняется. Такое несоответствие в первую очередь связано с ограниченными возможностями бюджетов. Однако существующая застройка и вновь возводимое жилье без введения социальных объектов ухудшает качество жизни населения.
Власти постоянно ужесточают требования к застройщикам жилья по обеспечению застраиваемых территорий социальной инфраструктурой, и эти требования должны выполняться. Необходимо отметить, что потребности общества также выросли, и коммерческая ценность жилья с социальной инфраструктурой значительно выше, чем без нее. При выборе будущего жилья покупатели не ограничиваются только квадратными метрами жилой площади, а еще оценивают окружающую территорию по наличию парковок, детских садиков, магазинов и прочей инфраструктуры.
На текущий момент решение перечисленных проблем возможно только на стыке между государством и частным бизнесом. Государственные стратегии и программы, которые ориентированы на использование только бюджетных средств, не позволяют местным органам власти эффективно, с высоким качеством, а главное в указанные сроки решать эти задачи. Обратившись к мировому опыту, в качестве альтернативы бюджетному способу финансирования можно предложить использование государственно-частного партнерства (ГЧП).
Схемы государственно-частного партнерства в настоящее время используются достаточно широко. Наиболее часто в мировой практике ГЧП применяется при строительстве и реконструкции дорог, в здравоохранении, образовании, коммунальной сфере.
Характеристика и особенности развития социальной инфраструктуры:
В наиболее общем виде социальная инфраструктура делится на две части: социально-бытовую и социально-духовную. Социально-бытовая инфраструктура включает такие звенья, как торговля, общественное питание, жилищное, коммунальное хозяйство, бытовое обслуживание, пассажирский транспорт и связь по обслуживанию населения. В составе социально-духовной инфраструктуры выделяются: просвещение, культура и искусство, здравоохранение, физическое воспитание и спорт, охрана окружающей среды, массовая информация и т.п. Если бытовая инфраструктура служит условием воспроизводства человека вообще, то социально-духовная непосредственно и наиболее активно проявляет себя в обеспечении профессиональной подготовки, формировании моральных, интеллектуальных качеств и здоровья людей. Социальная инфраструктура носит ярко выраженный территориальный характер, так как она связана с обслуживанием человека, который проживает в поселениях городского и сельского типа и должен быть обеспечен необходимыми условиями для физического и духовного развития.
Развитие социальной инфраструктуры регионов осуществляется с учетом их экономического потенциала, специфики расселения жителей, возможностей инвестирования, принятой стратегии преобразований и др. Оптимальным является достижение комплексного развития всех звеньев обслуживания населения, поскольку объекты социальной инфраструктуры имеют общий и повсеместный характер. При этом необходимо учитывать:
• особенности, влияющие на запросы населения в социальной сфере;
• потребности в строительстве новых и реконструкции действующих объектов сферы обслуживания населения.
Прогнозные расчеты проводятся не только по усредненным показателям (в расчете на душу населения, на 1000,10 тыс. чел. и т.п.), но и с учетом специфики различных социальных и демографических групп. Важное значение приобретает разработка и использование применительно к городскому и сельскому населению дифференцированных нормативов, в соответствии с которыми устанавливаются пропорции и формируются ресурсы для развития социальной инфраструктуры. Потребность в услугах и сети объектов социальной инфраструктуры в регионе обосновывается с позиций ресурсного обеспечения, развития рыночных отношений и ее отраслей.
К 1 января 2016 года на территории Троицкого и Новомосковского административных округов построили 22 детских сада, 8 школ и 8 поликлиник. И темпы социального строительства будут только расти. 2015 год уже стал рекордным по строительству социальных объектов: за этот год в Новой Москве ввели в эксплуатацию 11 детских садов, 5 школ и поликлинику на 550 посещений в смену в поселении Десеновское. В первую очередь строительство ведется в районах, где дефицит соцобъектов наиболее острый.
— строительство социальных объектов должно строиться на принципах государственно-частного партнерства
— темп развития социальной инфраструктуры должен соответствовать темпам роста жилищного строительства, в противном случае инженерные системы существенно устареют
— на новых застраиваемых территориях социальная инфраструктура должна возводиться сразу с жилыми микрорайонами, что позволит повысить покупательский спрос
— необходимы механизмы государственного и общественного контроля за строительством социальных объектов, которые не позволят затягивать сроки сдачи этих объектов
— требуется создать информационную базу, содержащую информацию о строительстве объектов социальной инфраструктуры, которой будут пользоваться частные инвесторы и строить такие объекты быстрее и эффективнее
— для строительства социальной инфраструктуры можно предложить внести изменения в закон о долевом строительстве, предполагающем, что расходы на строительство объектов инфраструктуры будут отнесены на затраты инвесторов, что позволит серьезно сократить нагрузку на застройщиков (в настоящее время социальные объекты строятся за счет финансового результата после уплаты налога на прибыль)
— необходимо проработать процесс передачи объектов социальной инфраструктуры органам государственной власти, так как при безвозмездной передаче застройщики будут обязаны заплатить налог на добавленную стоимость, что приводит к существенному удорожанию социальных объектов.
Квартира с нагрузкой
Из-за нехватки бюджетных средств администрация нередко старается переложить обязанности по строительству объектов инфраструктуры на девелопера. Такие обязанности могут содержаться, в частности, в заключаемом по итогам торгов договоре аренды земельного участка.
По просьбе «РГ» Андрей Марусов подсчитал, во сколько обойдется детсад, на примере ЖК площадью 60 тыс. кв. м (если брать по 30 метров на человека, это 2000 жителей):
Тем не менее, если проекты реализуются на частной земле, девелопера крайне сложно заставить построить школы, детсады, поликлиники, говорит партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко:
— Ему можно чинить какие-то препоны, ставить административные барьеры, затруднять получение разрешений и т.д., но заставить взять на себя строительство объектов инфраструктуры на своей земле практически невозможно. В результате радость от приобретения нового жилья часто омрачается проблемами, связанными, например, с отсутствием дорог и объектов социальной инфраструктуры.
Вопрос взаимодействия местных органов власти и девелоперов по строительству школ, детсадов и поликлиник сегодня актуален как никогда. Например, для целей реализации масштабных проектов комплексной застройки территории существуют механизмы, предусмотренные Градостроительным и Земельным кодексами, но пока не достаточно широко применяемые в отдельных регионах.
В любом случае строительство объектов социальной инфраструктуры при реализации девелоперских проектов предполагает тесное взаимодействие с органами власти. Оно может строиться на основании инвестиционных контрактов или соглашения о ГЧП, рассказал Игорь Чумаченко. Их особенностью является то, что девелопер и органы власти совместно определяют взаимные права и обязанности по реализации крупных инвестиционных проектов, в том числе направленных на массовое жилищное строительство.
Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон»:
Уже несколько лет в Санкт-Петербурге городская администрация и бизнес не могут решить, кто должен строить объекты социальной инфраструктуры на застраиваемых территориях. Администрация настаивает на том, чтобы вся социальная инфраструктура в составе новых объектов ложилась на плечи застройщиков, однако если они будут помимо жилья строить объекты социальной инфраструктуры, то стоимость квадратного метра вырастет на 25-30%. Очевидно, что необходимо искать компромисс. Оптимальным вариантом решения этой проблемы может быть ГЧП. Мы работаем по закону N 214-ФЗ, согласно которому привлекаемые средства дольщиков могут быть использованы только для строительства жилья. Сегодняшнее законодательство учитывает возможность заложить ту себестоимость проектирования и строительства, которую может себе позволить застройщик.