Признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя

Как признать право собственности на объект незавершенного строительства

Даже в 2019 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, из-за которой возникает множество споров. Известно, что при покупке недвижимости человек вправе оформить имущество на себя. Если речь идет о вторичном рынке или сданной в эксплуатации новостройке, проблем не возникает. Другое дело, когда оформляется незавершенный объект. Без передаточного акта могут возникнуть трудности, для решения которых необходимо идти в суд. Ниже рассмотрим, как правильно оформить такой объект, какие документы потребуются, и куда необходимо обращаться. Разберем требования к оформлению иска и подаче бумаг.

Позиция закона

Сегодня многие объекты по той или иной причине остаются на незавершенной стадии. При этом страдает участник долевого строительства, который оформил недвижимость, но не смог стать ее полноценным владельцем. В таких ситуациях объект признается незавершенным. При этом в законодательстве нет четкого определения этому термину, что и создает ряд правовых коллизий.

По ГК РФ (статья 130, часть 1) недвижимость — участки земли, недра, а также все, что тесно связано с поверхностью и не может быть перемещено без ущерба для конструкции. Из этого определения напрашивается вывод, что недостроенное здание также является недвижимым имуществом. Это означает, что уполномоченные органы должны признавать право собственности в незавершенном строительстве.

Если исходить из научной литературы, этот вопрос является дискуссионным. К примеру, применяется следующее определение. Незавершенный объект — здание на этапе постройки или реконструкции, на которое не получено разрешение для ввода в эксплуатацию. Но здесь не учтено много особенностей, в том числе касательно причин такой ситуации. К примеру, возможно замораживание строительства, его консервация, запрет на дальнейшие действия и иные случаи.

С учетом действующих правил можно выделить следующие признаки, позволяющие признавать объект таковым, что является незавершенным:

Именно на эти факторы ориентируются представители фемиды, если дело доходит до признания права собственности на незавершенное здание.

Особенности признания прав: важные моменты для суда

Судебная практика показала, что суды используют разный порядок доказывания в зависимости от ситуации. Учитываются следующие моменты:

Несмотря на видимые отличия, право собственности на недостроенный объект должно признаваться с последующей регистрацией в соответствующей документации. Наличие прав на землю под сооружением не обязательно. В ФЗ №218 сказано, что для госкадастра необходим технический план, правоустанавливающий документ на ЗУ или бумага, подтверждающая возможность размещения неоконченных сооружений без предоставления права на ЗУ.

Условия признания прав собственности незавершенного объекта

Как отмечалось, для получения прав на собственность необходимо подавать иск и доказывать позицию в суде. Пока многоквартирный объект не достроен, дольщики не могут рассчитывать на оформление недвижимости. Это означает, что заявление подается с учетом имеющейся доли. Истец рассчитывает, что судья разберется в вопросе и удобрит запрос на регистрацию незавершенного объекта.

По закону заявление должно быть удовлетворено, если дом готов на 90% и более. В более редких случаях представители фемиды выносят положительное решение, если здание построено от 75 %. Регистрация недвижимости возможна только при четком выделении доли. В качестве заявителей, как правило, выступают дольщики, которые пытаются защитить свои права.

Если степень готовности объекта меньше 75 %, можно обращаться в суд. В этом случае возможно не признание право собственности, а требование наказания для строительной организации. Истец требует разобраться, почему застройщик не выполняет обязательства и требует наказать виновного.

Как действовать для признания права собственности

Существует порядок действий, позволяющий решить вопрос с недостроенным объектом. На практике рекомендуется следовать таким шагам:

Иск передается в районную судебную структуру, ведь именно эта организация занимается решением подобного рода моментов. При выборе варианта необходимо учитывать адрес места, где ведется строительство. После передачи иска необходимо выждать 15-дневный срок. Именно в этот период изучается дело и принимается решение — рассматривать дело или отклонить заявление истца. Если представители фемиды приняли обращение, заинтересованные стороны информируются о месте, времени и дате разбирательств.

Как оформить иск

Чтобы суд мог признать права заявителя на те или иные объекты, важно правильно подойти к оформлению искового заявления. Бумага составляется с учетом требований ГПК РФ. Если не соблюдать рекомендации в этом документе, иск не принимается к рассмотрению. В таком случае придется снова тратить время на оформление.

Если вместо истца с иском в суд приходит другой субъект, эти сведения также указываются в тексте документа. Образец заполнения бумаги на признание права собственности можно попросить в суде или воспользоваться помощью юристов.

Какие нужны бумаги

Если застройщик решил недостраивать сооружение, дольщика не интересуют причины. Ему важно, чтобы купленное имущество признали его собственностью. Для этого при обращении в суд необходимо иметь полный пакет документации. В него входит:

Документацию можно отдать лично или привлечь к помощи представителя. В последней ситуации вместе с актами должна направляться и доверенность с отметкой нотариуса.

Итоги

Суды все чаще признают право владения на объект строительства, если сооружение готово на 75 % и более. В случае готовности на 90 % вероятность выиграть дело повышается. При меньших значениях необходимо все равно идти в судебную структуру и требовать компенсации. В таком случае есть надежда, что застройщик зашевелиться и достроит здание.

Консультация юриста по вопросам признание права собственности на объект незавершенного строительства доступна на сайте БЕСПЛАТНО:

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки в профиле)

Источник

ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

Главный вопрос в споре:

Можно ли признать за дольщиками права на квартиры, если дом недостроен?

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов, сообщало издание «Губерния». По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ. Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор. После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они.

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова. Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы

Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист.

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко. Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко. В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

Источник

Хотим приобрести объект незавершенного строительства (дом)

на земельном участке. У собственника есть Прово собственности на земельный участок и разрешение строительство. Права собственности на объект незавершенного строительства они не регистрировали. Хотят оформить договор купли продажи только на земельный участок и передать разрешение на строительство (оно выписано на предыдущего собственника). Можно ли так покупать объект незавершёнки?. Не будет ли потом проблем с оформлением права собственности по завершению строительства?

Владимир Александрович, доброго дня

Я НЕ РЕКОМЕНДУЮ так делать. Так как правовая судьба участка будет следовать собственности дома, НО НЕ НАОБОРОТ.

И потом возможны судебные тяжбы по данному вопросу.

1. чтобы собственник земли написал заявление в Администрацию города Хабаровска с требованием о переназначении разрешения на нового собственника в связи с продажей земельного участка, на котором находится объект

2. Подписать Акт приема-передачи данного объекта, в котором установить, что право собственности на объект переходит одновременно с переходом права собственности на земельный участок и ОБЯЗАТЕЛЬНО указать, что никаких финансовых претензий Продавец к Вам не имеет.

Несмотря на то, что земельным законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), в практике встречаются случаи, когда земельный участок и объект недвижимости на нем принадлежит разным субъектам.

В частности, ст.272 Гражданского кодекса РФ регулирует правоотношения между собственником земельного участка и собственником недвижимости, когда указанные объекты недвижимости принадлежат разным лицам.

По общему правилу закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу, однако в рассматриваемом вопросе правило п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не применяется.

Между тем, собственник дома, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право покупки участка, которое реализуется в порядке, установленном статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ).

Иными словами, если собственник участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику дома. В случае отказа от покупки земельного участка собственником дома, собственник участка вправе продать его третьим лицам.

Если мне удалось Вас проконсультировать, буду благодарен за небольшую денежную поддержку с надеждой на долгосрочное сотрудничество. Просто нажмите кнопку «Отблагодарить»

Источник