Признание объекта строительства проблемным последствия

Как признать многоквартирный дом проблемным объектом

Что нужно сделать, чтобы признать многоквартирный дом проблемным объектом?

Свои старожилы есть в любой сфере деятельности. Есть они и там, где в теории никаких старожилов в принципе быть не должно – среди участников долевого строительства. У некоторых из них Договор долевого участия заключено очень давно, а в деле приобретения собственно жилья не наблюдается никаких серьезных подвижек. Естественно, что такие дольщики не сидят сложа руки, и многих из них интересует вопрос: а есть ли возможность в их случае признать многоквартирный дом проблемным объектом и как на практике это сделать?

Начать нужно с понимания того, что такое «проблемный объект». Здесь законодательство отдельных регионов может немного различаться, но в общем случае можно сказать, что это такой объект, который должен был быть введен в эксплуатацию на начало 2014-го года, однако до сих пор с ним этого не случилось. Обязательство на возведение такого объекта берет на себя и фиксирует в ДДУ та или иная строительная компания, которая привлекает финансовые ресурсы дольщиков для осуществления этого строительства, но по тем или иным причинам выполнившая свои обязательства ненадлежащим образом или не выполнившая их в принципе.

Для пользы дела все объекты долевого строительства, которым присвоен статус проблемных, можно отыскать на особом информационном ресурсе – реестре проблемных объектов. Строительство всех объектов, входящих в этот реестр, началось до момента 21 июня 2010-го года и по этой причине каждый из них подлежит особому строительному надзору, как это зафиксировано в 54-й статье российского Градостроительного кодекса.

В областях и крупных городах создаются специализированные рабочие группы, которые координирую действия различных структур по самым разным вопросам сферы долевого строительства, а также выполняют функции координаторов деятельности разных организаций и подразделений в этом вопросе.

Функционал подобных груп включает:

Тот порядок, в котором в каждом регионе ведутся такие реестры, определяется соответствующими областными решениями и постановлениями.

Как признать многоквартирный дом проблемным объектом: Заявление

Чтобы признать многоквартирный дом проблемным объектом и включить его в реестр, сначала должно поступить соответствующее заявление. В заявлении для упрощения и ускорения всех процедур следует указать муниципальное образование, «приютившее» проблемный объект, его адрес, а также имеющаяся в распоряжении составителя заявления информация о застройщике и инвесторах.

Составленное заявление нужно подать в региональное отделение госстройнадзора. Сделать это могут не только дольщики, способные предъявить соответствующие ДДУ и подтверждения сделанных по нему платежей, но и сами строительной компании, а также госструктуры и местные властные органы.

Когда заявление поступает в региональное отделение госстройнадзора, оно регистрируется, на что выделяется трехдневный временной интервал. В течение следующих двадцати календарных дней отделение госстройнадзора инициирует заседание, на котором специализированная рабочая группа принимается решение: признать многоквартирный дом проблемным объектом или отказать в его включении в состав реестр. Отказ должен сопровождаться указанием основания, по которому он был сформулирован. Для оформления решения группы составляется соответствующий протокол, который направляется заявителю в течение тридцати календарных дней.

Юридическая консультация для дольщиков

Источник

Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?

За последние годы в сфере законодательства, регулирующего долевое строительство, произошли большие изменения. Нововведения призваны предотвратить появление новых обманутых дольщиков и максимально обезопасить покупку жилья на первичном рынке. Однако, пока новые правила не вступили в силу, а после банкротства ряда застройщиков покупатели до сих пор остаются в ожидании своих квартир, назрела необходимость регламентировать и процесс достройки существующих проблемных объектов. На что смогут рассчитывать пострадавшие дольщики, за счет каких средств будут достраиваться ЖК и кто будет курировать вопросы достройки? Об этом и пойдет речь.

Реестр проблемных объектов

18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов. Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Упрощение процедуры банкротства застройщиков

Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д. Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих. Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.

Права на компенсации и порядок выплат

Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты. Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения. Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.

Региональные фонды

В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов. Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям. Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.

Влияние на отрасль

Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков. Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте. Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета. Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.

Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает.

Источник

Признание объекта строительства проблемным последствия

Что делать застройщику, чтобы дом не попал в реестр проблемных объектов

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) застройщик обязан своевременно размещать информацию об объекте в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Если этого не делать, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. В статье — о сроках размещения, о том, как внести в ЕИСЖС разрешение на ввод в эксплуатацию и как снять проектную декларацию с контроля.

Изменения в Законе № 214-ФЗ

27 июня 2019 года вступила в силу новая редакция Закона № 214-ФЗ, за исключением отдельных положений. Мы обращаем внимание на самое важное — сроки раскрытия информации.

1 июля 2019 года на базе ЕИСЖС сформирован открытый и общедоступный единый реестр проблемных объектов. Критерии добавления новых объектов в реестр регулируются Законом № 214-ФЗ. Это обеспечивает прозрачность процесса. ЕИСЖС ежедневно актуализирует данные по объектам, размещенным застройщиками и контролирующими органами, а также информацию из Единого федерального реестра сведений о банкротстве и на их основании автоматически формирует список проблемных объектов.

В список попадают объекты долевого строительства, если:

в отношении застройщика введена процедура банкротства — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)»;

более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства — информация об этапах, сроках строительства и предполагаемом сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию указывается застройщиком в разделе 17 проектной декларации — приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;

более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам — они зафиксированы в договоре долевого участия, в ЕИСЖС → в ежеквартальной отчетности о привлечении средств дольщиков и исполнении графика строительства и своих обязательств по ДДУ — приказ Министерства строительства и >жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12.10.2018 № 656/пр.

Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. Это влечет за собой репутационные и финансовые риски: сокращение продаж на текущем объекте и создание неблагонадежного портрета заемщика в случае, если застройщик планирует привлечение кредитов.

Чтобы разобраться со сроками размещения информации в ЕИСЖС, рассмотрим процесс строительства. Он разделен на последовательные этапы:

Подготовка к строительству Застройщик получает разрешение на строительство, размещает проектную декларацию и получает в контролирующем органе заключение о соответствии требованиям Закона № 214-ФЗ. Декларация получает статус «Положительное заключение», а объект — статус «В процессе строительства».

Строительство

Застройщик актуализирует информацию в проектной декларации: любые новые сведения, которые подлежат раскрытию, он должен разместить в системе в течение 3 рабочих дней.
После указания информации о регистрации первого ДДУ проектная декларация меняет статус на «ДДУ зарегистрирован». Статус объекта не меняется.

Завершение строительства

Застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и должен разместить его в ЕИСЖС в течение 3 рабочих дней. После этого объект переходит в статус «Сдан».

Передача квартир дольщикам

Застройщик выполняет обязательства перед дольщиками: передает квартиры по актам приема-передачи в соответствии с ДДУ.

Снятие проектной декларации с контроля

Застройщик обращается в контролирующий орган, чтобы снять с контроля проектную декларацию.
Контролирующий орган проверяет выполнение обязательств: если они исполнены — снимает декларацию с контроля, и она меняет статус на «Снято с контроля».

Раскрытие информации.

В установленные сроки необходимо актуализировать: разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, заключение о соответствии, проект ДДУ, условия привлечения средств дольщиков, фотографии строящихся объектов и др. документы в соответствии с частью 2 статьи 3.1 Закона 214-ФЗ.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, без которого невозможно передать квартиры дольщикам. Документ подтверждает завершение строительства и выполнение всех работ в соответствии с проектной документацией, позволяет поставить дом на государственный учет и оформить право собственности.

Размещение документа в ЕИСЖС

Чтобы разместить документ в ЕИСЖС, нужно войти в личный кабинет застройщика и следовать инструкции. Для этого нужно скачать руководство пользователя в пункте меню «Помощь» → «Открыть справку».

Какую ответственность несет застройщик, если документа нет

Отсутствие размещенного в ЕИСЖС разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и невыполнение обязательств перед дольщиками может привести к искам, неустойкам, а также штрафам от контролирующих органов — ст. 9.5 КоАП. При серьезном нарушении возможна даже приостановка деятельности. За нарушение порядка размещения информации в ЕИСЖС, а также за их недостоверность установлены следующие штрафы:

Если нарушение повторяется, штраф увеличивается: 40 000 — 80 000 ₽ для должностных лиц, 200 000 — 400 000 ₽ для юрлиц. Вместо уплаты штрафа должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от 1 до 3 лет.

Что делать, если дом попал в реестр проблемных объектов по причине просрочки по вводу в эксплуатацию

В этом случае застройщику необходимо обновить проектную декларацию: указать в ней актуальный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и (в случае сдачи дома) разместить документ в ЕИСЖС. Если указанные действия не помогли — обратиться в контролирующий орган для выяснения причин.

Снятие проектной декларации с контроля

После завершения строительства объекта и исполнения всех обязательств по ДДУ необходимо снять с контроля проектную декларацию. Для этого застройщику необходимо связаться с контролирующим органом.

Сотрудник контролирующего органа сможет перевести в архив только декларацию со статусом «ДДУ зарегистрирован». Этот статус проставляется автоматически, если застройщик указывает дату первой регистрации ДДУ:

Этот статус проставляется автоматически, если застройщик
указывает дату первой регистрации ДДУ

Обязательное условие для перевода в статус «Снято с контроля» — это размещение разрешения на ввод для всех объектов проектной декларации и выполнение всех обязательств перед дольщиками. Выполнение обязательств проверяет контролирующий орган.

Когда проектная декларация снята с контроля,
застройщик уже не может внести в нее изменения

Источник